（文/圖）小林 純 竹中工務(wù)店 醫(yī)療福祉?教育總部

（翻 譯）趙士全 竹中工務(wù)店 醫(yī)療福祉?教育總部

陳 新 西北工業(yè)大學(xué)力學(xué)與土木建筑學(xué)院 副教授

日本的民營(yíng)高齡者住宅
——以收費(fèi)老人之家和服務(wù)型高齡者住宅為中心

（文/圖）小林 純 竹中工務(wù)店 醫(yī)療福祉?教育總部

（翻 譯）趙士全 竹中工務(wù)店 醫(yī)療福祉?教育總部

陳 新 西北工業(yè)大學(xué)力學(xué)與土木建筑學(xué)院 副教授

Private Houses for Senior Citizens in Japan - the Charged Care Houses and Service-oriented Elderly Homes

前言

本文圍繞以收費(fèi)老人之家和服務(wù)型高齡者住宅為中心的民營(yíng)高齡者住宅，根據(jù)相關(guān)制度及項(xiàng)目的特征，對(duì)竹中工務(wù)店曾參與的工程實(shí)例進(jìn)行介紹。

民營(yíng)高齡者住宅的概要

和特別養(yǎng)護(hù)老人之家（下文簡(jiǎn)稱：特養(yǎng)）、老人保健設(shè)施（下文簡(jiǎn)稱：老?。┑裙B(yǎng)老設(shè)施不同，民營(yíng)高齡者住宅是由以營(yíng)利為目的的企業(yè)提供的，從高齡者的住居發(fā)展而來(lái)的。

“收費(fèi)老人之家”作為提供包括飲食等在內(nèi)的各種生活支援一體化服務(wù)的老人之家，和特養(yǎng)等一樣，根據(jù)1963年的老人福祉法，被納入到老人福祉政策體系內(nèi)。所謂“收費(fèi)”意味著利用者需要自己承擔(dān)費(fèi)用，是和由政府分配入住、老人無(wú)權(quán)選擇的福祉設(shè)施不同的另一類老人之家。

1.收費(fèi)老人之家

在收費(fèi)老人之家誕生的1950年代-60年代中，向需要某些生活支援的自立的高齡者提供的住所，多由社會(huì)福祉法人等開設(shè)。進(jìn)入70年代之后，認(rèn)識(shí)到此將成為面向高齡者的新興產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商和保險(xiǎn)公司也開始參與該行業(yè)。1980年代后期，隨著泡沫經(jīng)濟(jì)到來(lái)，以高收入者為客戶群的高級(jí)豪華型收費(fèi)老人之家逐漸增加，制造業(yè)、基礎(chǔ)建設(shè)業(yè)等領(lǐng)域的企業(yè)設(shè)立相關(guān)公司，開始參與養(yǎng)老項(xiàng)目的事例也增加了。泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰之后，這些活動(dòng)有所降溫，但由于在2000年引進(jìn)了護(hù)理保險(xiǎn)制度，市場(chǎng)狀況發(fā)生了很大變化。以前需要個(gè)人負(fù)擔(dān)的巨額的護(hù)理服務(wù)費(fèi)用，通過(guò)利用護(hù)理保險(xiǎn)制度中的“特定設(shè)施入住者生活護(hù)理”就會(huì)得到大幅度的減少，于是護(hù)理型收費(fèi)老人之家又迎來(lái)了商機(jī)，其需求急劇增加。收費(fèi)老人之家的總定額入住人數(shù)在2000年時(shí)，是3萬(wàn)7千人左右，到了2014年，就增加到38萬(wàn)7千人，超過(guò)老健，僅次于特養(yǎng)的58萬(wàn)9千人。

2.服務(wù)型高齡者住宅

在以國(guó)土交通省（原建設(shè)?。┲鲗?dǎo)的高齡者住宅體系中，最近供應(yīng)量急速增加的是2011年創(chuàng)設(shè)的“服務(wù)型高齡者住宅”。服務(wù)型高齡者住宅的定額入住人數(shù)在2014年9月底超過(guò)了15萬(wàn)8千人，即以超過(guò)5萬(wàn)戶/年的供應(yīng)量急速擴(kuò)大。

究其原因，一方面是政策條件比較寬松，另一方面輔助金制度的存在也是重要原因。輔助金額是建設(shè)費(fèi)用的1成左右，雖然比起厚生勞動(dòng)省方面的設(shè)施而言金額較少，但是卻招致房地產(chǎn)業(yè)、建設(shè)業(yè)、以及醫(yī)療法人等多種主體參與其中。

