摘 要：隨著各地高教園區(qū)的全面建成，高教園區(qū)商業(yè)街的健康發(fā)展越來越受到人們的重視。本文以杭州濱江高教園區(qū)楊家墩商業(yè)街為例，通過分析該商業(yè)街的發(fā)展現(xiàn)狀，激發(fā)戰(zhàn)略思考，積極尋求創(chuàng)新。對各地高教園區(qū)商業(yè)街的發(fā)展具有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：高教園區(qū)商業(yè)街；戰(zhàn)略；創(chuàng)新；消費(fèi)體驗(yàn)

隨著我國社會的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高素質(zhì)復(fù)合型人才的需求量已變得越來越大。無論是中央還是地方政府，對高等教育事業(yè)的建設(shè)都愈加重視，近十幾年我國各地高教園區(qū)（俗稱大學(xué)城）的興起與發(fā)展，正是我國高等教育事業(yè)得到有效改革和發(fā)展的見證。當(dāng)下，高教園區(qū)商業(yè)街如雨后春筍般伴隨著各地高教園區(qū)的建設(shè)而全面形成。以杭州濱江高教園區(qū)楊家墩商業(yè)街為例，該商業(yè)街以杭州濱江高教園區(qū)4萬余師生為主要消費(fèi)群體，在高教園區(qū)建成之后，逐漸發(fā)展成為以明德路為主要街道，園區(qū)一路、園區(qū)二路為分支，集餐飲、購物、休閑、娛樂為一體的多功能開放式街區(qū)。

一、楊家墩商業(yè)街的發(fā)展現(xiàn)狀

1.楊家墩商業(yè)街的特點(diǎn)

（1）以美食為主，休閑娛樂一體化

相較于杭州市其他幾條高教園區(qū)商業(yè)街，楊家墩商業(yè)街的美食品種更多樣，味道更純正，且同類小吃門店數(shù)量較多，選擇余地較大，較好地滿足了顧客的消費(fèi)體驗(yàn)。除了餐飲，商業(yè)街內(nèi)設(shè)有臺球室、KTV、電影院，可以為大學(xué)生的休閑消費(fèi)提供一站式服務(wù)。

（2）以學(xué)生為主，消費(fèi)階層擴(kuò)大化

高教園區(qū)商業(yè)街的目標(biāo)消費(fèi)人群主要是在校大學(xué)生。隨著人們生活水平的提高，大學(xué)生的購買力也得到顯著改善，高教園區(qū)商業(yè)街的消費(fèi)潛力越來越大。不同于其他高教園區(qū)商業(yè)街，楊家墩商業(yè)街位于杭州市濱江區(qū)浦沿街道楊家墩社區(qū)，毗鄰浦沿街道東冠社區(qū)，不僅有4萬余師生作為消費(fèi)主體，周邊社區(qū)的居民也會頻繁地來此消費(fèi)，消費(fèi)階層呈擴(kuò)大趨勢，消費(fèi)市場潛力巨大。

（3）以自治為主，管理日趨規(guī)范化

楊家墩商業(yè)街的日常管理主要以楊家墩社區(qū)管理委員會自治為主。由于商業(yè)街建設(shè)之初未考慮到龐大的客流量，街道設(shè)計(jì)狹窄。高額租金導(dǎo)致部分居民違規(guī)占地，搭建鋼棚出租以謀利，嚴(yán)重影響了商業(yè)街的交通秩序。為此，社區(qū)管委會特別成立了明德路整治工作指揮部，及時(shí)拆除違規(guī)建筑，規(guī)范道路建設(shè)，使得商業(yè)街的管理日趨規(guī)范化。

2.楊家墩商業(yè)街存在的問題

（1）食品安全存在隱患，商品質(zhì)量難以保障

盡管楊家墩商業(yè)街的店主們擁有合法經(jīng)營的相關(guān)執(zhí)照，但由于經(jīng)營者的文化水平、職業(yè)素養(yǎng)良莠不齊，造成其食品的安全性、商品的質(zhì)量都無法得到有效保障。商業(yè)街的主要消費(fèi)群體為大學(xué)生，大學(xué)生的消費(fèi)關(guān)注點(diǎn)主要在于價(jià)格，對于食品原材料的新鮮度以及所購商品的耐用度都沒有過高的要求。即使自身權(quán)益受到略微侵犯，維權(quán)意識也相對薄弱。所以商業(yè)街內(nèi)存在較多假冒偽劣產(chǎn)品，食品安全問題有待進(jìn)一步加強(qiáng)管控。

