文/劉英 山東魯能亙富開發(fā)有限公司 山東 濟(jì)南 250002

房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制研究

文/劉英 山東魯能亙富開發(fā)有限公司 山東 濟(jì)南 250002

成本控制是工程項目管理中的重要內(nèi)容，尤其是在當(dāng)前激烈的市場競爭環(huán)境當(dāng)中，房地產(chǎn)項目的成本控制對于房產(chǎn)企業(yè)謀求經(jīng)濟(jì)利潤，獲取房產(chǎn)市場份額有著重要的作用，特別是在項目設(shè)計階段的成本控制尤為關(guān)鍵，眾所周知，項目設(shè)計階段所花費的成本費用在工程總投資額當(dāng)中只占一小部分，但是對于整個工程的成本控制卻至關(guān)重要。因此，研究房產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本控制很有價值 。

房地產(chǎn)；設(shè)計階段；成本控制

在社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭環(huán)境日趨激烈，企業(yè)想要在市場當(dāng)中謀求發(fā)展，就必須要懂得做好成本控制，然影響成本控制的因素是多方面的，由于工程項目有著階段性的特征，成本控制也有著階段性的劃分，但同時也是貫穿于項目建設(shè)的始末，因此，成本控制工作要始終如一，不得有絲毫松懈，同時要突出重點，把握關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制的影響因素

（一）方案策劃因素

房產(chǎn)項目開發(fā)前期的策劃方案是對整個房產(chǎn)項目的構(gòu)思，確立房產(chǎn)項目建設(shè)的目標(biāo)和成本控制的目標(biāo)，并且對項目目標(biāo)進(jìn)行全方位的科學(xué)論證，為整個房產(chǎn)項目的實施提供事實依據(jù)?？梢哉f，房產(chǎn)項目方案策劃是整個項目建設(shè)的前提，在此過程中，需要就房產(chǎn)項目開發(fā)的影響環(huán)境進(jìn)行一系列的調(diào)查，并預(yù)測有可能出現(xiàn)的環(huán)境變化。環(huán)境調(diào)查的內(nèi)容主要涵蓋了自然、人文以及政治等環(huán)境因素。這諸多的環(huán)境便是開展房產(chǎn)規(guī)劃的前提條件，也是對項目成本實施控制的重要因素，通過全面分析諸多環(huán)境因素，繼而為項目決策提供基礎(chǔ)，對項目決策進(jìn)行及時調(diào)整及優(yōu)化，必要時需進(jìn)行項目的重新決策?？梢婍椖糠桨傅牟邉潓椖拷ㄔO(shè)的影響有多么重要，稍有疏忽便會造成不可換回的巨大損失。

（二）系統(tǒng)設(shè)計因素

建筑設(shè)計中，要對建筑立面及平面的的大部尺寸進(jìn)行簡單且到位的表達(dá)，包括電梯房、配電房、空調(diào)機位、風(fēng)機房以及通道等等，忽略掉任何一處，都會對項目產(chǎn)生很大的影響，在進(jìn)行圖紙設(shè)計時應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)赜欣麠l件，做到因地制宜。項目設(shè)計階段相關(guān)內(nèi)容應(yīng)根據(jù)工程任務(wù)和工程決策方案來進(jìn)行各裝置間的匹配，諸多的電氣系統(tǒng)是其主要內(nèi)容，諸多的電氣系統(tǒng)設(shè)計要符合項目概況、建筑結(jié)構(gòu)以及其他方面的設(shè)計要求，做到系統(tǒng)選型、參數(shù)設(shè)置、系統(tǒng)走線等符合規(guī)定要求，讓成本控制做到清晰明了，否則，會給項目成本的控制帶來極為不利的影響。

（三）材料選用因素

材料是工程項目成本控制的重要因素，在設(shè)計階段，對于材料的選用是設(shè)計階段必須要著重考慮的問題，建筑材料有著非?？斓母鼡Q速度，同時也是最為具體的，在設(shè)計階段，所要注意的是要對材料進(jìn)行深入的調(diào)查研究，仔細(xì)比對，從材料方面對成本予以控制。在材料成本控制方面，設(shè)計階段的材料選用有著十分突出的作用，通常情況下，材料設(shè)備選用就已經(jīng)被設(shè)計到施工圖紙當(dāng)中了，因此，材料設(shè)備的選用對于控制成本是一種行之有效的途徑。

