王鳳芝

（中國(guó)人民銀行大慶市中心支行，黑龍江 大慶 163316）

大慶房屋銷售狀況及政策建議

王鳳芝

（中國(guó)人民銀行大慶市中心支行，黑龍江 大慶 163316）

3月30日，國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)信貸政策、房產(chǎn)交易稅收政策，刺激住宅市場(chǎng)的剛性需求和改善性需求。政策實(shí)施一個(gè)月以來，大慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給充足，二手房市場(chǎng)供需兩旺，二手房交易數(shù)量大幅增長(zhǎng)，二手房貸款快速增長(zhǎng)，但新房購(gòu)銷仍處于低迷狀態(tài)，開發(fā)商面臨去庫(kù)存壓力較大。

金融；房地產(chǎn)；新政

3月30日，國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)信貸政策、房產(chǎn)交易稅收政策，刺激住宅市場(chǎng)的剛性需求和改善性需求。政策實(shí)施一個(gè)月以來，大慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給充足，二手房市場(chǎng)供需兩旺，二手房交易數(shù)量大幅增長(zhǎng)，二手房貸款快速增長(zhǎng)，但新房購(gòu)銷仍處于低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)投資意愿低迷，開發(fā)商面臨去庫(kù)存壓力較大。

一、房地產(chǎn)信貸新政執(zhí)行情況

表1 10家商業(yè)銀行房貸政策調(diào)整實(shí)施情況調(diào)查單位：％

抽樣調(diào)查轄內(nèi)10家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)顯示，各家金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行房地產(chǎn)信貸新政的時(shí)間各不相同，房貸利率的下限也不相同，但基本上按照人民銀行總行要求出臺(tái)了放寬二套房貸要求的政策，有的下調(diào)了首付比例，有的下調(diào)了貸款利率下限，總體看地方銀行和股份制商業(yè)銀行執(zhí)行政策速度快，國(guó)有商業(yè)銀行政策落實(shí)層級(jí)多速度偏慢。房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行情況如表1所示。

二、房地產(chǎn)新政效果顯現(xiàn)

（一）二手房交易明顯活躍，供需兩旺價(jià)格穩(wěn)定

房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前4個(gè)月二手房成交面積66.2萬平方米，同比增長(zhǎng)13.2％。其中，4月份成交面積25.6萬平方米，與政策出臺(tái)前的3月份環(huán)比增長(zhǎng)44％。對(duì)房產(chǎn)中介調(diào)查表示，4月份新政實(shí)施以來，前來咨詢的客戶和二手房買賣成交的客戶明顯增加。一方面，二手房交易稅征收時(shí)間從5年縮短到2年，降低了賣房者的交易成本，以一個(gè)50萬元金額的二手房源為例，至少減少賣房者交易成本2.5萬元，加快了賣房者的賣方意愿，大大增加了二手房市場(chǎng)的房源供給。另一方面，對(duì)于有購(gòu)房意愿的客戶來說，可供選擇的房源增加，而且二套房貸首付比例下降，利率下調(diào)，提升購(gòu)房者的購(gòu)買力，二手房買賣成交的機(jī)會(huì)大幅增加，二手房成交價(jià)格較為穩(wěn)定。4月以來，由于二手房交易數(shù)量大增，市房產(chǎn)交易大廳每天排隊(duì)限號(hào)辦理。二手房銷售增速走勢(shì)（如圖1所示）。

