朱江華 袁霄凌

(1.河南博奧地質(zhì)勘查有限公司，河南 鄭州 450000，2.河南師范大學(xué)，河南 新鄉(xiāng) 453000)

一、引言

河南省鄭州市地處中國地理中心，是全國重要的鐵路、航空、高速公路、電力、郵政電信主樞紐城市，中國中部地區(qū)重要的工業(yè)城市。具備優(yōu)勢的地理位置，匯集了大量的流動人口，人口密度僅次于廣東，居全國省會城市第二位。逐漸增加的人口促生了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，同時也促使城市面貌迅速發(fā)生新的變化，把規(guī)劃藍圖物化為實體。合理的城市規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)的影響是至關(guān)重要的。

二、鄭州市城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展現(xiàn)狀

鄭州市的城市規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)的影響自然是較為明顯，直接決定了產(chǎn)業(yè)在各個區(qū)域的分布，與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是這個產(chǎn)業(yè)布局形成發(fā)展現(xiàn)實的基礎(chǔ)前提。當(dāng)然在規(guī)劃的實施過程中還是存在一些問題:①房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展未能與經(jīng)濟、社會、資源環(huán)境系統(tǒng)進行有效的協(xié)調(diào)，未能實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、資源環(huán)境效益的統(tǒng)一。②城市規(guī)劃未能有效地引導(dǎo)和控制房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。城市建設(shè)投資主體多元化在經(jīng)營房地產(chǎn)的高額利潤驅(qū)動下肆意改變土地利用性質(zhì)和強度，從而忽視了社會效益和環(huán)境效益。③城市規(guī)劃未能及時地對房地產(chǎn)開發(fā)的反饋作用作出反應(yīng)。本文旨在針對鄭州市城市規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展做出一些有益的探索，為城市規(guī)劃理論的發(fā)展開拓視野。

三、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)循環(huán)機制研究

城市規(guī)劃主要通過土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地價格、城規(guī)控制指標(biāo)三個方向來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)活動，最終房地產(chǎn)開發(fā)還會對城市形成微調(diào)整，與原本的城市規(guī)劃有一定不符，這也將成為城市規(guī)劃新一輪調(diào)整的動力來源之一，因此說城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)活動在城市發(fā)展過程中擔(dān)當(dāng)了“設(shè)計師”和“工程師”的角色。

(一)鄭州市城市規(guī)劃對土地利用利用的作用機制

鄭州市城市規(guī)劃對土地利用的管理貫穿于總規(guī)、分規(guī)和詳規(guī)全過程。(1)鄭州市總規(guī)的前提是鄭州市在中原經(jīng)濟區(qū)的核心定位定位，同時建立在對城市各個區(qū)域土地的綜合評估基礎(chǔ)之上，進行城市功能分區(qū)，將土地的利用性質(zhì)在規(guī)劃之處嚴(yán)格定性，在土地資源的利用上既滿足了鄭州市作為中原經(jīng)濟區(qū)第一核心的經(jīng)濟發(fā)展，又有條有理的進行區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局的引導(dǎo)。除此以外，鄭州市總規(guī)會對城市功能分區(qū)進行調(diào)整，具體分區(qū)如下:

(2)鄭州市分區(qū)規(guī)劃根據(jù)區(qū)位發(fā)展的進度及土地的區(qū)位差異，預(yù)測城市的工業(yè)、商業(yè)、物流倉儲、居住等各個用地性質(zhì)的數(shù)量和供給周期，合理安排城市土地的分期供給量，制定了土地供給的產(chǎn)業(yè)分布水平和分期供給水平。這將有利于鄭州市土地市場的健康發(fā)展。

(3)鄭州市城市詳細(xì)規(guī)劃，加強控制性詳細(xì)規(guī)劃的工作，一是允許開發(fā)商們在不違背控制性詳細(xì)規(guī)劃的同時進行土地的功能合理組合與設(shè)計，二是要在土地利用方式、土地開發(fā)強度及土地利用邊界留置等有關(guān)要求方面嚴(yán)格把關(guān)，從規(guī)劃方面規(guī)范好房地產(chǎn)開發(fā)商們的土地開發(fā)行為，促進城市土地出讓與轉(zhuǎn)讓的健康發(fā)展。

(二)鄭州市城市規(guī)劃對建設(shè)用地價格的影響

鄭州市規(guī)劃的重大依據(jù)就是區(qū)域產(chǎn)業(yè)的布局，由規(guī)劃形成的直接影響和產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的間接影響共同決定了城市地價的高低。

(1)城市功能、城市形象的差異帶來了對不同性質(zhì)、職能與規(guī)模的城市土地的供求關(guān)系、容積率、利用強度的要求。鄭州市城市規(guī)劃確定了城市的性質(zhì)、城市分區(qū)域的主導(dǎo)職能和用地性質(zhì)，依據(jù)鄭州市基準(zhǔn)地價劃定 (如下):

