單素敏

2015 年11 月13 日，貴州省龍里縣快遞物流園的工人在分揀快件

2012年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)論是住宅還是購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，幾乎均陷入了供應(yīng)過(guò)剩、庫(kù)存高企的疲軟狀態(tài)。物流地產(chǎn)卻由于政策利好頻出、市場(chǎng)需求旺盛、回報(bào)收益可觀等一系列“光環(huán)”，引得各路資本趨之若鶩。

除了不斷加大投資力度的專(zhuān)業(yè)物流地產(chǎn)商，電子商務(wù)企業(yè)、物流公司、快遞公司也在積極布局，萬(wàn)科、綠地、富力等傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是跨界而來(lái)，把物流地產(chǎn)當(dāng)成企業(yè)多元化戰(zhàn)略的重要投資方向。

物流地產(chǎn)被描繪成了不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域一塊新鮮的、巨大的“餡餅”，一時(shí)間，搶食者眾。但是，作為專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的工業(yè)地產(chǎn)范疇下的一個(gè)特殊領(lǐng)域，這塊“餡餅”并非人人可得。

新藍(lán)海

“中國(guó)物流設(shè)施，尤其是高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的供不應(yīng)求是目前各物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體躍躍欲試的原動(dòng)力?！敝袊?guó)物流策劃研究院副院長(zhǎng)李芏巍在接受《瞭望東方周刊》采訪時(shí)分析稱(chēng)。

世邦魏理仕發(fā)布的《中國(guó)物流地產(chǎn)投資發(fā)展報(bào)告》顯示，截至2015年上半年，中國(guó)通用倉(cāng)儲(chǔ)面積總計(jì)8.6億平方米，不足美國(guó)的一半。其中在華9家主要物流開(kāi)發(fā)商非自用高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量累計(jì)僅約2000萬(wàn)平方米，折合人均面積不到0.015平方米。相比之下，美國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施總存量約為3.7億平方米，人均面積達(dá)1.17平方米，中國(guó)不足美國(guó)的2%。

但從需求方面來(lái)看，在中國(guó)，高度依賴(lài)物流的電商增長(zhǎng)迅猛，2014年全年全國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)交易規(guī)模占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的10.6%，遠(yuǎn)高于美國(guó)同期6.4%。2015年上半年，中國(guó)的這一比例已經(jīng)達(dá)到11.4%。

戴德梁行、仲量聯(lián)行等機(jī)構(gòu)的各類(lèi)調(diào)查報(bào)告均顯示，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和交通樞紐城市，已經(jīng)出現(xiàn)物流倉(cāng)儲(chǔ)“一庫(kù)難求”的局面。由于供應(yīng)緊俏，全國(guó)整體優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的平均租金也在一路攀升。

以深圳為例，仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年二季度全市非保稅倉(cāng)庫(kù)空置率僅2.9%、保稅倉(cāng)空置率為8.8%，相應(yīng)的月租金分別為每平方米37.4元和39.6元。第三季度，非保稅倉(cāng)空置率繼續(xù)下降至2.3%，保稅倉(cāng)空置率跌至4.7%，非保稅倉(cāng)租金未變，但保稅倉(cāng)庫(kù)的租金環(huán)比上漲了2%。相似的情況，在廣州、南京、上海等地的物流地產(chǎn)市場(chǎng)同樣存在。

不過(guò)，最能打動(dòng)投資者也最直觀的數(shù)據(jù)，還是投資回報(bào)率。

世邦魏理仕2014年的一份報(bào)告顯示，2008～2013年間，北京和上海的高檔住宅投資回報(bào)率分別為2.6%和3%，購(gòu)物中心的投資回報(bào)率分別為5%和4.5%，寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率分別為4.8%和4.5%，而物流設(shè)施的投資回報(bào)率則分別為6.5%和6.7%，優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施則達(dá)到8%以上。近兩年，物流地產(chǎn)的收益水平和優(yōu)勢(shì)仍在進(jìn)一步放大。

另一方面，政策支持力度也在逐步加大。

早在2012年1月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》，規(guī)定自2012年1月1日起至2014年12月31日止，對(duì)符合一定條件的大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地土地使用稅減半征收;2014年10月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于印發(fā)物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃（2014—2020年）的通知》（國(guó)發(fā)〔2014〕42號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃》）中也明確提出，“加大土地等政策支持力度，著力降低物流成本?！?/p>

“此外，國(guó)家支持電子商務(wù)、促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)、一帶一路等政策出臺(tái)，所有與之相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求幾乎都指向了物流地產(chǎn)?！眻@區(qū)中國(guó)聯(lián)合創(chuàng)始人宋振慶向《瞭望東方周刊》分析指出。

