葉 鋒

（上海市金山區(qū)人民法院，上海 200540）

不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則之檢討與構(gòu)建
——以《物權(quán)法》第191條為中心的考察

葉 鋒

（上海市金山區(qū)人民法院，上海 200540）

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則,我國(guó)立法經(jīng)歷了從嚴(yán)格限制到放松管制再到嚴(yán)格限制的糾結(jié)輪回。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)追及力更符合抵押權(quán)人的利益保護(hù)，且與現(xiàn)有民法體系相契合，故應(yīng)肯定。《物權(quán)法》第191條第1款中“抵押權(quán)人同意”，是指抵押人和抵押權(quán)人對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的物上代位達(dá)成合意，即抵押權(quán)人因同意而獲得對(duì)轉(zhuǎn)讓款的物上代位權(quán)，但抵押權(quán)追及力不受影響，抵押權(quán)人可在物上代位權(quán)和抵押權(quán)追及力之間自由選擇。第2款“轉(zhuǎn)讓”專指抵押轉(zhuǎn)讓行為，“不得”屬于管理型強(qiáng)制性規(guī)定，不影響物權(quán)效力。抵押權(quán)人雖不同意，但買受人仍可取得負(fù)抵押權(quán)的所有權(quán)，此時(shí)抵押權(quán)人對(duì)抵押物具有追及力。另外，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意而產(chǎn)生對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)額外支付的費(fèi)用，抵押權(quán)人對(duì)抵押人享有賠償請(qǐng)求權(quán)。

不動(dòng)產(chǎn)；抵押物轉(zhuǎn)讓；追及力；物上代位；物權(quán)法

一、問題的提出

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第191條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償（第1款）。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外（第2款）?！雹僭摋l同時(shí)適用不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，本文討論范圍僅限于不動(dòng)產(chǎn)部分。對(duì)于抵押物轉(zhuǎn)讓的制度設(shè)計(jì)，我國(guó)立法經(jīng)歷了從嚴(yán)格限制到放松管制再到嚴(yán)格限制的糾結(jié)輪回。由于立法數(shù)次更迭變遷及法條語(yǔ)焉不詳，造成司法適用混亂，常發(fā)生與立法脫節(jié)之情況。對(duì)《物權(quán)法》第191條不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則，主要存在以下幾個(gè)問題：

1.不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)是否具有追及力；2.關(guān)于第1款，抵押權(quán)人同意抵押物轉(zhuǎn)讓的法律效果如何，是取得轉(zhuǎn)讓價(jià)款的物上代位權(quán)并放棄抵押權(quán)，還是另有其他？此外，如果抵押人通過贈(zèng)與或互易轉(zhuǎn)讓抵押物的，又該如何處理？3.關(guān)于第2款，“不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”作何解釋，其中“轉(zhuǎn)讓”究竟指何，“不得”又具有何種規(guī)范屬性。第2款后半句賦予買受人何種權(quán)利？

以上問題之解答，關(guān)涉到抵押權(quán)人、抵押人和抵押物買受人之間的利益平衡和價(jià)值判斷。立法語(yǔ)意不清或規(guī)定不完善，應(yīng)借由法釋義學(xué)和法學(xué)方法論對(duì)之進(jìn)行妥當(dāng)?shù)慕忉寴?gòu)造。本文從法釋義學(xué)角度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則提出另一種解釋模式。

二、現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則之檢討

不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓制度的不同立法模式，對(duì)抵押權(quán)人、抵押人和抵押物買受人作出不同的利益安排。抵押權(quán)人追求抵押物所擔(dān)保債權(quán)之實(shí)現(xiàn)，抵押人對(duì)其所有權(quán)的抵押物享有處分之自由，抵押物買受人為了取得抵押物的所有權(quán)，如何在三者之間尋找一個(gè)平衡點(diǎn)，我國(guó)在近20年的探索中，立法者設(shè)計(jì)了不同的規(guī)制模式。在《民法通則》制定前，由于對(duì)抵押權(quán)追及力缺乏必要的認(rèn)識(shí)，不少人認(rèn)為抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓必將危及抵押權(quán)人的利益，《民法通則》雖無相關(guān)規(guī)定，但該思想貫徹于隨后制定的《關(guān)于貫徹試行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第115條。該條遭到學(xué)說強(qiáng)烈批評(píng)，學(xué)說傾向性認(rèn)為抵押人作為抵押物的所有權(quán)人，有自由處分抵押物的權(quán)利。《擔(dān)保法》雖采納主流學(xué)說，但仍持十分保守的態(tài)度。直到《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》才大刀闊斧掃除一切限制性條件，肯定了抵押物可自由轉(zhuǎn)讓及抵押權(quán)具有追及力。但《物權(quán)法》第191條卻背離理論界和實(shí)務(wù)界一致共識(shí)，回歸原點(diǎn)。

