文/汪紅梅 烏魯木齊市國(guó)土資源交易中心 新疆 烏魯木齊 830002

房地產(chǎn)抵押評(píng)估中存在的主要問(wèn)題以及改進(jìn)對(duì)策

文/汪紅梅 烏魯木齊市國(guó)土資源交易中心 新疆 烏魯木齊 830002

我國(guó)國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐漸增多存在著較多問(wèn)題。本文從房產(chǎn)抵押的特點(diǎn)入手，分析了近幾年房產(chǎn)抵押業(yè)存在的問(wèn)題，提出了幾點(diǎn)改善措施，具有一定的意義。

房地產(chǎn)；抵押評(píng)估；措施

1.房地產(chǎn)抵押評(píng)估的特點(diǎn)

1.1必須擁有完整產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)明晰是進(jìn)行抵押房地產(chǎn)評(píng)估的最基礎(chǔ)前提，并且在進(jìn)行抵押房產(chǎn)評(píng)估之前，要對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)合理的考量，被抵押的房產(chǎn)必需具有合法的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明以及國(guó)有土地使用證明。工作人員應(yīng)該盡可能得去房產(chǎn)處進(jìn)行實(shí)地考察，以保證證實(shí)相符。還應(yīng)該注意的是，如果出現(xiàn)委托人與產(chǎn)權(quán)證明書(shū)上權(quán)利人不一致情況，應(yīng)該由房產(chǎn)權(quán)利人提供同意抵押房產(chǎn)的證明書(shū)。

1.2使用用途必須符合城市設(shè)計(jì)股則

如果出現(xiàn)因?yàn)槌鞘幸?guī)劃設(shè)計(jì)造成被抵押房產(chǎn)使用用途改變情況時(shí)，應(yīng)該請(qǐng)有關(guān)部門出具審批意見(jiàn)并且根據(jù)有關(guān)部門批準(zhǔn)的用途為最終使用用途。需要格外注意的是近期城市規(guī)劃要求拆遷的房地產(chǎn)不得成為抵押資產(chǎn)。

1.3抵押房產(chǎn)價(jià)格能夠準(zhǔn)確得反應(yīng)市場(chǎng)基本情況

在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，一名合格的抵押房產(chǎn)評(píng)估師必須從公平客觀的角度出發(fā)一視同仁，根據(jù)真實(shí)的市場(chǎng)水平程度來(lái)判斷房地產(chǎn)的真正價(jià)值并且在評(píng)估的同時(shí)遵守保守原則，盡可能得考慮貸款期內(nèi)房產(chǎn)的收益情況以及房產(chǎn)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)損失，作出能夠保障維護(hù)抵押權(quán)人以及抵押人權(quán)益的一切努力。

2.房地產(chǎn)抵押評(píng)估過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題

2.1抵押房產(chǎn)貸款評(píng)估目標(biāo)含義不明確

房地產(chǎn)抵押貸款的含義是在符合法律法規(guī)的前提下對(duì)房地產(chǎn)以不改變所有權(quán)人的方式方法向抵押權(quán)人如各種商業(yè)銀行提供貸款償還的擔(dān)保，抵押成立后銀行會(huì)向貸款人發(fā)放貸款；如果貸款人逾期不還錢款，銀行可以合法將被抵押的房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行折價(jià)出售或者拍賣，將其變現(xiàn)為流動(dòng)資產(chǎn)，拍賣所得優(yōu)先償還構(gòu)成完成抵押權(quán)的法律保證。對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行抵押的目的是非常直接的，即當(dāng)?shù)盅喝艘蚬什荒馨磿r(shí)償還貸款時(shí)，能夠?qū)⒈坏盅悍慨a(chǎn)進(jìn)行合理處置以優(yōu)先償還貸款保證債權(quán)人權(quán)利的行為。目前很多專業(yè)評(píng)價(jià)師會(huì)將償還能力、抵押物變現(xiàn)能力的含義混淆，給整體造成一定程度困難。

2.2評(píng)估單位與銀行之間缺少聯(lián)系與銜接

根據(jù)調(diào)查，各個(gè)商業(yè)銀行貸款工作者中明白房產(chǎn)評(píng)估原理、評(píng)估技巧的人很少，然而評(píng)估單位專業(yè)房產(chǎn)評(píng)估師對(duì)銀行貸款業(yè)務(wù)也了解不多，這些問(wèn)題存在會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)生這種結(jié)果：第一，不清楚估價(jià)單位是否給銀行作出準(zhǔn)確公正的評(píng)估報(bào)告，第二，不知道銀行是否可以準(zhǔn)確得解讀以及利用房產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。目前在這一方面出現(xiàn)最多問(wèn)題就是估價(jià)單位估計(jì)出抵押房產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，銀行不對(duì)其評(píng)估價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確的分析就草率得將產(chǎn)權(quán)價(jià)格設(shè)定為評(píng)估價(jià)格的五到七成作為實(shí)際貸款額，這種簡(jiǎn)單的連接模式增大了評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)也使具體事務(wù)的執(zhí)行受到了限制。

