文◎張?jiān)撇ū本┦惺吧絽^(qū)人民檢察院民行處副處長(zhǎng)［100043］

案名：李青關(guān)于遺產(chǎn)繼承申請(qǐng)?jiān)賹彴钢黝}：公有住房承租權(quán)能否被繼承

文◎張?jiān)撇?*北京市石景山區(qū)人民檢察院民行處副處長(zhǎng)［100043］

摘要：內(nèi)容隨著我國(guó)住房改革市場(chǎng)化的推進(jìn)，公有住房承租權(quán)是具有一定物權(quán)特性的特殊債權(quán)，是代表財(cái)產(chǎn)利益的權(quán)利，可視為對(duì)勞動(dòng)者住房消費(fèi)的補(bǔ)償。現(xiàn)階段，承認(rèn)公有住房承租權(quán)的可繼承性符合我國(guó)公有住房改革的發(fā)展需要，與我國(guó)《繼承法》的規(guī)定不矛盾。

關(guān)鍵詞：公有住房承租權(quán)繼承

【基本案情及訴訟過(guò)程】

李容（男）與王慧系夫妻關(guān)系，雙方共育一子（李青）二女（李麗、李紅）。長(zhǎng)期以來(lái)，夫妻二人與兒子共同居住生活在北京市的A房屋，該房系李容生前承租的產(chǎn)權(quán)人為甲單位的公有住房，兩個(gè)女兒自結(jié)婚后不再與父母共同居住。1998年，王慧去世。二十世紀(jì)九十年代，李容分配到產(chǎn)權(quán)人為乙單位的B房屋。2002年，李容與乙單位簽訂房屋買賣契約購(gòu)買該房，總價(jià)款為5萬(wàn)元，其中使用了李容30年的工齡。2011年，李容去世。2011年9月，李青、李麗、李紅向甲單位提交一份書面申請(qǐng)，表示一致同意由李青繼續(xù)承租A房屋，三人均在申請(qǐng)上簽字并按手印。甲單位鑒于三人達(dá)成一致意見，當(dāng)日便為李青辦理了A房屋的準(zhǔn)住證，租期為自當(dāng)日起租。后李青、李麗、李紅因B房屋的分割發(fā)生爭(zhēng)議，李青起訴至法院，請(qǐng)求法院判決B房屋歸其所有。法院判決認(rèn)為：考慮到繼承人李麗、李紅在分配李榮遺產(chǎn)中A房屋時(shí)已經(jīng)放棄相應(yīng)權(quán)利，做出較大讓步，故法院酌定B房屋由李青占有50%份額，李麗占25%份額，李紅占25%份額。李青不服生效判決，向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督。（當(dāng)事人姓名均為化名）

【焦點(diǎn)問(wèn)題】

公有住房承租權(quán)能否被繼承？是否屬于遺產(chǎn)范圍？

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)《繼承法》的規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，公有住房的產(chǎn)權(quán)不屬于個(gè)人，自然不屬于遺產(chǎn)，公有住房承租權(quán)是依據(jù)政策享有的具有人身屬性的債權(quán)，不符合繼承法所規(guī)定的遺產(chǎn)范圍，當(dāng)然也就不能繼承。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，公有住房的產(chǎn)權(quán)不屬于個(gè)人，當(dāng)然不能作為承租人的遺產(chǎn)，但公有住房承租權(quán)可以有償轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，具有了經(jīng)濟(jì)價(jià)值，它作為附著相應(yīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值

的財(cái)產(chǎn)權(quán)具有私有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)歸入遺產(chǎn)范圍。

