文/商桂華 江蘇省鹽城市房產(chǎn)交易登記中心 江蘇 鹽城 224005

二手房貸款市場的現(xiàn)狀分析及發(fā)展對策探討

文/商桂華 江蘇省鹽城市房產(chǎn)交易登記中心 江蘇 鹽城 224005

近年來，房地產(chǎn)價格持續(xù)升高，引起社會各界高度關注，而受到傳統(tǒng)觀念的影響，人們?yōu)榱藵M足自身住房需求，將目光轉向二手房市場。二手房市場作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，受到起步晚、經(jīng)驗不足等因素的共同影響，導致我國二手房貸款市場存在很多不足之處，成為阻礙二手房市場可持續(xù)發(fā)展的重要影響因素。本文將對二手房貸款市場發(fā)展現(xiàn)狀進行分析和研究，并提出相關解決措施和建議，旨在為二手房市場可持續(xù)發(fā)展提供幫助。

二手房；貸款市場；現(xiàn)狀分析；發(fā)展對策

前言：

隨著我國住房改革制度不斷推進，二手房交易日漸興旺。與新房一樣，二手房交易同樣需要金融機構的貸款支持，各大商業(yè)銀行為了提高自身收益，積極開展了該項業(yè)務，為購房者提供公積金、商業(yè)等多種形式貸款服務，然而，由于二手房貸款相關制度及監(jiān)管制度尚不完善，使得二手房貸款市場運作中存在很多不足之處。因此，研究二手房貸款市場問題已迫在眉睫。

一、現(xiàn)階段，我國二手房貸款市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

隨著我國二手房市場迅速發(fā)展，二手房貸款市場也呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢。但是，二手房貸款市場在發(fā)展過程中，也面臨著很多問題，貸款主要是由借款人、中介機構及商業(yè)銀行三大主體構成，各主體發(fā)展現(xiàn)狀如下：

此次調查是通過問卷星完成的，調查對象為福州地區(qū)高職院校學生，受訪人數(shù)共計386人。其中大一學生共292人，占比75.65 %，大二學生共60人，占比15.54 %，大三學生共34人，占比8.81 %。調查對象的覆蓋面雖有一定局限性，但一定程度上能說明，關于學生社團問卷調查，大一新生表現(xiàn)出更強的參與性，側面反映出，他們更愿意通過調查反饋問題，甚至希望能解決問題的意愿。而大三學生面臨就業(yè)等問題已逐漸脫離社團，參與問卷的熱情不高。

（一）借款人方面

現(xiàn)階段，我國二手房貸款主要包括按揭與抵押套現(xiàn)兩種形式，第一種形式用于購房需要一次性繳納30%首付款。由于二手房貸款市場尚不具備完善的融資機構，加之各商業(yè)銀行對二手房貸款風險管控機制不夠健全，給部分違規(guī)人員提供了可乘之機，如購房人在中介機構幫助下，提供虛假資料，惡意抬高房價，制造“零首付”等現(xiàn)象。第二種形式是將抵押物作為條件向銀行申請貸款的一種融資形式［1］。由于房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)展階段，各方面不夠成熟，銀行難以對房地產(chǎn)市場進行有效判斷，無法預測樓市發(fā)展實際情況，導致對抵押物估值不準確，給借款人提供了高比例貸款支持，影響銀行自身利益。

（二）堅持針對性原則，大力推廣差別化首付比例

（四）重視對從業(yè)人員培訓，建立高素質人員隊伍

在二手房交易推動下，房屋中介及專業(yè)貸款等機構隨之興起和發(fā)展，在二手房貸款過程中承擔著連接這一重要角色。由于對于該類機構市場準入等要求并沒有制定針對性政策，導致中介及貸款市場發(fā)展較為混亂，工作缺乏依據(jù)，很多機構為了利益而不擇手段［2］。同時，中介從業(yè)人員專業(yè)素質普遍偏低，加之借款人自身法律意識低等因素的影響，騙取銀行高額貸款等現(xiàn)象普遍存在，不利于貸款市場健康發(fā)展。

（三）商業(yè)銀行方面

（一）完善相關法律制度，加強對借款人信用審核

互聯(lián)網(wǎng)時代下，商業(yè)銀行結合貸款業(yè)務特點建立了內(nèi)部管控機制，以提高自身風險防控能力，但是，專門針對二手房貸款業(yè)務的風險防范機制尚不健全，在具體應用中，并沒有真正發(fā)揮積極作用，使得銀行審批程序等存在不科學等問題，甚至將部分審核業(yè)務交由中介機構完成，不但違背了銀行風險管控具體要求，而且極易導致二手房貸款市場惡性循環(huán)。

二、推動二手房貸款市場可持續(xù)發(fā)展的有效對策

大多是教師都是從學校畢業(yè)馬上到學校任教，極少數(shù)是在企業(yè)或者事務所有實踐經(jīng)驗的經(jīng)歷。這些教師理論知識專業(yè)知識比較扎實，但是講課缺乏實踐經(jīng)驗的話對同學們的講解就沒有這么深入和理解，更多照著書本講。

