張保紅

（1.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所，北京 100673；2.韶關(guān)學(xué)院法學(xué)院，廣東 韶關(guān) 512005）

論不動(dòng)產(chǎn)登記的電子化和自主化

張保紅1，2

（1.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所，北京 100673；2.韶關(guān)學(xué)院法學(xué)院，廣東 韶關(guān) 512005）

研究目的：研究不動(dòng)產(chǎn)登記電子化、自主化的必要性、可能性及其法理基礎(chǔ)。研究方法：比較分析和演繹推理相結(jié)合。研究結(jié)果：（1）不動(dòng)產(chǎn)登記制度要在統(tǒng)一的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高登記效率和減少登記錯(cuò)誤。（2）英國(guó)開了不動(dòng)產(chǎn)電子登記的先河，其以電子轉(zhuǎn)讓文件替代紙質(zhì)轉(zhuǎn)讓書的做法提高了轉(zhuǎn)讓效率，并在抵押自主解除登記方面做了嘗試。（3）中國(guó)應(yīng)當(dāng)在靜態(tài)上實(shí)現(xiàn)登記簿的電子化；在動(dòng)態(tài)上實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)變更登記的自主化。研究結(jié)論：自主登記是必要的且是可行的，不動(dòng)產(chǎn)登記的電子化和自主化應(yīng)當(dāng)建立在權(quán)利登記制之上，并以抽象原則和風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)作為法理基礎(chǔ)。

土地管理；不動(dòng)產(chǎn)登記；電子登記；自主登記；抽象原則；風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)

1　問(wèn)題的提出

2015年3月1日，國(guó)務(wù)院頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）正式實(shí)施?！稌盒袟l例》統(tǒng)一了 “登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)和登記依據(jù)”，其意義不言而喻。在信息化方面，《暫行條例》第9條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，第23條要求不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。但是，在不動(dòng)產(chǎn)逐漸由過(guò)去“相對(duì)靜止”轉(zhuǎn)為“頻繁交易”的今天，僅僅做到登記簿電子化和信息管理平臺(tái)統(tǒng)一還是不夠的。因?yàn)樾畔⑵脚_(tái)的統(tǒng)一也僅僅是提高了管理效率而不是登記效率；登記簿由紙質(zhì)轉(zhuǎn)換為電子介質(zhì)沒(méi)有改變?cè)械牡怯浄绞胶统绦颍匀灰膊荒軠p少登記錯(cuò)誤和提高登記效率。時(shí)而出現(xiàn)的登記錯(cuò)誤，不僅威脅著權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)安全，還有可能使得登記機(jī)關(guān)背負(fù)上沉重的賠償負(fù)擔(dān)。 “登記效率越高，越有利于不動(dòng)產(chǎn)之流轉(zhuǎn)，越有利于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值之發(fā)揮，因此，縮短登記的時(shí)間，提高登記的效力，對(duì)于增強(qiáng)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)活力是很有必要的?！保?］

解決上述問(wèn)題的關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)登記的電子化和自主化。銀行業(yè)和證券業(yè)的實(shí)踐已經(jīng)表明，電子化和自主化可以使得登記和交易更加“安全、透明、高效”。對(duì)此，同為財(cái)產(chǎn)權(quán)利登記的不動(dòng)產(chǎn)登記不應(yīng)視而不見。目前，中國(guó)登記實(shí)踐雖已啟動(dòng)電子登記簿，但并沒(méi)有就登記過(guò)程的電子化和自主化更進(jìn)一步，不動(dòng)產(chǎn)登記仍然受到時(shí)間和空間的限制。例如，《暫行條例》第15條仍然不加區(qū)別地要求當(dāng)事人或者其代理人親自到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，這使得身在異地的申請(qǐng)人登記起來(lái)非常不方便。筆者認(rèn)為，中國(guó)以《暫行條例》為框架構(gòu)建的不動(dòng)產(chǎn)登記制度沒(méi)有反映互聯(lián)網(wǎng)、經(jīng)濟(jì)全球化時(shí)代對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的新的要求。他山之石，可以攻玉，英國(guó)電子登記制度走在世界的前列，本文通過(guò)介紹英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)電子登記制度，給出中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的框架建議，并進(jìn)一步探討不動(dòng)產(chǎn)電子登記和自主登記的可行性及登記的法理基礎(chǔ)。

2　英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)電子登記制度及其意義

2.1英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度沿革

近代英國(guó)一直扮演著不動(dòng)產(chǎn)登記革新領(lǐng)路人的角色。早期的英國(guó)土地法猶如一部魔幻天書［2］，土地轉(zhuǎn)讓體系以轉(zhuǎn)讓書為中心，奉行買者當(dāng)心（Cavea temptor）原則，買受人負(fù)責(zé)調(diào)查產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。為了降低交易風(fēng)險(xiǎn)，買受人的調(diào)查將不得追溯至產(chǎn)權(quán)之根（Root of title），從而使得交易程序異常復(fù)雜，交易效率低下且交易成本昂貴［3］。這種繁瑣的交易方式在封建年代可以接受，因?yàn)槟菚r(shí)土地的主要目的是保有而不是用來(lái)交易，于是人們通過(guò)占有或契據(jù)表征不動(dòng)產(chǎn)。