【抗訴理由之法理評(píng)析】

筆者同意第二種觀點(diǎn)。

第一，公有住房承租權(quán)是對(duì)勞動(dòng)者住房消費(fèi)的補(bǔ)償。公有住房是由政府、國(guó)有企事業(yè)單位等投資興建，按照一定程序由符合規(guī)定條件的城市居民、本單位職工等進(jìn)行租賃并交納低廉的租金，由建設(shè)單位（出租人）享有所有權(quán)，居住者（承租人）享有租賃權(quán)的住房。［1］公有住房起源于我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的福利分房制度，其存在基礎(chǔ)是個(gè)人對(duì)國(guó)家、集體的服務(wù)關(guān)系。承租人取得租賃權(quán)的公有住房，其位置、套型、面積等與該承租人的工齡、職務(wù)級(jí)別、工作業(yè)績(jī)、家庭人口狀況等諸多要素密切相關(guān)。公有住房承租權(quán)隱含了一部分價(jià)值，這種價(jià)值是對(duì)勞動(dòng)者多年工作中應(yīng)用于住房消費(fèi)的補(bǔ)償，屬于勞動(dòng)價(jià)值的組成部分。當(dāng)前，公有住房承租權(quán)在一定條件下可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，這實(shí)際上使原先在住房實(shí)物分配時(shí)取得的實(shí)物工資——公有住房承租權(quán)——通過(guò)市場(chǎng)交易返回到貨幣工資形態(tài)，并用于住房消費(fèi)。因此，公有住房承租權(quán)是勞動(dòng)者收入中住房消費(fèi)部分的積累，也是勞動(dòng)價(jià)值中原先被扣除的部分補(bǔ)償?shù)谋憩F(xiàn)，是勞動(dòng)者必要?jiǎng)趧?dòng)創(chuàng)造的價(jià)值。既然公有住房承租權(quán)體現(xiàn)了勞動(dòng)者創(chuàng)造的勞動(dòng)價(jià)值，就應(yīng)當(dāng)允許被繼承。

第二，公有住房承租權(quán)是具有一定物權(quán)特性的特殊債權(quán)，是代表財(cái)產(chǎn)利益的權(quán)利。公有住房承租權(quán)的標(biāo)的物是特定的公有住房，承租人在不損害房屋結(jié)構(gòu)及內(nèi)部設(shè)施、按期足額交納租金的前提下，一般不需經(jīng)出租人的同意即可依據(jù)自由意志直接支配房屋，且該支配權(quán)具有排他性，能夠?qū)沟谌?。因此，公有住房承租?quán)具有一定的物權(quán)特性。但公有住房承租權(quán)的設(shè)立和存在的基礎(chǔ)是公有住房租賃合同，出租人與承租人事實(shí)上處于互為債權(quán)人、債務(wù)人的地位，且公有住房承租權(quán)的設(shè)立與變更采意思自治原則，所以公有住房承租權(quán)的性質(zhì)依然屬于債權(quán)，是具有一定物權(quán)特性的特殊債權(quán)。在公有住房承租權(quán)交易流轉(zhuǎn)在各地逐漸放開的背景下，更多的承租人通過(guò)將公有住房轉(zhuǎn)租或?qū)⒊凶鈾?quán)轉(zhuǎn)讓等市場(chǎng)化交易獲得收益，公有住房承租權(quán)完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化交易流轉(zhuǎn)是可以預(yù)見的趨勢(shì)。因此，公有住房承租權(quán)毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)利范疇，是公有住房承租人享有的合法的可以流轉(zhuǎn)交易的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，自然可以被繼承。［2］

第三，將公有住房承租權(quán)歸入遺產(chǎn)范圍與我國(guó)《繼承法》的規(guī)定不矛盾。我國(guó)《繼承法》第3條對(duì)遺產(chǎn)范圍以列舉加概括的方式進(jìn)行了規(guī)定，明確公民的其他合法財(cái)產(chǎn)屬于遺產(chǎn)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)繼承法>若干問(wèn)題的意見》第3條指出：公民可繼承的其他合法財(cái)產(chǎn)包括有價(jià)證券和履行標(biāo)的為財(cái)物的債權(quán)等。我國(guó)《繼承法》頒布于二十世紀(jì)八十年代，在當(dāng)時(shí)的歷史條件下，《繼承法》第3條在規(guī)定遺產(chǎn)范圍時(shí)主要就當(dāng)時(shí)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到的一些財(cái)產(chǎn)類型進(jìn)行列舉，并規(guī)定了公民的其他合法財(cái)產(chǎn)這一兜底條款。推究該條的立法目的，主要不是為了對(duì)遺產(chǎn)的類型進(jìn)行限制，而是為實(shí)踐中對(duì)遺產(chǎn)進(jìn)行相對(duì)靈活的認(rèn)定留出空間。因而，對(duì)公民的其他合法財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)作較為寬泛的理解。公有住房承租權(quán)是具有一定物權(quán)特性的債權(quán)，具有可流轉(zhuǎn)性，是代表財(cái)產(chǎn)利益的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)納入公民的其他合法財(cái)產(chǎn)范圍，屬于遺產(chǎn)的類型之一。

第四，承認(rèn)公有住房承租權(quán)的可繼承性符合我國(guó)公有住房改革的發(fā)展趨勢(shì)。在我國(guó)，公有住房是計(jì)劃經(jīng)

