李思瀅

(四川文理學院經濟管理學院，四川 達州 635000)

物業(yè)管理主要起源于上世紀六十年代的英國，而我國的物業(yè)管理是在改革開放后才逐漸出現并有所發(fā)展。目前，我國的物業(yè)管理行業(yè)已經發(fā)展了三十多年左右，具有非常多的類型，涉及的領域也非常廣泛，但是與其他國家相比，仍然具有一定差距，依舊存在相應的問題。因此，我國要對現存的幾大問題進行處理，建立起一個較為公平的競爭市場，各物業(yè)管理企業(yè)也要樹立起明確的理念，明確戰(zhàn)略定位，從而促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高人民群眾的生活水平。

一、物業(yè)管理現存的主要問題

(一)行業(yè)缺乏集中，惡性競爭依然存在

我國的物業(yè)管理較國外來講較晚，現階段的小、亂、差等問題十分突出，很多物業(yè)管理企業(yè)無法正常的經營運作。據不完全統(tǒng)計，我國現在有大約70%以上的管理企業(yè)正處在一個崩潰的邊緣，大多數的企業(yè)都無法靈活的應用科學技術進行管理，依然以勞動密集型作為管理的主要模式。除此之外，物業(yè)管理在市場化的發(fā)展過程中，同行業(yè)之間很少能有建立起公平的競爭體制，普遍都是由房地產開發(fā)商自由組建公司對樓盤進行管理，即使有些公開進行招標、投標，也會存在一些暗箱操作的行為。

(二)物業(yè)管理企業(yè)在經營與管理上存在著理念滯后的問題

物業(yè)管理行業(yè)是一項新興產業(yè)，很多企業(yè)發(fā)展到今天依舊存在著相應的問題，部分管理企業(yè)會將重點放在管理上，而不是服務，或者一些企業(yè)打著服務的牌子，但是做著管理的工作，放不下管理身份，這些都使物業(yè)管理服務的質量大打折扣。陳舊的觀點、落后的理念、不合實際的行為都成為現代物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要障礙。因此，物業(yè)管理企業(yè)要想在新的競爭環(huán)境下生存，就要適應時代發(fā)展的潮流，遵循市場發(fā)展的規(guī)律，徹底改變管理經營理念，從根本上進行革新。

(三)產業(yè)效率較低

很多地區(qū)的稅收政策在整體上存在著不規(guī)范的現象，這不僅沒有扶持物業(yè)管理行業(yè)，反而導致此行業(yè)在稅收上存在著很大的壓力。例如：所得稅上繳的金額是銷售總收入的15%左右。另外，此行業(yè)的門檻較低，進而導致惡性競爭的出現，很多企業(yè)都打出低價競爭牌，嚴重影響了此行業(yè)的收益狀況。

以我國成都為例，據相關數據顯示，成都的物業(yè)管理行業(yè)，能夠保證盈利或保持持平的企業(yè)，其管理范圍一般在十萬平方米以上，虧損的企業(yè)，其管理范圍大都集中在十萬平方米以下，但是大部分企業(yè)擁有的管理面積都在十萬平方米以下。這樣的客觀條件，幾乎無法保證物業(yè)管理質量，更不用說提高管理水平、促進行業(yè)發(fā)展。

二、物業(yè)管理的科學發(fā)展戰(zhàn)略

目前，我國的物業(yè)管理雖然存在著一定的問題，但是發(fā)展?jié)摿薮螅沙掷m(xù)化、科學化的發(fā)展模式逐漸成為主導，物業(yè)管理企業(yè)都在樹立相應的發(fā)展目標。主要的目標是：打造一流管理企業(yè)，創(chuàng)造物業(yè)管理品牌；建設優(yōu)質管理隊伍，實現制度化管理；打造統(tǒng)一的服務模式，提供最為優(yōu)質的物業(yè)服務；創(chuàng)造更高的經濟效益，為房地產等企業(yè)提供更多發(fā)展機會；樹立起一流的管理形象，獲得社會各級認可。具體的發(fā)展戰(zhàn)略為：