一個(gè)立法的輪回，透露出條文背后立法者艱難的利益衡量：（1）以抵押權(quán)人的利益安排作為視角。從一開始抵押物能否轉(zhuǎn)讓取決于抵押權(quán)人的意志（需征得其同意），之后無需征求抵押權(quán)人的意思、只需通知其即可，接著抵押物轉(zhuǎn)讓不僅無需通知抵押權(quán)人、更不必征得其同意，最后又認(rèn)為抵押轉(zhuǎn)讓以抵押權(quán)人的同意為必要。（2）以抵押人作為視角。抵押人作為抵押物的所有權(quán)人，對(duì)其所有權(quán)的自由處分權(quán)曾一度被忽略；后認(rèn)為抵押人享有處分之自由，但需履行通知和告知的法定義務(wù)；緊接著抵押人自由處分權(quán)被完全釋放，其有權(quán)自由地轉(zhuǎn)讓抵押物；最后，抵押人的處分自由又回歸原點(diǎn)。（3）以抵押物買受人作為視角。從未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓無效，買受人不能取得所有權(quán)；到抵押物轉(zhuǎn)讓需告知買受人，使其知曉買賣標(biāo)的物上負(fù)擔(dān)抵押權(quán)的事實(shí)；接著買受人可取得負(fù)抵押權(quán)的所有權(quán)；最后，和抵押人一樣，又回到起點(diǎn)。從形式上看，抵押權(quán)人保護(hù)與抵押人、買受人保護(hù)處于此起彼伏的關(guān)系，立法對(duì)抵押權(quán)人保護(hù)的力度似乎持續(xù)下降后又回歸，對(duì)抵押人和買受人的保護(hù)強(qiáng)度處于持續(xù)上升后又降至原點(diǎn)。

由于立法數(shù)次更迭，造成實(shí)務(wù)與立法嚴(yán)重脫節(jié)，學(xué)說對(duì)《物權(quán)法》第191條頗有微詞，有從立法論上大加批判，或從解釋論角度對(duì)其進(jìn)行解析構(gòu)造，但不少情形又超越法解釋之限度而進(jìn)入法續(xù)造之階段。

（一）主觀解釋：立法意圖的考察

法律條文背后隱藏著立法者不同目的及利益評(píng)價(jià)，立法者基于其認(rèn)可之目的及認(rèn)定應(yīng)予考量之觀點(diǎn)而提出立法構(gòu)想。一項(xiàng)規(guī)定不僅僅是實(shí)現(xiàn)一個(gè)立法目的，常以不同的程度追求多個(gè)目的。這些目的常存在階層關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則也不例外。該規(guī)則首先要追求的目標(biāo)是：保護(hù)抵押權(quán)人利益；其次，在符合前述目的范圍內(nèi)，其同時(shí)保護(hù)抵押物買受人之利益。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓，立法者預(yù)設(shè)之考量：抵押物轉(zhuǎn)讓將導(dǎo)致抵押權(quán)人和買受人利益受損。認(rèn)為有損于抵押權(quán)人的理由在于：其一，抵押物轉(zhuǎn)讓，增加抵押物流轉(zhuǎn)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，增加抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)之成本，可能導(dǎo)致抵押物無法追回。①胡康生：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義》，法律出版社2007年版，第418頁(yè)。其二，抵押權(quán)人不占有抵押物，難以對(duì)抵押物進(jìn)行有效監(jiān)督。因此，抵押人的信用和經(jīng)濟(jì)能力對(duì)于抵押價(jià)值的保存尤為重要。②尹田：《物權(quán)法》，北京大學(xué)出版社2013年版，第534頁(yè)。其三，若肯定抵押物自由轉(zhuǎn)讓和抵押權(quán)追及力，將使買受人購(gòu)買抵押物有隨時(shí)被追及之虞?；谇笆鲋A(yù)設(shè)，立法者設(shè)置《物權(quán)法》第191條的轉(zhuǎn)讓規(guī)則。但該條文義不明、語(yǔ)焉不詳，對(duì)此如何實(shí)現(xiàn)立法者上述的立法評(píng)價(jià)，學(xué)說上流行的解釋模式是抵押物禁止轉(zhuǎn)讓主義，具體而言：

1.經(jīng)抵押權(quán)人同意之情形。（1）根據(jù)《物權(quán)法》第191條第1款之規(guī)定，取得抵押權(quán)人同意后，抵押人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓價(jià)款提前清償或者提存，此時(shí)可認(rèn)為抵押權(quán)已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)。既然抵押權(quán)因?qū)崿F(xiàn)而消滅，就不存在抵押權(quán)追及力行使之可能。但對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)款行使物上代位權(quán)并不意味放棄抵押權(quán)。①王利明：《物權(quán)法研究》（第3版），中國(guó)人民大學(xué)出版社2013年版，第1225頁(yè)。經(jīng)過抵押權(quán)人同意，抵押權(quán)完全可以轉(zhuǎn)讓抵押物，即使轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致抵押權(quán)人的債權(quán)最終不能實(shí)現(xiàn)，因已經(jīng)取得抵押權(quán)人同意，抵押權(quán)人因此承擔(dān)此不利后果。另有觀點(diǎn)從抵押物轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過抵押權(quán)人的角度，認(rèn)為立法顯然是徹底否定抵押權(quán)的追及力。②崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，清華大學(xué)出版社2008年版，第338頁(yè)。