“綜合各方面因素考量，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)是無(wú)可爭(zhēng)議的藍(lán)海。”宋振慶認(rèn)為。

誰(shuí)領(lǐng)跑

面對(duì)近兩三年來(lái)蜂擁而至的競(jìng)爭(zhēng)者，嘉民集團(tuán)中國(guó)區(qū)運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理黃煒卻顯得頗為淡定。

“外資企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)不是那么容易被打破的，至少在兩三年內(nèi)，新進(jìn)入者還不足以與老玩家形成正面競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系?！彼诮邮堋恫t望東方周刊》采訪時(shí)說(shuō)。

這樣的判斷在物流地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已有共識(shí)。

從2003年美國(guó)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普洛斯第一次將“物流地產(chǎn)”的概念帶入中國(guó)之后，12年來(lái)，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)市場(chǎng)就一直處于“八國(guó)聯(lián)軍”壟斷的格局。

截至目前，來(lái)自美國(guó)的普洛斯、安博置業(yè)有限公司、蓋世理集團(tuán)，來(lái)自澳大利亞的嘉民集團(tuán)，新加坡豐樹(shù)集團(tuán)，意大利維龍投資公司等少數(shù)幾家外資企業(yè)，占據(jù)了中國(guó)物流地產(chǎn)80%以上的市場(chǎng)份額，其中普洛斯一家的市場(chǎng)占有率就達(dá)到了60%。

“新興電子商務(wù)企業(yè)和物流企業(yè)對(duì)現(xiàn)代化物流倉(cāng)儲(chǔ)需求和消費(fèi)的增加，一定會(huì)形成物流地產(chǎn)的巨大市場(chǎng)，這個(gè)發(fā)展過(guò)程發(fā)達(dá)國(guó)家提前經(jīng)歷過(guò)。所以，外資抓住了中國(guó)加入WTO之后放開(kāi)物流領(lǐng)域的機(jī)會(huì)，成為最早一批行業(yè)掘金者?！秉S煒對(duì)本刊記者分析。

在普洛斯撬開(kāi)中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)大門(mén)之后，本土企業(yè)沒(méi)能及時(shí)跟進(jìn)，除了戰(zhàn)略眼光方面的局限，更主要的原因還在于資金方面的限制。

“國(guó)內(nèi)融資渠道一直以來(lái)是不通暢的，對(duì)于很多中資企業(yè)來(lái)說(shuō)，找不到便宜的資金來(lái)支持物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有辦法迅速形成規(guī)模。”戴德梁行工業(yè)與物流地產(chǎn)部主管蘇智淵告訴《瞭望東方周刊》。

2015年9月23日，商戶在河北省高碑店市新發(fā)地農(nóng)產(chǎn)品物流園招商展示中心參觀

綠野資本的一份公開(kāi)資料透露，物流地產(chǎn)項(xiàng)目通常是在10萬(wàn)平方米左右的規(guī)模，標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際化單層倉(cāng)庫(kù)建設(shè)成本每平方米達(dá)1800元，雙層庫(kù)成本為2400～2500元。

“開(kāi)發(fā)投入高、回報(bào)周期長(zhǎng)，要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，必須有低成本的長(zhǎng)線資金支持。”李芏巍分析稱(chēng)。

“在國(guó)外，很多企業(yè)愿意為這種回報(bào)比較長(zhǎng)、比較穩(wěn)定的物流地產(chǎn)進(jìn)行投資，比如嘉民80%以上的資金是來(lái)源于養(yǎng)老金，這是我們進(jìn)軍中國(guó)的保障和基礎(chǔ)?！秉S煒說(shuō)。

而宋振慶對(duì)本刊記者介紹，“這些海外資金成本極低，像普洛斯背后動(dòng)輒5～7年的養(yǎng)老基金和社?；?，只要求2%～3%的利率就可以。但是反觀國(guó)內(nèi)，你發(fā)一個(gè)信托基金，沒(méi)有10%以上的回報(bào)率，誰(shuí)給你啊？”

搜狐財(cái)經(jīng)2014年7月發(fā)布的一份關(guān)于“國(guó)內(nèi)各融資渠道資金成本比較”的數(shù)據(jù)也顯示，加上各種費(fèi)用和其他隱性成本，銀行貸款年利率為8%～12%、信托公司為13%～20%、股市委托貸款為15%、私募基金高達(dá)24%。因此，如果指望銀行、股市、信托基金，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商可能連利息都賺不出來(lái)。

怎么玩

2015年以來(lái)，《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》頒布、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化步伐加快、降息降準(zhǔn)等一系列政策相繼出臺(tái)，國(guó)內(nèi)企業(yè)融資難的問(wèn)題正在得到緩解。