隨著土地交易的增多，引入不動(dòng)產(chǎn)登記便成了提高交易效率和保障交易安全的必然選擇。19世紀(jì)中期以后，英國(guó)的英格蘭和威爾士地區(qū)逐漸摒棄了17世紀(jì)以來(lái)的轉(zhuǎn)讓書登記制度（Deeds registration），轉(zhuǎn)而建立了托倫斯登記制度。托倫斯登記制度類似于權(quán)利登記制，采用登記要件主義，登記是取得權(quán)利的必要要件，登記對(duì)權(quán)利認(rèn)定具有終局性。托倫斯登記的土地登記簿由國(guó)家設(shè)置、維護(hù)并擔(dān)保其精確性。因登記錯(cuò)誤、欺詐而喪失土地權(quán)益的人將獲得政府賠償。由于登記簿本身即能授予產(chǎn)權(quán)［4］，因此，產(chǎn)權(quán)回溯調(diào)查將不再必要。這場(chǎng)以紙質(zhì)登記為形式的土地登記改革很好地適應(yīng)了當(dāng)時(shí)的交易形勢(shì)，但是，隨著時(shí)間的推移和交易越來(lái)越頻繁，其愈發(fā)有落后于現(xiàn)代科技發(fā)展的趨勢(shì)。既然紙質(zhì)登記最初目的是為了促進(jìn)交易效率，那么如果有一種新的公示方式更能促進(jìn)交易效率，當(dāng)然不應(yīng)當(dāng)予以拒絕。電子轉(zhuǎn)讓和電子登記應(yīng)運(yùn)而生。

2.2英國(guó)的電子登記制度改革

英國(guó)《2002年土地登記法》第八部分專門規(guī)定了電子轉(zhuǎn)讓以及電子登記制度。第八部分由第91－95條5個(gè)條款組成。第91條規(guī)定了電子處分的適用范圍和適用條件；第92條規(guī)定了土地登記網(wǎng)絡(luò)；第93條要求電子轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)同步登記才能發(fā)生效力；第94條規(guī)定了登記官可以采用適宜的措施以保證電子處理能夠順利進(jìn)行；第95條為實(shí)施細(xì)則的增補(bǔ)規(guī)定。

2.2.1電子登記系統(tǒng) 英國(guó)土地登記局建立了一個(gè)含轉(zhuǎn)讓功能的電子登記系統(tǒng)。土地登記局將所有土地權(quán)利電子化，權(quán)利人和相關(guān)當(dāng)事人可以通過(guò)遠(yuǎn)程終端進(jìn)入電子登記系統(tǒng)查閱登記內(nèi)容。最值得一提的是，土地登記局建立了一個(gè)實(shí)時(shí)在線的抵押人申請(qǐng)解除抵押的系統(tǒng)（Electronic Notification Discharged）。該系統(tǒng)會(huì)在貸款余額為零時(shí)自動(dòng)解除抵押（Electronic Discharge）。至少在解除抵押這一環(huán)節(jié)，登記實(shí)現(xiàn)了完全自動(dòng)化。電子登記（轉(zhuǎn)讓）系統(tǒng)是由土地登記局管理的一個(gè)單一中心的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)所支持。人們可以從個(gè)人電腦進(jìn)入該系統(tǒng)，也可以由商業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)器中進(jìn)入?！?002年土地登記法》附件5規(guī)定了進(jìn)入系統(tǒng)的條件，即交易必須是電子形式的，電子形式之外的交易不被接受［5］。

2.2.2電子轉(zhuǎn)讓文件 《2002年土地登記法》統(tǒng)一了電子轉(zhuǎn)讓文件的格式和內(nèi)容，并賦予電子轉(zhuǎn)讓文件以書面轉(zhuǎn)讓書的效力。一個(gè)電子轉(zhuǎn)讓文件如若生效，一方面轉(zhuǎn)讓標(biāo)的必須在法律限定的電子轉(zhuǎn)讓的范圍之內(nèi)：“（a）已登記地產(chǎn)權(quán)或負(fù)擔(dān)的處分，（b）作為登記簿中公示對(duì)象的權(quán)益的處分，或者（c）引發(fā)登記要件的處分”（第 91條第2款）；另一方面必須具備規(guī)定的條件：“（a）文件規(guī)定了其生效的時(shí)間與日期，（b）文件上每一方當(dāng)事人的電子簽名以便驗(yàn)證，（c）每一個(gè)電子簽名經(jīng)過(guò)認(rèn)證，以及（d）滿足規(guī)則規(guī)定的其他條件”（第 91條第3款）。法律視電子轉(zhuǎn)讓文件為書面轉(zhuǎn)讓書，從而移轉(zhuǎn)土地所有權(quán)和設(shè)定抵押權(quán)得以電子方式實(shí)現(xiàn)。