2.未經(jīng)抵押權(quán)人同意之情形。從《物權(quán)法》第191條第2條可知，抵押設(shè)立之后，抵押人處分權(quán)受到嚴(yán)重限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓行為無效。此外，從該款亦可推知立法否定抵押權(quán)追及力，因?yàn)榈盅簷?quán)追及力隱含兩個(gè)前提：其一，抵押物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)；其二，抵押權(quán)仍存在于抵押物上。但根據(jù)該款規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押物所有權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，不符合上述第一個(gè)要件，因此抵押權(quán)不具有追及力。③王利明：《抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)制》，《法學(xué)》2014年第1期。

（二）法政策上考量：不動(dòng)產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)讓解釋模式之檢討

可見，對(duì)《物權(quán)法》第191條第2款如何解釋，涉及立法是否肯定抵押權(quán)追及力，更進(jìn)一步?jīng)Q定同條第1款的解釋。對(duì)此，有進(jìn)一步討論之必要。

1.立法者預(yù)設(shè)價(jià)值存有疑問。立法者預(yù)設(shè)的前提：抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致抵押權(quán)人利益受損。此種價(jià)值評(píng)判是否成立，有商榷之余地。首先，對(duì)于理由一，筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)讓并不會(huì)增加物流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓與動(dòng)產(chǎn)不同，動(dòng)產(chǎn)可隨時(shí)輾轉(zhuǎn)他處，不動(dòng)產(chǎn)具有不宜移動(dòng)性，立法未考慮兩者的區(qū)別而設(shè)置同一規(guī)則，有失偏頗。其次，對(duì)于理由二，有混淆抵押權(quán)和普通債務(wù)承擔(dān)之嫌。抵押權(quán)是支配擔(dān)保物的交換價(jià)值，對(duì)抵押物買受人的經(jīng)濟(jì)能力對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)無直接關(guān)聯(lián)，相反，個(gè)人信用及清償能力確實(shí)關(guān)乎普通債務(wù)能否實(shí)現(xiàn)。即使買受人行為足使抵押物的價(jià)值減少，抵押權(quán)人根據(jù)《物權(quán)法》第193條，享有防止抵押物價(jià)值減少請(qǐng)求權(quán)和抵押權(quán)價(jià)值恢復(fù)請(qǐng)求權(quán)。最后，對(duì)于理由三，筆者認(rèn)為，在承認(rèn)追及力之前提下，抵押物自由轉(zhuǎn)讓并不會(huì)影響抵押物買受人之利益，立法者有“杞人憂天”之嫌。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押權(quán)以登記作為生效要件，登記具有公示力，第三人通過查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿即可獲知不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利負(fù)擔(dān)，因此應(yīng)推定買受人應(yīng)當(dāng)知道抵押權(quán)之存在。在實(shí)踐中，買賣雙方常在合同中約定，買賣標(biāo)的物上抵押權(quán)的處理辦法。既然買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利狀態(tài)而仍舊選擇購(gòu)買，立法無“越俎代庖 ”之必要。

2.該解釋模式存在悖論。該說認(rèn)為抵押人對(duì)抵押物的處分權(quán)因抵押的設(shè)立而受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的，構(gòu)成無權(quán)處分，抵押權(quán)人不予追認(rèn)，則處分行為不生效力。依據(jù)這種邏輯，如果抵押人征得抵押權(quán)人同意，就屬于有權(quán)處分，買受人自然取得抵押物的所有權(quán)。但同時(shí)又認(rèn)為，抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的，則其取得對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)款物上代位權(quán)，在否定追及力同時(shí)，又認(rèn)為抵押權(quán)人不放棄抵押權(quán)。既然在抵押權(quán)人同意之情形，買受人取得抵押物所有權(quán)，此時(shí)抵押權(quán)人喪失對(duì)抵押物的追及力，因此買受人取得無負(fù)擔(dān)的所有權(quán)，此時(shí)不放棄抵押權(quán)究指何意。

3.不符合比例原則。即使認(rèn)為此種模式對(duì)抵押權(quán)人更為有利，但以犧牲抵押人轉(zhuǎn)讓自由為代價(jià)，與《物權(quán)法》“物盡其用”的價(jià)值目標(biāo)相悖，不符合比例原則。比例原則為公法上的基本原則，但對(duì)私法領(lǐng)域亦有適用之余地。比例原則的具體內(nèi)涵，可通過以下三個(gè)原則說明：（1）適當(dāng)性原則：所采取的方法須有助于目的之達(dá)成；（2）必要性原則：在眾多可以達(dá)到目的的方法中，應(yīng)選擇對(duì)權(quán)益損害最少者。（3）狹義的比例原則：為達(dá)目的采取的方法所造成的損害，不得與欲達(dá)成目的的利益顯失均衡。在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓之情形，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人利益之保護(hù)的途徑存有多種（筆者在下文提出的解釋模式即是其中一種），而上述的解釋模式不僅嚴(yán)重限制抵押人的所有權(quán)自由，而且看似對(duì)抵押權(quán)人最為有利，但同時(shí)又否定抵押權(quán)追及力，實(shí)際上對(duì)抵押權(quán)人的保護(hù)力度減半。

