●曹 慧

產(chǎn)權(quán)式商鋪業(yè)主能否要求自主經(jīng)營(yíng)

●曹 慧

【要點(diǎn)】

產(chǎn)權(quán)式商鋪是由國(guó)外引進(jìn)我國(guó)的一種新型商業(yè)地產(chǎn)銷售模式，其核心理念是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式商鋪的業(yè)主享有的是建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括對(duì)專有部分的專有權(quán)，對(duì)共有部分的共有權(quán)以及因業(yè)主之間共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)。商場(chǎng)內(nèi)分割出售的商鋪屬于業(yè)主的專有部分，業(yè)主對(duì)專有部分享有完整的、全面的所有權(quán)，包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利。商鋪業(yè)主要求自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)利應(yīng)當(dāng)予以保障。

【案情】

上訴人（一審被告）：山東圣凱置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱圣凱公司）。

被上訴人（一審原告）：李雪霞。

第三人：濟(jì)南京碩教育科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱京碩公司）。

2006年8月31日，李雪霞與圣凱公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：李雪霞購(gòu)買圣凱公司開發(fā)的濼源大街29號(hào)二層2Z227號(hào)商鋪，建筑面積15.30m2（其中套內(nèi)建筑面積7.95m2，公用部位及公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e7.35m2）；每平方米單價(jià)24959.48元，計(jì)款381880元，首付161880元，銀行按揭貸款220000元；2007年7月1日交房。關(guān)于裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，圣凱公司承諾:出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人賠償裝飾、設(shè)備差價(jià)。合同附件三裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)商場(chǎng)公共裝修、街鋪裝修、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)作出了約定，李雪霞所購(gòu)買的商鋪類型為專柜，合同附件三中專柜對(duì)應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)為“不作另外裝修，按公共部分標(biāo)準(zhǔn)”。合同簽訂后，李雪霞實(shí)際付款383627元，圣凱公司于2009年1月7日向李雪霞開具發(fā)票，載明建筑面積為15.37m2。2009年8 月12日，李雪霞取得濟(jì)房權(quán)證歷字第156966號(hào)房產(chǎn)證，載明房屋建筑面積為15.37m2，套內(nèi)建筑面積為7.95m2。本案訴爭(zhēng)房屋的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議中均載明，李雪霞所購(gòu)買的2Z227房屋的規(guī)劃用途是商業(yè)辦公，合同約定的房產(chǎn)是一種投資商業(yè)地產(chǎn)的行為，適用法律法規(guī)及商業(yè)慣例、習(xí)慣。房產(chǎn)證所附房屋分戶平面圖亦注明戶與戶之間的隔墻、樓板及公用建筑之間的隔墻、外墻（包括山墻）均為共有。

2007年9月1日，李雪霞與圣凱公司簽訂《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》，約定李雪霞將其2Z227號(hào)商鋪委托圣凱公司經(jīng)營(yíng)管理，期限3年，自2007年9月1日至2010年8月31日，年租金為30550元（約為已付房款383627元的8%），于每年的9月1日先付租金。同日，李雪霞將商鋪交付圣凱公司。雙方協(xié)議另約定委托經(jīng)營(yíng)期滿李雪霞可以繼續(xù)委托圣凱公司經(jīng)營(yíng)管理，如李雪霞自行出租或自營(yíng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)需符合圣凱財(cái)富廣場(chǎng)整體商業(yè)業(yè)態(tài)、規(guī)劃，所經(jīng)營(yíng)商品需符合圣凱公司對(duì)商場(chǎng)的統(tǒng)一規(guī)劃要求；協(xié)議期滿，圣凱公司需繼續(xù)租用該商鋪的，應(yīng)于期滿前向李雪霞提出續(xù)租要求；返租期滿后，雙方協(xié)商將商鋪按簽訂的商品房買賣合同附加的裝修標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)原狀或按當(dāng)時(shí)裝修現(xiàn)狀，由圣凱公司交付李雪霞。但該《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》期滿后，圣凱公司未返還李雪霞商鋪。2011年5月，圣凱公司與第三人京碩公司簽訂場(chǎng)地租賃合同，約定該公司承租面積為1180.22m2（含2Z227號(hào)商鋪），租賃期限自2011年5月16日至2016年5月15日。該租賃行為，未經(jīng)李雪霞同意，李雪霞與圣凱公司未續(xù)簽《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》。圣凱公司提出降低協(xié)議租金的續(xù)約要求，雙方經(jīng)多次協(xié)商未果，現(xiàn)圣凱公司仍占用李雪霞的商鋪。李雪霞訴至法院，請(qǐng)求：確認(rèn)《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》終止；判令圣凱公司賠償損失（按年租金58000元計(jì)算）；判令圣凱公司按照《商品房買賣合同》附加的裝修標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)原狀，騰空并返還房產(chǎn)。

