楊天+劉亞晴

當(dāng)你白發(fā)蒼蒼時(shí)，會(huì)選擇在哪里頤養(yǎng)天年？是繼續(xù)留在家中，還是入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)？近年來，在全國(guó)各地陸續(xù)開建的一批養(yǎng)老社區(qū)，能否成為未來養(yǎng)老方式的選擇之一？

全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室2014年9月發(fā)布的《中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2014）》指出，包括養(yǎng)老社區(qū)、老齡服務(wù)機(jī)構(gòu)、異地養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目、城市老年公寓、現(xiàn)有住房的適老化改造、二手老齡房地產(chǎn)等在內(nèi)的老齡房地產(chǎn)業(yè)，將是未來老齡產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)亮點(diǎn)?！秷?bào)告》預(yù)測(cè)，到2025年和2034年，中國(guó)老齡人口將分別突破3億和4億，中國(guó)將擁有全球最大的老齡房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。

有媒體作過不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)各地在建或已建成的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目逾百個(gè)，僅上海一地，已建成的大型養(yǎng)老社區(qū)就有三個(gè)，在建的有四五家。在這一領(lǐng)域“試水”的不乏萬科、保利、泰康等知名企業(yè)。

喧囂鼎沸的建設(shè)潮之下，針對(duì)這一新型養(yǎng)老方式的疑問隨之而來。

什么樣的人能住進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)？養(yǎng)老社區(qū)是否是以養(yǎng)老為名的“圈地運(yùn)動(dòng)”？養(yǎng)老社區(qū)能盈利嗎？政府在養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)中應(yīng)該扮演什么角色？在社會(huì)資本爭(zhēng)相投入養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的同時(shí)，這些問題都亟待明晰和破解。

問題一：養(yǎng)老社區(qū)是否應(yīng)該高端化

方便輪椅進(jìn)出的子母門、隨處可見的扶手、有彈性的防滑地板、圓角設(shè)計(jì)的墻壁和家具、適應(yīng)老人需求的加硬沙發(fā)墊、每個(gè)房間都有的緊急求助按鈕、不活動(dòng)監(jiān)測(cè)器以及吸頂雙向語音功能……上海市閔行區(qū)一個(gè)在建的養(yǎng)老社區(qū)——新東苑·快樂家園的精裝樣板房中，細(xì)節(jié)處不乏適老化設(shè)計(jì)。

實(shí)際上，種種人性化和高科技的適老裝置，如今是新興養(yǎng)老社區(qū)的“標(biāo)配”。

與傳統(tǒng)養(yǎng)老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不同，養(yǎng)老社區(qū)目標(biāo)客戶大多是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中高端老人群體。

自2005年起就開始建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的上海親和源，是這種高端養(yǎng)老模式的先行者。

“政府的職責(zé)是要發(fā)揮好‘保障作用，確保人人享有基本養(yǎng)老的權(quán)益。而作為社會(huì)化和市場(chǎng)化的養(yǎng)老產(chǎn)品，更關(guān)心的是如何提高老年群體的養(yǎng)老生活品質(zhì)?！庇H和源股份有限公司副總裁華山對(duì)《瞭望東方周刊》說。

這種生活品質(zhì)的提高不僅體現(xiàn)在硬件設(shè)施上，還體現(xiàn)在養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)體系中。

“未來在我們的養(yǎng)老社區(qū)，工作人員與老人的配比要基本做到1：1。我們除了提供一日三餐、每日清潔、班車、健康監(jiān)測(cè)、協(xié)助藥物拿取、智慧講堂以及文體聯(lián)誼活動(dòng)等基礎(chǔ)服務(wù)外，還有醫(yī)療專家預(yù)約、舉辦家庭聚會(huì)、周邊旅游等個(gè)性化服務(wù)供老人按需選擇?！毙聳|苑集團(tuán)負(fù)責(zé)人在接受《瞭望東方周刊》采訪時(shí)說。

高品質(zhì)的養(yǎng)老背后必然要有一定的財(cái)力支撐。據(jù)本刊記者了解，很多高檔的養(yǎng)老社區(qū)入住時(shí)都有一定的“門檻費(fèi)”，以會(huì)員費(fèi)、租金、保險(xiǎn)金等各種形式收取，從幾十萬到上百萬元不等。除此之外，入住的老人還需按時(shí)繳納一定的服務(wù)費(fèi)用。

“目前我國(guó)的老人有多種層次，需求也是多元化的。社會(huì)資本投入建設(shè)的一批高檔養(yǎng)老社區(qū)，的確適應(yīng)了一部分中高端老人及其家庭的需要。”上海市老年學(xué)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)孫鵬鏢對(duì)《瞭望東方周刊》說。