2.2.3電子轉(zhuǎn)讓與登記程序 轉(zhuǎn)讓登記流程分為三個(gè)階段：第一，訂立合同。出賣人的律師將起草好的合同草案提交轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)（系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)產(chǎn)生一個(gè)名義上的登記簿）以供購(gòu)買人的律師查看。轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)檢驗(yàn)合同草案以確保已登記產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)編碼等信息不會(huì)出錯(cuò)。查看無(wú)誤并安排好資金支付事宜后當(dāng)事人之間可交換合同。合同交換是通過(guò)電子方式的，一經(jīng)交換，合同即告成立。第二，公示期間。合同交換同時(shí)連接土地登記局進(jìn)行公示。公示是為了保證能夠?qū)⑺械耐恋貦?quán)益都盡可能地錄入登記簿，并創(chuàng)造一個(gè)排斥其他登記申請(qǐng)的期間。第三，同時(shí)登記?！?002年土地登記法》明確規(guī)定電子轉(zhuǎn)讓要發(fā)生財(cái)產(chǎn)法上的效力必須同時(shí)進(jìn)行登記（第91條第2、3款）。如上所述，電子轉(zhuǎn)讓一開始即將電子文件呈送土地登記局?！凹偃缦到y(tǒng)顯示的所有文件都已經(jīng)簽署且已經(jīng)完成，在當(dāng)事人同意的交易日期和時(shí)間，交易將自動(dòng)完成”。此時(shí)，登記也自動(dòng)完成，“登記簿會(huì)及時(shí)更新以反映出賣人與購(gòu)買人之間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、新負(fù)擔(dān)的設(shè)立及舊負(fù)擔(dān)解除。”［5］

2.3英國(guó)的電子登記制度改革的啟示

英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記電子登記制度的總體思路可以為中國(guó)借鑒。這種思路便是，電子登記完全可以取代紙質(zhì)登記。在這種新的登記制度下，“登記將變成創(chuàng)設(shè)和移轉(zhuǎn)地產(chǎn)權(quán)、土地上的權(quán)利和利益的必要條件。這種制度將發(fā)揮著與現(xiàn)代法下形式要件類似的功能，并會(huì)取代現(xiàn)行法下的形式要件”［6］。不過(guò)實(shí)事求是地說(shuō)，英國(guó)的實(shí)踐并沒(méi)有達(dá)到最佳效果。英國(guó)早期的權(quán)利變動(dòng)采意思主義，以土地轉(zhuǎn)讓書的訂立作為權(quán)利轉(zhuǎn)讓的標(biāo)志。在引進(jìn)托倫斯登記制之后，登記成為了權(quán)利取得形式條件，但權(quán)利取得的實(shí)質(zhì)要件仍然為轉(zhuǎn)讓書的訂立（此種做法類似大陸法中的債權(quán)形式主義）。2002年的電子登記改革并沒(méi)有拋棄轉(zhuǎn)讓書這一形式，只是轉(zhuǎn)讓書以電子轉(zhuǎn)讓文件予以替代。誠(chéng)然這方便了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，相比之前的紙質(zhì)登記，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所有過(guò)程均可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)完成，當(dāng)事人也不必親自到登記局辦理登記，但是，電子轉(zhuǎn)讓文件的制作過(guò)程不免會(huì)出現(xiàn)紕漏，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤。更重要的是，鑒于轉(zhuǎn)讓書于權(quán)利變動(dòng)中的實(shí)質(zhì)要件地位，為了保證登記的正確性，登記機(jī)關(guān)將不得不依然對(duì)轉(zhuǎn)讓書進(jìn)行必要的實(shí)質(zhì)審查。如此，電子登記的效率將在很大程度上體現(xiàn)不出來(lái)。對(duì)此，在借鑒英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記電子登記制度時(shí)應(yīng)當(dāng)予以避免。

3　中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)電子自主登記制度具體構(gòu)建

理想的電子登記應(yīng)當(dāng)是初始登記由登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)后對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況和權(quán)利內(nèi)容進(jìn)行電子登記，而在不動(dòng)產(chǎn)交易變更登記方面則實(shí)行當(dāng)事人電子自主登記。無(wú)疑，中國(guó)應(yīng)當(dāng)在電子登記的基礎(chǔ)上實(shí)行更為徹底的自主登記。這不僅是必要的，而且是可行的。

3.1不動(dòng)產(chǎn)電子和自主登記制度的框架

不動(dòng)產(chǎn)電子自主登記主要有兩層含義，一是靜態(tài)上的登記簿的電子化，二是動(dòng)態(tài)上的變更登記的自主化。3.1.1 靜態(tài)：登記簿的電子化 靜態(tài)上，不動(dòng)產(chǎn)電子登記意味著登記簿的電子化，這就要求登記機(jī)關(guān)設(shè)置全國(guó)統(tǒng)一的電子登記系統(tǒng)。該登記系統(tǒng)的核心是全國(guó)統(tǒng)一的電子登記簿。該電子登記簿由各個(gè)地方的登記簿組合而成。各個(gè)地方的登記簿由地方的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)維護(hù)與登記。電子登記簿按權(quán)利人設(shè)置不同的登記賬戶，這些賬戶直接對(duì)應(yīng)著各個(gè)具體的權(quán)利人。每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記賬戶均由登記機(jī)關(guān)配置具有全國(guó)惟一性的賬號(hào)。于自然人，該賬號(hào)可以與身份證號(hào)對(duì)應(yīng)；于非自然人，則由登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一分配。賬戶設(shè)有密碼，由權(quán)利人設(shè)置。密碼可以分為查詢密碼和處分密碼。不動(dòng)產(chǎn)為共有的，不動(dòng)產(chǎn)處分密碼應(yīng)當(dāng)共有人各自有一個(gè)。電子登記簿應(yīng)當(dāng)像紙質(zhì)登記簿一樣記錄不動(dòng)產(chǎn)的所有信息。這些信息應(yīng)當(dāng)分為公開信息和保密信息。只有公開信息可以為他人所查詢。賬戶僅僅對(duì)應(yīng)著權(quán)利人，賬戶的所有權(quán)還是歸屬登記機(jī)關(guān)。

