邵圓

地稅部門(mén)如何對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收進(jìn)行有效的征管，一直飽受爭(zhēng)議。而房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種過(guò)多，其中，僅主要稅種就有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅以及契稅。在對(duì)主要稅種進(jìn)行征管過(guò)程中，由于會(huì)計(jì)核算復(fù)雜、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式存在多樣性等問(wèn)題，加大了地稅部門(mén)稅收征管難度。

近期，筆者參加了對(duì)某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅費(fèi)征管情況專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)調(diào)查，對(duì)房地產(chǎn)稅收征繳情況進(jìn)行了延伸，發(fā)現(xiàn)地稅部門(mén)在稅收征繳過(guò)程中存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

一、地稅部門(mén)專(zhuān)業(yè)化管理還有待提高

地稅部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況日常監(jiān)管主要依托房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自查，地稅稽查部門(mén)監(jiān)管力度有限，無(wú)法對(duì)全部的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面審查，地稅部門(mén)難以實(shí)時(shí)掌握房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況。審計(jì)過(guò)程中，通過(guò)翻閱部分房地產(chǎn)企業(yè)檔案，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)繳銷(xiāo)的發(fā)票和收據(jù)存根存在缺失，僅以部分紙質(zhì)銷(xiāo)售記錄歸檔，未單獨(dú)設(shè)立電子銷(xiāo)售臺(tái)賬，未設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)電子檔案數(shù)據(jù)，紙質(zhì)檔案歸檔數(shù)據(jù)與企業(yè)發(fā)生的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)存在嚴(yán)重的滯后性。如若對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收清繳，必須依托企業(yè)重新提供的數(shù)據(jù)為依據(jù)，對(duì)提供數(shù)據(jù)的真實(shí)性和完整性無(wú)法進(jìn)行查證，增加了稅收清繳的難度。

二、納稅平臺(tái)系統(tǒng)存在一定的漏洞

該省地稅系統(tǒng)現(xiàn)在使用的地稅納稅平臺(tái)于2012年初投入使用，與以前使用的納稅平臺(tái)相比，有較大的提升，更加人性化，主要分為稅收查詢(xún)平臺(tái)、開(kāi)票系統(tǒng)、網(wǎng)上納稅申報(bào)平臺(tái)等。但筆者通過(guò)計(jì)算機(jī)審計(jì)方法對(duì)地稅納稅平臺(tái)各個(gè)子系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行審計(jì)發(fā)現(xiàn)，該系統(tǒng)仍存在一些漏洞。

一是關(guān)鍵字設(shè)定存在漏洞。部分房地產(chǎn)企業(yè)存在多個(gè)納稅人管理碼和納稅人名稱(chēng)，稽查部門(mén)對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行查補(bǔ)稅收時(shí)，填報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)納稅數(shù)據(jù)較為隨意，存在僅填列納稅人管理碼，漏填納稅人名稱(chēng)的情況。該系統(tǒng)應(yīng)將納稅人名稱(chēng)設(shè)定為關(guān)鍵字，杜絕以上情況的發(fā)生，填報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)納稅基本資料時(shí)應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，必須保證房地產(chǎn)企業(yè)一戶一碼，確保納稅數(shù)據(jù)的完整性。

二是僅繳納營(yíng)業(yè)稅就可開(kāi)具銷(xiāo)售收入發(fā)票，導(dǎo)致城建稅和教育費(fèi)附加納稅不及時(shí)。筆者通過(guò)對(duì)開(kāi)票系統(tǒng)進(jìn)行穿行測(cè)試過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)僅需繳納營(yíng)業(yè)稅就可開(kāi)具銷(xiāo)售收入發(fā)票，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)暫行條例》和《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，城建稅和教育費(fèi)附加在征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)應(yīng)同時(shí)繳納。該系統(tǒng)在開(kāi)票環(huán)節(jié)應(yīng)增加營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加同時(shí)繳納才可開(kāi)具銷(xiāo)售收入發(fā)票的設(shè)定，杜絕城建稅和教育費(fèi)附加納稅不及時(shí)的情況發(fā)生。

