文/劉雋 鹽城市房產(chǎn)交易登記中心 江蘇鹽城 224001

房屋權(quán)屬檔案管理中對房產(chǎn)交易核檔作用的充分發(fā)揮

文/劉雋 鹽城市房產(chǎn)交易登記中心 江蘇鹽城 224001

近些年來我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房屋權(quán)屬檔案數(shù)量不斷增加，在此情況下房屋權(quán)屬檔案管理工作具有重要意義。房產(chǎn)交易核檔是房屋權(quán)屬檔案中最基礎(chǔ)的信息資料，并在房屋權(quán)屬檔案管理中發(fā)揮重要作用。本文從房產(chǎn)交易核檔的作用出發(fā)，分析加強房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的措施。

房產(chǎn)交易核檔；房屋權(quán)屬管理；作用

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)交易量的增加必然帶動房產(chǎn)檔案數(shù)量的增多，因此房屋權(quán)屬檔案管理工作具有重要意義。房屋權(quán)屬檔案中最基礎(chǔ)的信息資料就是房產(chǎn)交易檔案，房產(chǎn)交易檔案在房屋權(quán)屬檔案管理中具有不可比擬的作用，因此要注重發(fā)揮房產(chǎn)交易核檔的作用，確保房屋權(quán)屬資料的真實性和完整性，提高房屋權(quán)屬檔案管理的水平。

一、房產(chǎn)交易核檔與房屋權(quán)屬檔案管理

房產(chǎn)交易核檔是房屋權(quán)屬檔案中最基礎(chǔ)的信息資料，是指房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)查、等級房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移或變更等信息，并利用文字、聲像、圖表等形式記錄下來。房屋權(quán)屬檔案是房屋權(quán)屬登記和管理的真實記錄和重要憑證，具有真實性、動態(tài)性、法律性、專業(yè)性等特征[1]。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是由房地產(chǎn)專業(yè)部門管理的，權(quán)屬檔案是專業(yè)性材料，其中房地產(chǎn)權(quán)屬資料信息的登記是主要管理環(huán)節(jié)，權(quán)屬檔案的內(nèi)容與傳統(tǒng)檔案是不同的，主要反應(yīng)房屋權(quán)屬狀況及房屋基本信息，具有較強的專業(yè)性。由于房屋產(chǎn)權(quán)人變化、房屋買賣、繼承、贈與等權(quán)屬的變化是動態(tài)的，因此房屋權(quán)屬檔案也是隨之變化的，保證檔案的動態(tài)性。房屋權(quán)屬檔案是真實的產(chǎn)權(quán)記錄，并作為房屋產(chǎn)權(quán)審核和排解產(chǎn)權(quán)糾紛的重要憑證，除此以外，記載房屋所有權(quán)屬的憑證材料組成的權(quán)屬檔案是具有法律效力的，因此房屋權(quán)屬檔案具有真實性和法律性。

二、房產(chǎn)交易核檔在房屋權(quán)屬檔案管理中的作用

（一）核實權(quán)屬證書當(dāng)前的狀態(tài)

房地產(chǎn)房屋交易成功之后，房屋權(quán)屬人擁有房屋處置權(quán)。但是由于在一般交易過程中，存在相應(yīng)的查封、抵押、限制工作等沒有做到位的情況，此時房屋交易雙方或形成不正常的談判工作，造成房屋處于相應(yīng)的限制狀態(tài)。運用房產(chǎn)交易核檔促進(jìn)交易雙方的順利交易與合作，保障交易雙方的利益，促進(jìn)交易的順利完成。

（二）確保房產(chǎn)交易的準(zhǔn)確

近些年來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶動房產(chǎn)交易量的增加，一般房產(chǎn)交易是根據(jù)房屋權(quán)屬證書開展的，但是也存在一些特殊情況，例如房屋拆遷權(quán)屬被凍結(jié)、房屋權(quán)屬人的房屋被查封、假冒偽造房屋權(quán)屬證書的詐騙行為等，此時采用房屋權(quán)屬證書進(jìn)行交易具有風(fēng)險性。運用房產(chǎn)交易核檔能夠檢查房屋權(quán)屬信息的真實性，確保房產(chǎn)交易的準(zhǔn)確無誤。

（三）核實房屋產(chǎn)權(quán)的來源和數(shù)據(jù)信息

房屋產(chǎn)權(quán)的來源主要包括買賣所得、繼承所得、贈與等，不同來源的房屋在交易過程中需要交納的費用是不同的，例如房改房需要繳納相應(yīng)的土地出讓金。在房屋交易中首先應(yīng)確定房屋來源，根據(jù)房屋來源計算房屋交易中相應(yīng)的繳費金額，通過房產(chǎn)交易核檔能夠核實房屋產(chǎn)權(quán)的來源和數(shù)據(jù)信息，根據(jù)真實信息確保土地出讓金的征收，有效地減少國家的損失。

