青海民族大學 馬睿

匯率是指國家與國家之間貨幣價值中的兌換比率。在中國人民幣匯率進行調(diào)整前必須要在中國經(jīng)濟相對穩(wěn)定的發(fā)展狀況下才可實施匯率改革，其匯率改革期間必須要遵循可控性和漸進性的原則，這也表明我國的人民幣升值狀況將步入一個漫長的周期改革，我國人民幣升值對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成的影響以及其有效策略是廣大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所關(guān)注的發(fā)展狀況[1]。

1 解析我國人民幣升值對房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來的影響

隨著近幾年我國外匯儲備不斷地增長，許多海外游資通過各種途徑打入了中國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。從目前匯率市場來看我國的外匯儲備已到達6500億美元左右，在2004年我國的國際貿(mào)易額度比2003年上升了1500億美元左右，這期間的幅度增長已超過了40%。在2004年我國的房地產(chǎn)所使用的外資已超越了整個中國外資總額的三分之一，相同比例增幅已高達33%，直到2005年時，在中國上海市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中境外居民的買房規(guī)模已超越了38億人民幣左右，這種發(fā)展趨勢與2004年相比增加了1倍左右，根據(jù)這種發(fā)展現(xiàn)象可以看出，前幾年的人民幣升值階段已讓大量的海外游資通過各種不正常途徑和正常途徑進入了中國，這對中國的經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來了巨大的影響。對于中國的經(jīng)濟發(fā)展來說，中國目前還無法承受人民幣一次性出現(xiàn)升值幅度過大的狀況。我國政府只能利用漸進的原則，把人民幣逐步地進行升值。由于此次人民幣出現(xiàn)的升值幅度偏小，與中國學者預(yù)期的升值幅度要低許多，這也表明我國人民幣在后期可能會出現(xiàn)升值現(xiàn)象。對此，這也表明我國在短期時間內(nèi)將會出現(xiàn)外資更進一步地流入中國并出現(xiàn)升值現(xiàn)象，這些外資會以各種形式如房地產(chǎn)行業(yè)、股票、債券等形式作為掩護對象以便于更加順利地流入中國[2]。

目前，我國的證券市場還處于制度不完善的階段，其銀行中的利率處于偏低現(xiàn)象，根據(jù)這兩個市場的發(fā)展狀況進行排除，其中我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)階段發(fā)展中可讓匯率升值最快的一個產(chǎn)業(yè)了，所以，外資最有可能進入的當屬房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。當我國人民幣進入升值階段時，海外的建筑公司與建材公司之間的市場會出現(xiàn)相互競爭的現(xiàn)象。在早期的外籍建筑公司進入中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)時，由于已成功地在中國實行了本土化策略，所以在這次中國人民幣升值期間其外籍建筑公司對中國的房地產(chǎn)企業(yè)影響并沒有預(yù)期那么大，但是，對于外籍企業(yè)還有大量建筑公司沒有流入中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，因此在將來的中國人民幣升值期間可以有效地增加外籍建筑公司與建材公司之間的競爭力，也可為他們提供更多的市場機會。若我國人民幣開始實行漸進性升值，那么外籍建筑公司和建材公司極有可能會利用各種渠道打入中國地產(chǎn)市場中，當出現(xiàn)了第一批企業(yè)成功打入后，外籍建筑企業(yè)與建材企業(yè)將會形成一種趨勢，隨后不斷地會在中國形成房地產(chǎn)規(guī)模，當這種規(guī)模形成后，我國建筑企業(yè)與建筑設(shè)計企業(yè)市場將會受到嚴重損害。由于中國的建筑設(shè)計企業(yè)規(guī)模本身有限，再加上外籍力量的流入，這也使得我國的建筑公司與設(shè)計公司承受了非常大的壓力。我國人民幣在升值期間其升值預(yù)期幅度將使中國的房地產(chǎn)企業(yè)和外籍建筑企業(yè)進行合作，其合作規(guī)模將會是中國歷史中的高峰期。到目前為止，中國已有極大部分的房地產(chǎn)企業(yè)與國外的房地產(chǎn)企業(yè)開啟了合作模式，如中國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商中著名的金地和中海以及萬科等其先后和外籍產(chǎn)業(yè)都開啟了合作模式，但是其合作的層面不高。當中國人民幣出現(xiàn)升值現(xiàn)象后，其也基于利益的需求，外籍企業(yè)將會在中國快速地尋找代理人，其中，中國最具有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)將會成為外籍房地產(chǎn)開發(fā)商的首選合作企業(yè)，從而使得中國與外籍合作出現(xiàn)了中國歷史上房地產(chǎn)合作項目的高峰期，這種合作方式，使得中國的房地產(chǎn)企業(yè)的運營和開發(fā)都受到嚴重的影響[3]。