4.發(fā)生評(píng)價(jià)上矛盾?；谡x思想，要求同種事務(wù)應(yīng)予相同處理的原則。對(duì)評(píng)價(jià)上相同的構(gòu)成事實(shí)作相異的評(píng)價(jià)，其構(gòu)成評(píng)價(jià)上的矛盾：

（1）《物權(quán)法》第194條對(duì)抵押權(quán)順位設(shè)有規(guī)定，可見在同一物上可設(shè)立數(shù)個(gè)抵押，理由在于：先設(shè)立抵押權(quán)對(duì)于后設(shè)立抵押權(quán)具有優(yōu)先效力。在不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓之情形，抵押權(quán)設(shè)立在先，所有權(quán)變動(dòng)在后，依據(jù)優(yōu)先效力，抵押權(quán)具有優(yōu)先于所有權(quán)的效力，似無否定所有權(quán)變動(dòng)之必要。

（2）《合同法》第229條確定了買賣不破租賃規(guī)則。對(duì)于租賃物轉(zhuǎn)讓前的租賃關(guān)系可以對(duì)抗新所有權(quán)人，即出租人發(fā)生法定變更，新所有權(quán)人承受出租人地位，租賃關(guān)系繼續(xù)存續(xù)于租賃物上。以不動(dòng)產(chǎn)租賃為例，作為不具有任何公示特征之租賃權(quán)，尚且能繼續(xù)存續(xù)，作為具有登記公示效力的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)而予以排除，顯然不當(dāng)。此外，“先租后押”租賃不受影響，亦可作為論證示例。

（三）客觀目的論解釋：妥當(dāng)解釋模式之探尋

依照上述解釋模式，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押權(quán)人享有轉(zhuǎn)讓價(jià)金的物上代位，但抵押權(quán)因抵押權(quán)人同意而喪失追及力，反而使強(qiáng)化對(duì)抵押權(quán)人保護(hù)之立法目的落空，可能對(duì)抵押權(quán)人更為不利。此外，上述解釋方案發(fā)生評(píng)價(jià)上矛盾，與《物權(quán)法》體系相悖，作為解釋者的任務(wù)在于，在法條可能的文義及意義脈絡(luò)范圍內(nèi)，應(yīng)選擇盡可能避免評(píng)價(jià)矛盾的解釋方法。①[德]卡爾·拉倫茨：《法學(xué)方法論》，陳愛娥譯，商務(wù)印書館2005年版，第212頁(yè)。

三、不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則之探尋

（一）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)追及力之證成

對(duì)抗力一般是指絕對(duì)性的民事權(quán)利所具有的法律效果。德國(guó)學(xué)者卡納里斯總結(jié)物權(quán)的絕對(duì)性包括：針對(duì)任何第三人的訴訟保護(hù)、針對(duì)第三人繼受權(quán)利的繼受保護(hù)、抵御破產(chǎn)與強(qiáng)制執(zhí)行的能力。據(jù)此可知，在抵押物轉(zhuǎn)讓之情形，抵押權(quán)追及力主要指上述絕對(duì)性的第二個(gè)方面，即不論抵押物輾轉(zhuǎn)于何人之手，均可追及物之所在。因此，抵押權(quán)追及力是抵押權(quán)對(duì)抗力的應(yīng)有之義。如前所述，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓之情形是否具有追及力，學(xué)說和判例傾向性意見認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)抵押必須經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，因此排除抵押權(quán)的追及力。

筆者以為，上述觀點(diǎn)應(yīng)值商榷。抵押權(quán)作為物權(quán)之一，應(yīng)具有絕對(duì)性及追及力。要否定抵押權(quán)追及力，需充分論證以證明其可行性。但正如上述，否定抵押權(quán)追及力之學(xué)說建構(gòu)存在不圓滿性，甚至邏輯上相互抵牾。

首先，否定抵押權(quán)追及力的理由亦不足為據(jù)。抵押權(quán)人只要同意就否定抵押權(quán)的追及力，立法者似乎扮演“家父”之角色，代為抵押權(quán)人為其利益作制度上安排，有強(qiáng)加其法律效果之嫌，與抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則為保護(hù)抵押人之利益的宗旨不符。