電子登記簿實(shí)現(xiàn)了物的編成與人的編成相統(tǒng)一。傳統(tǒng)紙質(zhì)登記簿采用物的編成主義，在非電子化時(shí)代應(yīng)當(dāng)是正確的選擇。物的編成主義，“首先由政府進(jìn)行一次土地總清理，將土地按照行政區(qū)劃做成不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者土地登記簿；然后將社會(huì)民眾的土地具體權(quán)利‘對(duì)號(hào)入座'。”“這樣，人們?cè)诓樵儠r(shí)可以從土地的行政區(qū)劃入手、然后從土地的區(qū)域編號(hào)查詢地權(quán)狀態(tài)”［7］，查詢起來(lái)非常方便。不過(guò)，各地紙質(zhì)登記簿分散化無(wú)法自動(dòng)聯(lián)系的特點(diǎn)也使得實(shí)現(xiàn)物的編成與人的編成相統(tǒng)一是不可能的，但在電子時(shí)代，這些可以輕而易舉地實(shí)現(xiàn)。例如，在土地的總登記或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的初始登記中，當(dāng)一地登記機(jī)關(guān)錄入相關(guān)資料后，這些資料立即會(huì)被傳送到各個(gè)權(quán)利人的單獨(dú)的登記賬戶中，能夠同時(shí)實(shí)現(xiàn)物的編成和人的編成，其好處是不言而喻的。

3.1.2動(dòng)態(tài)：變更登記的自主化 動(dòng)態(tài)上，不動(dòng)產(chǎn)電子登記意味著變更登記的自主化和電子化。詳言之，電子登記，對(duì)于需要實(shí)地查驗(yàn)的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查驗(yàn)后將相關(guān)內(nèi)容登記在電子登記簿；對(duì)于不需要登記機(jī)關(guān)實(shí)地查驗(yàn)的，法律應(yīng)當(dāng)允許權(quán)利人與利害當(dāng)事人自行或在達(dá)成合意后在電子登記簿上自主登記。以買賣和抵押為例，自主登記應(yīng)當(dāng)遵循以下步驟：第一，申請(qǐng)人通過(guò)網(wǎng)絡(luò)終端進(jìn)入全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，并登入自己的不動(dòng)產(chǎn)賬戶。登入的過(guò)程即身份認(rèn)證的過(guò)程。登錄可以在異地進(jìn)行。不動(dòng)產(chǎn)登記網(wǎng)絡(luò)化與登記的屬地管轄原則不矛盾，在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)化條件下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人即便不在物之所在地，仍然可以登錄物之所在地的登記系統(tǒng)（該系統(tǒng)為統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)之分支系統(tǒng)）進(jìn)行自主登記。第二，雙方申請(qǐng)人發(fā)出交易或抵押處分或接受的指令。特別說(shuō)明的是，雙方申請(qǐng)人僅能就權(quán)利處分與否發(fā)出指令，而對(duì)登記簿上的自然狀況、權(quán)利內(nèi)容和權(quán)利限制不得有任何變更。登記系統(tǒng)也應(yīng)當(dāng)排除申請(qǐng)人變更上述事項(xiàng)的可能性。第三，處分人通過(guò)處分密碼發(fā)出處分指令。處分指令發(fā)出后，登記立即或在選定的日期內(nèi)生效。

傳統(tǒng)登記，體現(xiàn)了當(dāng)事人無(wú)法信任自己（擔(dān)心他人冒充自己）也無(wú)法信任對(duì)方，只能借助于中立的登記機(jī)關(guān)的信用，這是傳統(tǒng)紙質(zhì)登記的無(wú)奈選擇。在電子信息化時(shí)代，當(dāng)事人可以借助登記機(jī)關(guān)提供的平臺(tái)，意思自治，自主登記。當(dāng)然，登記機(jī)關(guān)的作用也不是可有可無(wú)的。第一，登記機(jī)關(guān)提供登記平臺(tái)和電子登記簿，保證登記的可靠性和公信力。第二，登記機(jī)關(guān)并沒(méi)有放棄對(duì)登記過(guò)程的審查，只不過(guò)改變了審查的方式，由原來(lái)人工審查變成數(shù)字驗(yàn)證。數(shù)字驗(yàn)證的標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)證本身都是由登記機(jī)關(guān)完成的，只不過(guò)是由登記機(jī)關(guān)的系統(tǒng)自動(dòng)完成的。系統(tǒng)只是工具，工具為登記機(jī)關(guān)所有，自然驗(yàn)證也是由登記機(jī)關(guān)完成的。質(zhì)言之，自主登記盡管在物理方式上顛覆了原有的登記模式，但卻基本沿用傳統(tǒng)的登記法理基礎(chǔ)。