（四）維護(hù)房地產(chǎn)市場的秩序

房產(chǎn)交易量的快速增加也使房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)各種非法交易現(xiàn)象，例如不法分子利用虛假的房產(chǎn)權(quán)屬證書開展非法交易，從中獲取利益，這種情況嚴(yán)重影響房屋權(quán)屬檔案管理工作，破壞正常的房地產(chǎn)交易市場秩序。因此房產(chǎn)交易核檔信息的完整性、真實性等具有重要現(xiàn)實意義，能夠根據(jù)房產(chǎn)交易核檔合適房產(chǎn)權(quán)屬證書的真實性，打擊房產(chǎn)交易市場中的虛假信息，為房地產(chǎn)相關(guān)部門提供真實有效的房屋權(quán)屬信息，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展。

（五）為司法、稅收工作提供依據(jù)

當(dāng)前房產(chǎn)交易中的糾紛主要有房子拆除、買賣、繼承等糾紛，為解決此類房產(chǎn)糾紛問題需要參照房屋交易核檔，理清房屋權(quán)屬關(guān)系。除此以外，房產(chǎn)交易核檔記錄了房產(chǎn)面積、價值等各項基本信息，是我國稅收工作的重要依據(jù)，司法機(jī)關(guān)也能夠根據(jù)房產(chǎn)交易核檔的信息開展打擊腐敗工作，維護(hù)國家財產(chǎn)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場秩序的穩(wěn)定[2]。

三、加強房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的措施

近幾年來，國家出臺多項政策保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，這也引發(fā)了房地產(chǎn)檔案管理工作的新思考。如何規(guī)范房屋權(quán)屬檔案的管理，充分發(fā)揮房產(chǎn)交易核檔的作用，使房屋檔案管理工作更好的服務(wù)社會，是當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理面臨的新課題。

（一）完善房屋權(quán)屬檔案管理的標(biāo)準(zhǔn)

我國房屋權(quán)屬檔案管理的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范還不完善，不利于房屋檔案管理的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化。首先，房地產(chǎn)檔案管理部門應(yīng)加強學(xué)習(xí)和研究，結(jié)合工作實際不斷創(chuàng)新管理辦法，形成系統(tǒng)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的房屋權(quán)屬檔案管理標(biāo)準(zhǔn)。其次，相關(guān)部門應(yīng)積極建立和完善我國房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理標(biāo)準(zhǔn)，制定和出臺具有實際操作性的標(biāo)準(zhǔn)，例如規(guī)范檔案歸檔范圍、文件材料的具體規(guī)格、檔案保管期限、鑒定制度、銷毀制度等[3]，形成一套系統(tǒng)完整的檔案管理工作參考標(biāo)準(zhǔn)，確保房屋權(quán)屬檔案管理工作井然有序，減少由錯誤或失誤造成的糾紛。房屋檔案管理中的房產(chǎn)交易核檔發(fā)揮至關(guān)重要的作用，因此房產(chǎn)交易核檔的形成、整理、應(yīng)用等都要制定相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保房產(chǎn)交易核檔管理的規(guī)范性，使房產(chǎn)交易核檔在房地產(chǎn)交易中發(fā)揮出作用。

（二）運用現(xiàn)代化檔案管理方法

現(xiàn)代化檔案管理主要利用計算機(jī)信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)檔案信息的收集、檢索、利用等各個環(huán)節(jié)的信息化，有效地節(jié)約人工勞動成本，提高房地產(chǎn)檔案管理的效率。

首先，完善和使用房地產(chǎn)檔案管理軟件。現(xiàn)代化檔案管理軟件已經(jīng)廣泛應(yīng)用于檔案管理中，但針對房地產(chǎn)檔案管理專用的軟件還較少，因此研發(fā)和完善房屋權(quán)屬檔案管理軟件是首要任務(wù)。房屋權(quán)屬檔案管理軟件的開發(fā)，要實現(xiàn)檔案材料的統(tǒng)一與信息一致，能夠通過軟件及時找到相關(guān)業(yè)務(wù)的全部真實信息，使信息化檔案軟件中的資料信息與紙質(zhì)檔案是一致的，保證資料的真實性。例如房屋使用者可以通過產(chǎn)權(quán)人姓名、身份證號等基本信息利用軟件檢索出房產(chǎn)權(quán)屬的各項信息內(nèi)容[4]，有利于方便信息檢索，提高檔案管理工作效率。