2 我國人民幣升值對房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來的影響及對策

從以上問題分析中可以看出，中國人民幣升值有利也有弊，對于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟來說帶來的不僅僅是挑戰(zhàn)，也有機遇。根據(jù)我國人民幣的升值現(xiàn)象其帶來的壓力有三個方向:第一是中國與外國之間的外匯交易帶來的房地產(chǎn)市場壓力，中國人民幣若是在資本賬戶下是無法進行自由兌換的，這也表明了決定匯率的不是市場走向，而是政府的行為。第二是中國的各個政府之間為了維護自己的利益而施加了政治壓力，有部分外籍國家無法接受長期與中國進行巨大的貿(mào)易逆差，從而希望能夠利用中國的人民幣升值來降低外籍國家內(nèi)部的壓力。第三是政策帶來的壓力。根據(jù)這三個壓力方向可以看出，我國的人民幣匯率出現(xiàn)上升現(xiàn)象是必然的。但是，我國的人民幣升值應(yīng)該根據(jù)什么路徑來進行升值？根據(jù)我國大部分的學者觀點可以看出，我國人民幣的升值路徑極有可能會選擇漸進式，漸進式的升值方式與中國目前的經(jīng)濟狀況來說，其帶來的后果危害要低許多，對于中國缺乏經(jīng)驗的管理層來說也有更多的時間。但是，當中國開始使用漸進式升值現(xiàn)象與其政策手段形成了一種慣性的話，這對中國的房地產(chǎn)企業(yè)來說其泡沫經(jīng)濟會開始出現(xiàn)膨脹現(xiàn)象，隨著時間的推移這種現(xiàn)象會逐漸加重并最終導致無法收拾的局面，因此，在人民幣升值路徑上要研究出兩種路徑關(guān)系，并根據(jù)人民幣在未來的升值狀況來分析出利與弊的比例，并對通過分析選擇出損害程度最小的升值路徑。

我國在政策上應(yīng)對各個銀行的監(jiān)管加強管理，并提升對我國的房地產(chǎn)企業(yè)與股票市場聯(lián)動的能力。據(jù)以往日本發(fā)生的泡沫經(jīng)濟破裂經(jīng)驗來看，日本的股票市場與房地產(chǎn)企業(yè)是我國值得關(guān)注的對象，在聯(lián)動效應(yīng)下日本的泡沫經(jīng)濟加快了破滅。如在19世紀時日本的日幣曾因為廣場協(xié)議而出現(xiàn)了被迫升值的現(xiàn)象，直到19世紀末日本的日元存款率已上漲了65%～75%左右，這種現(xiàn)象導致日本的房地產(chǎn)市場價格與股票市場價格都出現(xiàn)了快速上升的現(xiàn)象，泡沫經(jīng)濟已上升至最高點，這也是導致日本后來出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)與股票出現(xiàn)急劇暴跌現(xiàn)象的原因，導致日本的市場泡沫經(jīng)濟最終出現(xiàn)崩潰而解體的現(xiàn)象。對此，根據(jù)前車之鑒，面對日本日元升值的現(xiàn)象我國應(yīng)吸取房地產(chǎn)市場與股市聯(lián)動的教訓，對我國的銀行和與金融機構(gòu)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)應(yīng)加強監(jiān)督管理，根據(jù)市場設(shè)立相應(yīng)機制與體系，確保我國不會出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)泡沫膨脹的狀況。