3.2電子自主登記的必要性和可行性

3.2.1電子自主登記的必要性 第一，電子自主登記可以提高登記效率和降低登記費(fèi)用。電子登記可以縮短登記期限并簡(jiǎn)化登記程序?！稌盒袟l例》規(guī)定登記時(shí)限從受理之日（而不是申請(qǐng)之日）起30日，登記效率很低。盡管一些地方在一些項(xiàng)目上做到了立等可取，但多數(shù)地方多數(shù)項(xiàng)目上登記仍耗費(fèi)時(shí)日。更重要的是，原有由登記機(jī)關(guān)所進(jìn)行的人工登記如果立等可取則無(wú)法避免假冒事件出現(xiàn)。自主登記的情況下，不動(dòng)產(chǎn)交易變更登記可在瞬間完成，根本不需要《暫行條例》所規(guī)定的30日期限。自主登記還可以解決異地登記的問(wèn)題，大大方便了當(dāng)事人。目前，登記機(jī)關(guān)的日常登記工作大部分為不動(dòng)產(chǎn)交易和抵押的變更登記，這一塊登記業(yè)務(wù)如果委托給電腦處理，登記工作量將大大減少。網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)化登記也免去了權(quán)利人出入登記機(jī)關(guān)的各種費(fèi)用，登記成本的降低將能夠促進(jìn)交易。

第二，電子自主登記可以減少登記錯(cuò)誤。最常見的登記錯(cuò)誤是假冒，在有紙化登記體制之下，一般通過(guò)實(shí)質(zhì)審查以避免假冒錯(cuò)誤［8］，但事實(shí)上，實(shí)質(zhì)審查并不保證登記的真實(shí)性。在臺(tái)灣，假冒登記事件平均每年達(dá)10起以上［9］，實(shí)質(zhì)審查難免會(huì)出現(xiàn)各種差錯(cuò)。相比之下，自主登記更能避免諸如假冒之類的錯(cuò)誤。電子自主登記下，申請(qǐng)人與權(quán)利人的匹配將通過(guò)數(shù)字技術(shù)得到完全認(rèn)定。因此必須改變固有的有紙化的思維以適應(yīng)技術(shù)上的革命，經(jīng)濟(jì)全球化要求作為金融最重要擔(dān)保品的不動(dòng)產(chǎn)的登記能夠更為迅捷和安全。

第三，電子自主登記還使得類似證券交易所的物權(quán)交易所成為可能?，F(xiàn)代市場(chǎng)日趨復(fù)雜和迅捷，不動(dòng)產(chǎn)登記事必躬親的模式應(yīng)當(dāng)讓位于網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)登記的模式。在一些復(fù)雜的交易活動(dòng)中，交易機(jī)會(huì)往往稍縱即逝，登記的繁瑣必然會(huì)影響許多的交易機(jī)會(huì)。此外，無(wú)紙化的登記系統(tǒng)還可以開發(fā)出交易功能。交易雙方可以通過(guò)交易功能協(xié)商不動(dòng)產(chǎn)交易的各個(gè)過(guò)程。交易協(xié)議也可以電子化，交易的搜索成本將大大減少。權(quán)利人如果欲出售自己的不動(dòng)產(chǎn)，可以在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上標(biāo)記待售以及自己主張的價(jià)格等信息。

3.2.2電子自主登記的可行性 電子自主登記，其目的是做到權(quán)利人在一些不需要登記機(jī)關(guān)實(shí)地查驗(yàn)的情況下實(shí)現(xiàn)登記自主化。無(wú)疑，做到這一點(diǎn)需要法律的完備，法律應(yīng)當(dāng)明確登記機(jī)關(guān)的責(zé)任。然而，僅有法律的保證并不能消除人們的憂慮，電子自主登記需要在技術(shù)上是可行的，在安全上是有保障的。

這種做法在技術(shù)上完全可行。證券市場(chǎng)事實(shí)上已經(jīng)做到了這一點(diǎn)，貨幣資產(chǎn)也做到了電子化和賬簿統(tǒng)一化。例如，中國(guó)工商銀行的系統(tǒng)是全國(guó)統(tǒng)一的，各地銀行的賬簿系統(tǒng)不過(guò)是整個(gè)工商銀行登記系統(tǒng)的分支系統(tǒng)而已。不動(dòng)產(chǎn)與證券的確有著巨大的差異，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容比證券登記簿更為復(fù)雜（例如自然狀況和權(quán)利限制方面的登記是證券登記所沒(méi)有的），不動(dòng)產(chǎn)為有體物，而無(wú)紙化后的證券權(quán)利則不依托于任何有體物，但是依物權(quán)法定，就權(quán)利內(nèi)容這一塊，其內(nèi)容都是固定的，只要自主登記只涉及權(quán)利內(nèi)容而不涉及其他部分，那么不動(dòng)產(chǎn)登記就與證券登記沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別。

