本刊記者 王漪

作為互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的新興業(yè)務(wù)，“房地產(chǎn)眾籌”在2014年面世后，吊起了不少投資者的胃口。只不過縱觀各大房地產(chǎn)商的眾籌項目，其金融特性并不明顯，更像是企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺來宣傳和銷售樓盤。

用來促銷的“眾籌”

“團(tuán)購”熱潮逐漸退去后，緊接著登場的便是“眾籌”。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)開始與這一互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的新生事物發(fā)生關(guān)系時，便很容易讓市場興奮起來。

2014年11月中旬，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的首個“眾籌”項目“11元可籌1.1折房”在京東金融的眾籌頻道中上線。此次遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿出北京、天津、武漢、杭州等城市的11套房源參與活動，其中原價最高的樓盤是134.4萬元的北京遠(yuǎn)洋新天地，最低的是24.8萬元的秦皇島遠(yuǎn)洋海世紀(jì)。購房者在活動期間通過京東金融“小金庫”和“白條”登陸京東眾籌頁面后，支付11元就可獲得1.1折購房的抽取資格，其它京東用戶則需支付1111元以獲得抽取資格，最終被抽中者便可以1.1折的價格購買上述房源?；顒咏Y(jié)束后30日內(nèi)，未被抽中的用戶所支付的11元或1111元將被退回。

根據(jù)網(wǎng)站統(tǒng)計，僅一天時間內(nèi)參與人數(shù)便接近18萬人，線上支付總金額超過1200萬元?；顒勇犉饋砗孟袷沁h(yuǎn)洋地產(chǎn)在“賠本賺吆喝”，而大量新用戶的注冊對于京東來說則極大地推廣“小金庫”和“白條”這兩個產(chǎn)品?；蛟S是看到“眾籌”對市場的聚焦力，雙方又馬不停蹄地在全國12個城市展開新一輪房產(chǎn)眾籌項目合作，但其中的“11元籌首付”卻遠(yuǎn)沒有上一次的活動受人追捧，活動結(jié)束后，在北京地區(qū)僅有一萬多名支持者，籌集金額也遠(yuǎn)未達(dá)到活動成功的標(biāo)準(zhǔn)17萬元。該活動在上海、天津、秦皇島等地也同樣遭遇“滑鐵盧”。與之相反的是，另一項活動“5000元眾籌9折起買房”則獲得認(rèn)可，最終成功眾籌2047套房，線上籌得金額超過1000萬元，房款總額累計超過20億元。

除了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，2014年萬科、龍湖、保利、方興等眾多開放商均投入到“眾籌”行列中來，此前萬科與平安好房網(wǎng)聯(lián)手推出了房產(chǎn)“眾籌”項目“平安&北部萬科城”，一次性推出216套房源，綠地則有“微信眾籌搶房”，方興地產(chǎn)的眾籌項目是“100元眾籌30萬”。隨著各家投入的力度越來越大，所涉及的樓盤和房源數(shù)量也不斷增長，使“眾籌”成為去年房地產(chǎn)行業(yè)中最熱門的關(guān)鍵詞，而“眾籌”的形式多是通過參與線上眾籌拿到優(yōu)惠購房的資格。

“對于房地產(chǎn)開放商來說，參與眾籌的人越多，便可以精準(zhǔn)地鎖定大量潛在購房客戶。這些知名企業(yè)都善于抓住購房者心理，而且借助互聯(lián)網(wǎng)平臺來進(jìn)行促銷活動不僅吸引眼球，還可引發(fā)成一股購房熱潮。而且現(xiàn)在各地房地產(chǎn)市場價格還處于高位，一些城市囤積了不少新房，通過眾籌這種方式適當(dāng)拉低房價，可以緩解資金壓力問題，完成銷售任務(wù)?！睒肪臃康禺a(chǎn)研究院研究員陳娟對記者表示，通過遠(yuǎn)洋的幾次“眾籌”活動便很容易看出，購房者在第一次接觸以眾籌為名義的低價購房抽獎都想試一試，但真正的剛需用戶更關(guān)注折扣而不是噱頭，這也是為什么在第二輪活動中只有“5000元眾籌9折起買房”獲得成功的原因。

