劉祺陽　羅志岡

摘要：科學(xué)高效的房地產(chǎn)政策對促進房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，不斷滿足人民群眾的多元化居住需求具有重要意義。1998年以來，我國開始對房地產(chǎn)進行密集的宏觀調(diào)控，但房價整體呈現(xiàn)“越調(diào)越漲”的態(tài)勢，調(diào)控效果和預(yù)期存在較大差距。政策的制定和實施是政策的主體與客體之間的動態(tài)博弈過程，忽視任何一方的反應(yīng)都有可能使政策效果偏離政策目標，因此，在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時應(yīng)充分聽取地方政府、房地產(chǎn)商、銀行和購房者等博弈主體的意見，使各方的利益能夠得到兼顧。同時，應(yīng)盡快籌劃開展全國住房狀況普查工作，并形成規(guī)范化的動態(tài)更新制度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)政策；房價：宏觀調(diào)控：住房制度改革

中圖分類號：17293 文獻標識碼：A 文章編號：1003-854X（2014）09-0064-05

高燒不退的房地產(chǎn)不利于我國經(jīng)濟社會的健康發(fā)展，盡管中央政府對高房價進行了密集的政策調(diào)控，然而調(diào)控的整體效果并不理想，甚至形成了一種“越調(diào)越漲”的心理預(yù)期。因此。梳理房地產(chǎn)政策演變軌跡，厘清房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本目標及方式，完善房地產(chǎn)政策體系，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制具有重要的理論意義和實踐價值。

一、我國房地產(chǎn)政策演變的歷史軌跡

新中國成立以來，我國房地產(chǎn)政策演變經(jīng)歷了三個主要歷史階段，即住房實物分配階段（1949—1978年）、住房制度改革階段（1979—1998年）和住房市場化階段（1998—2014年）。

從住房實物分配階段（1949—1978年）來看，這一時期我國的城市居民住房實施的是國家無償分配的實物福利性住房政策。這種政策曾經(jīng)起過積極作用，但隨著人口的增加和經(jīng)濟社會的發(fā)展，逐漸暴露出不能有效地滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求、國家負擔(dān)日益沉重等一系列嚴重弊端。

從住房制度改革階段（1979—1998年）來看，這個階段經(jīng)歷了20年，可分為三個時期。一是住房制度改革開啟時期（1978—1984年）。1978年之后，全國經(jīng)濟各行業(yè)都亟待發(fā)展，在國民經(jīng)濟的振興計劃中，房地產(chǎn)業(yè)得到了中央政府和地方政府的高度重視。1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)的概念。1980年4月，鄧小平指出住房要進行商品化，住房分配制度應(yīng)該考慮調(diào)整，房子可以作為商品出售。1982年國務(wù)院在常州、鄭州、沙市、四平4個城市進行了新建公有住宅補貼出售試點，開始局部通過政府補貼，鼓勵職工自主買房。之后，全國各地開始了補貼性售房，售房面積大為增加。二是住房制度改革突破期（1986-1993年）。1986年國家大幅提高城鎮(zhèn)租房的價格，以提高租房價格促進購房，從而推動住房市場化改革?！吨腥A人民共和國土地管理法》相關(guān)條款明確規(guī)定了國有和集體的土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓；1987年12月中國土地“第一拍”是我國土地使用制度的根本性變革，標志著我國的根本大法承認了土地使用權(quán)的商品屬性。1990年5月《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》出臺，為土地使用權(quán)有償出讓提供了具體依據(jù)。1991年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，明確規(guī)范了房改的總目標、階段劃分、基本原則、工作部署等。1992年全國房地產(chǎn)價格放開，金融機構(gòu)開始發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，中國房地產(chǎn)市場進入了快速擴張期。三是住房制度改革深化期（1994—1998年）。1994年7月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，全面推行住房公積金制度，積極推進租金改革，實行新房新租，穩(wěn)步出售公有住房，加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場。1995年啟動國有大中型企業(yè)職工和大中城市居民住房困難安居工程，1996年政策性貸款制度開始建立，1997年《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》出臺，為按揭業(yè)務(wù)提供了法律依據(jù)。截止到1998年6月，全國城鎮(zhèn)自有住房占全部住房的比例已經(jīng)超過50%。