電子自主登記的安全性也是可以得到保障的。正如前述，貨幣、證券等金融資產(chǎn)早已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了登記電子化。既然人們使用信用卡、銀行卡、網(wǎng)上銀行不擔(dān)心安全問(wèn)題，鑒于不動(dòng)產(chǎn)的固定性，更不用擔(dān)心安全性的問(wèn)題。安全方面最為擔(dān)心的是密碼泄露問(wèn)題。目前的互聯(lián)網(wǎng)金融實(shí)踐中，普遍采用文件數(shù)字證書和移動(dòng)數(shù)字證書技術(shù)，可以確保網(wǎng)上交易的保密性、真實(shí)性以及完整性。此外，權(quán)利人還可以通過(guò)設(shè)多重多個(gè)密碼以保證安全性。例如，可以區(qū)分查詢密碼和交易密碼，這樣，即使查詢密碼泄密也不會(huì)影響財(cái)產(chǎn)的安全。交易密碼也可以設(shè)置多個(gè)，由共同所有人或權(quán)利人信任的人掌管。這樣，一個(gè)交易密碼泄密也不會(huì)影響交易密碼的安全。同時(shí)，為了保險(xiǎn)，還可以要求進(jìn)行手機(jī)短信驗(yàn)證碼驗(yàn)證。

4　不動(dòng)產(chǎn)電子自主登記的法理基礎(chǔ)

電子自主登記不僅要在技術(shù)上可行、可靠，在法理上也是可行的。權(quán)利登記、抽象原則和風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)可以奠定電子自主登記的法理基礎(chǔ)。

4.1權(quán)利登記

不動(dòng)產(chǎn)登記模式通說(shuō)主要有三種模式，即權(quán)利登記制、托倫斯登記制和契據(jù)登記制。托倫斯登記制與權(quán)利登記制并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的區(qū)別，因此也屬于權(quán)利登記制。權(quán)利登記制因其以登記權(quán)利自身而得名，契據(jù)登記制則因登記權(quán)利交易文據(jù)而得名（英國(guó)早期的轉(zhuǎn)讓書登記制也屬于契據(jù)登記制）。顯然，電子自主登記應(yīng)當(dāng)建立在權(quán)利登記制之上。權(quán)利登記制可以賦予登記簿以推定力和公信力。最終登記簿在權(quán)利確定方面上具有一錘定音的作用，已登記在登記簿上的權(quán)利被推定為登記名義人的權(quán)利，這使得不動(dòng)產(chǎn)交易的效率與安全得到了保證，而且也使得電子自主登記成為可能。當(dāng)事人不需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)的初始登記的資料和既往登記的連續(xù)性即可保證現(xiàn)有登記的正確性，進(jìn)而當(dāng)事人可以依據(jù)現(xiàn)有登記信息進(jìn)行自主登記。

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記主要采取權(quán)利登記制?！段餀?quán)法》第16條明確規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！币虼?，中國(guó)電子自主登記的制度基礎(chǔ)已經(jīng)存在。

4.2抽象原則

在變更登記中，如若采取自主登記，必須實(shí)行形式審查，由系統(tǒng)對(duì)申請(qǐng)人與權(quán)利人身份一致性進(jìn)行數(shù)字驗(yàn)證。對(duì)交易合同實(shí)質(zhì)審查是無(wú)法實(shí)現(xiàn)自主登記的。如前所述，英國(guó)的電子登記制度要求呈送電子文據(jù)。之所以如此，乃是英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則采債權(quán)意思主義的緣故。在英國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)并不區(qū)分債權(quán)行為和物權(quán)行為，強(qiáng)調(diào)交易合同對(duì)于最終產(chǎn)權(quán)登記的效力的決定性作用，因而導(dǎo)致實(shí)踐中登記機(jī)關(guān)必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)交易合同進(jìn)行審查。債權(quán)合同非常復(fù)雜，如若做到有高度的公信力，登記還必須對(duì)其進(jìn)行實(shí)質(zhì)的審查。如此登記的效率將大打折扣。

德國(guó)的物權(quán)行為制度可以解決上述問(wèn)題。在德國(guó)，物權(quán)變動(dòng)實(shí)行區(qū)分原則和抽象原則，即區(qū)分債權(quán)行為和物權(quán)行為，且債權(quán)行為的效力不影響物權(quán)行為的效力?！柏?fù)擔(dān)行為雖然是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，但對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的成熟與否卻不能發(fā)揮實(shí)質(zhì)性作用，其原則上不在登記機(jī)關(guān)審查范圍之內(nèi)，當(dāng)然對(duì)登記的完成也就不起作用”［6］。抽象原則為順暢不動(dòng)產(chǎn)登記程序提供了保證［10］。正如Rolf Kunuetel所言，“如果登記官需要審查債權(quán)行為的有效性的話，會(huì)造成登記的拖延與障礙，而交易的不確定性頻生，補(bǔ)救的辦法就是登記官只審查物權(quán)行為的有效性”［11］。德國(guó)登記實(shí)務(wù)中更進(jìn)一步，登記機(jī)關(guān)通常僅審查登記同意（Bewilligungsgrundsatz）。理由是，“登記義務(wù)人之所以表示登記同意，愿意承受登記簿中的不利益，往往就在于其已經(jīng)與對(duì)方當(dāng)事人達(dá)成了物權(quán)合意”［12］。于是，德國(guó)實(shí)務(wù)不再審查物權(quán)合意，不再進(jìn)行像訴訟程序那樣需要質(zhì)證、辯論開庭式的實(shí)質(zhì)審查，而只是對(duì)登記同意進(jìn)行窗口式的形式審查。抽象原則顯然有利于電子自主登記的實(shí)現(xiàn)，物權(quán)合意（登記同意）的審查可以做到自動(dòng)化。