圖1 二手房銷售面積及同比增速走勢(shì)圖

（二）二手房貸款快速增長(zhǎng)，新建房商貸增長(zhǎng)乏力

截至2015年4月末，大慶銀行機(jī)構(gòu)二手房貸款余額25.8億元，同比增長(zhǎng)41％，環(huán)比增加7456萬元；新建房貸款余額74.4億元，同比增長(zhǎng)17％，環(huán)比增加1942萬元。今年4月份二手房貸款環(huán)比增量是新建房環(huán)比增量的3.8倍，二手房貸款余額同比漲幅高于新建房24個(gè)百分點(diǎn)。前4個(gè)月二手房貸款新增量是去年同期的1.3倍，而新建房貸款新增量只有去年同期的28％。通過對(duì)轄內(nèi)10家商業(yè)銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)人員調(diào)查顯示，90％認(rèn)為房貸新政刺激了二手房信貸的增長(zhǎng)，促進(jìn)二手房市場(chǎng)的活躍。100％對(duì)新建房市場(chǎng)持悲觀態(tài)度，新政沒有針對(duì)首套房信貸政策的調(diào)整，新建房市場(chǎng)低迷，前景不看好。今年新上市的預(yù)售樓盤數(shù)量同比大幅減少，目前新建房貸款投放集中于往年上市樓盤的尾盤。在三線城市房?jī)r(jià)水平不高，利用公積金資金就可以滿足大部分改善性需求和剛性需求，利用商業(yè)貸款購(gòu)房意愿仍低迷。2014年大慶市繳納公積金職工42.3萬人，繳存公積金65.1億元，提取公積金56.4億元，公積金貸款發(fā)放額32.4億元，年末貸款余額169.2億元，是同期個(gè)人住房商業(yè)貸款的1.5倍。

（三）新房市場(chǎng)供應(yīng)充足，當(dāng)年新上市面積下降

截至4月末，市區(qū)新建商品住房累計(jì)可售面積達(dá)到350萬平方米，同比增長(zhǎng)53％，市場(chǎng)供應(yīng)充足。按2014年新建房銷量進(jìn)行推算，待售商品房消化周期需1.5年，按今年4月份銷量進(jìn)行推算，待售商品房消化周期需2.33年。前4個(gè)月新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積25.1萬平方米，同比下降59.3％。新增商品房供應(yīng)集中在西城區(qū)，主要以大中套型為主，100～144平方米為主要區(qū)間，占當(dāng)期上市面積的七成。

（四）新房交易量同比下降，銷售價(jià)格略有下降

一季度商品房銷售面積34萬平方米、3522套、交易額18.7億元，同比分別下降24％、23％、23％。3月份、4月份當(dāng)月的新房銷售面積分別為10萬平方米、12.5萬平方米，同比分別下降23％、27.9％。前4個(gè)月商品住房銷售均價(jià)5173元/平方米，同比增長(zhǎng)7％，但由于去年3萬戶油田公司老會(huì)戰(zhàn)改善房創(chuàng)業(yè)城項(xiàng)目上市，均價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)2000多元/平方米，拉低了同期均價(jià)，剔除創(chuàng)業(yè)城影響，實(shí)際銷售價(jià)格較去年同期略有下降。打折促銷成為開發(fā)商銷售的常態(tài)，有的樓盤甚至打出零首付的廣告。

（五）房地產(chǎn)投資同比下降，開發(fā)商拿地意愿低迷

2015年前4個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資5.01億元，同比下降59.6％，新開工面積6.8萬平方米，同比下降80.8％。一季度土地出讓收入完成3.12億元，減收4.78億元，下降60.56％，市區(qū)共審批出讓土地16宗、面積19公頃，比同期減少33公頃；成交的項(xiàng)目大部分為工業(yè)用地，房地產(chǎn)開發(fā)用地大幅減少。大慶市商品房存量較大需要消化，市民購(gòu)房趨于理性。有些房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)緩慢，延期上市和交房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資意愿下降，商住開發(fā)用地市場(chǎng)疲軟，企業(yè)拿地?zé)崆闇p弱，土地出讓數(shù)量減少（如圖2所示）。