三是開(kāi)票系統(tǒng)未設(shè)定單價(jià)下限。房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售過(guò)程中，存在部分購(gòu)買(mǎi)人以低價(jià)購(gòu)入房產(chǎn)的問(wèn)題。房產(chǎn)單價(jià)遠(yuǎn)低于同類(lèi)型房產(chǎn)的平均價(jià)，開(kāi)票系統(tǒng)未設(shè)定單價(jià)下限，企業(yè)可隨意開(kāi)具低價(jià)格銷(xiāo)售發(fā)票，造成稅源流失嚴(yán)重。開(kāi)票系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)同類(lèi)型房產(chǎn)的單價(jià)價(jià)格設(shè)定單價(jià)下限，杜絕此類(lèi)情況發(fā)生。

四是稅收查詢(xún)平臺(tái)字段間勾稽關(guān)系不嚴(yán)謹(jǐn)。稅收查詢(xún)平臺(tái)中的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額3個(gè)字段存在勾稽關(guān)系，計(jì)稅依據(jù)乘以稅率等于應(yīng)納稅額。筆者通過(guò)數(shù)據(jù)驗(yàn)證，發(fā)現(xiàn)部分納稅記錄不符合該勾稽關(guān)系，造成不符的原因是計(jì)稅依據(jù)中部分已納稅，該查詢(xún)平臺(tái)未剔除已納稅的計(jì)稅依據(jù)。查詢(xún)平臺(tái)應(yīng)更正相關(guān)勾稽關(guān)系，剔除已納稅的計(jì)稅依據(jù)，保證平臺(tái)數(shù)據(jù)的合理性。

三、部分稅種存在預(yù)征的問(wèn)題

由于稅收收入占該市財(cái)政收入的主要組成部分，稅收收入的多少直接關(guān)系到該市財(cái)政收入。然而地稅部門(mén)為完成稅收任務(wù)，強(qiáng)行向部分國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)征大額土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，預(yù)征的土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅在以后年度進(jìn)行抵減。根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)及條例的規(guī)定，地稅部門(mén)無(wú)權(quán)要求納稅人提前預(yù)征稅收，除有特殊規(guī)定外。此行為擾亂了稅收征管秩序，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

四、部分稅種征管力度不足、征管政策不到位

房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種較多，不同稅種的征收范圍、納稅義務(wù)時(shí)間和稅率相差較大，要求稅收征管員必須熟悉掌握各類(lèi)稅種的內(nèi)容、特性以及規(guī)定。而且針對(duì)不同稅種各級(jí)政府出臺(tái)的征管政策不同，無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一管理，加大了對(duì)該行業(yè)稅收征管的難度。以下是幾種主要稅種征管存在的問(wèn)題：

一是土地增值稅。土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管一直是個(gè)大難題，該稅種的稅收收入與房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的增值額占比掛鉤，根據(jù)增值額占可扣除成本的比例，稅率波動(dòng)區(qū)間為0到60%。該稅種所涉及的會(huì)計(jì)核算較為復(fù)雜、工作量大和專(zhuān)業(yè)技能要求高，地稅部門(mén)對(duì)該稅種采取的政策是在銷(xiāo)售期間啟用預(yù)征的模式，預(yù)征率根據(jù)住宅的性質(zhì)不同設(shè)定在1%至5%之間，房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到清算條件后，地稅部門(mén)要求清算企業(yè)通過(guò)社會(huì)中介自行清算，由地稅部門(mén)復(fù)查后，以房地產(chǎn)企業(yè)提供的清算報(bào)告為納稅依據(jù)。但房地產(chǎn)企業(yè)提供的清算報(bào)告的真實(shí)性有待考究，清算企業(yè)通常會(huì)采取虛增成本，降低增值額占可扣除成本的比例，達(dá)到少納稅的目的，造成稅源流失，而且流失的稅源金額較大。根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)清算條件分為了可清算和應(yīng)清算兩種形式，地稅部門(mén)主要關(guān)注的是應(yīng)清算的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)可清算的企業(yè)過(guò)問(wèn)較少，拖延了稅收入庫(kù)的時(shí)間，損失了稅收的時(shí)間價(jià)值。

