劉金鑫

華中師范大學，湖北 武漢430079

一、限購令定義以及法律定性

限購令是指中央運用宏觀調(diào)控手段，針對房產(chǎn)過快上漲的趨勢，授予地方政府職權(quán)限制或禁止?jié)M足條件民事主體在一定期限內(nèi)利用融資手段來購買、交易商品房屋權(quán)利的方式，降低市場投機成分，使房地產(chǎn)市場良性運行的政策措施。究竟該如何定性限購令，本人贊同大多數(shù)學者的觀點，即自主性抽象行政行為。抽象行政行為是指行政機關(guān)針對不特定對象發(fā)布的能反復適用的行政規(guī)范性文件，其效力具有普遍性和持續(xù)性，且具有準立法性。自主性抽象行政行為無需法律和上位法為依托，由行政機關(guān)根據(jù)行政管理的實際需要自主制定。相比較之下，限購令就是針對房產(chǎn)市場各種非理性現(xiàn)象，為不特定主體自主創(chuàng)設權(quán)利義務而且可以重復適用，沒有相應法律依托，所以本人認為限購令為自主性抽象行政行為。

二、限購令法律分析

(一)限購令與憲法的沖突—限購歧視侵犯公民憲法平等權(quán)

《憲法》規(guī)定了公民平等權(quán)是形式平等和實質(zhì)平等的統(tǒng)一。但是在限購的各項政策中卻存在嚴重地歧視，有違平等原則。依賴戶籍制度，這一點體現(xiàn)在購房主體資格上，其中最直接的就是對本地戶籍人口以及外地戶籍人口的區(qū)別對待，這種區(qū)別體現(xiàn)在購房數(shù)量之上，本地戶籍人口可以多購一套住房;與此同時不同的婚姻狀況帶來不同程度的合同自由有違平等，住房限購令以“是否為本市戶籍家庭”作為限購的劃分標準，兩名未婚非本地居民可以購買兩套，結(jié)婚后只能買一套。鑒于此，在限購令頒布后，全國“假離婚”現(xiàn)象頻發(fā)。以家庭作為限購的單位使得婚姻身份成為限定購房資格的標準，不但有違倫理道德公序良俗，而且不利于社會穩(wěn)定，區(qū)別對待而產(chǎn)生的身份特權(quán)有違自由平等原則。

(二)限購令與合同法的沖突——對合同自由的限制

《合同法》屬于私法領(lǐng)域，私法所信奉的一項重要原則就是意思自治原則，該原則的核心為契約自由。契約自由的實質(zhì)即當事人之間意思表示達成一致標志著契約成立。限購令頒布之后，“是否締約的自由”、“與誰締結(jié)契約的自由”已經(jīng)沒有選擇的余地，當購房者想要購房時卻發(fā)現(xiàn)自己不符合在限購令要求之下的購房條件而無法購買，政府為了調(diào)控樓市，可以從宏觀上實施各種金融貨幣政策，限制房產(chǎn)貸款，但不宜直接對公民購房的自由進行限制。以發(fā)布行政政策、命令的形式限制交易主體以及交易行為，違背契約自由原則。

(三)限購令與物權(quán)法的沖突——違背物權(quán)登記制度

部分地方出臺的限購令中有“違反限購令就辦不了房產(chǎn)證”的規(guī)定，目的是提醒購房者不要違反限購政策，否則無法辦理不動產(chǎn)登記備案。由《物權(quán)法》可見，當法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)的交易未作相應規(guī)定限制時，地方政府也不得出臺對房地產(chǎn)市場的限購政策以及相關(guān)規(guī)定的。依據(jù)物權(quán)法定原則，除法律以外其他法規(guī)規(guī)章、政策命令都不得限制不動產(chǎn)登記，而部分地區(qū)限購令之中卻嚴格限制房產(chǎn)登記，換言之，這些限購政策已經(jīng)超出了行政機關(guān)原本的權(quán)限、職能，這明顯違反《物權(quán)法》的物權(quán)登記制度，是“公”對“私”的一種侵犯，可能帶來諸多法律問題。

三、限購令法治化途徑

(一)放開對戶籍制度的依賴，另立公平標準

長久以來，戶籍制度都是阻隔在城鄉(xiāng)之間的一條“分水嶺”，阻礙我國的城鎮(zhèn)化進程，造成了城鄉(xiāng)之間醫(yī)療、教育、衛(wèi)生、保險、就業(yè)、住房等各種不公平的現(xiàn)象。戶籍制度原本只是政府部門為了方便管理而登記所在地居民身份、住所等信息的一項行政管理制度，本不應該具有其他職能。但是限購令的出臺使得戶籍成為購房者的“入場券”，成為認定居民能否購房最基本的標準。將戶籍作為限制不合理購房需求的工具不僅不能夠讓限購令得到有效的實施，更是惡化了以戶籍作為公民權(quán)利依據(jù)的現(xiàn)狀。

(二)建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記信息系統(tǒng)

中國現(xiàn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記制度都是各自為營，以省為單位開展。部分經(jīng)濟落后地區(qū)甚至采用人工登記管理的方式。這就給很多投機購房者或者炒房團可乘之機，通過各種方式規(guī)避房產(chǎn)限購政策，其原因就是因為我國房產(chǎn)登記系統(tǒng)不統(tǒng)一。倘若建立了統(tǒng)一的房屋產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)，所有購房者的購買信息都登記備案，在我國的任何地方都可以查詢調(diào)取，這樣限購才會切實發(fā)揮其本來應用的作用。通過建立這樣的系統(tǒng)，同時擴大樓市“限購”政策在全國的適用范圍，來達到平抑新建商品房價格的作用。

［1］李祎恒．住房分配機制中限購令政策的法經(jīng)濟學解析［J］．法學論壇，2011(5)．

［2］田飛龍．“限購令”的法理學分析［J］．科技智囊，2011(3)．

［3］曹瀟尹．公權(quán)私權(quán)的沖突與私權(quán)的保護［J］．知識經(jīng)濟，2011(16)．