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中小型房地產(chǎn)項目的融資模式初探

文/朱榮 平?jīng)鍪惺兄狈康禺a(chǎn)開發(fā)公司 甘肅平?jīng)?744000

隨著建筑行業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)受到社會各界廣泛關注。其中中小型房地產(chǎn)項目是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主力軍，在我國房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮著重要的作用。但是中小型房地產(chǎn)項目與大型的房地產(chǎn)項目相比，其自身資本有限，加上項目盈利不高，以及在社會中的影響力較低等現(xiàn)狀，使得中小型房地產(chǎn)項目在實際融資中遇到瓶頸。為了提升中小型房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益，在本文中對其項目融資困境進行分析，并提出合理是融資對策。

中小型房地產(chǎn)項目；融資模式；初探

前言

中小型放地產(chǎn)項目融資困難，為了促進房地產(chǎn)行業(yè)項目發(fā)展，需要積極調(diào)整項目融資模式，積極尋求全新的融資渠道。項目融資以項目為主導，首先需要對項目本身經(jīng)濟強度進行綜合考慮，并以此作為貸款依據(jù)。然而在實際的中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，由于企業(yè)資信水平以及企業(yè)實力等原因的限制，使得項目融資過程中存在著諸多問題，為此，下文對中小型房地產(chǎn)項目融資模式進行科學分析。

1.中小型房地產(chǎn)項目融資存在的問題

1.1融資渠道方面

由于中小型房地產(chǎn)項目資本比較薄弱，因此導致其項目融資渠道比較單一。目前，我國中小型房地產(chǎn)項目融資大部分來源于商業(yè)銀行貸款，從我國住建部的近三年的數(shù)據(jù)調(diào)查中表明，每個房地產(chǎn)開發(fā)項目中都會有超過半數(shù)的資金，來源于購房者個人按揭貸款、建設單位貸款以及房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款等方式。從數(shù)據(jù)調(diào)查中表明，我國的中小型房地產(chǎn)項目，在短時間內(nèi)難以擺脫以銀行貸款的融資格局，中小型房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟發(fā)展在很大程度上離不開銀行貸款的支持。

1.2融資風險方面

中小型房地產(chǎn)在資金結(jié)構(gòu)上具有短期資金多，長期資金缺乏的特點，基于中小型房地產(chǎn)這樣特點，使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金格局出現(xiàn)十分不合理的現(xiàn)象。當國家在這方面的經(jīng)濟政策出現(xiàn)變動時，企業(yè)將瞬間陷入經(jīng)濟困境。在資金格局不合理的前提下，企業(yè)項目中的財務杠桿將會導致財務風險逐漸升高。

2.中小型房地產(chǎn)項目融資模式改進策略

2.1建立中小型房地產(chǎn)互助性擔保機制

由于中小型房地產(chǎn)項目的融資模式特殊性，項目融資難的特點日益彰顯，為了促進經(jīng)濟發(fā)展，促進融資模式創(chuàng)新，需要通過資金的聯(lián)盟，來建立房地產(chǎn)項目互助融資互助機制的建立。在實際的融資模式創(chuàng)新中，需要通過資金的互助來促進中小型房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益提升，在該種融資模式中，比較突出的就是房地產(chǎn)基金模式。在實際融資模式變革中，首先可以通過企業(yè)運作的實際情況，通過民間組織，成立企業(yè)之間的互助性發(fā)展協(xié)會，以會員制的形式增加吸引會員加入。在該種模式下，如果機制中的會員出現(xiàn)經(jīng)濟危機，在協(xié)會的單位將會對資金會員的資金狀況進行合理的補位與支援。該中項目互助形式，一方面能夠節(jié)省很多時間，另一方面，還能夠?qū)崿F(xiàn)會員企業(yè)之間的監(jiān)督，在提升企業(yè)運營效果以及戰(zhàn)略儲備上具有諸多益處。

2.2降低融資成本與全融資

在不同國家中為了鼓勵投資，制定出了很多鼓勵投資的方針，這些政策大部分都集中在企業(yè)稅收優(yōu)惠方面。在實際的項目開發(fā)中，前期的資金投入比較大，導致在實際房地產(chǎn)開發(fā)前期經(jīng)常會出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象，且經(jīng)過調(diào)查表明，實際的虧損數(shù)額比較高。為了避免項目開發(fā)中的虧損，需要有效降低企業(yè)項目成本，以技術(shù)手段來切實調(diào)整企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，例如，將項目虧損記在項目所納稅費用上，該種方式在實際的房地產(chǎn)項目融資環(huán)節(jié)中應用比較多，并且所產(chǎn)生的成效比較大。

另外在實際的項目開發(fā)中，可以采用投資方全融資的方式進行融資，當投資方進行項目融資時，實際上投資的資金以項目股本的形式存在于項目中。而傳統(tǒng)的項目融資方式與股本融資方式相比，在模式上更加的靈活。中小型房地產(chǎn)項目開發(fā)的融資模式需要對項目股本資金進行充分考慮，對自身的控制資金進行合理控制。

2.3長期融資與短期融資模式相融合

對中小型房地產(chǎn)融資模式進創(chuàng)新，可以根據(jù)房地產(chǎn)的特征，以長期融資和短期融資模式相互融合的方式促進企業(yè)融資。由于實際的開發(fā)項目規(guī)模比較大，項目開發(fā)所耗時比較長，在這樣的基礎上，銀行向中小型房地產(chǎn)企業(yè)項目發(fā)放長期貸款，能夠在較長時間里促進房地產(chǎn)項目融資發(fā)展。但是很多當?shù)禺a(chǎn)開發(fā)項目中也同時需要短期貸款的支持，短期貸款以其自身的靈活性豐富了房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式，因此以短期貸款方式實現(xiàn)中小型房地產(chǎn)項目的短期目標，以長期的貸款形式穩(wěn)定項目資本。

2.4項目融資調(diào)查

由于在實際融資環(huán)節(jié)中，很容易出現(xiàn)風險，這些風險在法律制約比較薄弱的環(huán)節(jié)中出現(xiàn)，因此為了促進我國中小型房地產(chǎn)項目融資發(fā)展，在企業(yè)中需要注重多方面的內(nèi)容。首先，首先需要房地產(chǎn)項目進行了解，項目的出讓方需要對實際項目進行更加全面而真實的掌握，而在另一方面，項目的收購方需要對項目進行更加全面的調(diào)查。在項目合同制定環(huán)節(jié)中，需要融資雙方能夠符合法規(guī)定。在法律基礎上，需要對項目運營的大局思考，避免由于小的沖突而影響項目融資。

3.結(jié)論

目前，我國中小型房地產(chǎn)項目融資模式比較傳統(tǒng)，主要以銀行貸款方式實現(xiàn)項目融資。多元化的項目融資方式在中小型房地產(chǎn)項目中還未得到推廣，嚴重的制約著中小房地產(chǎn)項目發(fā)展。為此，在本文中對房地產(chǎn)項目融資模式困境進行分析，其中主要的項目經(jīng)濟發(fā)展制約因素有兩點，分別為：項目融資模式單一、項目融資風險等方面。針對這些問題，提出了中小型房地產(chǎn)項目融資模式改進策略。

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