其次，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)是否具有追及力可作體系上的檢驗(yàn)。所謂“體系檢驗(yàn)”是指在數(shù)個(gè)教義學(xué)語(yǔ)句發(fā)生觀點(diǎn)爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)參酌其他的教釋義學(xué)語(yǔ)句或法律規(guī)范以判斷何種觀點(diǎn)更可取。②[德]羅伯特·阿列克西：《法律論證理論》，舒國(guó)瑩譯，中國(guó)法制出版社2002年版，第324～326頁(yè)。換言之，某一法學(xué)理論的有效性，須借助現(xiàn)行法規(guī)范、被承認(rèn)的法律原則、已被認(rèn)可的部分體系，審查其是否在邏輯上和評(píng)價(jià)上無矛盾地融入現(xiàn)有法律意義脈絡(luò)之中。①[德]卡爾·拉倫茨：《法學(xué)方法論》，陳愛娥譯，商務(wù)印書館2005年版，第328頁(yè)。只有與被普遍認(rèn)可的法律觀點(diǎn)保持邏輯上和評(píng)價(jià)上的一致，才是較為可取的結(jié)果。《物權(quán)法》第188條規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)抵押未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。從邏輯而言，此條可以成立反面推論。所謂反面推論是指，法律賦予構(gòu)成要件A以法律效果R，則R不得適用于其他構(gòu)成要件。據(jù)此對(duì)《物權(quán)法》第188條進(jìn)行推論：動(dòng)產(chǎn)抵押經(jīng)登記具有對(duì)抗善意第三人之效力。動(dòng)產(chǎn)抵押之登記不是生效要件，而是對(duì)抗要件，而不動(dòng)產(chǎn)抵押必須經(jīng)登記才能生效。既然經(jīng)登記之動(dòng)產(chǎn)抵押具有對(duì)抗力，何以不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)登記不具有對(duì)抗力。由此可見，否定不動(dòng)產(chǎn)抵押追及力之理論與我國(guó)《物權(quán)法》體系不相契合，出現(xiàn)體系上評(píng)價(jià)矛盾。

再次，肯定抵押權(quán)追及力對(duì)抵押權(quán)人更為有利。因?yàn)榈盅簷?quán)人可追及物之所在，就抵押物優(yōu)先受償。另外，即使抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物，亦不排除追及力，“同意”僅使抵押權(quán)人獲得轉(zhuǎn)讓價(jià)金的物上代位權(quán)，并不意味著放棄抵押權(quán)。抵押權(quán)人可以在物上代位權(quán)和抵押權(quán)追及效力中擇一行使。對(duì)抵押物買受人可能有損于抵押物，可通過抵押權(quán)人的防止抵押物價(jià)值減少請(qǐng)求權(quán)和抵押權(quán)價(jià)值恢復(fù)請(qǐng)求權(quán)得以解決。因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而多支付的費(fèi)用，可請(qǐng)求抵押人賠償。

最后，物權(quán)公示作為產(chǎn)生對(duì)抗力的來源之一。如前所述，不動(dòng)產(chǎn)抵押經(jīng)登記而獲得公示效力，抵押物買受人在購(gòu)買抵押物之時(shí)，通過查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿而可知悉物上有無抵押權(quán)之負(fù)擔(dān)，可避免因抵押權(quán)之追及力而遭受不測(cè)。買受人在獲悉買賣標(biāo)的物上負(fù)有抵押權(quán)仍為購(gòu)買，乃“自甘風(fēng)險(xiǎn)”，法律無保護(hù)之必要。另外，買受人未去查悉相關(guān)情況而購(gòu)買，此種草率訂約自應(yīng)承擔(dān)可能帶來之不利后果，因此亦無保護(hù)之必要。此外，在肯定追及力的前提下，買受人仍有取得無權(quán)利負(fù)擔(dān)所有權(quán)的可能，或因債務(wù)人履行債務(wù)，抵押權(quán)消滅，或因買受人自己代為清償債務(wù)。

綜上，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的追及力更符合抵押權(quán)人之利益保護(hù)，且與我國(guó)現(xiàn)有民法體系相契合，因此應(yīng)肯定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的追及效力。最高人民法院亦認(rèn)為《物權(quán)法》對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓采取制度的組合方式：以轉(zhuǎn)讓價(jià)金物上代位為主導(dǎo)，抵押權(quán)追及力為補(bǔ)充的抵押物轉(zhuǎn)讓制度，②最高人民法院物權(quán)法研究小組：《〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉條文理解和適用》，人民法院出版社2007年版，第573頁(yè)。從一定程度上肯定了抵押權(quán)的追及力。但隨著而來的問題是，對(duì)《物權(quán)法》第191條規(guī)定的抵押物轉(zhuǎn)讓須經(jīng)抵押權(quán)人同意，未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)讓，應(yīng)如何解釋。

（二）經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓之情形的解釋適用

學(xué)說上流行的解釋模式，囿于“抵押權(quán)人同意”的文義而否定抵押權(quán)的追及力，但對(duì)“同意”是否存在其他解釋之可能。

1.因抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓而獲得轉(zhuǎn)讓價(jià)金的優(yōu)先受償權(quán)

（1）轉(zhuǎn)讓價(jià)金的物上代位權(quán)

