文/張鋒 西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院 陜西 西安710055

土地財政對房地產(chǎn)價格的影響研究

文/張鋒 西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院 陜西 西安710055

我國現(xiàn)有財政分稅制度和地方官員GDP政績考核體制，使得地方政府必須通過土地轉(zhuǎn)讓收入來維持地方政府財政支出。這一土地財政制度通過政府壟斷，使得土地出讓給開發(fā)商的價格比征地成本高出幾十倍甚至幾百倍，最終使得房價被不斷推高。

土地財政；房地產(chǎn)價格；影響

引言

我國憲法明確規(guī)定，我國土地所有權(quán)為公有制，這一法律規(guī)定使得政府成為土地公有權(quán)利的代表和土地所有者代表。從而使得政府在土地征用和土地出讓過程中占據(jù)雙向壟斷地位。1994年分稅制度明確規(guī)定土地出讓金收入劃歸地方政府，以GDP作為政績考核的體制下，在地方政府預(yù)算內(nèi)財政收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了其財政開支需求的情況下，高額的土地出讓金成為地方政府預(yù)算外收入的重要來源，最終使得土地財政成為中國房地產(chǎn)市場價格上漲的重要推動因素。

1.土地財政的概念和產(chǎn)生原因

所謂土地財政，是指地方政府從土地開發(fā)及其相關(guān)領(lǐng)域所獲得的稅收收入和公共產(chǎn)權(quán)收入，是地方政府用以彌補(bǔ)預(yù)算收支缺口的重要手段。近年來，隨著房價的逐年飆高，土地轉(zhuǎn)讓收入占據(jù)地方財政收入的比重不斷提升，使得土地財政被形象的稱為第二財政。我國內(nèi)地土地財政模式最早是從中國香港特學(xué)來的，不同的是香港實(shí)施土地私有制，政府要先收購私有土地，進(jìn)行初步開發(fā)后才能出讓，而內(nèi)地實(shí)行的是土地公有制，政府是土地的所有者，土地征用和轉(zhuǎn)讓過程往往借助專政機(jī)關(guān)和權(quán)利機(jī)關(guān)，低價收購高價出讓，其交易不具備公平原則[1］。

土地財政的產(chǎn)生根源就在于財政與事權(quán)不匹配的分稅制度，分稅制度改革以后，地方財政收入顯著降低，根本無法滿足現(xiàn)有財政支出的巨大缺口。由于政府的絕對壟斷優(yōu)勢，土地轉(zhuǎn)讓收益極高，效果極其顯著，無論是協(xié)議出讓還是招拍掛制度，地方政府都是土地出讓的最大收益方，最終使得地方政府熱衷于土地財政，也成為土地財政產(chǎn)生的重要原因。

2.土地財政影響房地產(chǎn)價格的具體表現(xiàn)

房地產(chǎn)涉及多方利益機(jī)構(gòu)，土地財政對房價的影響主要是通過政府、開發(fā)商和消費(fèi)者三方主體得以體現(xiàn)。

土地財政對政府行為的影響可歸結(jié)為三方面，首先，該政策高效便捷的籌資手段成為政府?dāng)U充地方財政的首先；其次，土地財政為地方官員政績考核提供了強(qiáng)大后盾支撐；再次，日益加劇的城市化建設(shè)需要土地財政提供更多、更好的市政配套建設(shè)和居民住房設(shè)施。

土地財政對房地產(chǎn)開發(fā)商的行為影響也可歸結(jié)為兩方面，一方面，土地成本是開發(fā)商的重要成本之一，土地政策嚴(yán)重加大了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。在土地公有制的中國大陸，政府完全壟斷了土地供應(yīng)模式，人為控制土地供應(yīng)數(shù)量，價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場價格，導(dǎo)致土地價格居高不下。另一方面，地價不斷飆升，房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識到可以通過囤地的方式為自己擴(kuò)充資產(chǎn)來源，這一囤地行為使得土地供應(yīng)日趨緊張，房價和地價不斷攀升；由于囤地，企業(yè)提供的住房并沒有增加，一定程度上可能還有所減少，房地產(chǎn)市場供需不平衡，房價迅速上漲[2］。

土地財政對消費(fèi)者的影響表現(xiàn)為：土地財政導(dǎo)致房價不斷飆升，消費(fèi)者紛紛將房產(chǎn)投資作為發(fā)財致富的項(xiàng)目，已經(jīng)置購房產(chǎn)的消費(fèi)者不希望房價降低，這在心理上會讓消費(fèi)者覺得自己買虧了，同時投資者也希望通過房價上漲讓自己未來可以變現(xiàn)更多的收益。不僅如此，土地財政使得城市化進(jìn)程不斷加劇，生活配套設(shè)施不斷完善，城鎮(zhèn)人口不斷集中，從而加劇了人們的購房需求，導(dǎo)致房價居高不下。

3.相關(guān)政策建議

3.1 改革分稅制度

合理劃分中央、地方財政支出責(zé)任，保障地方財政收入一定程度上滿足財政支出需求，從而減弱地方政府對于土地財政的熱情。同時取消預(yù)算外資金制度，將其納入預(yù)算內(nèi)管理，施行財政收支兩條線管理，規(guī)劃財政預(yù)算資金管理和使用。

3.2 健全地方政府政績考核體系

以GDP為中心的政績考核體系是導(dǎo)致土地高價出讓，致使房價不斷上漲的重要因素，所以政府部門的政績考核指標(biāo)應(yīng)當(dāng)有所改變，否則房價不斷上漲，普通居民將是受害最嚴(yán)重的群體，對于社會穩(wěn)定與和諧構(gòu)成巨大威脅。國家應(yīng)該對地方土地出讓數(shù)量進(jìn)行嚴(yán)格把控，有效監(jiān)督開放商的實(shí)際“產(chǎn)房率”，將土地出讓數(shù)量和“產(chǎn)房率”納入地方政績考核指標(biāo)，從而有效避免囤地導(dǎo)致房價上漲情況產(chǎn)生。

3.3 改革體制，減少政府市場干預(yù)

雖然我國經(jīng)濟(jì)已全面實(shí)施市場經(jīng)濟(jì)，但是不能否認(rèn)，政府的市場干預(yù)能力和效果還是及其顯著的。經(jīng)常會有政府“救市”舉措出臺，政府同時扮演裁判和運(yùn)動員的角色，必然會破話市場經(jīng)濟(jì)作用的真正發(fā)揮，政府應(yīng)當(dāng)從體制著手，將其利益從房地產(chǎn)市場中剝離出來，減少政府對房地產(chǎn)市場的不合理干預(yù)[3］。

4.結(jié)束語

房地產(chǎn)價格要想真正趨于平穩(wěn)，讓百姓獲得最終的實(shí)惠，政府就必須改變依靠賣地獲得巨額收益的短期行為，出臺強(qiáng)硬政策和措施，使地方政府放棄依賴土地財政獲利的思想。尋找全新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，大力發(fā)展高科技，轉(zhuǎn)變我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，從而為地方財政挖掘更多的收入渠道。

[1］蔡彧.土地財政對房地產(chǎn)價格的影響研究[D］.陜西師范大學(xué)，2014.

[2］丁軍.“土地財政”對房地產(chǎn)市場價格的影響[J］.中國城市經(jīng)濟(jì)，2010，10：32-33.

[3］饒國霞，葛揚(yáng).我國房地產(chǎn)如何破解“土地財政”之殤[J］.商業(yè)經(jīng)濟(jì)與管理，2014，01：71-78.