劉紅兵

摘 要：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的發(fā)展與我國國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定息息相關(guān)，為此，相關(guān)負責人員應不斷加強對我國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的科學管理。文章主要分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的活動方式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)；活動；方式

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀代理模式

房地產(chǎn)代理，是指以委托人名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，為促成委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務，并向委托人收取傭金的行為。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，經(jīng)紀人只能向房地產(chǎn)交易相對兩方中的一方提供代理服務，并且在執(zhí)行代理業(yè)務時，在合法誠信的前提下，應當維護委托人的最大權(quán)益。目前，代理模式在我國的新房銷售市場、二手房銷售市場和商業(yè)房地產(chǎn)租賃市場都有所運用，而最常見的是新房銷售代理。在新房銷售代理模式下，經(jīng)紀公司主要面對的客戶是機構(gòu)客戶，如房地產(chǎn)開發(fā)商。

二、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員管理模式

（一）雇傭制。不論是房地產(chǎn)代理經(jīng)紀機構(gòu)，還是居間經(jīng)紀機構(gòu)，目前國內(nèi)絕大部分的經(jīng)紀公司與經(jīng)紀人之間都是一種雇傭關(guān)系，雙方簽訂了雇傭合同，雇員按照雇主的指示，利用雇主提供的條件提供勞務，雇主向提供勞務的雇員支付勞動報酬。在這種形式下，房地產(chǎn)經(jīng)紀人不能以個人名義承接經(jīng)紀業(yè)務，要由經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一承接并承擔法律責任，統(tǒng)一向委托人收取傭金，并按約定向承接業(yè)務的經(jīng)紀人付報酬。

（二）獨立經(jīng)紀。除了傳統(tǒng)的雇傭關(guān)系，目前國內(nèi)也出現(xiàn)了所謂的“獨立經(jīng)紀人”，即合同制關(guān)系、高傭金、自由的工作狀態(tài)等。獨立經(jīng)紀人對網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)的運用與美國相似，但并不是真正意義上的獨立合作者，受國內(nèi)市場現(xiàn)狀的影響，正在進行不斷的摸索和改進。

（三）傭金分配。傭金分配上，房地產(chǎn)代理與居間模式的傭金不大一樣。交給房地產(chǎn)經(jīng)紀代理機構(gòu)代理交易的傭金與業(yè)績有關(guān)，平均傭金大致在2‰左右。一般，根據(jù)經(jīng)紀服務市場發(fā)展水平和房屋價格水平不同，各地區(qū)在利用這種方式時都會存在一個行業(yè)普遍接受的百分比，賣方與經(jīng)紀人會根據(jù)這個百分比簽訂合同。在房屋成功售出后，賣方與經(jīng)紀人會根據(jù)這個百分比簽訂合同。在房屋成功售出后，賣方會根據(jù)房屋售價支付給經(jīng)紀人所定百分比的傭金，這種方式簡單易行。提取的基本規(guī)則是：交易額越小，提取的比例越大；交易額越高，提取的比例越小。與此同時，傭金分配又可分為二手物業(yè)居間代理傭金、新物業(yè)代理傭金、按揭服務費。第一，二手物業(yè)居間代理傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的主要業(yè)務就是對二手物業(yè)（包括二手商品房、二手廠房、二手商鋪、二手寫字樓）的居間代理，不僅包括代理二手物業(yè)的買賣，還包括代理房地產(chǎn)的租賃業(yè)務。傭金其實就是服務費，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)從業(yè)人員利用他們所掌握的信息資源，專業(yè)的知識為客戶找到合適的物業(yè)，交易成功后收取一定的費用，就是傭金。傭金一般是按照成交金額（包括買賣成交、租賃成交等等）乘于一定的比率，不同服務不同比率的，要具體情況具體分析。二手物業(yè)居間代理傭金收入是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)盈利的主要來源。據(jù)統(tǒng)計全國在09年的傭金總額在三百億左右，除去經(jīng)紀人個人的傭金提成和企業(yè)的運行支出成本，利潤率在

15%左右，也就是說純利潤達在45億左右。第二，新物業(yè)代理傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀另一主要業(yè)務是接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，銷售其開發(fā)的新物業(yè)。新物業(yè)代理產(chǎn)生的背景是一些房地產(chǎn)企業(yè)借鑒以市場化資本運作為主的美國模式，房地產(chǎn)開發(fā)的一些環(huán)節(jié)由不同的專業(yè)公司完成。房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)代理銷售新物業(yè)具有獨特的優(yōu)勢：房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)屬于銷售終端，對消費者相當了解；房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)掌握了大量客戶的信息，能夠形成新物業(yè)市場與二手物業(yè)市場的互動，增加銷量。代理新物業(yè)與代理二手物業(yè)不同，它主要是搭建開發(fā)商與客戶的聯(lián)系。當然，對新物業(yè)代理的傭金率也與二手物業(yè)居間代理的不同，要低一些。對新物業(yè)的代理的傭金率收取的制約因素比較多，主要有：第一，開發(fā)商的實力，包括開發(fā)商的資本實力和品牌實力；第二，新開發(fā)物業(yè)的地理位置，包括交通的便利性和周邊配套；第三，新物業(yè)的銷售價格；第四，開發(fā)商的營銷策略。目前，新物業(yè)代理傭金率一般為成交價格總額0.5%～2%。第三，按揭服務費。按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給受益人作為還款保證，按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。按揭服務是由產(chǎn)業(yè)鏈的延伸產(chǎn)生的。在如今房價高漲不下的情況下，一般購房者不能一次性支付所有房款，所以必須向按揭銀行貸款；而按揭的手續(xù)復雜，購房者為了方便一般由經(jīng)紀方代辦。代辦的服務費及為按揭服務費。在全國各地房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的按揭服務費的標準不一，在深圳一般為每次按揭收取1000元左右的按揭服務費，而在東莞則一般為借貸額的1.3%。

三、互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的應用

1999年，搜房在第一輪互聯(lián)網(wǎng)熱潮中建立，攜風投資本殺入房地產(chǎn)營銷領(lǐng)域。幾年后，搜房又在后來者安居客的推動下強化原有的二手房集團。而新浪、搜狐、騰訊等門戶網(wǎng)站也先后進入?；ヂ?lián)網(wǎng)之于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，從開始時的幫手（包括互聯(lián)網(wǎng)為房地產(chǎn)中介公司提供經(jīng)營和管理工具，也包括專業(yè)的房地產(chǎn)信息平臺公司為房地產(chǎn)中介公司提供信息平臺服務），到成為房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)經(jīng)營模式變革的一個組成部分，再到對整個房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)虎視眈眈的吞并者。由互聯(lián)網(wǎng)帶來的行業(yè)變革正在不可避免的向前推進，向縱深發(fā)展。這對仍然處于發(fā)育階段甚至初級階段的中國房地產(chǎn)中介服務業(yè)來說，既是命運所系的挑戰(zhàn)，也是后來居上的機遇。