從住房市場化階段（1998—2014年）來看，這個階段中國房地產(chǎn)的市場化運作正式啟動，大大改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件，同時也大大推高了房價，住房問題成為一個備受關(guān)注的社會問題，為此，政府出臺了諸多政策去完善和調(diào)控。根據(jù)政策方向性變化，這一階段可以分為了四個時期：（1）1998—2002年政策支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這一時期，我國政府出臺了一系列政策，房地產(chǎn)市場獲得政策鼓勵與信貸支持，發(fā)展平穩(wěn)。1998年國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，確定停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。主要的房地產(chǎn)調(diào)控政策包括：實行住房市場化改革，吸引社會資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，促進房地產(chǎn)發(fā)展：通過商業(yè)信貸、住房公積金為購房者和投資者提供融資，增強房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力和居民購房能力：通過免個人所得稅、免征營業(yè)稅、契稅減半等稅收政策提高居民購房和銀行發(fā)放貸款的積極性。（2）2003—2008年8月調(diào)控供需、抑制房價。基于這一階段房地產(chǎn)投資過熱和房價上漲過快，國家出臺一系列政策，對供給總量和需求總量進行調(diào)控。從2003年至2005年2月，國家著重從整頓清理土地市場，控制土地供給總量，土地實行招拍掛，提高項目自有資本金要求方面進行調(diào)控。2005年3月至2006年4月，為抑制房價過快上漲，“舊國八條”、“新國八條”先后出臺，政府主要通過金融稅收手段調(diào)控住房需求總量，包括提高首付款比例和貸款利率，提高住房交易稅，打擊“炒房”等調(diào)控措施。2007年，“地王”頻現(xiàn)，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，房價指數(shù)創(chuàng)下新高。在這一背景下，房地產(chǎn)政策全面收緊，政府通過上調(diào)存款準備金率和利率，開征土地增值稅，嚴格控制上市公司公開融資，提高二套房貸款利率和首付款，限制外商投資等多種抑制性政策進行調(diào)控。（3）2008年9月-2009上半年重申房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)，推動內(nèi)需。這一時期，為應(yīng)對世界金融危機，保持經(jīng)濟增長，針對房地產(chǎn)業(yè)的抑制性政策全面放松。2008年9月以后，我國房地產(chǎn)政策方向由抑制變?yōu)榉龀?，中央財政政策和貨幣政策逐步放松，住房貸款利率優(yōu)惠、最低首付下調(diào)、免征印花稅、免征土地增值稅等政策先后出臺：各地也采取了購房入戶、允許開發(fā)商緩交土地出讓金、拆遷實行貨幣化安置等各種“救市”政策，市場下行態(tài)勢得到遏制。（4）2009年下半年至2014年7月中旬嚴厲調(diào)控，促進房價合理回歸。這一時期，調(diào)控政策密集出臺，重點抑制投資投機，加大保障房建設(shè)，遏制房價過快上漲，促進房價回落。2009下半年，面對快速上漲的房價，政策由救市轉(zhuǎn)為抑制，主要通過查處閑置土地，加快開發(fā)進度，增加有效供給；同時通過稅收手段抑制投資需求。2010年至2012年，調(diào)控政策頻出，從2010年的“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”、“堅決遏制部分城市房價過快上漲”（“國十條”），到2011年的“國十一條”、“新國八條”，調(diào)控政策越來越嚴，不僅采用了差異化信貸、稅收、增加供應(yīng)等經(jīng)濟手段，還采用了限貸、限購、限價、限外、限央企投資、保障房考核問責(zé)制等行政強制手段。2013年“國五條”出臺，提出完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強市場監(jiān)管等五個方面的政策措施。2014年中央注重調(diào)控政策的穩(wěn)定性，在繼續(xù)堅持“國五條”的基礎(chǔ)上，強調(diào)雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)，抑制投機投資性需求，貨幣政策“微刺激”繼續(xù)支持自住購房。

二、我國房地產(chǎn)政策調(diào)控的績效分析

我國政府針對房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺的一系列措施，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到了一定的作用，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是房地產(chǎn)政策在推動房地產(chǎn)發(fā)展、促進房地產(chǎn)市場化（即正向調(diào)控）方面作用明顯，雖然推高了房價，但從客觀上講，我國房地產(chǎn)在較短時間內(nèi)得到較快發(fā)展，居民的居住條件得到了很大改善。二是在一定時期房價上漲速度有所減緩。1993年國家對過熱的房地產(chǎn)進行調(diào)控，1994年房價漲幅由1993年的29，8%下降為9.1%：2008年房價漲幅下降至-1.6%；2014年6月，國家重點監(jiān)控的70個大中城市中，8成城市房價環(huán)比下降。這些時期房價漲幅有所回調(diào)是多種因素疊加的結(jié)果，但房地產(chǎn)政策調(diào)控也是重要原因。整體來看，雖然房地產(chǎn)政策調(diào)控取得了一定成效，但總體效果不理想。