在本案一審審理期間，圣凱公司支付李雪霞人民幣42917.62元。二審期間，圣凱公司又向李雪霞支付17581元。

【審判】

濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院認(rèn)為，李雪霞購(gòu)買圣凱公司開發(fā)的房產(chǎn)，并已取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上關(guān)于房屋的記載足以證明其構(gòu)成獨(dú)立的物。盡管涉訴房屋沒有按約定設(shè)置墻壁與商場(chǎng)其他部分分隔，但不能否定其具有獨(dú)立的使用價(jià)值，李雪霞享有房屋獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，是房屋的所有權(quán)人?；陔p方的《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》期限已屆滿，雙方的委托經(jīng)營(yíng)關(guān)系業(yè)已終止，圣凱公司未經(jīng)李雪霞許可而一直占用房屋至今，已侵害了李雪霞的合法利益，且該委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議中亦有在委托經(jīng)營(yíng)期滿后李雪霞可收回房屋自行出租或自營(yíng)等方面的約定，因此圣凱公司應(yīng)返還房屋，并向李雪霞賠償自雙方《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》期限屆滿后至實(shí)際騰房日或續(xù)簽協(xié)議之日的損失，參照雙方簽訂《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》時(shí)依據(jù)的按照購(gòu)房款的8%的年收益率計(jì)算賠償數(shù)額較為合理。

此外，圣凱公司應(yīng)按照《商品房買賣合同》附加的裝修標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)原狀。雙方在《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》約定:“甲方同意乙方對(duì)商鋪進(jìn)行適當(dāng)裝修。返租期滿后，雙方協(xié)商將商鋪按簽訂的《商品房買賣合同》附加的裝修標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)原狀或按當(dāng)時(shí)裝修現(xiàn)狀由乙方交付甲方?！爆F(xiàn)李雪霞要求圣凱公司按照《商品房買賣合同》附加的裝修標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)原狀，交付房產(chǎn)，理由充分，應(yīng)予支持。圣凱公司在返租期滿后未按約將房屋返還，未經(jīng)李雪霞同意，又將涉案房屋出租給第三人，已構(gòu)成侵權(quán)。另，雙方簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》已期滿，對(duì)李雪霞主張的確認(rèn)雙方上述協(xié)議已終止的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予以支持。一審法院依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第71條、第106條、第117條，《中華人民共和國(guó)合同法》第235條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第39條之規(guī)定，判決:一、原告李雪霞與被告山東圣凱置業(yè)有限公司于2007年9月1日簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》終止;二、被告山東圣凱置業(yè)有限公司于判決生效之日起30日內(nèi)返還原告李雪霞圣凱財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)二層2Z227商鋪（建筑面積15.37m2套內(nèi)建筑面積為7.95m2）;三、被告山東圣凱置業(yè)有限公司按商品房買賣合同附加的裝修標(biāo)準(zhǔn)返還原告上述房屋;四、被告山東圣凱置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內(nèi)賠償原告李雪霞房屋租金損失（自2010年9月1日起至判決生效之日止，參照原告已付購(gòu)房款383627元的8%/年計(jì)算），被告山東圣凱置業(yè)有限公司已付的42917.62元應(yīng)予扣減;五、駁回原告李雪霞的其他訴訟請(qǐng)求。