民營(yíng)高齡者住宅的類型

民營(yíng)高齡者住宅根據(jù)入住者的身體狀況（自立/需護(hù)理）和收入狀況，經(jīng)營(yíng)主體的種類、規(guī)模以及適用的制度，其建筑物和事業(yè)的形態(tài)會(huì)發(fā)生變化，大致可分為4種類型。下面，將分別對(duì)這些類型的特征進(jìn)行闡述，并對(duì)竹中工務(wù)店參與的實(shí)例進(jìn)行介紹。

1.面向自立老人的高檔類型

以自立老人為主要客戶群，一次性需要繳納數(shù)千萬(wàn)至數(shù)億日元入住金的高檔住宅。多為養(yǎng)老政策中規(guī)定的收費(fèi)老人之家，權(quán)利形態(tài)以使用權(quán)為主。居室和一般集合住宅一樣，配備廚臺(tái)和浴室，面積為30-70m2左右，房型多為1室到2室1廳。

當(dāng)入住者的身體狀況到了需要護(hù)理的時(shí)候，可轉(zhuǎn)至位于老人之家內(nèi)的護(hù)理型居室，或者也可以在原居室中接受護(hù)理服務(wù)。

三層的日間護(hù)理

五層的餐廳

公用部配備有食堂和娛樂(lè)室等，特別是在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，上市了許多擁有泳池、會(huì)館等豪華公共設(shè)施的老人之家。因?yàn)橐S持一定規(guī)模的公共設(shè)施，因此這類養(yǎng)老住宅通常規(guī)模也很大，從100戶最大可到600戶左右。

“ SACRA VIA成城”位于東京都世田谷區(qū)，它是超高級(jí)收費(fèi)老人之家的先驅(qū)。由SECOM公司和MORI Building集團(tuán)共同出資組建的公司——株式會(huì)社Prime Stage進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。是一座擁有面向精致庭院的餐廳、歐洲古典風(fēng)格的大廳等充滿奢華感的建筑，常年保持著高入住率。

“Anperena百道”是坐落在福岡市百道濱的24層超高層高級(jí)收費(fèi)老人之家。它是由當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ幕A(chǔ)建設(shè)企業(yè)——西部燃?xì)庾鳛槠湫率聵I(yè)展開的項(xiàng)目。設(shè)有瞭望大廳、引自天然溫泉的大浴場(chǎng)等公共設(shè)施。3-4層是護(hù)理層，設(shè)定了事無(wú)巨細(xì)的醫(yī)療和護(hù)理服務(wù)制度。

2.面向需要護(hù)理老人的類型

該類型以需要護(hù)理的老人為其主要的服務(wù)對(duì)象，一般規(guī)模為50-100室，層數(shù)3-4層居多。標(biāo)準(zhǔn)的建筑構(gòu)成是，1層設(shè)置入口、食堂、機(jī)械洗浴等公共部分；2-4層為居室層?？紤]到護(hù)理服務(wù)的效率，通常每層設(shè)置20間居室，另外每層還有客廳和個(gè)別浴室等空間。居室面積的標(biāo)準(zhǔn)為18-20m2/間，有坐便器和洗臉盆，不設(shè)置廚房的情況比較多。

“Kurara甲子園”位于兵庫(kù)縣西宮市，是Benesse Style Care公司運(yùn)營(yíng)的收費(fèi)老人之家的初期類型。每層都采用單元式護(hù)理模式。Benesse Style Care公司通過(guò)“Kurara甲子園”為契機(jī)，根據(jù)服務(wù)的提供方法和等級(jí)，開展了以“Kurara”“Granda”“Aria”等系列收費(fèi)老人之家的運(yùn)營(yíng)。

3.醫(yī)療法人經(jīng)營(yíng)的高齡者住宅

近年來(lái),醫(yī)療法人不僅參與原有事業(yè)領(lǐng)域的老健等公立設(shè)施，而且涉足民營(yíng)高齡者住宅市場(chǎng)的事例也在增加。

醫(yī)療法人的想法不同，其所對(duì)應(yīng)的客戶群也不相同。通常,醫(yī)療法人大多把自己經(jīng)營(yíng)的醫(yī)療設(shè)施和居家養(yǎng)老服務(wù)結(jié)合起來(lái),建成復(fù)合型設(shè)施的情況比較多。其目的在于將醫(yī)療法人擁有的醫(yī)療、護(hù)理資源與高齡者住宅相結(jié)合，以拓展事業(yè)。因此，養(yǎng)老政策中以利用外部服務(wù)為前提的服務(wù)型高齡者住宅和收費(fèi)老人之家大多是住宅型的。