（2）治安環(huán)境令人堪憂，消防安全亟待加強(qiáng)

由于楊家墩商業(yè)街內(nèi)居住著大量外來務(wù)工人員和私營業(yè)主，加上大學(xué)生自我防范意識較弱，所以偷盜事件時(shí)有發(fā)生。雖然社區(qū)管委會設(shè)有廣播提醒“謹(jǐn)防小偷”，并安排一定數(shù)量的保安進(jìn)行巡邏，但效果并不顯著。另外，部分業(yè)主對用電安全不夠重視，違規(guī)鋪設(shè)線路且線路老舊，大大加劇了商業(yè)街的安全隱患。2010年商業(yè)街內(nèi)曾發(fā)生火災(zāi)并燒毀3家店鋪，但是相應(yīng)的消防安全基礎(chǔ)建設(shè)并沒有因?yàn)榛馂?zāi)的發(fā)生而得到有力推進(jìn)。

（3）商鋪布局不夠合理，配套設(shè)施不夠完善

楊家墩商業(yè)街內(nèi)某些地段擁擠不堪，其中很大一部分原因在于商鋪的空間分布不夠合理。一些客流量較大的門店，如餐館、奶茶店、水果店等，分布高度集中，在上下學(xué)高峰期極易造成擁堵。另外，綠化、停車場等配套設(shè)施還不夠完善，一定程度上影響了商業(yè)街的整體形象。

（4）業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)有待調(diào)整，商鋪比例稍顯失衡

不同門類的商鋪之間數(shù)量相差較大，部分服務(wù)類行業(yè)供給過剩，造成楊家墩商業(yè)街業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的失衡。以理發(fā)店為例，商業(yè)街內(nèi)大大小小的理發(fā)店多達(dá)35家，除去幾家較大的門店生意較好以外，其余生意慘淡的店家時(shí)常翻修或轉(zhuǎn)讓店面，造成資源的極大浪費(fèi)。相反，商業(yè)街內(nèi)竟無一家健身房，有健身需要的消費(fèi)者只能步行半小時(shí)以上到附近的東冠社區(qū)辦理健身卡。

二、關(guān)于楊家墩商業(yè)街發(fā)展戰(zhàn)略的思考

1.著力解決現(xiàn)有問題，努力改善商業(yè)街形象

針對上述存在的問題，楊家墩社區(qū)管委會應(yīng)加大商業(yè)街建設(shè)的資金投入，并加強(qiáng)與相關(guān)部門的緊密合作。食品安全、商品質(zhì)量的問題是重中之重，當(dāng)與食品藥品監(jiān)督管理部門和質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)手，不定期地開展監(jiān)督檢查工作，對于檢查不合格的商家應(yīng)及時(shí)曝光并聯(lián)合工商局采取吊銷營業(yè)執(zhí)照等嚴(yán)厲措施。治安環(huán)境、消防安全問題也應(yīng)該引起足夠重視，可以嘗試與當(dāng)?shù)嘏沙鏊凸矙C(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)合作，開展一系列專項(xiàng)整治活動，盡快切除社會毒瘤，盡早排除安全隱患。商鋪布局可在學(xué)生放假期間作出一些調(diào)整，重置餐館、奶茶店、水果店等商鋪的分布需要社區(qū)管委會、業(yè)主、商家三方協(xié)商，達(dá)成利益分配的再平衡。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化需要社區(qū)管委會的引導(dǎo)和讓利，如果一方面給予書店、琴行、健身房等商家一定的招商優(yōu)惠，另一方面適當(dāng)?shù)靥岣呦鄳?yīng)業(yè)主的租金補(bǔ)貼，相信能夠促進(jìn)商業(yè)街的多元化發(fā)展。總之，解決現(xiàn)有問題、改善整體形象是楊家墩商業(yè)街永葆生機(jī)、財(cái)源廣進(jìn)的前提。

