黃麗秋 王媛玉
摘 要:隨著政府對住宅和商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控的加大,工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資與開發(fā)的熱點。我國工業(yè)地產(chǎn)起步較晚,目前已具有一定規(guī)模,然而在十余年快速發(fā)展的進程中,許多存在于市場運行機制和發(fā)展模式之中的問題和缺陷也逐漸顯露。針對以上問題,文章從創(chuàng)新投融資體制、提高土地利用效率、提升專業(yè)化程度及轉(zhuǎn)變政府職能等角度提出了相應(yīng)決策和建議,以期提高我國工業(yè)地產(chǎn)本土競爭力,推動工業(yè)地產(chǎn)的長久發(fā)展。
關(guān)鍵詞:工業(yè)地產(chǎn)競爭力 市場機制 長久發(fā)展
中圖分類號:F401
文獻標識碼:A
文章編號:1004-4914(2014)10-046-02
一、我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及問題
20世紀90年代中期開始,企業(yè)逐漸取代政府作為工業(yè)園區(qū)開發(fā)的主導(dǎo)者,而“工業(yè)地產(chǎn)”這一概念直到2002年以后才得到了行業(yè)內(nèi)的統(tǒng)一認同。從行業(yè)發(fā)展的周期來看,與發(fā)達國家工業(yè)地產(chǎn)突飛猛進的情況相比,我國工業(yè)地產(chǎn)僅僅處在萌芽和起步階段。
1.資金來源多為政府,缺乏企業(yè)風(fēng)險投資體制。當(dāng)前我國工業(yè)地產(chǎn)仍處于低水平的重復(fù)建設(shè)階段,以降低投資者的投資成本成為吸引企業(yè)投資落戶的主要手段。工業(yè)地產(chǎn)大都是由政府主導(dǎo)開發(fā)并管理的,但是政府資金和融資手段畢竟有限,資金問題成了制約工業(yè)地產(chǎn)長久發(fā)展的關(guān)鍵因素。
從我國中關(guān)村科技園來看,目前對高新技術(shù)企業(yè)提供資金支持的主要有高科技創(chuàng)業(yè)基金、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展融資擔(dān)保資金、專利實施基金、科技成果推廣基金、北京市高新技術(shù)企業(yè)擔(dān)保風(fēng)險金、北京市中小企業(yè)擔(dān)保資金等。這些基金都是政府主導(dǎo)成立的,不僅從數(shù)量上很難滿足大量科技創(chuàng)新企業(yè)的需求,而且從根本上說缺乏一套風(fēng)險投資的運作機制。中關(guān)村科技園雖然已經(jīng)成立了一定數(shù)量的風(fēng)險投資公司,但真正的風(fēng)險投資行為卻極少,國內(nèi)其他工業(yè)園區(qū)在資金來源方面亦是如此。
2.占地而無為,土地利用效率低下。由于資金來源狹窄,后續(xù)力量不足,政府在早期主導(dǎo)工業(yè)地產(chǎn)時大都采取了分期滾動開發(fā),對工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展沒有長足的規(guī)劃理念。很多地方的工業(yè)園區(qū)通過早期低廉的工業(yè)土地獲取價格招商引資,大批企業(yè)入駐后,由于貪圖短期利益而缺乏長久規(guī)劃,開發(fā)至中后期陷入生產(chǎn)停滯的狀態(tài),資金、技術(shù)、市場等各方面均遭遇瓶頸期,造成不少企業(yè)倚靠著“工業(yè)用地限期50年”的政策條件繼續(xù)占用大片土地,土地利用效率低下。遼寧省沈陽市鐵西新區(qū)冶金工業(yè)園目前的發(fā)展就面臨這樣的局面。
鐵西新區(qū)早期政府支持及投資力度大,依靠老工業(yè)基地的能源、技術(shù)與人才優(yōu)勢,通過招商引資逐漸壯大。然而歷經(jīng)十余年的改造與發(fā)展,一些問題也逐漸凸顯:隨著科技化浪潮的推進,工業(yè)技術(shù)得以飛速發(fā)展,已不需要大規(guī)模的廠房用地與勞動力,造成廠房廢置與人員失業(yè);部分冶金企業(yè)對環(huán)境造成污染,被政府緊急叫?;蚶樟罡纳乒に?,在技術(shù)條件匱乏的情況之下陷入停產(chǎn)狀態(tài);由于分期開發(fā)周期較長,風(fēng)險較大,在開發(fā)至中后期時資金來源缺失,產(chǎn)業(yè)鏈斷裂,無法繼續(xù)投入生產(chǎn)。以上一系列問題導(dǎo)致了土地及基礎(chǔ)設(shè)施資源浪費的情況在我國其他重工業(yè)基地也有出現(xiàn)。在我國土地資源稀缺的前提之下,如何規(guī)避這樣“占地?zé)o為”的情況,需要在先期規(guī)劃工業(yè)用地和發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)時著重考慮。