濟(jì)體制下福利分房制度的產(chǎn)物。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，公有住房承租權(quán)通過(guò)國(guó)家調(diào)配、單位分配等方式取得，只有具備特定身份、符合特定條件的人才能取得公有住房的承租權(quán)，公有住房承租權(quán)的身份屬性較強(qiáng)，在歷史上被排除在遺產(chǎn)的范圍之外。［3］改革開放后，我國(guó)逐步推行住房制度改革，確立了住房改革市場(chǎng)化、住房分配貨幣化的目標(biāo)，各地紛紛出臺(tái)法規(guī)政策允許承租人有償轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租公有住房承租權(quán)［4］，許多公有住房的承租人通過(guò)市場(chǎng)交易的途徑發(fā)生變更，公有住房承租權(quán)的身份屬性已不如福利分房時(shí)代那樣明顯，顯現(xiàn)出其可繼承的特性。盡管承認(rèn)公有住房承租權(quán)的可繼承性可能使得福利房制度變相永久化，與房改市場(chǎng)化取向相悖，但這只是我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過(guò)程中出現(xiàn)的一個(gè)過(guò)渡性問(wèn)題，隨著時(shí)間的推移，將不可避免地退出歷史舞臺(tái)。［5］當(dāng)前，公有住房基數(shù)巨大，在一定時(shí)期內(nèi)還將長(zhǎng)期存在，從有利于公有住房商品化、市場(chǎng)化出發(fā)，鼓勵(lì)公有住房的交易和繼承，有利于公有住房改革進(jìn)程的推進(jìn)。

值得注意的是，盡管公有住房承租權(quán)具有可繼承性，但在遺產(chǎn)分割時(shí)對(duì)公有住房承租權(quán)的分割仍要受到房屋所在地相關(guān)法規(guī)、政策的限制。公有住房一般可分為國(guó)家所有、各級(jí)政府房管部門負(fù)責(zé)管理的直管公房，以及國(guó)有企事業(yè)單位所有并負(fù)責(zé)管理的單位自管公房?jī)深?。根?jù)北京市的相關(guān)規(guī)定，對(duì)直管公房的管理由各級(jí)政府房屋和土地管理中心負(fù)責(zé)，適用北京市的相關(guān)法規(guī)政策；對(duì)于單位自管公房，其承租人變更等事項(xiàng)由享有房屋產(chǎn)權(quán)的各單位自行把握。

本案所涉A房屋，是被繼承人李容生前承租的產(chǎn)權(quán)人為甲單位的單位自管公房，其承租人變更事項(xiàng)應(yīng)由甲自行把握。根據(jù)查明的事實(shí)：李容去世后，其子女李青、李麗、李紅三人于2011年9月向甲單位提交一份書面申請(qǐng)，表示一致同意由李青承租A房屋，三人均在申請(qǐng)上簽字并按手印。甲單位鑒于三人達(dá)成一致意見，當(dāng)日便為李青辦理了A房屋的準(zhǔn)住證，租期為自當(dāng)日起租。可見，甲單位系在李青、李麗、李紅達(dá)成一致意見的基礎(chǔ)上，將A房屋的承租人變更為李青。換言之，對(duì)A房屋的承租權(quán)，李青、李麗、李紅均有權(quán)利繼承，但李麗、李紅放棄了對(duì)該公有房屋承租權(quán)的繼承，在此前提下，甲單位才同意由李青獨(dú)自繼續(xù)承租。因此，法院認(rèn)定李麗、李紅同意由李青繼續(xù)承租A房屋，系做出較大讓步，在分割B房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)酌定由李青占50%份額，李麗占25%份額，李紅占25%份額，并無(wú)不當(dāng)。

注釋：

［1］參見陳耀東、丁渤海：《公有住房租賃權(quán)繼承法律問(wèn)題探討》，載《天津法學(xué)》2013年第1期，第39頁(yè)。

［2］同［1］。

［3］參見天津市高級(jí)人民法院課題組：《關(guān)于公有住房使用權(quán)糾紛案件的調(diào)查與分析》，載《人民司法》2012年第13期。

［4］武漢于1996年開始試點(diǎn)，1997年出臺(tái)《直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓管理試行規(guī)定》，天津、上海、成都、昆明、北京先后于20世紀(jì)末21世紀(jì)初規(guī)定直管公有住房承租權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，其他各大中小城市紛紛仿效。參見鄧峰：《直管公有住房承租權(quán)制度的反思與改革路徑》，載《求索》2010年第7期。

［5］參見鄧峰：《論直管公有住房承租權(quán)能否繼承》，載《特區(qū)經(jīng)濟(jì)》2010年第7期。