在對(duì)“抵押權(quán)人同意”的解釋構(gòu)造前，有必要先闡釋抵押權(quán)的物上代位性。抵押物之價(jià)值轉(zhuǎn)換形態(tài)有兩類，一為其全部或一部滅失，物之價(jià)值完全變?yōu)樗N形態(tài)，如物因毀損、征收等原因滅失而獲得損害賠償金和補(bǔ)償金；二為物依然存在，惟其價(jià)值在法律上發(fā)生別樣之形態(tài)，如轉(zhuǎn)讓抵押物而獲得的轉(zhuǎn)讓價(jià)款、通過互易得到互易物。在肯定抵押權(quán)具有追及力之前提下，轉(zhuǎn)讓抵押物，抵押權(quán)效力亦及于該物之上，在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)有權(quán)就抵押物拍賣、變賣或折價(jià)而優(yōu)先受償。可見，物上代位限于第一類價(jià)值轉(zhuǎn)換形態(tài)即足以保護(hù)抵押權(quán)人之利益，無及于第二類轉(zhuǎn)換形態(tài)之必要。如果不承認(rèn)抵押權(quán)之追及力，抵押物轉(zhuǎn)讓而喪失抵押權(quán)，因此肯定抵押人對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)款具有優(yōu)先受償權(quán)，似有必要。

（2）“抵押權(quán)人同意”的另一種解釋構(gòu)造

為達(dá)到《物權(quán)法》第191條第1款和第2款之間的邏輯自洽，且無矛盾融入追及力效力之中。筆者認(rèn)為，抵押權(quán)人之同意可解釋是對(duì)是否獲得轉(zhuǎn)讓價(jià)款的物上代位權(quán)之同意。換言之，如果抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物，則其取得價(jià)金之物上代位權(quán)，反之，則不取得物上代位權(quán)。對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)金的物上代位權(quán)之基礎(chǔ)，在于抵押人和抵押權(quán)人之間達(dá)成的協(xié)議。具體而言，“同意”是抵押人和抵押權(quán)人對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓價(jià)金的物上代位達(dá)成一致意見。抵押人提出要約，抵押權(quán)人以“同意”作為承諾。如果抵押權(quán)人接受抵押人提供的轉(zhuǎn)讓價(jià)金，視為默示同意。與日本法定的物上代位規(guī)則不同，我國(guó)物上代位權(quán)是以當(dāng)事人約定之方式，確定價(jià)金物上代位之規(guī)則。作出這種解釋的正當(dāng)性在于：

首先，從文義而言，抵押權(quán)人同意之法律效果為，抵押人“應(yīng)當(dāng)將所得價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償或者提存”，因此該種解釋仍在文義之射程范圍內(nèi)。

其次，同樣在《物權(quán)法》擔(dān)保物權(quán)一章第226條至第228條中，均使用“……不得轉(zhuǎn)讓……但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外”之表述，可見，將“同意”解釋為雙方協(xié)商一致亦不違反體系解釋。

最后，從《物權(quán)法》第174條觀之，立法者確定的抵押權(quán)物上代位的范圍僅限于物因消滅而獲得的轉(zhuǎn)化價(jià)值形態(tài)，不及于抵押物的轉(zhuǎn)讓價(jià)金。但正如上述，抵押權(quán)人對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)金具有優(yōu)先受償性的基礎(chǔ)在于當(dāng)事人之約定，是當(dāng)事人意思自治之結(jié)果，與我國(guó)法定物上代位規(guī)則并不相悖。

有疑問的是，轉(zhuǎn)讓價(jià)金不足清償債務(wù)的，剩余債權(quán)如何處理？對(duì)此，筆者認(rèn)為剩余債權(quán)轉(zhuǎn)化為無抵押擔(dān)保的普通債權(quán)。理由如下：其一，該條明確規(guī)定“不足部分由債務(wù)人清償”，即抵押人不負(fù)有清償之義務(wù)。其二，《擔(dān)保法》第49條同樣確定了轉(zhuǎn)讓價(jià)金的物上代位規(guī)則，其中第2款規(guī)定“轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押權(quán)人提供相應(yīng)擔(dān)?！保词罐D(zhuǎn)讓價(jià)款明顯低于其價(jià)值，但高于或與抵押權(quán)人債權(quán)范圍相一致的，因抵押人仍可獲得相應(yīng)的優(yōu)先受償，故無權(quán)要求再提供擔(dān)保。因此，該條僅適用于轉(zhuǎn)讓價(jià)款不僅明顯低于其價(jià)值，且同樣低于抵押權(quán)人債權(quán)范圍之情形，就此，如果認(rèn)為抵押權(quán)仍然存在剩余債權(quán)，則無要求再提供擔(dān)保之必要?？梢?，《擔(dān)保法》亦認(rèn)為剩余債權(quán)轉(zhuǎn)化為普通債權(quán)。

在此情形，抵押人為什么會(huì)有動(dòng)力去征求抵押權(quán)人對(duì)于抵押物轉(zhuǎn)讓的同意？對(duì)此，筆者認(rèn)為應(yīng)分兩種情形：（一）抵押人和債務(wù)人同一的情形。經(jīng)債權(quán)人同意，對(duì)于剩余的債務(wù)轉(zhuǎn)化為普通債務(wù)，對(duì)債務(wù)人有利。（二）抵押人和債務(wù)人不同一的情形。抵押人以價(jià)金提前清償，使抵押權(quán)消滅，買受人才能獲得無負(fù)擔(dān)之所有權(quán)，以避免發(fā)生權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。實(shí)踐中，很多房屋買賣樣本中，都約定房屋若有抵押權(quán)，出賣人應(yīng)負(fù)有除去抵押權(quán)的義務(wù)，并對(duì)此設(shè)有違約金條款。另一疑問就是，抵押權(quán)人為何會(huì)同意抵押物轉(zhuǎn)讓，因?yàn)槠淙敉饧传@得一項(xiàng)選擇權(quán)，詳見下述。

