摘要:本文針對房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化管理，首先概述了目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點以及當(dāng)前融資中存在的一些問題，進而就多元化融資原則、模式選擇等進行了全面詳細的概述，可以為房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的實施開展提供合理的參考。

在當(dāng)前市場環(huán)境復(fù)雜多變，金融市場頻發(fā)波動的情況下，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展能力，迫切需要房地產(chǎn)企業(yè)具有較強的融資能力，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須拓展豐富融資管理模式，通過多元化融資模式，提高融資規(guī)模降低融資成本，進而滿足房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展對于資金的需求，促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)融資特點概述

資金占用量非常高。房地產(chǎn)項目建設(shè)開發(fā)周期長，房地產(chǎn)項目價值相對較高，在房地產(chǎn)項目的設(shè)計、施工以及配套設(shè)施建設(shè)方面，都需要大量的資金。

資金回籠周期相對較長。房地產(chǎn)整個項目開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)過前期可行性研究、項目準備、土地開發(fā)、建造師共、驗收銷售等各個環(huán)節(jié)，通常情況下周期時間會在3-5年左右，因此這也決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回收時間會比較漫長。

融資的資金來源相對較為分散。實現(xiàn)自身項目開發(fā)建設(shè)所需要的資金，一般需要通過多種渠道進行融資，尤其是在土地使用權(quán)以及建材準備、施工階段，大量的資金集中投入，需要多元化的融資支持。

融資抵押條件較好。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)以及房屋等都可以作為抵押物，而且以土地使用權(quán)以及房屋的抵押物更有利于降低信貸風(fēng)險，因而可以獲得較大數(shù)額的融資支持。

融資受政策影響較為明顯。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)以及銷售等各個環(huán)節(jié)，都需要受到國家宏觀政策調(diào)整以及城市發(fā)展規(guī)劃的影響，同樣這些政策也會影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資過程中存在的問題分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)單一。房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)較為單一，主要是通過銀行貸款來獲得資金的保障，根據(jù)相關(guān)的調(diào)查研究數(shù)據(jù)表面，我國房地產(chǎn)貸款占到金融機構(gòu)貸款比例的19%左右，房地產(chǎn)銀行貸款融資往往占到房地產(chǎn)項目投入資金的30%以上。相比之下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股票、債權(quán)或者是信托等方式獲得的融資則相對較少，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著融資結(jié)構(gòu)單一的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度不斷增加。近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度不斷增加。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資上雖然致力于通過股票融資來實現(xiàn)，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市資格條件要求非常嚴格，審批手續(xù)非常繁瑣，而且對于融資的數(shù)額以及時間也有著明確的要求，因而難度較大。

不同房地產(chǎn)企業(yè)的融資差異較大。對于一些大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于品牌價值高、信用水平高，可抵押資產(chǎn)較多，因此獲得融資資金相對較為容易，規(guī)模效應(yīng)非常明顯。但是對于一些中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，通過銀行獲得相應(yīng)的貸款支持條件也非?？量?，更難以通過股票或者是債券等手段獲得融資，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資非常困難。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多元化融資管理創(chuàng)新研究

(一)明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多元化融資的基本原則

由于融資渠道的可選性較多，因此在多元化的融資管理中必須明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多元化融資應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則。首先應(yīng)當(dāng)遵循效率優(yōu)先的原則，統(tǒng)籌綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本、融資規(guī)模以及融資期限之間的關(guān)系；其次，應(yīng)該遵循風(fēng)險可控的原則，避免由于還款期限等原因造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險或者是信用風(fēng)險問題；第三，應(yīng)當(dāng)遵循符合政策要求原則，密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控方面的管理政策，充分利用各種扶持政策開展融資管理；第四，應(yīng)當(dāng)遵循成本最低的原則，通過科學(xué)合理的制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方案以及融資結(jié)構(gòu)等，實現(xiàn)融資成本的最低化。

(二)合理選擇融資模式

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，可以采用的融資模式非常多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同融資模式特點合理選擇。主要的融資模式如下：

銀行貸款。銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要模式，實現(xiàn)銀行貸款融資的渠道主要有兩種，一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期的土地使用權(quán)購買以及開發(fā)建設(shè)上的直接貸款，另一種則是個人住房貸款，銀行貸款融資的優(yōu)勢在于資金來源相對較為穩(wěn)定。

上市融資。上市融資也就是股票融資，股票融資的優(yōu)點在于沒有貸款所帶來的利息負擔(dān)，而且沒有償還的固定期限，籌資風(fēng)險較小，而且還可以增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信譽。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過上市融資必須確保近3個會計年度內(nèi)凈利潤值為正且累計超過3000萬，現(xiàn)金流量凈額累計超過5000萬或者營業(yè)收入累計值超過3億元且股本總額不低于3000萬，最近一期末的無形資產(chǎn)占凈資產(chǎn)比例不高于20%，標準要求非常高，企業(yè)必須準確地把握。此外，由于普通股的資本成本較高，上市融資需要大量披露信息，不利于商業(yè)秘密保護，而且通過上市融資也存在潛在的被收購風(fēng)險，針對這些必須有效的進行處理。

