王熊玨，李進(jìn)濤，萬美佳

(湖北工業(yè)大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院， 湖北 武漢 430068)

預(yù)售與存量住宅價格的內(nèi)生性及互動關(guān)系—基于面板誤差修正模型的實(shí)證

王熊玨，李進(jìn)濤，萬美佳

(湖北工業(yè)大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院， 湖北 武漢 430068)

以武漢市8個城區(qū)55個季度的住宅增量及存量銷售價格數(shù)據(jù)為樣本，運(yùn)用面板數(shù)據(jù)誤差修正模型，研究了住宅增量市場與存量市場的價格關(guān)系。結(jié)果表明，兩個市場相互影響，為內(nèi)生性關(guān)系。宏觀調(diào)控對兩個市場都會產(chǎn)生影響，一方面如果增量住宅價格不斷上漲，會推動存量住宅價格上升；另一方面，如果對二手房實(shí)行交易管制或嚴(yán)控地產(chǎn)投機(jī)也會對另一個市場產(chǎn)生抑制作用。

住宅； 預(yù)售價格； 存量價格； 面板數(shù)據(jù)； 誤差修正模型

在不同的國家體制和經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，法律、政策以及土地供應(yīng)量的區(qū)別對住宅市場的影響存在較大的差異。從國外文獻(xiàn)看，住房供給對價格的影響主要有兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)[1-3]認(rèn)為，在大多數(shù)情況下，價格均衡僅發(fā)生在存量住房市場，也即是新增供給很少或幾乎不對價格產(chǎn)生作用。國際上住房市場文獻(xiàn)也強(qiáng)調(diào)在存量市場上供給對價格的影響非常小，因而住宅價格主要受家庭收入、抵押貸款利率及滯后期房價的影響。第二種觀點(diǎn)[4-6]認(rèn)為，住宅市場明顯地受到新增供給的影響。長期而言，住宅價格變化取決于生產(chǎn)成本。從國內(nèi)文獻(xiàn)[7、8]看，政府能夠通過土地供應(yīng)量來調(diào)控住宅市場，同時能夠通過政策的變化對增量市場或存量市場進(jìn)行調(diào)控，但是這些因素對住宅市場產(chǎn)生了怎樣的影響，需要進(jìn)一步的研究和檢驗(yàn)。國內(nèi)文獻(xiàn)多以計(jì)量模型、流量模型、二變量GARCH模型等模型進(jìn)行分析，但是這些模型忽略了一些中國的具體國情,從而也就忽視了實(shí)證分析完整的理論基礎(chǔ),致使對經(jīng)濟(jì)行為的解釋呈現(xiàn)出不準(zhǔn)確的情況。

本文將在上述研究的基礎(chǔ)上，以武漢市為例，運(yùn)用面板數(shù)據(jù)誤差模型研究住宅增量市場與存量市場的價格關(guān)系。住宅增量與存量市場的價格面板數(shù)據(jù)，是時間序列和截面數(shù)據(jù)的混合，既能夠描述個體的動態(tài)變化特征，又能夠分析個體之間的差異，通過面板數(shù)據(jù)能夠更全面完整地反映出增量、存量兩個市場的關(guān)系。

1 模型與數(shù)據(jù)

1.1 模型構(gòu)建

價格發(fā)現(xiàn)是期貨市場的基本功能之一，需要研究價格發(fā)現(xiàn)是首先反映在期貨的價格變化中，還是反映在現(xiàn)貨的價格變化中。價格發(fā)現(xiàn)功能的研究，主要從兩方面進(jìn)行分析:其一是現(xiàn)貨價格和期貨價格的關(guān)系，即當(dāng)前增量價格與存量價格的關(guān)系。其二是期貨價格和預(yù)期未來現(xiàn)貨價格的關(guān)系，即存量價格的關(guān)系對增量價格的影響變化關(guān)系[9-10]。本文將以武漢市8個城區(qū)的價格為例，運(yùn)用面板數(shù)據(jù)建立誤差分析模型，定量研究住宅增量市場與存量市場的價格關(guān)系。

以商品住宅預(yù)售價格F和存量住宅價格S為例，構(gòu)建預(yù)售價格和存量價格之間的長期均衡關(guān)系

Fit=α0t+α1tSit+μi+εit

(1)

其中，μi為個體固定效應(yīng)，i=1，2，…，N，t=1，2，…，T。相應(yīng)的分布滯后自回歸模型(ARDL)可以寫為

Fit=β10,iSit+β11,iSi,t-1+λiFi,t-1+μi+εit

(2)

根據(jù)式(2)，可以建立誤差修正模型

ΔFit=φi(Fi,t-1-α0i-α1iSit)+β11,iΔSit+εit

(3)