2.轉(zhuǎn)讓價(jià)金優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)追及力并存

抵押權(quán)人同意抵押物轉(zhuǎn)讓，是否意味著喪失追及力？筆者認(rèn)為，因抵押權(quán)人之同意，使抵押權(quán)人獲得一項(xiàng)選擇權(quán)，即抵押權(quán)人可自由在轉(zhuǎn)讓價(jià)金和抵押物之間擇一選擇，但抵押權(quán)人行使物上代位權(quán)時(shí)，抵押權(quán)消滅，追及力被切斷。①[日]近江幸治：《擔(dān)保物權(quán)法》，祝婭等譯，法律出版社2000年版，第124頁(yè)。如果同意即意味放棄追及力，則無形中給抵押權(quán)人造成壓迫。抵押權(quán)人選擇何種權(quán)利，主要基于對(duì)抵押物未來價(jià)值的預(yù)估評(píng)判。如果抵押權(quán)人對(duì)未來的價(jià)值并不看好，則其可能更愿意選擇對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)金優(yōu)先受償。反之，則其將等待債權(quán)屆期而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。在贈(zèng)與或以明顯不合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓之情形，抵押權(quán)人作為理性經(jīng)濟(jì)人，原則上不會(huì)同意。如此，更為全面保護(hù)抵押權(quán)人的利益。

（三）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓之情形的解釋適用1.“不得轉(zhuǎn)讓”之解釋

《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定，抵押物未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓。對(duì)于該款的解釋適用，應(yīng)分步為之：

第一，“不得轉(zhuǎn)讓”針對(duì)的是“轉(zhuǎn)讓”。“轉(zhuǎn)讓”是指抵押合同抑或抵押轉(zhuǎn)讓行為，還是兩者兼而有之。筆者以為，此處“轉(zhuǎn)讓”專指抵押轉(zhuǎn)讓行為。具體理由如下：（1）《物權(quán)法》第15條規(guī)定了區(qū)分原則?！段餀?quán)法》確定了負(fù)擔(dān)行為和處分行為區(qū)分原則，處分行為具有瑕疵不影響負(fù)擔(dān)行為之效力。（2）客觀目的論解釋。如前所述，同意的意義僅在于使抵押權(quán)人獲得對(duì)價(jià)金的物上代位權(quán)，不影響抵押合同的效力。（3）從體系檢驗(yàn)獲得結(jié)論。解釋法律時(shí)，雖然并不能保證同一法律術(shù)語(yǔ)在法律的每個(gè)地方都應(yīng)作相同的解釋，“然后，主張應(yīng)作他種理解者，就此應(yīng)特別說明其理由”①[德]卡爾·拉倫茨：《法學(xué)方法論》，陳愛娥譯，商務(wù)印書館2005年版，第202頁(yè)。《物權(quán)法》第226條到第228條與第191條具有相似的規(guī)制模式，其使用6次的“轉(zhuǎn)讓”一詞均指處分行為。另從同法第223條規(guī)定“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列權(quán)利可以出質(zhì)：……（四）可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股份；（五）……”更可得到印證。

第二，“不得轉(zhuǎn)讓”中“不得”應(yīng)作何種解釋。對(duì)此，首先應(yīng)探討該條款為何種法律規(guī)范。強(qiáng)制性規(guī)定可分為效力型強(qiáng)制性規(guī)定和管理型強(qiáng)制性規(guī)定。判斷規(guī)范屬性，應(yīng)以其規(guī)范目的為據(jù)。根據(jù)《〈合同法〉若干問題的解釋（二）》，《合同法》第52條第5項(xiàng)導(dǎo)致合同無效的強(qiáng)制性規(guī)定僅限于效力型強(qiáng)制性規(guī)定。筆者認(rèn)為，此處的“不得轉(zhuǎn)讓”是管理型強(qiáng)制性規(guī)定，理由在于：（1）判斷效力型和管理型強(qiáng)制性規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)在于，違反該規(guī)定是否有損國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。②王利明：《合同法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版，第65頁(yè)。該條未直接規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的法律效果，且抵押人違反該規(guī)定并不損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。（2）此條規(guī)定目的是保護(hù)抵押權(quán)人的利益，在肯定抵押權(quán)追及力，使抵押人和買受人轉(zhuǎn)讓行為有效，并不影響抵押權(quán)人的利益實(shí)現(xiàn)，因其可追及物之所在而優(yōu)先受償。（3）此種解釋方案亦無損抵押物買受人的利益，如果使轉(zhuǎn)讓行為無效，買受人無法取得抵押物的所有權(quán)，僅得向抵押人主張違約損害賠償。但認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為有效，至少買受人取得抵押物的所有權(quán)，盡管該所有權(quán)負(fù)擔(dān)一個(gè)抵押權(quán)。此外，如前所述，因不動(dòng)產(chǎn)抵押具有公示性，應(yīng)推定買受人知曉其購(gòu)買之物負(fù)擔(dān)抵押權(quán)，在司法實(shí)務(wù)中，買受人事實(shí)知道抵押權(quán)之存在亦不在少數(shù)，既然其愿意買受負(fù)有抵押權(quán)之物，立法又何必禁止。