一是調(diào)控效果不明顯，越調(diào)越漲。1998年以來，我國開始對房地產(chǎn)進行密集的宏觀調(diào)控，但房價整體呈現(xiàn)“越調(diào)越漲”的態(tài)勢，調(diào)控效果和預(yù)期存在較大差距。2003年以來，國家開始進行密集的調(diào)控，但房價漲幅一直較大。2008年房價增速出現(xiàn)負值，是金融危機影響、經(jīng)濟下行、政策調(diào)控等多種因素疊加而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場低迷，政策調(diào)控并不一定是主因。2009年房地產(chǎn)的再次強勢反彈，國家又開始密集調(diào)控，但房價漲幅，尤其是一些一線城市的漲幅依然強勁。

二是房價偏高，居民購房壓力大。房價收入比是國際上考察房價是否合理的一個重要指標。國際上合理的房價收入比的區(qū)間是4-6。如果房價收入比高于這一區(qū)間，則認為房價偏高，房地產(chǎn)市場可能存在泡沫。2001年以來全國平均房價收入比均超過6倍，而且是包含了保障房在內(nèi)；剔除保障房，我國的房價收入比還要高。上海易居房地產(chǎn)研究院于2014年5月26日發(fā)布2013年全國35個大中城市房價收入比排行榜，如果計入保障性住房，2013年35個大中城市房價收入比均值為8.5：剔除可售型保障性住房后，均值為10.2，其中北京、上海、深圳、福州4個城市遙遙領(lǐng)先。北京高達19.1位居榜首，為合理范圍最大值的3.2倍。這說明相對于居民收入我國房價確實偏高，一些一線城市房價更是畸高。

三是住宅供給結(jié)構(gòu)不合理。影響中國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要因素之一是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理。有關(guān)學(xué)者分析指出，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟適用房、普通商品住房等房源應(yīng)占總房源的30-35%，但從目前情況來看，商業(yè)營業(yè)用房、別墅等高檔公寓占比仍然偏大，導(dǎo)致中低收入消費者購房需求得不到滿足，引發(fā)供求失衡。

四是商品房空置率較高。由于我國主要是對購買、交易房產(chǎn)環(huán)節(jié)征收稅費，而持有房產(chǎn)基本上是零稅費，加上我國將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)、房價一直上漲的房產(chǎn)具備保值增值功能等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資投機比較盛行，商品房空置率較高。2014年6月，西南財大發(fā)布《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢2014》，報告顯示2013年我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達到22.4%，而按照國際慣例，商品住房空置率的合理范圍在5%到10%之間。商品房空置率過高，不僅造成國家資源的浪費（一方面很多人買不起房、租不起房，另一方面大量的房子空著沒有人?。乙矌砗艽蟮慕鹑陲L(fēng)險。

從我國房地產(chǎn)調(diào)控的歷程不難看出，政策目標的不確定性是造成房地產(chǎn)調(diào)控陷入越調(diào)越漲尷尬怪圈的一個重要原因。主要體現(xiàn)在政策目標常常在控房價與促發(fā)展之間搖擺不定，在保民生與保增長之間游移徘徊。1993年針對經(jīng)濟過熱，國家開始對房地產(chǎn)市場大規(guī)模的清理和整頓。引導(dǎo)經(jīng)濟實現(xiàn)軟著陸；1997年，為應(yīng)對亞洲金融危機的影響，國務(wù)院確立住宅業(yè)“新的經(jīng)濟增長點”地位；2003年至2008年三季度對房地產(chǎn)進行調(diào)控；2008年9月至2009年三季度為應(yīng)對金融危機，房地產(chǎn)業(yè)被再次定位為“國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”；2009年四季度以來，國務(wù)院開始頻繁出臺各種政策?！按龠M房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展”、“堅決遏制部分城市房價過快上漲”、“限購、限貸、限價”。從中可以看出，我國房地產(chǎn)調(diào)控目標飄忽不定，時而為了保增長鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展，時而為了防止經(jīng)濟過熱和照顧中等收入夾心階層的需求防止房價過快增長，人們無法了解政府的真實意圖，尤其是看到抑制房價屢屢失效，而救市則每每生效時，人們就會對政府抑制房價的政策產(chǎn)生懷疑。在這樣的情況下，政府信譽受損，處境被動，不管政策是打壓房價，還是刺激樓市，許多人都是看漲不看跌。