筆者結合二手房貸款市場中借款人存在的問題，建議從三個方面入手：首先，相關部門結合房屋區(qū)域性特點，根據(jù)借款人工作、收入及文化程度等信息，對借款人在貸款抵押期間內(nèi)能否按時還款進行審查，為后續(xù)貸款工作提供科學依據(jù)，避免貸款盲目性問題的產(chǎn)生；其次，商業(yè)銀行應對借款人是否存在債務等情況進行分析，判斷借款信用資質情況；最后，商業(yè)銀行應積極建立統(tǒng)一網(wǎng)絡，實現(xiàn)客戶信息資源共享，加大對還款較差的借款人公開力度，使其無法繼續(xù)享受貸款服務，督促借款人還款。如鹽城市稅務局利用統(tǒng)一的存量房交易納稅評估系統(tǒng)對房屋進行評估，通過對詮釋各樓盤小區(qū)信息的采集、測算進行標準估價，避免了中介機構隨意估價情況的發(fā)生。

除上述風險之外，借款人還款風險也是影響二手房貸款市場健康發(fā)展的重要因素，由于個人信用制度發(fā)展不夠健全，商業(yè)銀行對借款人資信調查不夠全面，極有可能造成二手房貸款逾期還款或者壞賬等情況。

李小樹斜著眼帶著一副調侃的神態(tài)說：“你虛偽了吧？要是別人說沒研究過女人，我或許還有點信。但是——你，一個搞藝術的男人，你說你沒研究過女人，這話說出來恐怕連鬼都不會相信！”

政府作為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的宏觀調控者，相關部門應針對中介與貸款機構，制定一套切實可行的市場準入標準，如注冊資本、操作規(guī)范等要求，淘汰資質不夠的機構，營造良好的二手房中介及貸款市場，規(guī)范相關機構行為［4］。同時，從業(yè)人員是中介市場發(fā)展的核心，其綜合素質高低直接影響行業(yè)能否持續(xù)發(fā)展。因此，應重視對從業(yè)人員培訓及資格考試，對于違紀從業(yè)人員，應取消他們的從業(yè)資格。司法部門發(fā)揮監(jiān)管作用，嚴厲打擊一些中介機構違法行為，切實保障銀行及消費者利益。

我國二手房市場發(fā)展十分迅速，其對應的貸款方式卻存在一定滯后性，且二手房貸款期限時間較長，在很大程度上增加了借款人還款風險性，同時，商業(yè)銀行貸款回收時間也極易受到不確定因素的影響。因此，我國應立足于客戶需求，設計多元化還款方式，針對客戶不同需求，制定針對性還款策略，如分級還貸形式、雙周還款法等，提高還款方式靈活性、增強資金利用率的同時，還能夠有效降低商業(yè)銀行貸款風險，增強自身風險抵抗能力。

麻江縣通過加強對項目區(qū)婚育適齡人口和計劃生育國策宣傳教育和違法案件查處，進一步控制了人口增長,有效緩減了人口環(huán)境矛盾。據(jù)統(tǒng)計，該縣龍山鄉(xiāng)項目區(qū)（共涉及6個村）2012年新出生人口 164人，較2008年的188人降低了1.47‰。

（二）中介機構方面

（三）立足于客戶需求，提高還款方式靈活性

在信用制度逐步完善基礎上，應適當改變傳統(tǒng)單一的融資形式。我國二手房貸款市場可以學習和借鑒國外發(fā)達國家在購房首付比例要求方面的經(jīng)驗，如美國購房首付比例控制在3%—20%之間，且在特殊擔保情況下，還可以采取“零首付”方式［3］。而我國商業(yè)銀行根據(jù)信用等級等因素，大力推廣差別化首付比例，能夠進一步擴大住房貸款收益群體，從而使該政策在緩解人們購房壓力方面最大限度發(fā)揮積極作用。

鄧小平是一個堅定的馬克思主義者，在中國建設和改革過程中始終堅持馬克思主義的立場觀點和方法，正如他所說：“我是個馬克思主義者。我一直遵循馬克思主義的基本原則?！保?］173馬克思主義社會管理思想為鄧小平社會管理改革提供了理論支持。

（五）重點實施內(nèi)部風險管控，提高管理水平

1.3 統(tǒng)計分析 應用SPSS20.0統(tǒng)計軟件進行統(tǒng)計學分析，計數(shù)資料采用率表示，計算NIPT的靈敏度，特異度，陽性預測值，陰性預測值。計數(shù)資料比較采用χ2檢驗，P<0.05。

商業(yè)銀行應積極簡化貸款程序、適當減少放貸時間，從內(nèi)部入手，致力于加強對內(nèi)部風險的管控，嚴格控制貸款重案點，并開展對貸前審查及還款跟蹤工作，構建逾期貸款預警及催款機制等，將上述措施有機整合成為全面性、系統(tǒng)性風險防控機制，避免由于住房貸款過熱引發(fā)的貸款風險。另外，商業(yè)銀行現(xiàn)代化、信息化發(fā)展趨勢下，可以適當增加對信用資質較好客戶放款比例，積極學習和借鑒國外發(fā)達國家在該方面的經(jīng)驗，制定適合我國二手房發(fā)展的貸款體系，為推動二手房市場可持續(xù)發(fā)展提供支持［5］。

（六）加強機構之間的合作，實行存量房交易資金托管

隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，各領域、各行業(yè)之間相互交叉及滲透程度日漸加深，商業(yè)銀行應注重與中介機構之間建立合作關系，適當分擔部分工作，有效節(jié)省審批時間，提高工作效率。