（四）設(shè)計質(zhì)量因素

設(shè)計質(zhì)量的高低與否的直接表現(xiàn)是施工圖紙設(shè)計是否細(xì)致，粗糙的設(shè)計圖紙對于成本控制是極為不利的，因此，建設(shè)單位必須要明確設(shè)計的意圖，了解項目的真實需要，這對于成本的合理化控制有著積極的作用。就目前我國的設(shè)計情況看，一般的設(shè)計院負(fù)責(zé)承接的設(shè)計任務(wù)只是對主體或者市政亦或者是景觀等進(jìn)行設(shè)計，當(dāng)然也有一部分專業(yè)的小區(qū)功能設(shè)計，但總體而言，全面綜合性的設(shè)計院還是比較缺少的，分散的設(shè)計勢必會導(dǎo)致小區(qū)整體風(fēng)格不一致，給后期施工增加了難度，甚至頻繁出現(xiàn)返工現(xiàn)象，增加了成本支出。

二、房地產(chǎn)設(shè)計階段成本控制方案

（一）編制過程設(shè)計概算

在房產(chǎn)項目設(shè)計概算中，對比設(shè)計圖紙，結(jié)合投資估算，統(tǒng)籌分析房產(chǎn)項目設(shè)計文件及費用，達(dá)到控制成本的目的。在設(shè)計階段控制好概算，需重點做好以下幾點：

首先，要詳細(xì)分析房產(chǎn)項目的具體功能，在設(shè)計前期，利用調(diào)查的方式，結(jié)合價值工程理論和方法，對房產(chǎn)工程項目的實際功能進(jìn)行合理評估，并作出決策，尤其是對房產(chǎn)項目的建設(shè)環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的分析。通過這樣的舉措來使房產(chǎn)項目更貼近社會的實際需求和特點，便于實現(xiàn)房產(chǎn)項目的功能，也有利于房產(chǎn)項目進(jìn)行成本控制。

其次，設(shè)計過程中遵守標(biāo)準(zhǔn)要求，優(yōu)化設(shè)計方案，只有在設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的要求下，設(shè)計質(zhì)量才能再可控范圍之內(nèi)，為日后施工提供便利條件，達(dá)到減少返工，提升進(jìn)度，節(jié)省成本的目的。

最后，引入限額設(shè)計理念。房產(chǎn)項目設(shè)計過程中，應(yīng)結(jié)合工程實際制定嚴(yán)格的限額目標(biāo)，并在此目標(biāo)指導(dǎo)下進(jìn)行方案的合理選擇，當(dāng)然這要建立在合理和科學(xué)的限額方案基礎(chǔ)之上。

（二）編制施工圖預(yù)算

施工圖預(yù)算編制時進(jìn)行成本控制的重要環(huán)節(jié)，唯有編制出具體的內(nèi)容，才能將施工圖設(shè)計階段的成本控制在概算范圍之內(nèi)。另外，也只有編制出合理的施工圖，才能制定出最貼近工程實際的標(biāo)底，為投標(biāo)和評標(biāo)工作提供合理依據(jù)。而對于未經(jīng)招投標(biāo)過程而確定的工程，也可以利用施工圖預(yù)算的編制來合理確定合同款。

設(shè)計概算對于成本控制有著重要作用，在編制施工圖預(yù)算時，需嚴(yán)格依據(jù)以下幾點：①房產(chǎn)工程項目所確定的施工圖紙；②房產(chǎn)項目的預(yù)算定額；③房地產(chǎn)項目施工組織具體流程和方案；④房地產(chǎn)工程項目材料、人工等要素的市場價格；⑤安裝工程費用定額；⑥其他施工說明等。

總而言之，成本控制工作的好壞與否影響著房產(chǎn)工程項目開發(fā)的成敗，成本控制貫穿于房產(chǎn)項目設(shè)計、招投標(biāo)、施工等全部階段，也融入在項目的所有環(huán)節(jié)，幾乎囊括了所有部門，因此，做好工程項目的成本控制工作并非某一部門所能做好的，而是需要所有部門和人員的共同努力，讓每個部門和工作人員都樹立起成本控制的思想，在實際工作中主動參與到成本控制工作中去，才能確保成本控制措施順利實施，并取得良好的效果。另外，對于優(yōu)秀的成本控制工作經(jīng)驗，要予以固化和傳承，并進(jìn)行不斷完善才能使房產(chǎn)項目成本控制更上一個臺階。

［1］黃錦波.探討房地產(chǎn)項目全過程的成本控制［J］.河南建材，2015，03：34-35

［2］馬莉莉，趙云龍.工程項目設(shè)計階段的造價控制［J］.民營科技，2014，09：172

［3］楊悅.淺談成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中的地位及作用［J］.四川水泥，2014，11：44+42