2.把握消費(fèi)者偏好，始終把消費(fèi)者利益放在首位

針對當(dāng)代大學(xué)生的消費(fèi)熱點(diǎn)，楊家墩商業(yè)街宜迎合其消費(fèi)偏好，合理地增加熱門商鋪的數(shù)量。同時(shí)嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，不能以消費(fèi)者剛性需求自居，輕視了大學(xué)生的合理訴求。從長遠(yuǎn)來看，社區(qū)管委會應(yīng)該盡快成立消費(fèi)者權(quán)益保障辦公室，以便及時(shí)有效地與消費(fèi)者溝通，并聯(lián)合相關(guān)部門解決相應(yīng)問題。這樣做不僅有利于商業(yè)街的長遠(yuǎn)建設(shè)，更有利于塑造商業(yè)街的良好口碑。楊家墩商業(yè)街的核心競爭力在于美食，若以各色美食彰顯商業(yè)街特色，將吸引更多社區(qū)居民來此消費(fèi)。而社區(qū)居民的組成結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有大量外來務(wù)工人員，還有不少往屆畢業(yè)生和當(dāng)?shù)鼐用?，各類群體的消費(fèi)需求將倒逼商業(yè)街構(gòu)建更完整的服務(wù)體系，同時(shí)全面提高綜合服務(wù)水平，如此形成一個(gè)良性循環(huán)。按照管理學(xué)家彼得·德魯克的觀點(diǎn)：從用戶的角度出發(fā)，考慮他們的用意、價(jià)值和現(xiàn)實(shí)情況，企業(yè)家戰(zhàn)略的成功幾率就越大。同理，只有準(zhǔn)確把握消費(fèi)者偏好，時(shí)刻關(guān)切消費(fèi)者利益，才是楊家墩商業(yè)街實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的根本。

3.打造品牌效應(yīng)，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)收益輻射面

在已建成的浙江省五大高教園區(qū)中，杭州下沙高教園區(qū)規(guī)模最大，幾乎每所高校周邊都有各自獨(dú)立的商業(yè)街。相反，杭州濱江高教園區(qū)是最小的一個(gè)，園區(qū)的小巧玲瓏、學(xué)生的高度集中使得楊家墩商業(yè)街在濱江高教園區(qū)內(nèi)獨(dú)樹一幟，同時(shí)在杭州范圍內(nèi)享有一定名氣。社區(qū)管委會當(dāng)以此為契機(jī)，全力打造商業(yè)街品牌效應(yīng)：第一步，打造和培育楊家墩商業(yè)街品牌，在濱江高教園區(qū)范圍內(nèi)得到廣大學(xué)生群體的高度認(rèn)可；第二步，借力學(xué)生社交圈放大品牌效應(yīng)，發(fā)揮學(xué)生自身影響力把楊家墩商業(yè)街品牌宣傳出去；第三步，集中力量調(diào)動媒體資源，為楊家墩商業(yè)街塑造良好的輿論形象，吸引更多外來消費(fèi)。當(dāng)然，打鐵還需自身硬，打造品牌效應(yīng)的前提是商業(yè)街自身服務(wù)水平、衛(wèi)生情況的全面改善。社區(qū)管委會應(yīng)加快建設(shè)步伐，努力向杭州湖濱商貿(mào)旅游特色街區(qū)、清河坊歷史文化特色街區(qū)等成熟商業(yè)街區(qū)看齊。成熟的高教園區(qū)商業(yè)街將給所在地區(qū)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)收益，無論是從社區(qū)稅收逐年增高到當(dāng)?shù)卮迕袢巳酥赂?，還是從業(yè)主日益增加的租金收入到來自全國各地的個(gè)體戶實(shí)實(shí)在在地找到謀生的出路，其經(jīng)濟(jì)收益的輻射面仍存在著巨大的擴(kuò)展空間。

三、尋找楊家墩商業(yè)街發(fā)展的創(chuàng)新點(diǎn)

1.開辟科學(xué)管理新途徑

（1）成立學(xué)生督查隊(duì)

與現(xiàn)有的商業(yè)街監(jiān)察大隊(duì)不同，學(xué)生督查隊(duì)由楊家墩社區(qū)管委會直接授權(quán)，負(fù)責(zé)隨機(jī)抽查商業(yè)街內(nèi)的餐飲店鋪，獨(dú)立開展餐飲服務(wù)業(yè)的食品安全監(jiān)督。督查隊(duì)成員由各高校學(xué)生代表組成，查出有問題的商家，可在商業(yè)街宣傳欄上予以公布，后續(xù)的整治工作交由社區(qū)管委會完成。在廣大學(xué)生看來，學(xué)生督查隊(duì)的督查結(jié)果要比商業(yè)街方面公布的信息更具公信力。況且學(xué)生群體是食品安全問題最密切的利益相關(guān)者，督察隊(duì)的成立不僅可以有效減少商業(yè)街管理人員與商家的利益交換，而且可以提高學(xué)生管理商業(yè)街的參與度。