“Holly Residence池田”是醫(yī)療法人寶持會(huì)開設(shè)的，位于大阪府東大阪市，是以自立老人為主要客戶群的服務(wù)型高齡者住宅。后面將詳細(xì)介紹。

“友愛之街”是巖手縣盛岡市內(nèi)很有實(shí)力的醫(yī)療法人友愛會(huì)新近設(shè)立的服務(wù)型高齡者住宅。建筑是以中庭為中心的口字型的平面布局，一層設(shè)有大型日間護(hù)理和診所等空間，該醫(yī)療法人的辦公樓也并設(shè)于此。

4.大規(guī)模開發(fā)型

作為大規(guī)模的車站周邊再開發(fā)的功能之一，統(tǒng)合了高齡者住宅和福祉設(shè)施等的實(shí)例也增加了。最近，受少子高齡化的影響，在大規(guī)模公有土地和民間工廠拆除后的土地等的開發(fā)項(xiàng)目中，高齡者住宅、福祉及醫(yī)療等功能的引入為要素的實(shí)例也很多。

“岐阜CITYTOWER 43”是岐阜車站周邊的再開發(fā)項(xiàng)目，低層部分為商業(yè)設(shè)施和廣播公司、并設(shè)有醫(yī)療和福祉設(shè)施，其上是由岐阜縣住宅供給公社開發(fā)的服務(wù)型高齡者住宅。再上層是公開銷售的商品房，這是一個(gè)集多種功能于一體的綜合型開發(fā)實(shí)例。

民營(yíng)高齡者住宅的特征

與公立高齡者設(shè)施相比，民營(yíng)高齡者住宅有以下特征：

1.發(fā)展框架?補(bǔ)助金

在各自治體的護(hù)理保險(xiǎn)事業(yè)計(jì)劃中，特養(yǎng)和老健的目標(biāo)數(shù)量，亦即發(fā)展框架是既定的。為了確保公平性，通過(guò)公開征集，選定經(jīng)營(yíng)者。并且項(xiàng)目開發(fā)時(shí)通常會(huì)有一定數(shù)額的輔助金。

與之相對(duì)照，收費(fèi)老人之家和服務(wù)型高齡者住宅基本上是任由民間自由競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行開發(fā)的，這是二者最大的不同。但是，特定設(shè)施發(fā)展框架的設(shè)定以及與之相伴的經(jīng)營(yíng)者的公開征集等，和公立設(shè)施同樣的限制條件在最近有增加的趨勢(shì)。

2.利用費(fèi)用

特養(yǎng)和老健設(shè)施的利用費(fèi)用，已由國(guó)家制定了一定的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)者基本上按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，因此各設(shè)施沒(méi)有較大的差別。然而，對(duì)于民營(yíng)設(shè)施來(lái)說(shuō)，根據(jù)所處場(chǎng)所、經(jīng)營(yíng)者設(shè)定的服務(wù)水準(zhǔn)以及設(shè)施等級(jí)，費(fèi)用設(shè)定的差異是相當(dāng)大的。

從以等候入住特養(yǎng)的客戶為目標(biāo)的低價(jià)格，到面向富裕階層設(shè)定的、需入住金及月費(fèi)用的高價(jià)格，費(fèi)用的范圍很大。對(duì)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，為了在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，對(duì)周邊市場(chǎng)及其未來(lái)動(dòng)向進(jìn)行充分調(diào)研，進(jìn)而策劃商品規(guī)劃和銷售戰(zhàn)略就顯得相當(dāng)重要。

3.所有權(quán)形式

民營(yíng)高齡者住宅可采用的所有權(quán)形式為產(chǎn)權(quán)出售、租賃、使用權(quán)。實(shí)際采用哪種形式，在策劃高齡者住宅商品規(guī)劃中是一個(gè)很大的因素。高齡者住宅所有權(quán)形式的特點(diǎn)為使用權(quán)之形式，而這是一般住宅所不采用的。

所謂使用權(quán)方式，就是在入住時(shí)支付一定數(shù)量的定金，雙方確定返還期，在入住期間作為入住費(fèi)進(jìn)行返還的方式。在入住者離去或者亡故的時(shí)候，定金的未返還部分將被歸還。超過(guò)返還期繼續(xù)入住的，不需要支付追加定金。關(guān)于返還期間，通常需護(hù)理的為5-6年左右，自立的為12-15年左右。除此之外，每月還要繳納一定額度的管理費(fèi)和用餐費(fèi)。