圣凱公司不服一審判決，向濟(jì)南市中級(jí)人民法院提出上訴。

濟(jì)南市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案所涉及商鋪雖然與其他商鋪之間無物理間隔，但商鋪的位置、面積是具體確定的，商場(chǎng)內(nèi)部的商鋪與商場(chǎng)公共區(qū)域相通，能夠獨(dú)立使用，具備獨(dú)立的使用價(jià)值，可以作為獨(dú)立的物權(quán)客體，商鋪的業(yè)主享有的是建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對(duì)專有部分的專有權(quán)，對(duì)共有部分的共有權(quán)以及因業(yè)主之間共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)。而商場(chǎng)內(nèi)分割出售的商鋪屬于業(yè)主的專有部分，業(yè)主對(duì)專有部分享有完整的、全面的所有權(quán)，包括占有、使用、收益以及事實(shí)上和法律上的處分權(quán)。業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)是絕對(duì)的、排他性的權(quán)利，專有部分自主經(jīng)營(yíng)或是委托經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主自主決定的事項(xiàng)，不受其他業(yè)主的限制。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第76條第（七）項(xiàng)的規(guī)定，業(yè)主的共同決定權(quán)應(yīng)限于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)”，業(yè)主專有部分的物權(quán)行使，不屬于共同決定的范圍。本案李雪霞對(duì)其購(gòu)買的商鋪享有全面的、完整的所有權(quán)，李雪霞可以自主決定其經(jīng)營(yíng)方式。李雪霞與圣凱公司簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》的期限已屆滿，因該協(xié)議約定，期滿后可以由圣凱公司續(xù)租，也可以由李雪霞自營(yíng)或自行出租。圣凱公司在合同到期后繼續(xù)控制使用商鋪并收益，沒有合同依據(jù)和法律依據(jù)。因此，現(xiàn)李雪霞要求圣凱公司返還商鋪符合協(xié)議的約定，應(yīng)當(dāng)予以支持。圣凱公司在返還商鋪時(shí)應(yīng)按照雙方簽訂《房屋買賣合同》中約定的專有部分的裝修標(biāo)準(zhǔn)返還李雪霞專有部分之商鋪。

雙方之間經(jīng)營(yíng)管理合同到期后圣凱公司仍繼續(xù)將涉案商鋪出租以獲取收益，李雪霞要求圣凱公司支付此期間的損失，應(yīng)當(dāng)支持。對(duì)李雪霞的損失以雙方原經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議約定的租金標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定，較為公平合理。故原審判決對(duì)損失數(shù)額的認(rèn)定并無不當(dāng)，但訴訟中圣凱公司已支付的使用費(fèi)應(yīng)予扣除。由于二審中圣凱公司向李雪霞支付了部分房租，二審判決將一審判決中圣凱公司應(yīng)當(dāng)賠償?shù)膿p失數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)扣減，其余判項(xiàng)均予以維持。

【評(píng)析】

一、“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的概念與其經(jīng)營(yíng)中存在的問題

購(gòu)物中心屬于一種特殊的零售業(yè)形式，這種零售形式誕生于美國(guó)，其操作方式是產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)的三權(quán)分離。開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)，將產(chǎn)權(quán)內(nèi)的商鋪向商戶出租，分散經(jīng)營(yíng)，由開發(fā)商所委托的專業(yè)商業(yè)管理公司對(duì)全部商戶的經(jīng)營(yíng)實(shí)行統(tǒng)一管理。統(tǒng)一的管理是此類商業(yè)模式存在和發(fā)展的必要條件之一，也是其區(qū)別與其他零售業(yè)的標(biāo)志。①姚輝：《〈物權(quán)法〉上業(yè)主撤銷權(quán)及其適用》，載《法學(xué)論壇》2009年第6期。