抽象原則使得登記正確率大大提高。如若允許債權(quán)行為影響物權(quán)行為以至物權(quán)登記，那么登記將不得不對(duì)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，否則登記的正確性將大打折扣。正因如此，英國(guó)登記官員才不得不嚴(yán)格審查通過(guò)電子方式傳送過(guò)來(lái)的轉(zhuǎn)讓書，律師才得以扮演重要的作用。因?yàn)橹挥性趯I(yè)律師的參與下，才能盡量保證轉(zhuǎn)讓書的合法性，從而減少登記官員的工作任務(wù)。事實(shí)上，如若實(shí)行抽象原則，對(duì)轉(zhuǎn)讓書的實(shí)質(zhì)審查是可以避免的。這種保姆式審查往往吃力不討好，且不說(shuō)此舉將當(dāng)事人看作是孩童，登記機(jī)關(guān)為此還可能承擔(dān)巨大的賠償責(zé)任。要申明的是，抽象原則并非想象的那樣對(duì)權(quán)利人不公平。通說(shuō)認(rèn)為，在債權(quán)行為無(wú)效之后，抽象原則將權(quán)利人的物權(quán)降格為債權(quán)，對(duì)權(quán)利人不公平，但沒(méi)有抽象原則，對(duì)于支付金錢的當(dāng)事人同樣存在不公平。當(dāng)事人支付的金錢在無(wú)效之后無(wú)論如何都會(huì)當(dāng)作債權(quán)。事實(shí)上，抽象原則的存在一定程度上矯正了先前的不公平。

4.3風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)

電子自主登記采用數(shù)碼驗(yàn)證，登記機(jī)關(guān)并不對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易登記采人工審查。此種情況下，多數(shù)假冒申請(qǐng)將能夠避免，極少數(shù)假冒申請(qǐng)也可能因權(quán)利人的原因登記機(jī)關(guān)得以免責(zé)。也就是說(shuō)，權(quán)利人將因自己的錯(cuò)誤而自我負(fù)責(zé)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是合理的。如前所述，本文所主張的自主登記由當(dāng)事人自我選擇，如果當(dāng)事人認(rèn)為人工審查更為可靠，他可選擇傳統(tǒng)的登記方式，相反他可以選擇自主登記。根據(jù)意思自治原則，既然自主登記當(dāng)事人自己選擇的，那么風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)便是合理的。在美國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)買賣一直奉行買者自慎。買者自慎對(duì)買受人沒(méi)有什么不公平之處，惟一要詬病的則是其高額的搜索成本可能萎縮交易。交易萎縮對(duì)買受人和出賣人來(lái)說(shuō)都是不利益的。從買者自慎到登記機(jī)構(gòu)的信用保證，目的是降低搜索成本，但這種成本的降低是以國(guó)家的負(fù)擔(dān)為代價(jià)的。為此，登記機(jī)關(guān)便輔之以實(shí)質(zhì)審查和高昂收費(fèi)。這種情況之下，交易成本是否真正的降低是可疑的。在美國(guó)，托倫斯登記制不斷萎縮也說(shuō)明了這一問(wèn)題［6］。解決這一辦法，便是至少給權(quán)利人一個(gè)選擇，即以風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)為代價(jià)選擇徹底的形式審查制以降低交易成本。因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)低，實(shí)行權(quán)利人風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)不但公平而且有利于降低交易成本；因?yàn)槭亲栽傅?，所以風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)是符合法理的。如同網(wǎng)上銀行一樣，如果認(rèn)同網(wǎng)上銀行的便捷性，可以申請(qǐng)網(wǎng)上銀行（現(xiàn)在開通網(wǎng)上銀行要去柜臺(tái)辦理），如果沒(méi)有這種需要，可以不申請(qǐng)。

