文/宋博通、仵世友 深圳大學土木工程學院 廣東深圳 518000

基于LIHTC基本構型的公租房建設模式研究

文/宋博通、仵世友 深圳大學土木工程學院 廣東深圳 518000

當前，我國公租房供需矛盾凸顯，建設耗資巨大，以政府主導的低效建設模式難以持久。美國實施的LIHTC計劃吸引了開發(fā)商積極建設低收入家庭住房。通過分析LIHTC建設模式，總結其優(yōu)勢，從理論框架、資金支持及運營模式等方面探索一條符合我國國情的公租房建設模式。

公租房；建設模式；LIHTC

前言

低收入家庭的住房是大多數國家在城市化中都經歷過的住房問題。美國LIHTC（Low Income Housing Tax Credits，簡稱LIHTC計劃）在解決可負擔住房的建設、管理等方面取得良好效果。Eriksen指出，LIHTC住房可為中低收入群體提供良好的住房選擇機會，有效地解決了住房供求矛盾。[1]荊寶潔簡要介紹了美國LIHTC的政策，指出該計劃使美國出現(xiàn)了投資廉租房REITs 的高潮。[2]

當前，我國公租房發(fā)展時間短，運營管理經驗短缺。通過對LIHTC計劃建設運營模式進行分析，剖析以LIHTC為基本構型的保障模式適用條件，為建立和完善我國保障住房政策提供建議。

1 LIHTC建設模式分析

1.1 美國LIHTC計劃

LIHTC計劃在1986年作為《稅制改革法》的一部分被正式推出。政府運用稅收作為該計劃的調節(jié)工具，激勵參建商參與可負擔住房的投資、建設和運營管理。

1.2 參建商參與LIHTC計劃的申請條件

該計劃要求持續(xù)期限至少30年，且其提供的可負擔住房占項目開發(fā)總量的比例也應滿足以下條件之一：

（1）開發(fā)項目有至少20%的住房單元必須出租，且租戶收入低于當地總收入中值的50%；

（2）開發(fā)項目中有至少40%的住房單元必須出租，且租戶收入低于當地總收入中值的60%。

1.3 LIHTC計劃返稅額度的方法計算

根據返稅額度的不同，可將其分為兩種：

（1）9%稅收返還計劃

該計劃是指美國政府每年支付的返稅額度為對應抵免成本金額的9%，持續(xù)期限為10年。9%的稅收返額度意味著政府相當于在10年內返還給參建商建造成本90%的資金。

（2）4%稅收返還計劃

該計劃規(guī)定，若參建項目的單套開發(fā)建設成本低于3000美元或同時享受了其他資助，該項目只能享受返稅額占低收入住房建造成本30%的補貼。

1.4 LIHTC計劃的主要保障群體

美國家庭收入水平層次的劃分以當地家庭的年收入中位數為基礎。根據美國的統(tǒng)計和劃分方法，可將中低收入家庭劃分為赤貧家庭、極貧困家庭、低收入家庭及中等收入家庭。

1.5 LIHTC計劃的操作流程

美國國稅局以人口為基礎向分配各州的返稅額度，有意參與該計劃的可以向住房金融局提出申請，然后由州住房信貸機構對各項目進行打分排名，根據排名確定。參建商可以用分配下來的返稅額度抵免自己應納稅額或將其出售給其他擔有納稅義務的機構。

1.6 LIHTC計劃的優(yōu)越性

（1）緩解政府資金及管理壓力

由于LIHTC項目的收益穩(wěn)定、風險較小，從而吸引了大量私人資金參與該計劃，在一定程度上緩解了政府資金壓力。項目所有者負責LIHTC住房的日常管理和修繕，大大減少了政府的管理工作量。

（2）增加低收入住房供應

該計劃吸引了大量的社會資金用于建設可負擔住房，為增加住房的供應起了顯著作用。截止2015年4月，該計劃提供的住房累計達270萬套，有效增加了住房。

（3）推動舊城改造和城市更新

位于合格人口普查及困難開發(fā)區(qū)的項目可以額外獲得30%的稅收返還，這提高了開發(fā)商在兩地區(qū)建設LIHTC項目的熱情，對加快舊城改造和城市更新起到了促進作用。

2 LIHTC計劃的啟示和借鑒

我國住房保障市場還處于發(fā)展初期，借鑒國際經驗，可以通過金融、稅收等手段引導企業(yè)參與公租房建設，為增加保障房房源提供一定的支持。

2.1明確保障范圍，確定合理的保障比例

住房保障人群的確定，關系到公租房的供應規(guī)模。因此，政府在提供公租房時應首先對住房保障群體的覆蓋邊界進行合理界定，真正滿足亟需住房保障的困難群體。

2.2建立并完善公租房供應的金融系統(tǒng)

美國依靠市場的力量通過引導社會資本參與住房的建設，緩解了政府的資金壓力。[4]我國可借鑒該模式，激勵開發(fā)商等社會機構參與，引導社會資本注入，構建一個高效、可持續(xù)融資建設模式，打破建設資金不足的瓶頸。

2.3建立和健全公租房政策法規(guī)

美國政府通過立法、稅收政策等方面給予了極大支持。在住房等方面建立了一系列完整的法律，如《稅收改革法案》等。這為LIHTC項目的開展，都以法律的形式規(guī)范化，有效地避免了LIHTC計劃推行中出現(xiàn)紕漏。

我國應出臺有關保障房建設、分配及投資等配套法律，地方政府根據實際情況制定該模式實施細則，以法律形式保障開發(fā)商、投資者、住戶的權益及明確各所需承擔的責任。

2.4建立公租房運營管理架構

美國政府、住房和城市發(fā)展部負責制定LIHTC的總體規(guī)劃，州住房金融管理部門制定細則。這既體現(xiàn)出聯(lián)邦政府的控制權，又賦予地方更大施政空間，利于該計劃的有效實施。

建議政府在住房保障機構中分設職能明確的下屬部門，專門負責管理政府與投資者的合作，制定實施細則，監(jiān)督管理投資者參與LIHTC項目建設管理的全過程。

3 總結

回顧歷史，不能完全照搬LIHTC模式的運營管理經驗，應從實際國情出發(fā)，總結歷史經驗，明確公租房制度的基本框架，盡可能地降低公租房的試錯及校正成本，建立起符合國情的公租房運營管理模式。

[1]Eriksen M D, Rosenthal S S. Crowd out effects of place-based subsidized rental housing: New evidence from the LIHTC program[J].Journal of Public Economics,2010,(94):953-966.

[2]荊寶潔,楊銘,張媛媛.廉租房信托：疾呼聲中轉機微現(xiàn)[N].中國房地產報.

[3]韋顏秋,游錫火,馬明.封閉性金融體系與租賃型保障房融資—來自美國LIHTC的經驗[J].城市發(fā)展研究, 2013,(06):135-140.