這種新型的零售業(yè)模式傳入我國(guó)后，由于市場(chǎng)環(huán)境不同而發(fā)生新的變化。由于大型購(gòu)物中心的開發(fā)耗資巨大，開發(fā)商還貸的資金來源如果僅依賴于商戶分散經(jīng)營(yíng)的租金收益，則其成本回收期限較長(zhǎng)，而目前我國(guó)國(guó)內(nèi)金融制度對(duì)開發(fā)商的貸款期限無法滿足這一要求，于是導(dǎo)致開發(fā)商往往將商鋪的出租變?yōu)槌鍪郏曰I集建設(shè)資金或是實(shí)現(xiàn)建設(shè)資金的迅速回籠，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的概念由此產(chǎn)生。所謂“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，是指商業(yè)性房產(chǎn)開發(fā)商為了籌集或迅速回籠建設(shè)資金而將整體的商業(yè)建筑物分割為若干獨(dú)立的部分分別銷售，各獨(dú)立銷售的面積之間不設(shè)物理間隔，業(yè)主購(gòu)買后辦理產(chǎn)權(quán)登記后享有產(chǎn)權(quán)但不直接經(jīng)營(yíng)，而是由開發(fā)商或?qū)ｉT的品牌經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主獲取定期、定額回報(bào)的房地產(chǎn)銷售模式。

將商場(chǎng)整體分割為若干小面積分別出售，會(huì)導(dǎo)致商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散的局面，對(duì)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)造成根源性的障礙，雖然開發(fā)商采取一些方式試圖解決這一問題，比如在商鋪銷售的同時(shí)與業(yè)主簽訂委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議，以取得統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)，但這種方式不能從根本上解決產(chǎn)權(quán)分散與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾。原因在于，委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議是附期限的，開發(fā)商只是在約定的委托管理期限內(nèi)享有經(jīng)營(yíng)權(quán)，在委托經(jīng)營(yíng)合同到期后，如果商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)良好，則雙方完全可能續(xù)簽合同，使商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的模式延續(xù)，一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，業(yè)主定期回報(bào)難以保障，對(duì)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)失去信心，則會(huì)提出自主經(jīng)營(yíng)的要求，導(dǎo)致委托經(jīng)營(yíng)合同難以延續(xù)，動(dòng)搖商場(chǎng)整體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的模式。本案就是開發(fā)商與業(yè)主之間委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議到期后，個(gè)別業(yè)主不同意續(xù)簽委托經(jīng)營(yíng)合同而引發(fā)的糾紛。

產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛橐环N新型的房地產(chǎn)銷售模式對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有積極意義。但商業(yè)性房產(chǎn)分割銷售導(dǎo)致了單獨(dú)所有權(quán)與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，正是由于此問題的存在使得我國(guó)大部分的產(chǎn)權(quán)式商鋪的命運(yùn)都是以火爆熱銷開場(chǎng)，但最終卻以慘淡經(jīng)營(yíng)或無法正常開業(yè)而告終。目前我國(guó)法律體系中尚無“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的法律概念，而這種房地產(chǎn)銷售模式在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中現(xiàn)實(shí)存在且具體操作中存在許多問題，確實(shí)有必要對(duì)其法律屬性進(jìn)行探討。