但也有專家對(duì)越來越多養(yǎng)老社區(qū)的“高大上”傾向表示了擔(dān)憂。

華東理工大學(xué)社會(huì)與公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)紀(jì)曉嵐曾對(duì)中高端老年人的養(yǎng)老需求作過調(diào)研，結(jié)果發(fā)現(xiàn)這些老年人的需求其實(shí)并不高端?！坝腥诵曰O(shè)施、醫(yī)療保障、基本服務(wù)等就夠了。如果增加過多其他附加成本，反而沒有人會(huì)選擇?！奔o(jì)曉嵐對(duì)本刊記者說。

在她看來，養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)應(yīng)該以老人的需求為導(dǎo)向，不能盲目追求高端化，要為老人提供更多可供選擇的菜單式服務(wù)。

問題二：如何破解土地瓶頸

2013年4月，新東苑集團(tuán)以協(xié)議出讓方式，取得了位于閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)金光路上的上海首塊養(yǎng)老專項(xiàng)用地。土地用途為其他公共設(shè)施用地C9（養(yǎng)老），土地總面積6.6萬平方米，總建筑面積15萬平方米。

這塊地拿得并不容易?！白畛跽犝f我們要做養(yǎng)老項(xiàng)目，要以劃撥方式供地，但我希望把這個(gè)項(xiàng)目長(zhǎng)期做下去，經(jīng)過幾輪調(diào)研，最終我們以協(xié)議出讓方式拿到了這塊地，出讓年限為50年。”新東苑集團(tuán)負(fù)責(zé)人說。

即便如此，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)等原因，新東苑集團(tuán)最初在向銀行融資時(shí)還是遇到了一些困難。

而在幾年前同樣以出讓方式拿到土地的親和源，當(dāng)時(shí)正是因?yàn)槟貌坏姐y行貸款，不得不賣掉外地的房地產(chǎn)項(xiàng)目來保證資金供應(yīng)。

土地，成為養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的首要瓶頸。

在我國(guó)的城市規(guī)劃中，一直沒有專項(xiàng)作為養(yǎng)老的土地用途。對(duì)于養(yǎng)老用地的性質(zhì)和使用，長(zhǎng)期以來也缺乏明確的規(guī)定。

因此，很多養(yǎng)老項(xiàng)目只能以招拍掛方式獲得居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地等，導(dǎo)致前期土地成本非常高。

也有一些企業(yè)則借助地方政府對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目的扶持政策，大量圈地，甚至直接以養(yǎng)老之名行賣房之實(shí)。

2014年4月3日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)、黨組書記、國(guó)家土地總督察姜大明主持召開了第七次部長(zhǎng)辦公會(huì)議，研究養(yǎng)老用地供應(yīng)與監(jiān)管等有關(guān)政策。會(huì)議提出，應(yīng)將養(yǎng)老用地納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營(yíng)利性養(yǎng)老用地，可采取劃撥方式供地;營(yíng)利性養(yǎng)老用地，應(yīng)以租賃、出讓等有償方式供地。

在此基礎(chǔ)上，4月23日，國(guó)土資源部對(duì)外公布了《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》圍繞保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)、規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地利用管理、大力支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展等問題提出了明確意見。

問題三：靠什么來盈利

泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升曾對(duì)媒體算過一筆賬：養(yǎng)老社區(qū)從拿地到蓋房子到養(yǎng)老社區(qū)達(dá)到85%的入住率，大概需要3～5年，一個(gè)成熟的養(yǎng)老社區(qū)要做到收支平衡需要6～8年，真正實(shí)現(xiàn)盈利要8～10年，30年后才能收回成本。

2003年，中國(guó)第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目——北京太陽城國(guó)際老年公寓（以下簡(jiǎn)稱“北京太陽城”）正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。

身為北京太陽城的創(chuàng)始人，中國(guó)太陽城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊認(rèn)為，養(yǎng)老社區(qū)要在短時(shí)間內(nèi)迅速盈利頗有難度?！拔覀儯ㄌ柍牵┮彩敲髁耸瓴砰_始盈利的，其他的養(yǎng)老企業(yè)更是步履蹣跚?！敝禅P泊在接受媒體采訪時(shí)說。

不同于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目，養(yǎng)老社區(qū)的前期投資巨大，回報(bào)周期更長(zhǎng)，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，其盈利模式迄今尚不清晰。

目前保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老社區(qū)采取的做法相近，即保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤養(yǎng)老社區(qū)，購買保險(xiǎn)產(chǎn)品后可直接入住社區(qū)或具有優(yōu)先選擇權(quán)。比如在建中的太平“梧桐人家”和泰康“申園”，入住門檻都是200萬元，掛鉤產(chǎn)品返還保險(xiǎn)金用來支付租金。但由于沒有正式運(yùn)營(yíng)，這樣的做法是否能夠盈利還是未知數(shù)。在對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的投資上，新華保險(xiǎn)關(guān)注較早而推進(jìn)較慢，正是因?yàn)閷?duì)這種壽險(xiǎn)參與的養(yǎng)老模式尚未看清。