2.3對(duì)抵押物特性和有關(guān)內(nèi)容了解不全面

能夠成為抵押物的房地產(chǎn)必需具有以下特性，即易于交易、易變現(xiàn)以及產(chǎn)權(quán)明確，在符合上述條件后還要以不損害公眾利益為基礎(chǔ)。當(dāng)對(duì)抵押房產(chǎn)的特性和相關(guān)反面分析不全面時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)將不合法合規(guī)的房產(chǎn)錯(cuò)作為合法抵押房產(chǎn)情況的出現(xiàn)，這種情況一旦出現(xiàn)不僅會(huì)使銀行收到經(jīng)濟(jì)上的損失也會(huì)給抵押人的信譽(yù)及誠(chéng)信問(wèn)題帶來(lái)影響。因?yàn)槲覈?guó)改革開(kāi)放以及市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)等原因的影響，使很多特殊的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)，例如很多不符合城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的房產(chǎn)區(qū)域等，這些不合規(guī)房產(chǎn)因?yàn)楣芾淼牟块T不明確，管理方式不統(tǒng)一 ，也很房屋抵押帶來(lái)了重大的麻煩。

3.房地產(chǎn)抵押評(píng)估過(guò)程中產(chǎn)生問(wèn)題的解決措施

對(duì)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)研究其實(shí)便是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否容易變現(xiàn)的探討。根據(jù)房產(chǎn)變現(xiàn)程度的難易可以分為三種類型，即易變現(xiàn)房地產(chǎn)、不易變現(xiàn)房地產(chǎn)以及和不易變現(xiàn)兩者之間房地產(chǎn)。本文分別對(duì)這三種房地產(chǎn)類型存在的問(wèn)題作出了相關(guān)的解決措施，具有一定的意義。

3.1對(duì)易變現(xiàn)房地產(chǎn)的建議

易變現(xiàn)的房地產(chǎn)大多屬于繁華地段、交通便捷的商品房、酒店以及建設(shè)用地等，對(duì)這類房產(chǎn)開(kāi)展評(píng)估時(shí)比較簡(jiǎn)單，只用我國(guó)現(xiàn)在通用的估價(jià)原理和方式就可以完成，其原因在于此類產(chǎn)權(quán)最接近公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)原理，能夠找到比較公正得數(shù)據(jù)資料作為估價(jià)基礎(chǔ)，因此對(duì)于易變現(xiàn)房地產(chǎn)的評(píng)估使用通用方法即可。

3.2對(duì)不易變現(xiàn)房地產(chǎn)的建議

不易變現(xiàn)的房地產(chǎn)通常指不可以應(yīng)用于公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)的房屋產(chǎn)權(quán)。在現(xiàn)實(shí)生活中，這類房產(chǎn)成功變現(xiàn)的例子很少并且成功的個(gè)例都有其本身的特殊性，因此很難準(zhǔn)確得確定它的公平市場(chǎng)價(jià)值。本文認(rèn)為：假設(shè)對(duì)使用用途較為單一的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估，它的單獨(dú)抵押價(jià)值可以按照沒(méi)有使用價(jià)值來(lái)判定，把它的土地使用價(jià)值按照最高的價(jià)值判斷。使用的估價(jià)方法能夠是市場(chǎng)法與基準(zhǔn)地價(jià)法的綜合，對(duì)產(chǎn)權(quán)的評(píng)估采納成本法的內(nèi)容計(jì)算出它的殘余價(jià)值。最后，繼續(xù)使用成本法的方式估算出它的殘余價(jià)值，使用30%以內(nèi)的系數(shù)作為最終殘余價(jià)值。

3.3對(duì)易和不易變現(xiàn)兩者之間房地產(chǎn)的建議

對(duì)此類房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)估價(jià)時(shí)最具有難度得，房屋具體特征是有一定程度上市場(chǎng)的存在，最終抵押價(jià)格經(jīng)常低于成本法方式下計(jì)算出的價(jià)值。此種房產(chǎn)的成功抵押案例也很少，不具有比較價(jià)值且事物的拍賣價(jià)值往往低于真實(shí)價(jià)格，不具有使用一般評(píng)估方法的基礎(chǔ)。對(duì)這種房產(chǎn)可以用房地分估的方法，將土地的價(jià)格盡量的提高，用市場(chǎng)法以及基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整法來(lái)評(píng)估。最后依照成本法得出市場(chǎng)預(yù)計(jì)變現(xiàn)凈值。

結(jié)語(yǔ)

對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估是一項(xiàng)具有較高專業(yè)度的工程，其中包含了很多貸款知識(shí)以及抵押技術(shù)，對(duì)此進(jìn)行探究是一項(xiàng)非常有意義的研究課題，本文探討了國(guó)內(nèi)房產(chǎn)抵押業(yè)現(xiàn)在所存在的問(wèn)題，并根據(jù)問(wèn)題提出了解決措施。

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