式(3)中，φi為調(diào)整系數(shù)，即誤差修正速度，若φi=0，表示預(yù)售價格與存量價格之間不存在長期均衡關(guān)系，若φi<0，則表示存在誤差修正機(jī)制；系數(shù)α0i和α1i表示預(yù)售價格與存量價格之間的長期均衡關(guān)系，β11,i反映了預(yù)售價格與存量價格之間的短期關(guān)系。

類似地，也可以建立存量價格和預(yù)售價格之間的誤差修正模型。

ΔSit=φi(Si,t-1-α0i-α1iFit)+β11,iΔFit+εit

(4)

對于截面多、時序長的非平穩(wěn)面板數(shù)據(jù)，可以采用PMG、MG、DFE等多種估計(jì)方法(Blackburne和Frank，2007)。其中，PMG估計(jì)假定各個截面的長期系數(shù)都相等，而誤差修正速度和短期動態(tài)系數(shù)具有截面異質(zhì)性；MG估計(jì)假設(shè)各個截面的長期和短期系數(shù)均不同，即存在完全的截面異質(zhì)性；DFE估計(jì)假設(shè)各個截面具有相同的短期和長期系數(shù)，但有不同的截距項(xiàng)(個體效應(yīng))。具體采用何種估計(jì)方法，可以根據(jù)Hausman檢驗(yàn)結(jié)果選擇。

1.2 數(shù)據(jù)來源

國內(nèi)學(xué)者近年來對我國房地產(chǎn)增量市場與存量市場的互動機(jī)理有了一定的認(rèn)識。但在對于這兩個市場的互動機(jī)理研究中還存在著一些不足：一方面，在借鑒國外研究結(jié)果的同時容易忽略了我國房地產(chǎn)市場與國外市場的差異；另一方面，在選擇數(shù)據(jù)上也存有不足。例如，有學(xué)者以商品房新開工面積代表增量市場的指標(biāo)，以商品房銷售價格代替房地產(chǎn)存量市場的租金。通過這樣研究出來的結(jié)果難以真實(shí)地反映出增量、存量房地產(chǎn)市場的客觀關(guān)系，結(jié)論具有一定的局限性。本文選取武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)武漢市房價指數(shù)2001年第一季度至2014年第三季度，江岸區(qū)、武昌區(qū)、漢陽區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)、東西湖區(qū)的住宅增量價格及存量價格，運(yùn)用這些面板數(shù)據(jù)來建立誤差模型進(jìn)行分析研究。

在地方政府主導(dǎo)的博物館運(yùn)營模式下，管內(nèi)的文化氛圍稍顯淡薄，地方政府更側(cè)重于借助非物質(zhì)文化的旅游帶動經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展，從而帶動非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的村民致富，商業(yè)利益的驅(qū)動也為傳統(tǒng)文化的保護(hù)帶來沖擊，人們過度的追求商業(yè)利益反而難以做好非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的保護(hù)。因此，必須做好博物館模式與旅游的深度結(jié)合，將二者的利益平衡化，通過政府財(cái)政支持平衡外來商業(yè)利益的關(guān)系，充分發(fā)揮生態(tài)博物館的社會職能。

2 結(jié)果與討論

2.1 面板單位根檢驗(yàn)

建立面板誤差修正模型要求面板數(shù)據(jù)為非平穩(wěn)時間序列，分別對預(yù)售住宅銷售價格(F)及存量住宅銷售價格(S)進(jìn)行面板數(shù)據(jù)單位根檢驗(yàn)[11-13]。檢驗(yàn)結(jié)果見表1。

表1 面板數(shù)據(jù)單位根檢驗(yàn)

*表示在1%水平上顯著，Δ表示該變量的一階差分

面板數(shù)據(jù)單位根檢驗(yàn)結(jié)果顯示，變量F、S的檢驗(yàn)均未拒絕其存在單位根的假設(shè)，即F、S均存在單位根。對各變量的一階差分進(jìn)行單位根檢驗(yàn)顯示，兩個變量的一階差分均不存在單位根，因此可以判定兩變量的一階差分為平穩(wěn)變量。

2.2 面板數(shù)據(jù)協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)

式(3)誤差修正模型的構(gòu)建是基于假設(shè)預(yù)售價格與存量價格兩變量之間存在長期均衡關(guān)系，也就是存在協(xié)整關(guān)系。根據(jù)Westerlund(2007)提出的檢驗(yàn)方法，對預(yù)售價格與存量價格兩變量進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果見表2。

表2 面板數(shù)據(jù)協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)