二、產(chǎn)權(quán)式商鋪能否構(gòu)成建筑物區(qū)分所有之專有部分

判斷產(chǎn)權(quán)式商鋪能否構(gòu)成建筑物區(qū)分所有中的專有部分，首先需要考慮其能否成為獨(dú)立的物權(quán)客體。傳統(tǒng)法學(xué)理論中，能夠作為物權(quán)客體之物必須是現(xiàn)有物、有形物、獨(dú)立物。現(xiàn)有物，指作為物權(quán)客體之物必須是現(xiàn)實(shí)存在的，能夠被現(xiàn)實(shí)支配的物，而不是將來才能產(chǎn)生或獲得的物；有形物，指占有一定空間具備一定形體的物；獨(dú)立物，指能夠單獨(dú)作為物權(quán)客體，具有獨(dú)立的使用價(jià)值與交換價(jià)值，在構(gòu)造上、功能上、法律上能夠與其他的物區(qū)別開來而獨(dú)立存在的物。產(chǎn)權(quán)式商鋪是現(xiàn)有物、有形物，毋庸置疑，但對(duì)于產(chǎn)權(quán)式商鋪是否具備獨(dú)立性，學(xué)界存在一定爭(zhēng)議。我們認(rèn)為，認(rèn)定物權(quán)客體是否具備“獨(dú)立性”的標(biāo)準(zhǔn)，不能脫離物的特定使用功能，產(chǎn)權(quán)式商鋪四周雖然沒有墻體，但其位置、面積是具體確定的，就商場(chǎng)內(nèi)部商鋪這一特定功能來說，產(chǎn)權(quán)式商鋪可以成為獨(dú)立的物權(quán)客體。

我國(guó)《物權(quán)法》第六章對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行了專門規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為各個(gè)所有人獨(dú)自使用的部分和由多個(gè)所有人共同使用的共同部分時(shí)，每一個(gè)所有權(quán)享有的對(duì)其專用部分的專有權(quán)，對(duì)共用部分的共有權(quán)以及各個(gè)所有人之間基于其共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)的結(jié)合。它是由專有所有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)三部分構(gòu)成。②李開國(guó)、張玉敏：《中國(guó)民法學(xué)》，法律出版社2002年版，第394頁(yè)。構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分需要滿足以下條件：（1）必須具備構(gòu)造上的獨(dú)立性。在構(gòu)造上能夠與建筑物其他部分明確區(qū)分開。（2）必須具有利用上的獨(dú)立性?？梢耘潘褂茫哂歇?dú)立的經(jīng)濟(jì)效用。（3）通過登記予以公示并表現(xiàn)法律上的獨(dú)立性。③王利明：《論商鋪業(yè)主的專有權(quán)及其行使》，載《法學(xué)論壇》2009年第6期。如前所述，產(chǎn)權(quán)式商鋪雖然與住宅用房不同，其封閉性和獨(dú)立性并沒有住宅那么明確，但通過地面埋設(shè)、涂刷標(biāo)記或是測(cè)繪圖紙，商鋪的位置、面積都可以加以明確，因此各個(gè)商鋪具有構(gòu)造上、利用上的獨(dú)立性。本案業(yè)主購(gòu)買商鋪后辦理了過戶登記手續(xù)，因此滿足了公示性要件，在法律上可以與其他商鋪區(qū)別開。所以，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)式商鋪可以成為建筑物區(qū)分所有的專有部分。

三、產(chǎn)權(quán)式商鋪業(yè)主專有權(quán)的行使與自主經(jīng)營(yíng)

產(chǎn)權(quán)式商鋪能夠成為建筑物區(qū)分所有之專有部分，購(gòu)買商鋪的業(yè)主對(duì)商鋪享有專有權(quán)。關(guān)于專有權(quán)的范圍，我國(guó)《物權(quán)法》第71條規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這就表明，專有權(quán)人對(duì)其專有部分的所有權(quán)享有如同一般所有權(quán)一樣的權(quán)能，包括占有、使用、收益、和處分的權(quán)利。從這個(gè)意義上說，專有部分的所有權(quán)本質(zhì)上仍然屬于所有權(quán)，包含所有權(quán)的全部權(quán)能。