債券融資。債券融資的融資成本較低，而且不會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制權(quán)的稀釋，債券融資產(chǎn)生的乘數(shù)效應(yīng)也遠遠小于銀行信貸。企業(yè)發(fā)行債券融資需要確保資金用途符合政策要求，作為股份公司凈資產(chǎn)不低于3000萬，有限責(zé)任公司不低于6000萬，累計債券余額低于凈資產(chǎn)40%，近3年可分配利潤足以支付企業(yè)債券一年的利息，利率不超過儲蓄存款的40%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若通過債券融資必須符合這些條件的限制要求。

夾層融資。夾層融資是介于股票融資與債券融資的模式，主要有含轉(zhuǎn)股權(quán)的次級債、可贖回優(yōu)先股以及可轉(zhuǎn)換債券等幾種方式。夾層融資的特點在是一種長期融資方式，而且可以調(diào)整還款方式，在財務(wù)契約方面的限制較少，融資成本較低，可以作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的重要補充。

典當(dāng)融資。典當(dāng)融資主要是將房地產(chǎn)按照相應(yīng)的典價過渡給承典人進行融資。典當(dāng)融資的優(yōu)勢在于融資速度快，而且對資金用途限制較小，但是存在著融資規(guī)模小、時間短、成本高、風(fēng)險大的特點，主要用于中小企業(yè)或者是個人開發(fā)項目融資。

投資信托融資。這種融資方式主要是通過成立地產(chǎn)投資信托基金（REITs)，進而通過發(fā)行股份或受益憑證，吸引社會大眾投資者的資金，主要依靠專門的基金托管機構(gòu)托管運作，用于房地產(chǎn)項目和業(yè)務(wù)進行組合投資。由于投資經(jīng)營標的包括辦公大樓、購物中心、飯店和賣場等，多為不動產(chǎn)的組合，分散了投資風(fēng)險，且通過租金收入、管理維修費用及承租率等獲取收入，因而資金來源穩(wěn)定，切風(fēng)險承受能力較強。

房地產(chǎn)抵押貸款證券化，主要是指房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放機構(gòu)的銀行，將持有的抵押貸款資產(chǎn)打包，以證券的形式出售給投資者。這種融資模式非常有利于吸引社會資本促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而且能夠有效降低投資風(fēng)險，提高貸款資產(chǎn)流動性，但具體的實施需要國家銀行等

金融機構(gòu)出臺相關(guān)的政策。

供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)融資。供應(yīng)鏈融資是基于監(jiān)控訂單、物流、資金打造的風(fēng)范防范平臺，主要是為整個供應(yīng)鏈中不同的有資金需求的環(huán)節(jié)提供資金支持。供應(yīng)鏈融資主要是應(yīng)收賬款保理與票據(jù)融資。應(yīng)收賬款保理是對于賒銷而形成的應(yīng)收賬款有條件地轉(zhuǎn)讓給銀行，銀行提供資金，并負責(zé)管理、催收應(yīng)收賬款和壞賬擔(dān)保等業(yè)務(wù)。票據(jù)融資則是將未到期商業(yè)匯票質(zhì)押于銀行，經(jīng)過銀行審核后，為企業(yè)簽發(fā)銀行承兌匯票的業(yè)務(wù)，進而以以銀行承兌匯票作為主要結(jié)算方式。

互聯(lián)網(wǎng)金融融資。采取互聯(lián)網(wǎng)融資主要是通過P2P借貸平臺和眾籌平臺融資，P2P貸款是撮合貸款者和借款者的互聯(lián)網(wǎng)平臺，眾籌平臺融資則可以為創(chuàng)業(yè)者提供起步資金。例如，今年5月底成立的中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，匯聚了萬科、綠地、碧桂園、世茂、綠城等。眾籌可以為企業(yè)提供成本相對低廉的再融資資本，同時也可以在實際項目開盤前確?？蛻羧后w。

(三)根據(jù)企業(yè)的自身實際選擇融資模式

在多元化融資模式的具體選擇確定上，必須結(jié)合企業(yè)的實際情況來合理組合、優(yōu)化選擇。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模相對較大，在充分利用銀行貸款的前提下，應(yīng)該積極的通過上市股權(quán)融資、債券融資、利用信托融資、外資等多元化的方式完成融資，盡可能的降低融資成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力。對于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，由于自身規(guī)模有限，更多地是依靠自有資金以及短期資金來解決資金短缺問題，如果實現(xiàn)上市融資或者是發(fā)行債券應(yīng)該做好與規(guī)模企業(yè)的合作，在融資渠道的拓展方面則可以通過信托貸款、夾層融資以及房地產(chǎn)信托貸款等多種渠道來實現(xiàn)。

四、結(jié)束語

融資是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，也是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)擴大經(jīng)營發(fā)展的基本保障。房地產(chǎn)企業(yè)在融資管理方面的管理上，應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身實際規(guī)模以及項目開發(fā)建設(shè)管理情況，構(gòu)建多元化的融資管理渠道，進而為房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)建設(shè)提供充足的資金保障，確保企業(yè)經(jīng)營管理的安全穩(wěn)定。