表2中第一組統(tǒng)計(jì)量(Gt和Ga)的原假設(shè)為不存在協(xié)整關(guān)系，備擇假設(shè)為至少存在一組協(xié)整關(guān)系，Gt和Ga統(tǒng)計(jì)量的檢驗(yàn)結(jié)果P值均高度顯著地拒絕了原假設(shè)。第二組統(tǒng)計(jì)量(Pt和Pa)的原假設(shè)與第一組相同，備擇假設(shè)為面板數(shù)據(jù)整體上存在協(xié)整關(guān)系，兩個統(tǒng)計(jì)量的P值也高度顯著地拒絕原假設(shè)?？梢园l(fā)現(xiàn)，武漢市8個城區(qū)的住宅預(yù)售價格和存量價格的面板數(shù)據(jù)之間存在協(xié)整關(guān)系。

2.3 面板誤差修正模型

表3 面板誤差修正模型

*、**、***分別表示在10%、5%、1%水平上顯著

由表3可以發(fā)現(xiàn)，分別以預(yù)售價格、存量價格為被解釋變量構(gòu)建的誤差修正模型中誤差修正系數(shù)均為負(fù)數(shù)且高度顯著，說明住宅預(yù)售價格與存量價格之間存在長期均衡關(guān)系，并且存在誤差修正機(jī)制。進(jìn)一步地，對估計(jì)模型進(jìn)行Hausman檢驗(yàn)，結(jié)果顯示兩個被解釋變量采用DFE估計(jì)方法得到的誤差修正模型較好[14]。將分別以模型3、6的回歸結(jié)果進(jìn)行分析。

被解釋變量為預(yù)售價格的誤差修正模型3中，長期均衡關(guān)系系數(shù)為0.854且高度顯著，表明在長期均衡過程中，住宅預(yù)售價格與存量價格同向變化，當(dāng)住宅存量價格上升1%，住宅預(yù)售價格會上漲0.854%。在短期調(diào)整過程中，滯后1至3期的住宅預(yù)售價格的系數(shù)均為正。說明在短期內(nèi)，住宅預(yù)售價格對存量價格產(chǎn)生了推動作用；對于住宅存量價格，除滯后3期的方向?yàn)樨?fù)，滯后1、2期的方向均為正且滯后2期系數(shù)在10%水平上顯著，說明在短期內(nèi)滯后期預(yù)售價格對預(yù)售價格產(chǎn)生了明顯的抑制作用，也即是前期價格上漲對后期價格上漲產(chǎn)生了壓力，抑制了后期價格上升且抑制效果非常明顯。

誤差修正模型6中，長期均衡關(guān)系中住宅預(yù)售價格系數(shù)為0.752并高度顯著，說明在長期均衡過程中，住宅預(yù)售價格上升1%，存量價格會上漲0.752%。在短期過程中，滯后1至3期的住宅預(yù)售價格的系數(shù)均為負(fù)向且滯后2期的系數(shù)在10%上顯著，說明在短期內(nèi)，住宅預(yù)售價格對存量價格產(chǎn)生了明顯的抑制作用；對于住宅存量價格，滯后1至3期的系數(shù)方向?yàn)檎?fù)交替，表明在短期內(nèi)滯后期存量價格對后期存量價格產(chǎn)生的影響在滯后1期和3期時為抑制，在滯后2期時表現(xiàn)為促進(jìn)。

2.4 基于面板誤差修正模型的因果關(guān)系檢驗(yàn)

為了揭示住宅預(yù)售價格與存量價格之間短期的因果關(guān)系，可以分別對模型(3)、(6)作參數(shù)聯(lián)合約束檢驗(yàn)。以模型(3)為例，具體判定方法為：如果原假設(shè)H0∶β11,i=0，說明預(yù)售價格與存量住宅價格之間短期因果關(guān)系成立，反之則不存在短期因果關(guān)系[14]；如果H0∶φi=0，說明誤差修正機(jī)制發(fā)生，存在長期因果關(guān)系。檢驗(yàn)結(jié)果列入表4。

表4 面板數(shù)據(jù)因果關(guān)系檢驗(yàn)

ΔS≠ΔF表示S不是F的Granger因，括號內(nèi)為模型編號

從表4可以看出，對于模型1、2和3的系數(shù)聯(lián)合顯著性檢驗(yàn)結(jié)果在5%水平上均拒絕了原假設(shè)，顯示出短期內(nèi)住宅存量價格是預(yù)售價格的因。模型1-3的誤差修正系數(shù)檢驗(yàn)均高度顯著地拒絕了原假設(shè)，即長期內(nèi)住宅存量價格是預(yù)售價格的因。對于模型4和5，短期內(nèi)滯后期存量住宅價格的系數(shù)聯(lián)合顯著性檢驗(yàn)P值分別為0.5014和0.6009，結(jié)果接受了原假設(shè)，意味著短期內(nèi)存量住宅價格不是預(yù)售價格的因；模型6，短期系數(shù)聯(lián)合顯著性檢驗(yàn)和長期誤差修正系數(shù)檢驗(yàn)拒絕原假設(shè)，即在短期和長期內(nèi)住宅預(yù)售價格都是存量價格的因。結(jié)合Hausman檢驗(yàn)的結(jié)果，模型3和6能較好地反映住宅預(yù)售價格與存量價格之間的長期和短期關(guān)系，且在結(jié)果中修正系數(shù)檢驗(yàn)基本都呈現(xiàn)出拒絕原假設(shè)，即住宅預(yù)售價格與存量價格之間互為長期和短期因果關(guān)系。