表1 鄭州市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價表 單位:元/平方米

由上表可知，商業(yè)用地價格最高，住宅次之，工業(yè)用地價格最低。如2.1中對鄭州市規(guī)劃中的描述，鄭州市規(guī)劃確定了城市用地功能分區(qū)，當(dāng)然，這也就也就決定了不同區(qū)域的地價水平。這將為房地產(chǎn)開發(fā)主體在做出項目投資分析時提供依據(jù)，一方面可能會促進房地產(chǎn)開發(fā)活動的多元化和綜合化，另一方面也會促進鄭州市土地利用的合理化。

(2)城市規(guī)劃對市政配套設(shè)施的控制將會對對地價產(chǎn)生影響。城市規(guī)劃往往會對市政配套設(shè)施見完善和建設(shè)作出控制和規(guī)劃，這大有利的改善城市經(jīng)濟發(fā)展的軟硬件環(huán)境，比如鄭州市的地鐵交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃建設(shè)、公交系統(tǒng)的調(diào)整和完善、供水供電系統(tǒng)的完善、信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系統(tǒng)的建設(shè)、醫(yī)院、學(xué)校等公共資源的建設(shè)等等都在一定程度上使城市發(fā)展的未來溢價增加，從而提高市政配套系統(tǒng)完備區(qū)域的地價水平，當(dāng)然最終還會表現(xiàn)在房地產(chǎn)的項目的投資熱度和具體房價上。

(三)城市規(guī)劃控制指標(biāo)的制定

城市規(guī)劃藍圖的實現(xiàn)過程中，一方面政府在促進規(guī)劃藍圖實現(xiàn)過程中借助私人集團——地產(chǎn)開發(fā)公司的財力，合理配置社會資源，同時也為這些公司的要求提供優(yōu)惠條件和城規(guī)調(diào)整和妥協(xié)。另一方面，政府要保證市民的公共利益，但并不是所有公共利益的需求都能夠在科學(xué)的城市規(guī)劃藍圖下實現(xiàn)，有時會出現(xiàn)城市規(guī)劃的合理性與公共利益的的沖撞，更多還是修改城市規(guī)劃方案不過修改的深度和廣度還是需要參考城規(guī)控制指標(biāo)。因此，城市規(guī)劃的控制性指標(biāo)在城市規(guī)劃藍圖的實現(xiàn)中起到一個約束和與矛盾談判的標(biāo)準(zhǔn)作用。

最終城市規(guī)劃將會尋求公共利益，其控制機制最主要的是環(huán)境容量的控制。環(huán)境容量控制是對城市建設(shè)和人口容納量的一個控制，目的是為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量，其控制指標(biāo)對房地產(chǎn)開發(fā)活動影響較大的是:容積率、建筑密度、人口密度、綠地率和空地率等。容積率決定的是在城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)活動的經(jīng)濟效益之間的關(guān)系，在鄭州這個人口眾多，剛性需求較多的城市，因此在城區(qū)各個區(qū)域的規(guī)劃中規(guī)定的住宅項目容積率一般都在2.5以上。當(dāng)然，開發(fā)商考慮經(jīng)濟效益處心積慮增加容積率以期望得到濟效益最大化這與城市規(guī)劃方面考慮的綜合效益最大化就會產(chǎn)生矛盾。當(dāng)然并不是房地產(chǎn)開發(fā)項目無限度的增加容積率一定會產(chǎn)生經(jīng)濟效益，在城市規(guī)劃方與房地產(chǎn)開發(fā)商的博弈中容積率與經(jīng)濟效益的關(guān)系如下:

圖1 容積率與經(jīng)濟效益關(guān)系圖

容積率與房產(chǎn)戶型的設(shè)計決定人口密度，同時也決定了綠地率和空地率，這兩項指標(biāo)是根據(jù)人口的數(shù)量按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)決定的。而這些控制指標(biāo)共同影響房地產(chǎn)開發(fā)活動。

四、結(jié)語

鄭州市房地產(chǎn)市場在數(shù)次調(diào)控和危機中維持其穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢，被稱為中國房地產(chǎn)的“避風(fēng)港”，這一部分原因在于鄭州市擁有大量的需求人群和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟因素的制約，另一方面原因就在于鄭州市的城市規(guī)劃在對房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有一定的調(diào)控作用。在當(dāng)今城鎮(zhèn)化化的緊要關(guān)頭，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)引導(dǎo)與管理的作用越來越重要，其實現(xiàn)途徑主要是土地的利用規(guī)劃、建設(shè)用地價格、規(guī)劃控制指標(biāo)等。

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