“很多海外資本經(jīng)歷了住宅、商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)熱的階段，開(kāi)始轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)或者工業(yè)地產(chǎn)，他們很愿意跟國(guó)內(nèi)的一些物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作?！碧K智淵說(shuō)。近兩年來(lái)，越來(lái)越多的中資企業(yè)受到海外資金的青睞，物流地產(chǎn)成為產(chǎn)業(yè)與資本對(duì)接最順暢的領(lǐng)域之一。

例如，萬(wàn)科2015年6月成立物流地產(chǎn)公司，與全球最大的另類(lèi)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之一的美國(guó)黑石集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)項(xiàng)目;民營(yíng)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上海易商，2014年5月獲得了荷蘭最大的養(yǎng)老基金資產(chǎn)管理公司6.5億美元資金;2003年就進(jìn)入工業(yè)及物流地產(chǎn)行業(yè)的上海宇培集團(tuán)，2013年、2014年則先后獲得美國(guó)凱雷集團(tuán)與湯森集團(tuán)2億美元，RRJ資本及新加坡獅誠(chéng)控股國(guó)際管理的投資機(jī)構(gòu)2.5億美元的融資。

“融資渠道一旦被打通，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商的發(fā)展速度就會(huì)加倍?！碧K智淵判斷。實(shí)際上，中國(guó)物流地產(chǎn)領(lǐng)路人普洛斯的飛速擴(kuò)張，主要靠的就是高效的資金杠桿運(yùn)作。

據(jù)宋振慶對(duì)本刊記者介紹，“普洛斯物流地產(chǎn)項(xiàng)目的基本運(yùn)作流程是，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)先選址、拿地、開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目建成后將其轉(zhuǎn)交給物業(yè)管理部門(mén)。當(dāng)出租率達(dá)到90%以上、租金回報(bào)率達(dá)到7%以上的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，其基金管理部門(mén)會(huì)把這個(gè)成熟物業(yè)裝入物流地產(chǎn)基金，然后通過(guò)海外資金出售變現(xiàn)，再把現(xiàn)金流投入國(guó)內(nèi)、開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品。”

“物流地產(chǎn)的投資回報(bào)周期一般在10年左右，通過(guò)物流基金運(yùn)作，可以提前兌現(xiàn)物業(yè)銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，將回報(bào)周期縮短到2～3年?！彼握駪c說(shuō)。

這種教科書(shū)式的運(yùn)營(yíng)模式，讓普洛斯收獲了大批追隨者，國(guó)內(nèi)企業(yè)無(wú)論是專(zhuān)注物流地產(chǎn)的易商、宇培，還是新殺進(jìn)來(lái)的萬(wàn)科，都以普洛斯為學(xué)習(xí)范本。

但也有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)《瞭望東方周刊》指出，很多國(guó)內(nèi)的企業(yè)只看到了普洛斯花最小的力氣賺最多的錢(qián)，卻并不知道背后的原因。“它之所以能夠吸引大把優(yōu)質(zhì)的國(guó)際基金投資，是因?yàn)槠鋼碛泻芎玫馁Y產(chǎn)包，即它的物流地產(chǎn)項(xiàng)目能夠帶來(lái)穩(wěn)定的收益。”

而這樣的項(xiàng)目，靠的是企業(yè)獨(dú)到的選址眼光、優(yōu)質(zhì)的客戶和優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

據(jù)黃煒介紹，嘉民進(jìn)入中國(guó)10年，如今已形成全國(guó)接近200萬(wàn)平方米的物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，每年還有70萬(wàn)平方米在開(kāi)發(fā)，持續(xù)合作的國(guó)內(nèi)客戶也已經(jīng)達(dá)到約60個(gè)?！叭绻麤](méi)有日積月累的資產(chǎn)和品牌，沒(méi)有基金會(huì)理你。”黃煒說(shuō)。

難在哪

“直接決定物流地產(chǎn)的因素有三個(gè)核心內(nèi)容，除了融資渠道，還有土地和運(yùn)營(yíng)能力。”蘇智淵告訴本刊記者。融資的門(mén)檻在下降，但新進(jìn)入者們面對(duì)的最大難題是人才欠缺及專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力不足。

物流地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，從產(chǎn)業(yè)定位、工程建設(shè)到后期招商、客戶管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，都需要專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)操作。而中國(guó)的物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展了12年，相關(guān)人才基本上集中在幾個(gè)外資企業(yè)。