所謂自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指商鋪業(yè)主享有的根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃安排商鋪存在的利用方式，并排斥他人干涉的權(quán)利。本案中，商鋪業(yè)主對(duì)其購(gòu)買的商鋪依法享有經(jīng)營(yíng)權(quán)，其權(quán)利的基礎(chǔ)是對(duì)商鋪享有的專有權(quán)。一方面，商鋪業(yè)主的專有權(quán)本質(zhì)上是一種所有權(quán)，具有完整的所有權(quán)的權(quán)能，則業(yè)主對(duì)其財(cái)產(chǎn)可以依法自主經(jīng)營(yíng)和利用；另一方面，經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)容主要體現(xiàn)為業(yè)主的個(gè)人私利，業(yè)主享有經(jīng)營(yíng)權(quán)的目的主要是為了通過經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而盈利。經(jīng)營(yíng)權(quán)的營(yíng)利性、私利性決定了其自主性，即商鋪業(yè)主對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)管理具有充分的自主性，業(yè)主可按照其獨(dú)立意思對(duì)商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。①李建華：《論商鋪業(yè)主經(jīng)營(yíng)權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)沖突的司法處理》，載《法學(xué)論壇》2009年第6期。所以，我們認(rèn)為商鋪業(yè)主對(duì)其商鋪享有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，業(yè)主有權(quán)決定如何行使該種權(quán)利，不受他人意志的支配或干預(yù)。該獨(dú)立經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)大致為兩種形式，一種是委托經(jīng)營(yíng)，一種是自主經(jīng)營(yíng)。在委托經(jīng)營(yíng)的情況下，業(yè)主將對(duì)商鋪占有、使用的權(quán)利委托給他人，自己享有收益權(quán)；在自主經(jīng)營(yíng)的模式下，業(yè)主獨(dú)立地占有并利用其商鋪，從事各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

自主經(jīng)營(yíng)與產(chǎn)權(quán)式商鋪所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的本質(zhì)屬性與經(jīng)營(yíng)理念不符，那么對(duì)于商鋪業(yè)主的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)是否應(yīng)當(dāng)作出必要限制。以本案來講，超過三分之二多數(shù)的業(yè)主在委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議到期后都續(xù)簽了合同，少數(shù)個(gè)別業(yè)主不同意統(tǒng)一委托經(jīng)營(yíng)，而是要求返還商鋪?zhàn)灾鹘?jīng)營(yíng)，無疑會(huì)對(duì)商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)造成沖擊，一方面影響商場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮，另一方面也會(huì)影響多數(shù)業(yè)主的利益。那么，對(duì)于少數(shù)業(yè)主要求返還商鋪的請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)支持與否？

隨著社會(huì)的發(fā)展,所有權(quán)適當(dāng)受到限制的思想逐漸產(chǎn)生。對(duì)于所有權(quán)的限制,既可能是為了社會(huì)公共利益,也可以是為了其他民事主體的利益。專有權(quán)的權(quán)能與一般的所有權(quán)并無二致，法律在保障專有權(quán)自由行使的同時(shí),也必然對(duì)其進(jìn)行限制。這也是所有權(quán)受限制思想在專有權(quán)中的體現(xiàn)。我國(guó)《物權(quán)法》第71條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！钡?7條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！睆纳鲜鲆?guī)定來看,我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主專有權(quán)其主要規(guī)定了如下限制性規(guī)則:一是專有權(quán)的行使不得危及建筑物的安全。二是專有權(quán)不得濫用而損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。三是“住宅改商用”應(yīng)得到相關(guān)區(qū)分所有人的同意。根據(jù)以上限制規(guī)則，我們認(rèn)為專有部分的使用雖然應(yīng)當(dāng)限制，但主要體現(xiàn)在對(duì)其利用不得損害建筑物整體或其他專有部分的安全、不得危害共同的生活秩序等，對(duì)專有部分所有權(quán)的限制不能隨意擴(kuò)大。如果不允許業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，實(shí)際就剝奪了業(yè)主對(duì)商鋪利用的權(quán)利，實(shí)際上損害了其所有權(quán)。因此，權(quán)利人依據(jù)獨(dú)立自主決定專有部分經(jīng)營(yíng)方式的權(quán)利應(yīng)當(dāng)保障。

（作者單位:濟(jì)南市中級(jí)人民法院）

責(zé)任編校：康靖