使用權(quán)方式對(duì)于入住者來(lái)說(shuō)，其好處在于，只要入住時(shí)準(zhǔn)備好一定數(shù)量的定金，不用介意壽命的長(zhǎng)短可持續(xù)入住。對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，其優(yōu)點(diǎn)在于，為開設(shè)而支付的大額投資可通過(guò)收取定金獲得回收。

但是，對(duì)于入住者來(lái)說(shuō)，即使國(guó)家制定了入住定金返還義務(wù)等的入住者保護(hù)政策，若經(jīng)營(yíng)者破產(chǎn)未返還部分不能歸還的風(fēng)險(xiǎn)也是存在的。而對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，入住者壽命的長(zhǎng)短對(duì)將來(lái)經(jīng)營(yíng)收入影響的風(fēng)險(xiǎn)同樣存在。

雖然有這樣的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閷?duì)入住者和經(jīng)營(yíng)者雙方都有較多好處，故可認(rèn)為今后使用權(quán)方式的利用還會(huì)很多。

4.經(jīng)營(yíng)方式

按土地和建筑物的所有權(quán)、服務(wù)提供的主體等，高齡者住宅有以下幾種經(jīng)營(yíng)方式。

Holly Residence 池田的外觀

Holly Residence 池田的功能構(gòu)成

面向自立老人的大規(guī)模高齡者住宅采用“自營(yíng)方式”的比較多。這是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)者自己擁有土地、建筑物，并且服務(wù)也由該經(jīng)營(yíng)者提供，為最單純的方式。

運(yùn)營(yíng)多數(shù)高齡者住宅的經(jīng)營(yíng)者大多采用“承租”的方式。也就是土地所有者建造建筑物，經(jīng)營(yíng)者租用整棟樓，提供服務(wù)的方式。這樣的話，經(jīng)營(yíng)者不需要擁有資產(chǎn)，能夠迅速地展開很多項(xiàng)目。年間有10-20棟高齡者住宅投入運(yùn)營(yíng)的大公司也很多，不需要資金籌措，能謀得資金流的平衡是最大的好處。

目前為止，幾乎都是個(gè)人土地、企業(yè)的宿舍拆除后的土地等資產(chǎn)的活用，最近將信托基金編入資產(chǎn)的也比較多，此外， 2014年設(shè)立了日本首個(gè)健康管理投資信托基金REIT，房地產(chǎn)金融界也將其視為資產(chǎn)的運(yùn)用而表示了關(guān)注。

其它，租地方式、委托經(jīng)營(yíng)方式等也在一些項(xiàng)目中被采用。

案例介紹

從這里開始，將介紹本公司最近設(shè)計(jì)施工參與的醫(yī)療法人參與開設(shè)的民營(yíng)高齡者住宅“Holly Residence 池田”。

“Holly Residence 池田” 是醫(yī)療法人寶持會(huì)池田醫(yī)院于2013年開設(shè)的服務(wù)型高齡者住宅，位于大阪府東大阪市軌交近鐵奈良線-河內(nèi)永和站極近的地方。該設(shè)施與通常的醫(yī)療法人經(jīng)營(yíng)的高齡者公寓一樣，是一座促進(jìn)健康的，集居住、醫(yī)療、護(hù)理的高級(jí)的復(fù)合型建筑。

1.概念和經(jīng)營(yíng)者的想法

該項(xiàng)目是在經(jīng)營(yíng)者收購(gòu)了由原社會(huì)保險(xiǎn)廳開辦的健康促進(jìn)設(shè)施，作為 “Holly 永和”開展運(yùn)營(yíng)而開始。隨后，在討論有效利用停車場(chǎng)的過(guò)程中，逐漸萌發(fā)了服務(wù)型高齡者公寓事業(yè)的想法，因此制定了 “Holly Residence 池田” 的規(guī)劃。作為醫(yī)療法人事業(yè)的一個(gè)拓展，該項(xiàng)目把最大限度地利用原有設(shè)施，為高收入階層實(shí)現(xiàn)與其身份相符的居住和謳歌生機(jī)勃勃的人生為目標(biāo)。