“房地產(chǎn)企業(yè)在物流地產(chǎn)領(lǐng)域最大的優(yōu)勢(shì)在于，其住宅項(xiàng)目遍布全國(guó)，每個(gè)地方的團(tuán)隊(duì)都跟政府有現(xiàn)成關(guān)系，拿地相對(duì)容易?！碧K智淵說(shuō)。

“萬(wàn)科在長(zhǎng)沙因?yàn)楸P(pán)活了一個(gè)爛尾很久的項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣芨吲d，給了他一塊物流用地?！彼握駪c透露。

不過(guò)，隨著地方政府收緊土地出讓條件，土地資源已經(jīng)開(kāi)始成為制約物流地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。

據(jù)了解，由于中國(guó)物流用地視同工業(yè)用地，政府希望以相對(duì)便宜的地價(jià)吸引實(shí)體企業(yè)投資貢獻(xiàn)稅收，但物流地產(chǎn)項(xiàng)目主要收入來(lái)源是租金，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)只有5%的營(yíng)業(yè)稅。2012年開(kāi)始地方政府開(kāi)始全面收緊物流類(lèi)的土地供給，很多地方已經(jīng)基本不供物流用地，即便是供地，條件也極為苛刻。

“地方政府與企業(yè)簽署投資協(xié)議的時(shí)候，會(huì)要求企業(yè)承諾貢獻(xiàn)一定的稅收。如果投產(chǎn)之后達(dá)不到，需要以現(xiàn)金的形式補(bǔ)上?！碧K智淵介紹，“如今在有些三四線城市，地方政府甚至都要求物流地產(chǎn)用地每年每畝的稅收在20萬(wàn)元以上，但實(shí)際上能做到10萬(wàn)元就不錯(cuò)了。所以在這種條件下，很多物流項(xiàng)目因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)太高，完全沒(méi)辦法拿地。”

挖掘存量市場(chǎng)已經(jīng)成為政府與物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們努力的方向。

“實(shí)際上從總量來(lái)看，中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)面積不算太少，但其中很大部分是不符合規(guī)范、不能滿足現(xiàn)代物流需求的低端倉(cāng)、農(nóng)民倉(cāng)，對(duì)這些倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行改造也可以補(bǔ)充大量的市場(chǎng)供給。”黃煒說(shuō)。

然而，這并不容易。據(jù)蘇智淵介紹，“大部分低端倉(cāng)庫(kù)掌握在一些非活躍性客戶手中，包括大量傳統(tǒng)國(guó)營(yíng)企業(yè)、蔬菜公司、建材公司等等，基本都是政府劃撥，不容易動(dòng)?！?/p>

怎么解

解決物流供地難題，政府已經(jīng)作了一系列探索。《物流業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃》中明確提出，積極支持利用工業(yè)企業(yè)舊廠房、倉(cāng)庫(kù)和存量土地資源建設(shè)物流設(shè)施或者提供物流服務(wù)，涉及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者租賃的，應(yīng)按規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)。

企業(yè)則更早關(guān)注到了存量市場(chǎng)。

據(jù)本刊記者了解，一些外資物流地產(chǎn)企業(yè)的做法是，收購(gòu)一些破產(chǎn)的廠房資產(chǎn)、并購(gòu)物業(yè)，既解決政府沒(méi)錢(qián)收購(gòu)的難題，也擴(kuò)充企業(yè)的資產(chǎn)。

土地正在變得稀缺，如普洛斯這樣的外資巨頭為解決土地資源限制，也采用與擁有土地儲(chǔ)備的國(guó)有企業(yè)合作實(shí)現(xiàn)“曲線救國(guó)”。而隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，一些在熱點(diǎn)區(qū)域如上海周邊的昆山、北京周邊的廊坊等地拿到土地資源的企業(yè)，在宋振慶看來(lái)，不乏等待土地變性、坐收增值收益的“二道販子”。

李芏巍也認(rèn)為，“變現(xiàn)土地是最低端的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，但現(xiàn)實(shí)中有很多物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施甚至未開(kāi)建就直接賣(mài)地，這在一定程度上造成了物流地產(chǎn)的混亂?！?/p>

不過(guò)“混亂”似乎是任何一個(gè)迅速“爆紅”的行業(yè)常態(tài)，也是行業(yè)洗牌、競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中的必經(jīng)階段。

在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，后來(lái)者追尋前人的腳步，而走在最前面的，如普洛斯已經(jīng)不再滿足于僅做“二房東”，開(kāi)始致力于做物流綜合解決方案提供商。

而專(zhuān)注于物流地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)管理的嘉民，面對(duì)“抄圖紙”的競(jìng)爭(zhēng)者的態(tài)度是，“也許正好可以減少嘉民收購(gòu)他們之后的麻煩?！?/p>