莊 昕

黑龍江建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，黑龍江 哈爾濱150025

強制性義務(wù)又指法定義務(wù)，是物業(yè)管理法律法規(guī)所確定的義務(wù)。這些義務(wù)即使當事人沒有在合同中約定，當事人也應(yīng)當履行。物業(yè)服務(wù)合同雖從性質(zhì)上講屬于委托合同，因而權(quán)利義務(wù)的設(shè)置只能是取決于當事人雙方的約定。但是，第一，物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系著廣大居民最根本的“住”的權(quán)利，關(guān)系著個人的生活質(zhì)量的問題，而個人的居住的權(quán)利向來是各國人民關(guān)注的個人基本人權(quán)的內(nèi)容，這就要求各國通過各種手段保證這一權(quán)利的圓滿實現(xiàn);第二，作為一個普遍接受的觀點，物業(yè)管理公司在同業(yè)主之間的關(guān)系上是一個強者與弱者的關(guān)系，因此，必須借助法律規(guī)范上的配置，通過權(quán)利義務(wù)的強制分配從而達到一種相對的平衡。這就使我國的物業(yè)管理法規(guī)中會存在一些強制性的規(guī)定，這些規(guī)定構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)雙方關(guān)系的強制性條款。

一、物業(yè)管理公司的強制性義務(wù)

第一，取得完整的資質(zhì)證書的義務(wù)。這義務(wù)的規(guī)定來自于《物業(yè)管理條例》第32 條的“國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度”，而違反這一義務(wù)規(guī)定的責(zé)任來自于第60 條，無疑這是一個行政責(zé)任。

第二，聘用取得職業(yè)資格證書的管理人員的義務(wù)。這一義務(wù)來自于《物業(yè)管理條例》第33 條，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。而違反這一義務(wù)的行政責(zé)任規(guī)定于第61 條。

第三，轉(zhuǎn)委托全部委托的限制義務(wù)。這一義務(wù)可見于《物業(yè)管理條例》第40 條，“物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。”而違反這一規(guī)定之責(zé)任規(guī)定于第62 條。

第四，不得挪用專項維修基金的義務(wù)。這一義務(wù)在法律上并無明確規(guī)定，但由于這一“專項維系基金屬業(yè)主所有”﹙《物業(yè)管理條例》第54 條﹚，而物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主委員會成立后可進行代管﹙《住宅共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第10 條﹚，所以會存在被挪用的可能。這一責(zé)任規(guī)定于第63 條。

第五，不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途的義務(wù)。這一義務(wù)來自于《物業(yè)管理條例》第38 條的規(guī)定，而義務(wù)的違反責(zé)任規(guī)定于第65條。

第六，不得擅自改變公共建筑和共用設(shè)施用途的義務(wù);不得擅自占用、挖掘道路場地的義務(wù)及不得擅自利用共用部位、共用設(shè)施進行經(jīng)營的義務(wù)。這一義務(wù)來自于《物業(yè)管理條例》第50、51 條，而責(zé)任見于第66 條。這里面存在一個問題，即在國家機關(guān)基于物業(yè)公司的違法行為而追究行政責(zé)任的同時，合同中的當事人另一方是否可以根據(jù)其違約行為追究違約責(zé)任呢?從以上各方面的情況看，第一方面產(chǎn)生的是合同雙發(fā)的主體資格問題，在新合同法頒布之前，這可能會因主體不合格而導(dǎo)致合同無效;第二方面可以歸結(jié)為合同的履行方式問題;第三方面則是轉(zhuǎn)委托上的責(zé)任問題，這在合同法第400 條有明確的規(guī)定;其余方面也都可以通過違約責(zé)任加以追究;并且，第四和第六方面還可構(gòu)成侵權(quán)行為。由于公法責(zé)任并無和私法責(zé)任競合的問題，這在我國刑法中受害人在國家追究加害人的刑事責(zé)任之后仍可提起刑事附帶民事訴訟就可看出來，并且，按我國法律法的規(guī)定，民事上的賠償責(zé)任和刑事上的財產(chǎn)罰在加害人財產(chǎn)不足于全部支付時。因此合同的當事人追加違約責(zé)任應(yīng)是可以的。這在《物業(yè)管理條例》第62 條也得到了反映，因此其在規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)委托的行政責(zé)任后，又規(guī)定“給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任”。

二、業(yè)主的強制性義務(wù)

業(yè)主的強制性義務(wù)表現(xiàn)在以下三個方面:

(一)物業(yè)的使用必須不得損害業(yè)主的共同利益。由于生活在同一物業(yè)小區(qū)，業(yè)主之間存在公共利益，每一個業(yè)主對此公共利益都負有加以維護、不得侵害的義務(wù)。比如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路，非經(jīng)許可，業(yè)主不能隨意占用、施工、甚至損毀。同時業(yè)主在使用公共區(qū)域時，也要盡到注意義務(wù)。

(二)繳納管理費及專項維修基金的義務(wù)。我國《物業(yè)管理條例》做了比較詳細的規(guī)定。

例如第42 條業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

第54 條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

以上兩個條文界定了繳納管理費和專項維修基金的主體。

(三)業(yè)主的行為不得違反有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定?！段飿I(yè)管理條例》第46 條第1 款規(guī)定:“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告?！痹诋斒氯穗p方的關(guān)系中，這一規(guī)定設(shè)定為物業(yè)管理公司的職責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)在行使該權(quán)利時不得限制業(yè)主的人身自由。

總之。在理解強制性義務(wù)時，一定要強調(diào)物業(yè)管理公司與業(yè)主的對向性，即雙方都要履行強制性義務(wù)。不允許一方只享有權(quán)利而不履行強制性義務(wù)。