3.本土工業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化程度低,缺乏競爭力。當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)被炒得火熱,海外工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛進入中國市場,引發(fā)了國內(nèi)投資機構(gòu)和民營企業(yè)投資工業(yè)地產(chǎn)的熱潮。然而,國外工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)處于行業(yè)發(fā)展的成熟階段,在拓展中國市場時頗具經(jīng)驗,開發(fā)經(jīng)營有聲有色;而中國本土參與市場競爭的企業(yè)卻很少有真正從工業(yè)地產(chǎn)發(fā)家的。大多數(shù)國內(nèi)投資商以及民營企業(yè)在開發(fā)投資工業(yè)地產(chǎn)時對這一行業(yè)的理解比較片面,注重的是“地產(chǎn)”而非“工業(yè)”,在國家政策優(yōu)惠和巨大盈利前景的驅(qū)使之下投入大量資金,但缺乏工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)的資金使用和開發(fā)運營經(jīng)驗,只看重短期利益無視長久發(fā)展,崇尚“快進快出”的盈利理念,缺乏嚴謹全面的投資開發(fā)規(guī)劃,甚至有一些企業(yè)或機構(gòu)以開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)的名義大量買地圈地囤積資源,希望日后尋求適當(dāng)?shù)臋C會用作商業(yè)或住宅地產(chǎn)的開發(fā),以獲取更高的投資利潤。而海外工業(yè)地產(chǎn)商家入駐中國市場同為尋求巨大的市場潛力,以收獲高額利潤,無益于中國工業(yè)地產(chǎn)自身發(fā)展的突破與轉(zhuǎn)型。
4.組織管理由政府主導(dǎo),市場管理弱化。我國工業(yè)地產(chǎn)起步較晚,發(fā)展較緩慢,在建立工業(yè)地產(chǎn)(工業(yè)園區(qū))初期又處于宏觀上的體制轉(zhuǎn)軌時期,因而大多數(shù)工業(yè)地產(chǎn)或園區(qū)采取的是政府主導(dǎo)型的管理模式。這樣的模式有這樣幾個特征:一般來講由上而下成立領(lǐng)導(dǎo)小組,多由省市領(lǐng)導(dǎo)組成,對園區(qū)內(nèi)建設(shè)和發(fā)展的重大決策和重要問題經(jīng)協(xié)商后作出統(tǒng)一安排,領(lǐng)導(dǎo)班子大多缺乏工業(yè)地產(chǎn)運營管理的專業(yè)經(jīng)驗;由領(lǐng)導(dǎo)組指令成立工業(yè)園區(qū)管理委員會作為當(dāng)?shù)卣呐沙鰴C構(gòu),行使園區(qū)內(nèi)經(jīng)濟管理和行政管理的權(quán)限,委員會成員多為政府同級官員調(diào)任或兼任,受聘的工業(yè)地產(chǎn)專業(yè)管理人員較少且并不具有充分的話語權(quán);園區(qū)內(nèi)企業(yè)由管理委員會直接管理,并受政府間接管理,民間自主管理力量缺失,受限較多。
二、提高我國工業(yè)地產(chǎn)本土競爭力的對策和建議
1.尋求融資方式創(chuàng)新,完善投融資結(jié)構(gòu)。工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的實質(zhì)是資本運作。很多國內(nèi)的開發(fā)商將住宅或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“拿地——建造——銷售——再拿地”的運作流程運用在工業(yè)地產(chǎn)上,獲取的只是低級的開發(fā)銷售利潤。而國外真正的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資本運作已經(jīng)操作多年,工業(yè)地產(chǎn)資本的運作是通過職業(yè)經(jīng)理人憑借自身專業(yè)能力,成功運營某工業(yè)地產(chǎn)項目,產(chǎn)生未來可持續(xù)增長的現(xiàn)金流后,在中長期內(nèi)退出對該項目的投資、再融資、轉(zhuǎn)基金持有或通過組成REITS上市,這一系列的資本運作才是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的終極目標。由此,我國工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資角度的創(chuàng)新至關(guān)重要。未來房地產(chǎn)應(yīng)注重新型投融資方式的培養(yǎng),如以工業(yè)地產(chǎn)項目為標的的項目融資、分散投融資壓力的產(chǎn)業(yè)鏈融資及REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)等。
2.加大土地監(jiān)管,開發(fā)經(jīng)濟腹地,提高工業(yè)用地效率。部分工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)停滯是由于資金缺乏造成的,上述創(chuàng)新融資方式或可解決工業(yè)企業(yè)的資金來源問題,但仍有部分工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)停產(chǎn)已久,土地已閑置但礙于工業(yè)用地年限未到而遲遲無法收回再開發(fā)。針對這樣的情況建議政府具體情況具體分析,加大工業(yè)用地使用的監(jiān)管力度,對無法再生產(chǎn)的占地企業(yè)采取適當(dāng)補償措施提前收回土地,重新引資建廠,以物盡其用,或以罰金形式督促工業(yè)企業(yè)盡快融資投入生產(chǎn);工業(yè)企業(yè)自身也要加快轉(zhuǎn)型,釋放大量閑置土地,提高土地利用效率,節(jié)約集約資源利用。endprint