對我國的外匯機制進行妥善管理，對外匯市場方向進行有效的完善，把以銀行為主體的金融體系進行全面改革，建立一套靈活的市場匯率機制。由于我國的金融市場其發(fā)展方向已有特殊定制的路線，我國若要實施改革必然是對外匯的管理機制和外匯市場進行改革，加大匯率波動幅度和外匯市場的靈活性。根據(jù)目前我國的實際發(fā)展狀況可以看出，我國在外匯的管理上一直都沒有注意其不對稱的管理現(xiàn)象，導致外匯一度出現(xiàn)了升值壓力的現(xiàn)象。中國的外匯與外國的流入這種管理機制不對稱現(xiàn)象使得我國一直表現(xiàn)出在鼓勵外匯流入，限制匯率流的現(xiàn)象，這也導致了中國對資本企業(yè)管理普遍較嚴格而對外國資產(chǎn)企業(yè)管理得卻非常松散的現(xiàn)象。從外匯買賣中的制度來看，雖然我國在對部分企業(yè)的外匯管理上沒有那么嚴格，但是從制度的根本上和與國外制度相比較下我國的制度屬于強制性。在外匯買賣上雖然設(shè)置了限制，但實際上這種體質(zhì)把外匯的資源放大了，也對外匯的需要起到了抑制的作用，從而導致中國在人民幣升值上出現(xiàn)了巨大的壓力。但是，如果對這種現(xiàn)象逐步開始改變，在外匯的流入與流出上建立平等的管理政策，降低外匯買賣的強制機制，對售匯上實施自由選擇，那樣中國在人民幣升值上就不會因為體制性而出現(xiàn)壓力增大的現(xiàn)象，反而會讓升值壓力得到有效的緩解。其實，就算中國人民幣的匯率一直保持著穩(wěn)定的現(xiàn)象，若在其中缺少了一個效率高的外匯市場，結(jié)合物價等因素在內(nèi)，人民幣一樣還是會出現(xiàn)升值的現(xiàn)象。

在我國的人民幣升值過程中政府應(yīng)采取嚴格的手段對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的炒作和投機現(xiàn)象進行有效管理。我國的宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策應(yīng)控制好并減少金融對房地產(chǎn)消費上的刺激。在中國的各個區(qū)域中，其當?shù)氐恼畱?yīng)注意當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況，并改變其經(jīng)濟發(fā)展方向，把經(jīng)濟主力從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移至工業(yè)產(chǎn)業(yè)上，并通過工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展來提高中國城市之間的競爭力，并不是把當?shù)氐乃薪?jīng)濟主力放在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上，把房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)當成是該城市的發(fā)展主要目標和當?shù)亟?jīng)濟的搖錢樹，這都是錯誤的發(fā)展目標和發(fā)展方式。在調(diào)控上，政府應(yīng)對當?shù)胤康禺a(chǎn)金融和土地開發(fā)進行有效的調(diào)控措施，尤其是在房地產(chǎn)商品上要嚴格地進行控制，政府應(yīng)提倡房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)多建設(shè)經(jīng)濟適用房，減少外匯流入帶來的壓力。

我國在資本流動上應(yīng)加強監(jiān)督管理，并把外部投資力量從房地產(chǎn)企業(yè)上進行有效轉(zhuǎn)移，可轉(zhuǎn)移至我國的生產(chǎn)型領(lǐng)域上。據(jù)目前市場調(diào)查，有部分地方政府開始提倡外部投資力量進入當?shù)啬軌蚨唐讷@取利益的市場方向上，把外籍的投資資本流入引進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場上，把房地產(chǎn)市場當作是當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的重要方向，這種短期獲取的利益帶來的危害非常大，其發(fā)展方向影響著整個國家的經(jīng)濟狀況，對此，我國在資本流動上要加強監(jiān)督與管理，把外資盡量引入到我國的生產(chǎn)型領(lǐng)域。

3 結(jié)語

綜上所述，要想減少因人民幣升值導致的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟我國要盡快地發(fā)展融資渠道，這是我國目前要采取的重要措施。我國在機構(gòu)上應(yīng)盡快完善和成立住房金融機構(gòu)與保險機構(gòu)，鼓勵提倡我國使用住房抵押貸款，對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制定相關(guān)法律法規(guī)，對炒作現(xiàn)象加強監(jiān)督與管理，減少我國人民幣升值對房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來的影響。

[1]劉海燕.人民幣升值對我國經(jīng)濟的影響及對策[J].經(jīng)濟產(chǎn)業(yè),2013(19).

[2]劉啟明.人民幣升值對中國經(jīng)濟的影響及對策研究[J].理論與實踐,2011(24).

[3]胡軍偉.人民幣匯率上升對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響及對策[J].北京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學院學報,2011(4).