（2）人流密集的街道全面改為步行街

造成楊家墩商業(yè)街頻繁擁堵的原因有很多，除了道路設(shè)計(jì)不夠合理、商鋪布局不夠科學(xué)以外，允許機(jī)動車及電動三輪車在狹小的街道內(nèi)自由通行，也是造成人流停滯的重要原因。因此，應(yīng)全面禁止機(jī)動車及電動三輪車在明德路、園區(qū)一路等人流密集的街道正常通行，具體管理辦法可參考成熟的商業(yè)步行街。此舉將有效緩解商業(yè)街的交通壓力，讓前來消費(fèi)的人群擁有更舒心的消費(fèi)體驗(yàn)。

（3）商鋪布局宜遵從消費(fèi)者行走規(guī)律

楊家墩商業(yè)街的建設(shè)與改造當(dāng)以顧客體驗(yàn)為核心，只有嚴(yán)格控制商業(yè)街的長度、寬度及樓的高度，才能有效保證顧客的體力和消費(fèi)熱情。研究表明，多數(shù)人逛街習(xí)慣走“之”字形折線，所以商業(yè)街方面在調(diào)整商鋪布局時(shí)宜考慮消費(fèi)者的行走規(guī)律，合理地設(shè)置餐飲、娛樂、休閑等消費(fèi)網(wǎng)點(diǎn)，讓廣大消費(fèi)者更好地實(shí)現(xiàn)輕松消費(fèi)。

2.開創(chuàng)網(wǎng)絡(luò)營銷新局面

目前國內(nèi)較為知名的商業(yè)街大多依托各大旅游門戶網(wǎng)站或當(dāng)?shù)卣倬W(wǎng)開展對外宣傳，很少有商業(yè)街自己創(chuàng)辦門戶網(wǎng)站。這給商業(yè)街的招商、服務(wù)和管理都帶來了一定的不便。楊家墩商業(yè)街若是敢為人先，直接以楊家墩為名創(chuàng)辦商業(yè)街門戶網(wǎng)站，則有望打開高教園區(qū)商業(yè)街建設(shè)的新局面。網(wǎng)站的設(shè)計(jì)不需要太復(fù)雜，包括商業(yè)街概況、發(fā)展規(guī)劃、招商信息、消費(fèi)指南、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)等幾大重要模塊即可。網(wǎng)站旨在提高商業(yè)街知名度，吸引更多商家入駐，同時(shí)全面提升服務(wù)水平，為消費(fèi)者搭建交流平臺，開通權(quán)益保護(hù)渠道，及時(shí)發(fā)布商業(yè)信息，方便社會民眾開展集體監(jiān)督。與門戶網(wǎng)站相呼應(yīng)，商業(yè)街還可以開通官方微博、微信服務(wù)號，第一時(shí)間為消費(fèi)者推送商業(yè)街最新動態(tài)，達(dá)成良性互動。

3.開拓自主品牌新市場

依靠現(xiàn)有的財(cái)力、物力，楊家墩社區(qū)完全有實(shí)力作為投資主體投資設(shè)立公司，并聘請專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。公司以顧客需求為導(dǎo)向，為楊家墩商業(yè)街的消費(fèi)者提供針對性的產(chǎn)品和服務(wù)。以健身房為例，商業(yè)街內(nèi)尚未開設(shè)健身房，公司可抓住商機(jī)投資建設(shè)“楊家墩健身房”。由于健身市場處于藍(lán)海，如果公司管理得當(dāng)，將創(chuàng)造相當(dāng)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。而針對商業(yè)街內(nèi)比較滯后的學(xué)習(xí)型消費(fèi)，公司可酌情開設(shè)“楊家墩書屋”、“楊家墩琴行”、“楊家墩畫室”等。公司的良好運(yùn)作不僅可以有效平衡商業(yè)街的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，同時(shí)將兼顧消費(fèi)者的多元化需求。消費(fèi)者在享受服務(wù)的過程中，若充分感受到個(gè)體需求被尊重，則自然會運(yùn)用自媒體對外宣傳“楊家墩”品牌，進(jìn)而推動新市場的開拓。公司若成為商業(yè)街的龍頭企業(yè)，將會給楊家墩社區(qū)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)解決部分居民的就業(yè)問題。

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作者簡介：潘俊儒，浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)工商管理學(xué)院企業(yè)管理專業(yè)，在讀研究生