相對于我國東部發(fā)達地區(qū)的土地稀缺問題,其他地區(qū)尤其是中西部作為廣闊的經(jīng)濟腹地,擁有巨大的土地和資源優(yōu)勢。對于我國工業(yè)地產(chǎn)來說,在中西部地區(qū)市場發(fā)展的潛力是巨大的。不少國外工業(yè)園區(qū)為提高自身資源利用效率將工業(yè)廠房轉(zhuǎn)移至其他國家,而我國可以將發(fā)達地區(qū)(東部成熟經(jīng)濟圈)的生產(chǎn)加工產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到其他欠發(fā)達地區(qū),形成全國范圍內(nèi)立體式、階梯式的投資開發(fā)格局,由此加快區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整,促進不同區(qū)域間的協(xié)調(diào)發(fā)展。此外,東部土地資源稀缺的問題也得以緩解,降低了工業(yè)企業(yè)的發(fā)展壓力,也提高了被轉(zhuǎn)移地區(qū)的土地利用效率。
3.推動本土企業(yè)發(fā)展,提高工業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化程度。當(dāng)前,我國大部分從事于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)都是由住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來,屬于集團式開發(fā)的一部分,這無形之中給立足于工業(yè)地產(chǎn)的新興企業(yè)帶來了規(guī)模和競爭壓力。
政府在前期引入工業(yè)企業(yè)的過程中應(yīng)更加重視對新興中小型企業(yè)的扶持,為其提供一系列的優(yōu)惠政策,便于其發(fā)展壯大。例如,對中小型工業(yè)企業(yè)采取傾斜的稅收政策,對企業(yè)所得稅減免期限;通過政府采購、地方政府擔(dān)保貸款等方式保證中小型企業(yè)的發(fā)展空間;在工業(yè)園區(qū)建設(shè)中給予基礎(chǔ)設(shè)施的投資支持,通過國家財政支出、提供無息或低息財政周轉(zhuǎn)金、提供財政貼息資金等鼓勵中小型工業(yè)企業(yè)加入市場;充分調(diào)動科技人才參與工業(yè)開發(fā)的積極性,為工業(yè)企業(yè)的發(fā)展注入活力,在人事、分配、工資、住房、保險等制度方面對新興中小型工業(yè)企業(yè)提供配套優(yōu)惠,吸引人才加入;充分給予工業(yè)企業(yè)發(fā)展空間,營造相對寬松的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境等。
4.轉(zhuǎn)變政府職能,變管理者為服務(wù)者。政府主導(dǎo)的工業(yè)園區(qū)建設(shè)盡管在投資力度和政策優(yōu)惠上有一定優(yōu)勢,但長期來看缺乏市場作為導(dǎo)向和企業(yè)自主管理的精神,不利于工業(yè)地產(chǎn)的長足發(fā)展。
工業(yè)地產(chǎn)(工業(yè)園區(qū))的管理應(yīng)由市場的主體參與者掌控,也就是工業(yè)企業(yè)應(yīng)該作為管理的主導(dǎo)者。工業(yè)園區(qū)管理委員會應(yīng)更多由企業(yè)代表組成,針對園區(qū)內(nèi)的重要問題和重大決策由管委會民主決議,充分考慮各參與企業(yè)的利益,形成類似于村民委員會和居民委員會的自主管理運營模式。如日本的工業(yè)園區(qū)主要由民間力量主導(dǎo)興建,其基本程序是先由民間6家以上具有一定規(guī)模的企業(yè)(大企業(yè)除外)組織起來,形成協(xié)同組合,并向當(dāng)?shù)卣岢雎?lián)合管理的申請,經(jīng)有關(guān)政府和中小企業(yè)團體中央會審定同意后,再由此協(xié)同組合組織開發(fā)商進行土地開發(fā)。園區(qū)內(nèi)不設(shè)政府管理機構(gòu),全權(quán)由協(xié)同組合負責(zé)管理,其主要任務(wù)是為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供信息咨詢、投融資等相關(guān)服務(wù),溝通園區(qū)內(nèi)外企業(yè)聯(lián)系,興辦園區(qū)共同事業(yè)等。這種協(xié)同組合、自我管理的模式不僅節(jié)約了政府管理成本,也有效地促進了園區(qū)管理組織與各企業(yè)的聯(lián)系,提高園區(qū)運作效率。
參考文獻:
[1] 解恒芳.提升我國房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的對策研究 山東大學(xué)碩士論文,2009
(作者單位:黃麗秋,沈陽理工大學(xué) 遼寧沈陽 110000;王媛玉,吉林大學(xué) 吉林長春 130000)
(責(zé)編:若佳)endprint