圖2 房地產(chǎn)開發(fā)投資及同比增速走勢(shì)圖

（六）儲(chǔ)戶房?jī)r(jià)預(yù)期低位回升，未來購(gòu)房意愿仍低迷

5月20日對(duì)400份城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶進(jìn)行問卷調(diào)查顯示，預(yù)期未來房?jī)r(jià)不變的比例61％，較1季度上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)期房?jī)r(jià)上升的比例13％，較1季度上升2.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)期房?jī)r(jià)下降的比例17.8％，較1季度下降3.5個(gè)百分點(diǎn)（如圖3示）。未來房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)47.4％，環(huán)比上升3.2個(gè)百分點(diǎn)，屬低位回升。下季度計(jì)劃購(gòu)房的儲(chǔ)戶比例16.3％，環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，在低區(qū)間震蕩（如圖4示）。當(dāng)前股票市場(chǎng)十分活躍，股票投資意愿23％，環(huán)比上升11個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2009年調(diào)查以來歷史新高，投資銀行理財(cái)產(chǎn)品、債券意愿分別大幅下降7.25和7.5個(gè)百分點(diǎn)，房產(chǎn)投資意愿8.25％，環(huán)比上升1.25個(gè)百分點(diǎn)，也處于低區(qū)間。

圖3 2009年以來儲(chǔ)戶未來房?jī)r(jià)預(yù)期走勢(shì)圖

圖4 2009年以來儲(chǔ)戶下季購(gòu)房計(jì)劃比例走勢(shì)圖

三、政策建議

（一）優(yōu)化投資創(chuàng)業(yè)人口政策，為房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)

優(yōu)化三線城市的投資、創(chuàng)業(yè)、人口、稅收等政策環(huán)境，打造資本、人才、技術(shù)的政策洼地，改變?nèi)€城市人口增長(zhǎng)緩慢甚至凈流出的現(xiàn)狀，推進(jìn)區(qū)域城鎮(zhèn)化進(jìn)程，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（二）探索政府對(duì)保障房建設(shè)投入模式創(chuàng)新，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

建議以貨幣化的形式對(duì)享受保障房人員的購(gòu)房行為進(jìn)行補(bǔ)貼，不限定購(gòu)房人購(gòu)買的房產(chǎn)區(qū)域，房地產(chǎn)企業(yè)可以劃出一定比例作為保障房，適當(dāng)降低售價(jià)。加強(qiáng)對(duì)政策實(shí)施的監(jiān)督管理，加大政策實(shí)施過程的公開和透明，一經(jīng)檢舉，嚴(yán)查相關(guān)責(zé)任人，防止腐敗滋生。既消化房產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存壓力，又能使符合條件的人員獲得保障房，也有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的合作，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時(shí)代”到“白銀時(shí)代”，房地產(chǎn)企業(yè)必須摒棄單純依靠規(guī)?；⒋肢E式發(fā)展路徑，積極轉(zhuǎn)型尋求出路。加強(qiáng)房產(chǎn)營(yíng)銷模式創(chuàng)新，發(fā)展房產(chǎn)眾籌、社區(qū)APP以及自營(yíng)O2O等營(yíng)銷模式，通過嫁接互聯(lián)網(wǎng)，從而使房地產(chǎn)大大降低外部交易成本，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)合理穩(wěn)定。拓展房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)合作鏈條，逐步覆蓋前端的融資、拿地、設(shè)計(jì)、開發(fā)、建材采購(gòu)等領(lǐng)域以及中后端的生產(chǎn)建設(shè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、社區(qū)服務(wù)等領(lǐng)域,努力打造“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”全產(chǎn)業(yè)鏈的閉環(huán)。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)督管理，保障購(gòu)房人合法權(quán)益

政府監(jiān)管部門應(yīng)加大對(duì)商品房品質(zhì)和建設(shè)進(jìn)程的監(jiān)督管理，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)按時(shí)交房、辦證，出臺(tái)房地產(chǎn)企業(yè)管理辦法，對(duì)于無法實(shí)現(xiàn)按時(shí)、按質(zhì)交房的房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)施處罰和接管措施，保障購(gòu)房人合法權(quán)益，提高潛在購(gòu)房者的購(gòu)房意愿。

〔責(zé)任編輯：宋洪德〕

F830.572

A

1002-2341（2015）04-0134-04

2015-06-11

王鳳芝（1972-），女，黑龍江大慶人，調(diào)查統(tǒng)計(jì)科副科長(zhǎng)，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，主要從事宏觀經(jīng)濟(jì)金融研究。