房地產(chǎn)商開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)在探索不同盈利模式的道路上走得更遠(yuǎn)一些。

親和源首創(chuàng)的會(huì)員制模式從誕生之日起就引發(fā)了諸多討論。

親和源出售的會(huì)員卡包含A、B兩種。A卡為永久卡，可繼承可轉(zhuǎn)讓，目前的售價(jià)是118萬元（可以理解為預(yù)收押金），另外按照套內(nèi)面積每年繳納2.98萬～7.38萬元不等的年費(fèi)。B卡為終身卡，購買者終身使用，但不能轉(zhuǎn)讓繼承，根據(jù)入住面積，費(fèi)用為45萬～88萬元（可以理解為預(yù)收租金），入住之后每年另繳納年費(fèi)4.2萬元（年費(fèi)即為管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)）。

“親和源是一個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)品，會(huì)員費(fèi)實(shí)際就是你買我這個(gè)產(chǎn)品付的錢。這種出錢買產(chǎn)品的模式就被命名為會(huì)員制。”華山說。

華山并不否認(rèn)親和源在資金積累和發(fā)展過程中依靠了土地的增值。但他再三強(qiáng)調(diào)，親和源是靠養(yǎng)老服務(wù)業(yè)盈利的。“通過會(huì)員卡收回投資，再通過運(yùn)營(yíng)每年增值，這就是我們的模式。盡管不像房地產(chǎn)可以一下收到一大筆錢，但是可以每年穩(wěn)定地收取。”

作為上海首個(gè)打出持有型概念的養(yǎng)老社區(qū)，新東苑·快樂家園在不出售產(chǎn)權(quán)的前提下，則將采用租金加服務(wù)費(fèi)的模式?！袄先丝梢愿鶕?jù)自己的需求年限租住，長(zhǎng)、短期都有，今后甚至還可能推出日租、月租等形式。服務(wù)費(fèi)將根據(jù)其選擇的服務(wù)菜單不同而作區(qū)別。租住權(quán)益可繼承，可轉(zhuǎn)讓。其實(shí)際居住者必須是已經(jīng)退休的長(zhǎng)者。”新東苑集團(tuán)負(fù)責(zé)人介紹說。

問題四：政府做什么

在紀(jì)曉嵐看來，過去政府對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的關(guān)注度還不夠，建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中存在缺位。

“對(duì)于整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，光給補(bǔ)貼是不夠的，政府要發(fā)揮自己提供服務(wù)和監(jiān)督規(guī)范市場(chǎng)的作用，對(duì)典型和試點(diǎn)還要指導(dǎo)培育扶持研究。”紀(jì)曉嵐說。

孫鵬鏢則認(rèn)為，政府在規(guī)劃時(shí)就要合理統(tǒng)籌，對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)的用地要按照老齡人口分布的特點(diǎn)和需求給予適當(dāng)提供。“為了減少養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)商因選址不合理而承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，政府應(yīng)該充分利用公共數(shù)據(jù)和公共信息為他們提供咨詢。另外對(duì)于選址環(huán)境等問題的評(píng)估也應(yīng)是政府承擔(dān)的責(zé)任?！睂O鵬鏢說。

“對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，政府在土地、稅收、融資、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定上以及評(píng)估等方面都應(yīng)負(fù)起責(zé)任。”上海社科院人口發(fā)展與研究所副所長(zhǎng)周海旺在接受《瞭望東方周刊》采訪時(shí)表示。

在養(yǎng)老問題上，機(jī)構(gòu)的頂層設(shè)計(jì)一直是各方關(guān)注的重點(diǎn)。長(zhǎng)期以來，養(yǎng)老問題一直“跨界”，分屬包括民政、衛(wèi)生、稅務(wù)等在內(nèi)的眾多職能部門，作為新生事物的養(yǎng)老社區(qū)更是缺乏統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。本刊記者采訪的各方人士都認(rèn)為，未來各種力量的整合勢(shì)在必行。

“政府不能既做運(yùn)動(dòng)員，又做裁判員。要合理調(diào)配市場(chǎng)資源，更多依靠市場(chǎng)，把權(quán)力關(guān)進(jìn)籠子里。只有把市場(chǎng)培育好，才能讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展得更快、更健康?！比A山說?！拔覀兿Ｍ梢杂扇珖?guó)工商聯(lián)形成全國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)的協(xié)會(huì)，有開發(fā)者、投資者等主體參與其中，真正達(dá)到行業(yè)的自律?！?