據(jù)此，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，該轉(zhuǎn)讓行為有效，買受人取得負(fù)抵押權(quán)的所有權(quán)。因買受人再轉(zhuǎn)讓抵押物，抵押物異其主，可能增加實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用，對(duì)此，抵押權(quán)人有權(quán)以抵押人違反該項(xiàng)規(guī)定而請(qǐng)求增加費(fèi)用的賠償。

2.買受人代位清償

根據(jù)民法基本理論，債務(wù)之清償，可由第三人為之。第三人可分為兩類：一般的第三人和有利害關(guān)系的第三人。對(duì)于一般的第三人清償，債務(wù)人有異議時(shí)，債權(quán)人有權(quán)拒絕清償。但第三人就債之履行有利害關(guān)系的，債權(quán)人不得拒絕。抵押物買受人對(duì)債之履行具有利害關(guān)系，因此其作為有利害關(guān)系的第三人有權(quán)行使代位清償權(quán)，滌除物上的抵押權(quán)，從而取得無負(fù)擔(dān)的所有權(quán)。買受人清償債務(wù)后，在其清償之限度內(nèi)，債權(quán)人的債權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人，從而保障買受人對(duì)債務(wù)人的求償權(quán)。③鄭玉波：《民法債篇總論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2004年版，第476頁(yè)。此外，在抵押人和債務(wù)人為同一人的情形，買受人可主張其在清償范圍內(nèi)取得對(duì)債務(wù)人的債權(quán)與債務(wù)人對(duì)自己的買賣價(jià)金請(qǐng)求權(quán)相互抵消，從而簡(jiǎn)化求償程序。

司法實(shí)踐中，當(dāng)事人常約定債權(quán)人對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓附條件（清償債務(wù)）的同意，對(duì)此該如何處理？這種附條件，應(yīng)解釋為附生效條件，于清償債務(wù)之時(shí)才同意轉(zhuǎn)讓。但此時(shí)，債務(wù)因清償而消滅，抵押權(quán)亦隨著消滅，故抵押權(quán)人的同意沒有任何意義。

圖 不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則

四、結(jié)語(yǔ)：解釋上的最終方案

現(xiàn)行對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓的解釋模式，不僅內(nèi)部上存在邏輯上悖論，有違反《物權(quán)法》體系之嫌，且不利于實(shí)現(xiàn)立法者對(duì)抵押權(quán)人保護(hù)之目的。為此，本文力圖就我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓之基本規(guī)則，提出以下解釋適用方案，以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人、抵押人和買受人之間的利益平衡：

1.不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的追及力更符合抵押權(quán)人之利益保護(hù)，且與現(xiàn)行民法體系相契合，因此應(yīng)肯定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的追及效力。

2.《物權(quán)法》第191條第1款中“抵押權(quán)人同意”，是指抵押人和抵押權(quán)人對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的物上代位達(dá)成合意。抵押人提出要約，抵押權(quán)人以“同意”作為承諾。如果抵押權(quán)人接受抵押人提供的轉(zhuǎn)讓價(jià)金，視為默示同意。抵押權(quán)人因同意而獲得對(duì)轉(zhuǎn)讓款的物上代位權(quán)，但抵押權(quán)追及力仍不受影響。抵押權(quán)人基于對(duì)抵押物未來價(jià)值的評(píng)估，可在物上代位權(quán)和抵押權(quán)追及力之間自由選擇。如果抵押權(quán)人對(duì)未來抵押物價(jià)值并不樂觀，則其將傾向于行使物上代位權(quán)。反之，則待債權(quán)到期時(shí)，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

3.對(duì)同條第2款的解釋，應(yīng)厘清“不得”“轉(zhuǎn)讓”各指含義。此處“轉(zhuǎn)讓”專指抵押物轉(zhuǎn)讓行為，無涉抵押合同?！安坏谩睂儆诠芾硇蛷?qiáng)制性規(guī)定，不影響物權(quán)效力。抵押權(quán)人雖不同意，但買受人仍可取得負(fù)抵押權(quán)的所有權(quán)，此時(shí)抵押權(quán)人對(duì)抵押物具有追及力。另外，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意而產(chǎn)生對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)額外支付的費(fèi)用，抵押權(quán)人對(duì)抵押人享有賠償請(qǐng)求權(quán)。

（責(zé)任編輯：王建民）

DF521

A

1674-9502(2015)02-043-08

上海市金山區(qū)人民法院民三庭

2015-02-27