二是契稅。契稅是針對(duì)購(gòu)房或購(gòu)?fù)恋氐闹黧w在購(gòu)買(mǎi)時(shí)發(fā)生納稅義務(wù)的稅種。該稅種征稅模式是地稅部門(mén)與房管部門(mén)聯(lián)合，辦理房產(chǎn)證或土地證時(shí)必須繳納契稅并出具納稅證明，此類(lèi)舉措對(duì)辦理房產(chǎn)證或土地證的主體有一定的約束作用。但存在部分群體為了緩征契稅，盡可能的拖延時(shí)間辦理房產(chǎn)證或土地證，導(dǎo)致契稅入庫(kù)不及時(shí)，甚至出現(xiàn)稅源流失的情況。

三是城建稅和教育費(fèi)附加。城建稅和教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)稅、增值稅和消費(fèi)稅，與上述三個(gè)稅種同時(shí)繳納。筆者通過(guò)以營(yíng)業(yè)稅為基準(zhǔn)，計(jì)算城建稅和教育費(fèi)附加應(yīng)繳數(shù)，與后臺(tái)數(shù)據(jù)已繳數(shù)進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)大部分企業(yè)城建稅和教育費(fèi)附加應(yīng)繳數(shù)和已繳數(shù)納稅數(shù)據(jù)不一致的情況，漏繳金額數(shù)目較大。地稅部門(mén)對(duì)附加稅種的征管未按照相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，稅收入庫(kù)不及時(shí)。

四是企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅以企業(yè)應(yīng)納稅利潤(rùn)為計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)納稅利潤(rùn)是通過(guò)企業(yè)收入減去可扣除成本所得，對(duì)于收入和可扣除成本的計(jì)算對(duì)專(zhuān)業(yè)要求過(guò)高，地稅部門(mén)為簡(jiǎn)化納稅流程，直接以核定征收率計(jì)算企業(yè)所得稅，與企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定產(chǎn)生較大的沖突，稅源流失嚴(yán)重。

針對(duì)上述問(wèn)題，筆者認(rèn)為地稅部門(mén)提高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管力度，可以從以下幾方面入手：

一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信息化管理。如建立電子檔案數(shù)據(jù)系統(tǒng)，包括實(shí)時(shí)銷(xiāo)售臺(tái)賬、實(shí)時(shí)發(fā)票繳銷(xiāo)記錄、實(shí)時(shí)納稅記錄、各年度財(cái)務(wù)報(bào)表、開(kāi)發(fā)樓盤(pán)基礎(chǔ)資料和綜合分析子系統(tǒng)等，有利于降低稅收征管難度，避免稅源流失，不斷完善監(jiān)管漏洞。

二是加強(qiáng)內(nèi)部審查力度。建議每年定期對(duì)納稅平臺(tái)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的數(shù)據(jù)分析，積極聽(tīng)取采納基層稅收征管員等其他崗位人員發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和提出的建議，尋找系統(tǒng)漏洞、監(jiān)管漏洞和制度漏洞等問(wèn)題，通過(guò)剖析漏洞產(chǎn)生的原因，逐步完善稅收征管制度、方法和手段。

三是協(xié)同其他職能部門(mén)或聘請(qǐng)社會(huì)中介進(jìn)行聯(lián)合征管，提高征管力度。地稅部門(mén)可協(xié)同財(cái)政、審計(jì)、房管和司法等部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收進(jìn)行聯(lián)合清理，各司其責(zé)，提高地稅部門(mén)征管力度，挽回稅源流失的局面。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行清算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，可由地稅部門(mén)聘請(qǐng)社會(huì)中介，社會(huì)中介將以地稅部門(mén)的利益為出發(fā)點(diǎn)，提高清算報(bào)告可信程度。

四是加大對(duì)偷稅、漏稅的處罰力度。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)為了偷稅、漏稅而故意調(diào)整賬務(wù)，查處一起，嚴(yán)懲一起，情節(jié)嚴(yán)重的移送相關(guān)司法機(jī)關(guān)，杜絕以罰代刑，并及時(shí)公開(kāi)曝光，消除房地產(chǎn)企業(yè)的僥幸心理，提高地稅部門(mén)的公信力。

（作者單位：景德鎮(zhèn)市審計(jì)局）