2.設(shè)施構(gòu)成

該建筑是由原有建筑改造成的 “Holly 永和”，及增建的“Holly Residence 池田”的2棟建筑構(gòu)成的。2棟建筑的低層部分是相互連通的，居住者可在通行其中，自由利用?！癏olly Residence 池田”共14層，低層部分設(shè)有診所、日間護(hù)理等設(shè)施，服務(wù)型高齡者住宅包括自立型和護(hù)理型，合計(jì)83戶。

3.經(jīng)營(yíng)特征

（1）醫(yī)療?護(hù)理的安心感

作為經(jīng)營(yíng)特征，首先是基于其醫(yī)院背景的安心感。位于約2公里外的醫(yī)院和建筑內(nèi)的診所為一體，具備了即使在需要治療和護(hù)理時(shí)，也能實(shí)時(shí)支持健康的生活的服務(wù)體制。有14間護(hù)理居室，特意做成了在中間配備了客廳等的單元式護(hù)理的居住布局，以對(duì)應(yīng)需護(hù)理的老人。

（2）考慮了高齡者的安全?舒適的建筑策劃

考慮高齡者的安全和舒適性的建筑策劃是本項(xiàng)目很大的特征。以東日本大地震為契機(jī)，采用了抗震結(jié)構(gòu)，提供了作為高齡者住宅的安心感。

服務(wù)型高齡者住宅的客戶以自立型為主要目標(biāo)，故設(shè)計(jì)了在大開間配置大型窗戶的舒適的布局。居住建筑部分結(jié)合狹長(zhǎng)的用地，采用內(nèi)廊式布局，南北設(shè)置了居室。由于居室采用了寬闊的開間，因此臥室分離戶型，大開間，因房間方向而變化的眺望都成為可能。

（3）立足于周邊環(huán)境的項(xiàng)目定位

在開展新的高齡者住宅項(xiàng)目的時(shí)候，市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，主要客戶當(dāng)然是本地居民，也要吸引鐵路軌交沿線的居民，項(xiàng)目定位為該地區(qū)的高級(jí)高齡者住宅。入住費(fèi)用的支付方式有兩種，除月支付方式外，還有入住時(shí)支付10年租金的預(yù)付方式。

（4）因多功能?多世代社區(qū)而熱鬧興旺

并且，作為本策劃大的特征，是與既有的健康促進(jìn)設(shè)施一體化的設(shè)施構(gòu)成而引入的 “街區(qū)”的概念，創(chuàng)造了多功能、多世代社區(qū)的熱鬧興旺景象。

在“Holly 永和”，有游泳學(xué)校、健身俱樂(lè)部、文化教室等設(shè)施，已經(jīng)有很多地區(qū)的人來(lái)這里加入會(huì)員，在不同的時(shí)間段，從兒童到下班的公司女職員，年齡跨度很大的人群利用著此設(shè)施。入住者也通過(guò)利用這些設(shè)施，實(shí)現(xiàn)了能夠感受到同以往一樣的街區(qū)的熱鬧興旺的生活。

面向?qū)?lái)的高齡者住宅的供給

作為高齡者的生活空間，無(wú)論是民營(yíng)高齡者住宅還是公立高齡者設(shè)施，利用者需求的空間和服務(wù)是沒(méi)有差異的。將來(lái)的高齡者住宅將會(huì)超越諸如“設(shè)施”和“住宅”的制度界限，可以預(yù)見，在相同的制度和基礎(chǔ)上將會(huì)有多樣的福祉建筑問(wèn)世。

由此，“建筑”和它所提供的“服務(wù)”以及周邊的“街區(qū)”這三者相互間的平衡關(guān)系就顯得重要了。尤其對(duì)高齡者住宅的居住者來(lái)說(shuō)，自行前往街區(qū)很困難，要使得高齡者住宅作為生活之場(chǎng)所，引入“街區(qū)的熱鬧興旺”是不可或缺的。正如本次介紹的“Holly Residence 池田”那樣，我認(rèn)為導(dǎo)入“街區(qū)的熱鬧興旺”之事，是超越制度框架的對(duì)將來(lái)的高齡者住宅是必要的。

小林純：1964年生于大阪。京都大學(xué)大學(xué)院工學(xué)研究科建筑學(xué)碩士。1990年就職于竹中公務(wù)店。由住宅慢慢地轉(zhuǎn)向醫(yī)療福祉領(lǐng)域，目前隸屬于醫(yī)療福祉?教育本部。主要業(yè)務(wù)是為客戶提供高齡者住宅、設(shè)施以及街區(qū)規(guī)劃領(lǐng)域的項(xiàng)目提案。