其次，建立房產(chǎn)檔案信息歸集系統(tǒng)?，F(xiàn)代化房地產(chǎn)檔案管理軟件的使用，首先應(yīng)將房產(chǎn)檔案信息以數(shù)字化的形式錄入軟件中，確保房產(chǎn)信息收集的全面性和準(zhǔn)確性。房產(chǎn)交易核檔的建立要與房產(chǎn)交易系統(tǒng)、房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)相結(jié)合，運用現(xiàn)代化電子歸集系統(tǒng)將房產(chǎn)交易過程中的詳細(xì)信息進(jìn)行統(tǒng)一歸集，最終歸集于現(xiàn)代化房產(chǎn)檔案管理信息系統(tǒng)中，還能夠轉(zhuǎn)化為文本等形式進(jìn)行保存?，F(xiàn)代化房屋權(quán)屬檔案的形式多種多樣，例如文本檔案，運用數(shù)碼設(shè)備將文本資料轉(zhuǎn)化為圖像資料等，提高房屋權(quán)屬檔案的管理效率。

（三）加強對房產(chǎn)檔案管理人員的培訓(xùn)

現(xiàn)代社會對房產(chǎn)檔案管理人員的綜合素質(zhì)提出新的要求，現(xiàn)代化的房屋權(quán)屬檔案管理人員需要具備較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)素質(zhì)。要具有良好的職業(yè)道德，在工作中具有責(zé)任心；具備較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)，具有房地產(chǎn)、檔案管理等相關(guān)專業(yè)知識和實踐技能，在工作中具有較強的組織協(xié)調(diào)能力。房地產(chǎn)檔案管理已經(jīng)深入至各個學(xué)科知識中，這對房地產(chǎn)檔案管理人員提出新的要求，因此要不斷培養(yǎng)房地產(chǎn)檔案管理人員的綜合素質(zhì)，培養(yǎng)對檔案資料開發(fā)的能力。首先，行政主管部門加強與房屋權(quán)屬檔案管理部門的合作，及時了解管理人員的知識結(jié)構(gòu)，制定具體的培訓(xùn)計劃，重點培訓(xùn)檔案管理人員的房地產(chǎn)管理、計算機(jī)知識及檔案管理知識。其次，要培訓(xùn)房屋權(quán)屬檔案形成規(guī)律的調(diào)查與分析，并加強與檔案文件相關(guān)部門的聯(lián)系，對各項業(yè)務(wù)加深了解，保證檔案管理的效率和準(zhǔn)確性。

（四）增強房屋權(quán)屬檔案管理意識

當(dāng)前一些個人或單位由于缺乏房屋權(quán)屬檔案的意識，不了解核實房屋檔案的重要性，在實際房屋交易中造成損失，這是缺乏檔案信息意識的表現(xiàn)。面對這種現(xiàn)狀應(yīng)開展全方位的宣傳工作，提高社會對房屋權(quán)屬檔案管理的重視，增強房屋權(quán)屬檔案管理意識，為房屋權(quán)屬檔案信息資源的開發(fā)和利用創(chuàng)造出良好的社會氛圍?，F(xiàn)代社會對房產(chǎn)檔案資料的需求日益增強，對房屋權(quán)屬檔案資料的作用認(rèn)識不斷深刻，房產(chǎn)檔案管理應(yīng)不斷轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的服務(wù)模式，樹立主動服務(wù)的意識，通過提高檔案服務(wù)加強社會對房屋權(quán)屬檔案的關(guān)注和重視。

結(jié)語：

房產(chǎn)交易核檔是房屋權(quán)屬檔案中最基礎(chǔ)的信息資料，在房屋權(quán)屬檔案管理中發(fā)揮著重要作用，不僅保證房產(chǎn)交易的順利開展，還有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場的秩序穩(wěn)定。當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理部門要規(guī)范房屋權(quán)屬檔案的管理，充分發(fā)揮房產(chǎn)交易核檔的作用，使房屋檔案管理工作更好的服務(wù)社會，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

[1]楊桂枝.房產(chǎn)交易核檔在房屋權(quán)屬檔案管理中的重要性[J].經(jīng)營管理者,2010,(11):128-129.

[2]沈軼群.基于樓盤表的房產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)管理模式研究及業(yè)務(wù)流程再造[D].上海交通大學(xué),2010.

[3]孫軍.物權(quán)公示原則與房產(chǎn)檔案查詢制度的完善[J].檔案與建設(shè),2011,(07):12-14.

[4]邢燕.房產(chǎn)交易核檔在房屋權(quán)屬檔案管理中的重要性[J].黑龍江史志,2015,(10):64-66.