住宅預(yù)售價格與存量價格之間雖互為長期和短期因果關(guān)系，但各自的誤差調(diào)整速度、短期彈性存在較明顯的差異。誤差修正項(xiàng)反映了住宅預(yù)售價格與存量價格在短期波動過程中偏離長期均衡關(guān)系的強(qiáng)度，誤差修正系數(shù)大小反映出對偏離長期均衡的調(diào)整力度。在模型3中住宅預(yù)售價格的誤差修正系數(shù)為0.368，模型6中住宅存量價格的誤差修正系數(shù)為0.158，表明預(yù)售價格的誤差調(diào)整速度要快于存量價格的調(diào)整速度。從模型3還可以發(fā)現(xiàn)，在5%顯著性水平上，住宅存量價格對預(yù)售價格的短期彈性為0.157，而在模型6中，在5%顯著性水平上住宅預(yù)售價格對存量價格的短期彈性為0.313，大于存量價格對預(yù)售價格的作用。因此，在短期內(nèi)住宅預(yù)售價格與存量價格互為因果關(guān)系，互相作用，但從促進(jìn)幅度大小看，預(yù)售價格的作用力度要大一些。

3 結(jié)論

以武漢市8個城區(qū)55個季度的住宅增量、存量市場銷售價格數(shù)據(jù)為樣本，建立了面板誤差模型，研究了住宅增量、存量市場的價格關(guān)系，并對兩個市場進(jìn)行了因果關(guān)系檢驗(yàn)。結(jié)果表明，增量市場和存量市場兩個市場相互影響。在長期均衡過程中，住宅預(yù)售價格上升1%，存量價格會上漲0.752%，反之當(dāng)住宅存量價格上升1%，住宅預(yù)售價格會上漲0.854%。在短期調(diào)整過程中兩個市場也表現(xiàn)為相互促進(jìn)或者相互抑制。因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果表明：除2期數(shù)據(jù)表現(xiàn)為接受外，其余數(shù)據(jù)均為拒絕，說明兩個市場之間具有因果關(guān)系[15]。

從上述研究結(jié)果看，結(jié)合我國實(shí)際情況，近年來隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、技術(shù)進(jìn)步，預(yù)售住宅品質(zhì)不斷提高，預(yù)售價格隨之上升，同時也推高存量住宅價格上漲。一方面，預(yù)售住宅的生產(chǎn)使周圍環(huán)境明顯改善，鄰近的存量住宅環(huán)境也得到改善而價格上升；另一方面，預(yù)售價格上升使一部分家庭因支付能力受限而轉(zhuǎn)向存量住宅市場，需求增加使存量住宅價格也上升。因此，住宅預(yù)售價格與存量價格之間出現(xiàn)雙向因果、互相引導(dǎo)的現(xiàn)象，這兩個市場具有互動性和內(nèi)生性的特點(diǎn)[16]。由此可見，當(dāng)宏觀調(diào)控發(fā)生變化影響到一個市場時，另一個市場也會隨之發(fā)生變化，通常表現(xiàn)為相互促進(jìn)和相互抑制，政府在嚴(yán)控房地產(chǎn)投機(jī)行為的同時也應(yīng)注意價格變化對一般市民的影響。

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[責(zé)任編校： 張巖芳]

Analysis on Interaction and Endophytism Relationship of Housing Price between Incremental and Stock Market-with Error Correct Model based on Panel Data

WANG Xiongjue， LI Jintao， WAN Meijia

(SchoolofCivilEngin.andArchitecture,HubeiUniv.ofTech.,Wuhan430068,China)

The purpose of this paper is to explore the relationship of housing prices between incremental and stock market by using the housing price data Panel of eight districts in Wuhan over the period 2001Q1 to 2014Q3. The Error Correct Model based on Panel Data Tests show that the two markets influence each other, and they have Endophytism relation. Macroeconomic regulation has a significant impact on both markets. On the one hand the rise of the incremental housing prices will push the stock of housing prices rise; on the other hand, to regulate the second-hand housing transaction will have an adverse effect on the other market.

Housing price; incremental market; stock market; Panel Data; Error Correct Model

1003-4684(2015)03-0065-04

F293.3

A

2015-04-18

王熊玨(1991-)， 男， 湖北武漢人，湖北工業(yè)大學(xué)碩士研究生，研究方向?yàn)槊姘鍞?shù)據(jù)模型分析.