(一)政府頒布政策促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展

我國的物業(yè)管理需要有政府的支持，因此政府需要提高準入標準，制定扶持行業(yè)發(fā)展的相關政策，主要包含金融、稅收等方面。同時，依照市場經濟特點，將產權關系當做紐帶，以商品化、市場化、多元化為基礎，從而明確物業(yè)管理行業(yè)各個主體權利之間的關系，確立相應的立法準則。除此之外，明確物業(yè)管理同城市發(fā)展建設之間的關系，以及物業(yè)管理真正的社會地位；明確主管部門與企業(yè)、業(yè)主之間的關系，確定他們的法律地位以及各自的權利及義務，在原有的基礎上創(chuàng)立業(yè)主委員會，形成一個正規(guī)的管理體系，使得物業(yè)管理工作在今后的發(fā)展中能夠做到有章可循、有規(guī)可守。

主要的做法在于：首先要對物業(yè)管理企業(yè)自身的資格進行管理，依據現階段發(fā)展的實際狀況，在基本的條件下，企業(yè)一定要建立起更大的管理規(guī)模，擁有更多的管理人力，并且對其進行定期的專業(yè)培訓，讓企業(yè)能夠真正樹立起現代管理、現代服務理念。

之后，在行為方面進行規(guī)劃與管理，明確企業(yè)自身的管理范圍，杜絕不正當管理業(yè)務的出現；加強財務、審計工作的落實情況，安排專人對費用收支狀況進行適時監(jiān)督，防止費用出現問題。

第一，進一步落實相應責任，對一些違法違規(guī)行為要嚴格進行查處，一旦發(fā)現問題要堅決處理，絕不縱容，對于一些沒有注冊、沒有資格、不具備管理條件的物業(yè)管理企業(yè)也要立即取締，并給予相應的處罰。

第二，政府需要進行必要的宣傳。由于房地產產品同其他商品不一樣，業(yè)主對于建筑所有權不了解，也不知道應當如何使用自身的權利，對管理關系、委員會性質等存在著概念模糊問題。因此，行政部門要采用相應的措施保護業(yè)主自身的權益，除了行政部門自己要直接進行宣傳以外，還需要規(guī)范建設單位自身的告知義務，將宣傳工作納入到自我管理的范疇之內。

(二)物業(yè)管理企業(yè)自身要樹立起正確的經營理念與戰(zhàn)略地位

根據《物權法》的規(guī)定，以及其他法律的說明，現在已經將物業(yè)管理企業(yè)直接修改成為物業(yè)服務企業(yè)，這對其性質是一種改變。這樣對物業(yè)管理企業(yè)進行重新定位，就是要求我國的物業(yè)管理行業(yè)必須要根據新理念、新政策調整管理模式，制定出適應市場發(fā)展的新戰(zhàn)略。

首先，從戰(zhàn)略入手，定位經營理念。在物業(yè)管理方面，力求專業(yè)化、標準化，一些中小型的企業(yè)需要了解自己的主要任務，在競爭中盡量保持優(yōu)勢。戰(zhàn)略定位主要包含兩點：第一，要針對公司自身的實力，確定目標，決定自身服務的主要范圍，根據主流市場的變化制定競爭戰(zhàn)略，可以采用差異化戰(zhàn)略，或者是低價戰(zhàn)略。差異化戰(zhàn)略需要企業(yè)自身樹立起品牌意識與企業(yè)形象，盡可能地提高服務標準與服務質量，從而增加服務價值；低價戰(zhàn)略需要企業(yè)滿足基本消費、基本服務標準，在可控的范圍內降低成本以及費用，以獲得更大的利益。

第二，針對項目特點制定目標。每一個項目都會有相應的服務檔次、服務類型以及服務標準，因此企業(yè)必須要針對這些特點提出戰(zhàn)略要求，進而制定出具體措施，保證自身在競爭市場中能夠獲益。同時，一些有實力的企業(yè)需要拓展贏利渠道，如果出現虧損要以最快的速度進行調整，這樣才能夠保證服務的正常提供。例如，企業(yè)可以利用自身存在的優(yōu)勢擴大業(yè)務范圍，像中介服務、房屋估價等，這些都能夠幫助物業(yè)管理企業(yè)在正常運營的基礎上取得更大的經濟效益，從而為提供服務、有效管理奠定基礎。