自主登記中的自動(dòng)認(rèn)證的風(fēng)險(xiǎn)并不高于登記機(jī)構(gòu)與公證機(jī)關(guān)的主動(dòng)認(rèn)證。主動(dòng)認(rèn)證是人工認(rèn)證，而自動(dòng)認(rèn)證則是機(jī)器認(rèn)證，誰(shuí)風(fēng)險(xiǎn)更小一目了然。自動(dòng)認(rèn)證的最大的風(fēng)險(xiǎn)便是密碼被泄露和委托風(fēng)險(xiǎn)。正如前述，密碼安全的問(wèn)題在現(xiàn)代金融中已經(jīng)被解決。退一步說(shuō)，即便密碼泄露，也并不意味著權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)處在不安全之中。因?yàn)樽灾鞯怯浀姆秶饕抻陔p方申請(qǐng)的登記。以不動(dòng)產(chǎn)買賣登記為例，買受人在申請(qǐng)登記之前必然會(huì)去實(shí)地考察。如果不動(dòng)產(chǎn)被盜取密碼者所控制（如果由盜碼者控制，權(quán)利人自身也有責(zé)任），這種實(shí)地考查便能將這種盜賣風(fēng)險(xiǎn)消彌。

5　結(jié)語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)登記的電子化和智能化，是在信息網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)高速發(fā)展背景下政府部門和社會(huì)公眾的共同需求。為了滿足上述需求，有必要在登記簿介質(zhì)電子化的基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)登記過(guò)程的電子化和自主化。電子化和自主化建設(shè)的關(guān)鍵是法制建設(shè)。筆者建議修訂《暫行條例》：第一，建立全國(guó)統(tǒng)一的電子登記系統(tǒng)。該系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門與系統(tǒng)軟件開發(fā)企業(yè)共同開發(fā)。法律應(yīng)當(dāng)明確軟件開發(fā)的法律責(zé)任。如果各地使用不同的登記系統(tǒng)，各個(gè)系統(tǒng)又有不同的企業(yè)開發(fā)，則信息平臺(tái)的統(tǒng)一以及登記效率的提高將無(wú)從談起。第二，建立電子自主登記制度。電子自主登記制度以抽象原則和風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)為法理基礎(chǔ)，完全可以做到理論自洽。電子自主登記制度的引入，必將能夠提高登記效率和減少登記錯(cuò)誤。

（

）：

［1］ 樓建波.域外不動(dòng)產(chǎn)登記制度比較研究［M］ .北京：北京大學(xué)出版社，2009.

［2］ Dlane Chappelle. Land Law［M］ . London：Person Edueation Limited， 2001.

［3］ 陳永強(qiáng).英國(guó)〈2002 年土地登記法〉述評(píng)［J］ .私法，2012，（1）：265 - 277.

［4］ Alain Pottage. The Originality of Registration［J］ . Oxford Journal of Legal Studies， 1995， （15）：370.

［5］ 陳永強(qiáng).英國(guó)土地登記法研究［M］ .北京：中國(guó)法制出版社，2012.

［6］ 李昊，常鵬翱，葉金強(qiáng)，等.不動(dòng)產(chǎn)登記程序的制度構(gòu)建［M］ .北京：北京大學(xué)出版社，2005.

［7］ 孫憲忠.物權(quán)法的實(shí)施（第一卷）［M］ .北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2013.

［8］ 崔建遠(yuǎn).中國(guó)房地產(chǎn)法研究［M］ .北京：中國(guó)法制出版社，1995.

［9］ 黃美慧.從登記法令及實(shí)務(wù)面探討如何有效防范偽冒事件［J］ .臺(tái)灣代書會(huì)刊，2004，（4）：21 - 35.

［10］ Stadler. Gestalungsfreiheit und Verkehrsschutz durch Abstraktion［M］ . J. C. B. Mohr（Paul Siebeck）， 1996： 332.

［11］ 金勇軍.“一分為二，還是合二為一”［J］ .中外法學(xué)，2001，（1）：88 - 94.

［12］ Schwab-pr ü tting. Sachenrecht［M］ . 27.Aufl.，Verlag C.H.Beck， 1997： 119.

（本文責(zé)編：仲濟(jì)香）

Electronization and Autonomy of Real Estate Registration

ZHANG Bao-hong1，2
（1. Institute of Law， Chinese Academy of Social Sciences， Beijing 100673，China； 2. Law School of Shaoguan University， Shaoguan 512005， China）

The purpose of this study is to explore the necessity， probability and legal basis of the electronization and autonomy of real estate registration. The research method is a combined use of the comparative analysis and the deductive reasoning. The results indicate that the real estate registration should further improve the registration effect and reduce errors on the basis of a unified registration. The United Kingdom is the first one that adopted electronic registration in real estate. The effect of real estate transfer is improved when paper documents of transfer are instead by electronic documents. And the United Kingdom has tried the mortgage registration autonomy removing. China may adopt electronic registration statically， and dynamically realize autonomy registration in real estate transfer. Autonomy registration is necessity and feasible； the electronization and autonomy of real estate registration should be established on system of right registration and take the principle of abstraction and assumption of the risk rule as the legal basis.

land administration； real estate registration； electronic registration； autonomy registration； principle of abstraction；assumption of the risk

F301.2

A

1001-8158（2015）10-0028-07

10.11994/zgtdkx.2015.10.004

2015-04-14

2015-08-31

中國(guó)博士后科學(xué)基金第57批面上資助（2015M570203）；廣東省高等學(xué)校優(yōu)秀青年教師培養(yǎng)計(jì)劃資助項(xiàng)目（Yq2013148）。

張保紅（1978-），男，河南固始人，博士，副教授。主要研究方向?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度。E-mail： 610066099@qq.com