踩在非法集資的邊界？

“眾籌”一詞翻譯自英文“crowd funding”一詞，即大眾籌資，指由發(fā)起人、跟投人、平臺構(gòu)成。具有低門檻、多樣性、依靠大眾力量、注重創(chuàng)意等特點(diǎn)，是指一種向群眾募資，以支持發(fā)起項目的個人或組織的行為。主要采取團(tuán)購加預(yù)購的形式，利用互聯(lián)網(wǎng)的傳播特性，向網(wǎng)友募集項目資金。早期主要被小企業(yè)和藝術(shù)家用來展現(xiàn)創(chuàng)意，獲得更多關(guān)注，進(jìn)而得到資金支持。

眾籌分為不同類型，其中產(chǎn)品眾籌是出資人對眾籌項目進(jìn)行投資，最終獲得產(chǎn)品或服務(wù)。“因此名副其實(shí)的房地產(chǎn)眾籌，是在開發(fā)商立項之初便通過眾籌方式鎖定購房者，完全顛覆了目前房地產(chǎn)開發(fā)商的籌資和銷售模式?！标惥杲榻B，國外已有不少類似模式的地產(chǎn)眾籌公司，以2013年成立的美國房地產(chǎn)在線眾籌平臺Realty Mogul為例，注冊用戶可以通過平臺瀏覽潛在投資交易市場的相關(guān)信息，根據(jù)自己的需求，確定投資哪個城市的某個房地產(chǎn)項目。對于投資房產(chǎn)的類型和收益模式以及是用來出租還是出售，網(wǎng)站都會給出具體的投資分析和收益數(shù)據(jù)，通過展現(xiàn)圖表化等直觀方式便于用戶決策，投資起步價為5000美元。網(wǎng)站僅成立一年后，其位于14 個州的用戶便已投資了 1460 萬美金，涉及到的58 處房產(chǎn)價值為 1 億美金之多。但陳娟表示，Realty Mogul的運(yùn)作方式類似于小型基金公司，不同的是資金是由網(wǎng)站眾籌得到的。

而目前在我國還未有類似這樣的專業(yè)化房地產(chǎn)眾籌網(wǎng)站出現(xiàn)，但已有媒體爆出有規(guī)模不大的地產(chǎn)商打著產(chǎn)業(yè)園區(qū)或則酒店公寓建設(shè)等旗號的房地產(chǎn)項目眾籌資金，最終經(jīng)營不善，以失敗告終?！胺康禺a(chǎn)眾籌模式現(xiàn)在還處于萌芽階段，隱藏著較大風(fēng)險。”陳娟表示，從商業(yè)和資金流動的角度來看，眾籌其實(shí)是一種團(tuán)購的形式，所有的項目不能夠以股權(quán)或是資金作為回報，項目發(fā)起人更不能向支持者承諾資金上的收益，必須是以實(shí)物、服務(wù)或者內(nèi)容等作為回報，對一個項目的支持屬于購買行為，不是投資行為。

對于時下眾多開放商將“眾籌”作為營銷手段的做法，陳娟表示，如果開發(fā)商沒有直接收取眾籌款，而是以抽獎或者其他的方式將這部分錢用于購房者的首付或者房款，從法律上說并不是非法集資行為。因?yàn)椤胺欠Y”是指未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)，承諾在一定期限內(nèi)給出資人還本付息。還本付息的形式除以貨幣形式為主外，也有實(shí)物形式和其他形式向社會不特定的對象籌集資金。因此若是看到有房地產(chǎn)眾籌項目標(biāo)明收益或者投資回報率，那可能會有“非法集資”或者“集體炒房”的嫌疑。

在符合法律的范疇內(nèi)，一種便捷的新型籌資模式或許能夠推動行業(yè)更快發(fā)展。萬通控股董事長馮侖就曾公開表示，眾籌模式在國外已經(jīng)有成功的案例，個別產(chǎn)品還做得相當(dāng)優(yōu)秀。通過嫁接互聯(lián)網(wǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)可以大大降低與政府和市場溝通的成本，轉(zhuǎn)為與購房者打交道，即使不能替代傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，這種模式也有相當(dāng)廣闊的市場，尤其對年輕人很有吸引力。