(三)以贏利為理念，擴大規(guī)模效益，提高占有率

第一，我國現階段的物業(yè)管理企業(yè)都是以小規(guī)模、小模式為主，很多企業(yè)缺少專業(yè)人員，導致群體功能發(fā)揮失常，無法提高綜合實力。針對這類問題需要盡快予以改善，走集團化發(fā)展路線，保證行業(yè)的健康發(fā)展。主要的做法就是組建起技術實力強、人才集中化、經營方式多、競爭范圍廣的企業(yè)集團。在組建的過程中要保證發(fā)展理念的長遠化、準確化，充分考慮企業(yè)集團的未來發(fā)展方向，保證經營理念的超前性。同時，從物業(yè)發(fā)展的實際入手，確定個體模式、規(guī)模項目以及效益指標等，保證其符合集團發(fā)展的真實情況，切不可越過自身的實際能力，防止出現企業(yè)虧損。

第二，依靠樹立起的品牌形象以及在市場中享有的美譽度，不斷擴大規(guī)模，繼續(xù)完善人才團隊、市場建設以及設施配備等，保證營業(yè)額、經濟效益規(guī)模的提高。除此之外，企業(yè)還需要選擇最為適宜的增值環(huán)節(jié)，目前我國的物業(yè)管理，主要存在的增值環(huán)節(jié)有三個，分別是：服務項目的專業(yè)化操作；項目管理集成；效益增值服務。這三個增值環(huán)節(jié)需要貫穿到物業(yè)管理企業(yè)的經營過程中，但是小型的企業(yè)要切記不能走“小而全”的發(fā)展道路，那樣會導致經濟虧損，嚴重影響企業(yè)的未來發(fā)展。需要做的應是服務集成，讓自己的企業(yè)能夠朝向知識型、管理型的發(fā)展方向過渡，從而提高企業(yè)自身的生存與發(fā)展能力，促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展與進步。

(四)走人才化發(fā)展路線，培養(yǎng)并留住人才

在我國，物業(yè)管理企業(yè)不同于其他企業(yè)，無論是規(guī)模還是薪資都存在一定差距，這一點導致人才的流失，尤其是一些優(yōu)秀的管理者以及優(yōu)秀的技術人員。對于物業(yè)管理企業(yè)來講，人力資源管理非常重要，核心能力幾乎附著在一些關鍵人才的身上。因此，企業(yè)的科學發(fā)展戰(zhàn)略必須要有人才戰(zhàn)略作為支撐。

人才戰(zhàn)略主要包含：第一，確定關鍵人才。物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展需要將中層人員當作基礎，包括各部門的主管，例如，經營部門的主管，需要負責管理計劃的編制與實施；工程部門主管需要對各類設備進行保養(yǎng)，控制維修質量等。

第二，培養(yǎng)關鍵人才。建立培養(yǎng)機制，優(yōu)秀人才的發(fā)展需要靠先進的培養(yǎng)機制維持，因此，物業(yè)管理企業(yè)需要明確相應的產權關系，讓人才與企業(yè)充分結合，同時還要對員工進行科學的職業(yè)規(guī)劃，保證人才能夠自愿的在企業(yè)中生存；對人才進行培訓與考核，企業(yè)需要根據評估結果制定相應的培訓內容以及培訓方式，由于人才之間的潛力不同，要保證分層次培養(yǎng)，并且在培養(yǎng)之后，要將培訓目標直接貫徹到考核之中，同收入掛鉤，促進人才成長，讓人才成為物業(yè)管理企業(yè)未來發(fā)展的基礎所在。

三、結語

綜上所述，文章已經系統(tǒng)的分析了我國物業(yè)管理行業(yè)的科學發(fā)展戰(zhàn)略，并對出現的問題提出了解決的方式。我國的房地產行業(yè)隨著管理體制的不斷改革，物業(yè)管理市場逐漸在完善，并且物業(yè)管理行業(yè)已經被更多的人接受?，F階段，物業(yè)管理已經發(fā)展成為一項朝氣蓬勃的陽光行業(yè)，住宅建設與設計、房地產的開發(fā)與建造都成為我國未來經濟發(fā)展的重要增長點。相信在未來的發(fā)展過程中，中國的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略將會日趨完善，最終一定會與國際物業(yè)管理市場成功接軌。

[1]阮飛勇.淺析物業(yè)管理存在的主要問題及對策[J].現代商業(yè)，2014.

[2]張韌.探析物業(yè)管理在發(fā)展中遇到的問題及應對方[J].價值工程，2014.