從上文的分析可以看出，政府過度重視住房的商品屬性，而忽視了住房的公共屬性、民生屬性。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)政策調(diào)控的方式不當(dāng)——政府總是在房價上做文章，而保障性住房一直未得到應(yīng)有的重視。長期以來，我國保障性住房建設(shè)速度緩慢。據(jù)統(tǒng)計，從2003年至2007年，我國每年建設(shè)的住房總量中，經(jīng)濟適用房的建設(shè)量只占住房建設(shè)總量的5%左右，而廉租房只占住房建設(shè)總量的1%左右。同時，由于制度不嚴、監(jiān)管不力，保障房建設(shè)、分配過程中問題頻出。審計署發(fā)布2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程跟蹤審計結(jié)果，查出挪用、騙取、套取保障性安居工程專項資金共約94億元。其中，有237個項目或單位挪用安居工程財政補助、銀行貸款、企業(yè)債券等專項資金78.29億元；套取、騙取棚改資金15.41億元；有4.75萬戶不符合條件家庭違規(guī)享受保障性住房實物配租（售）1.93萬套、住房貨幣補貼5035.99萬元。保障房建設(shè)滯后，不能充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場穩(wěn)定器的作用，本應(yīng)享受保障房的低收入家庭甚至拿出幾代人的所有積蓄付首付去買商品房，既抑制了其他消費，又推高了房價。一項政策的出臺，應(yīng)該是政策所涉及的各利益主體之間博弈的結(jié)果，博弈的各方力量越均衡、博弈越充分，政策就越平衡，越能更好地兼顧各方的利益。房地產(chǎn)政策制定中的利益主體主要有中央政府、地方政府、房地產(chǎn)商、銀行、房地產(chǎn)投機者、無房戶（改善性購房戶）、媒體、學(xué)者等，地方政府是房地產(chǎn)發(fā)展的受益者，既能提升政績，又能獲得大量土地和稅費收益；銀行提供巨額貸款給開發(fā)商，同時提供住房貸款給購房者，獲得巨大的利息收益；房地產(chǎn)投機者通過炒房囤房，推高房價，獲得高額利潤：資深媒體人員和資深學(xué)者大多數(shù)是有房或多房戶，出于自身利益，或受開發(fā)商邀請，他們大多數(shù)為開發(fā)商代言；中央政府應(yīng)該是處于中立的位置，但由于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中所占比重較大，加上巨額的貸款、大量的從業(yè)人員、天量的地方債、大量的土地和稅費收入，房地產(chǎn)價格下跌涉及金融風(fēng)險和社會穩(wěn)定，中央政府“騎虎難下”，政策調(diào)控“投鼠忌器”。

我國房地產(chǎn)政策一個很大的問題是缺乏前瞻性。缺乏對房地產(chǎn)市場長期趨勢的判斷，一看房價上漲就要去打壓，一看交易量上不去又忙著救市，政策總是滯后于問題的出現(xiàn)。事實上，我國從國家分配住房急劇轉(zhuǎn)入市場化，保障房建設(shè)又沒有跟上，加上城市化進程加速過快等因素，房價上漲必然是很長一個時期的主要趨勢。與此相對應(yīng)，政策的長期趨勢也應(yīng)該重點放在防止房價過快上漲上，但實際上房地產(chǎn)政策并非如此。2004年、2005年、2007年全國商品房均價分別大漲15.0%、16.7%、14.8%，2008年價格稍有回落-1.6%，政府立即啟動大量的救市政策，導(dǎo)致2009年房價大漲23.2%。面對已經(jīng)虛高的房價，在市場、政策的作用下，適當(dāng)回調(diào)是符合市場規(guī)律的，通過政策托市只會使未來的風(fēng)險增加。在近幾年的調(diào)控中，政策方向變動頻繁，在短時間內(nèi)刺激變打壓、打壓變刺激（如2008至2009年），像坐“過山車”一樣，難以使人們形成較為穩(wěn)定的市場預(yù)期，尤其是當(dāng)調(diào)控目標屢屢落空時，人們會逐漸對政策產(chǎn)生排斥心理。有的政策設(shè)計不嚴密，受政策約束一方可以采取變通的方法規(guī)避。例如，北京、上海等地的樓市限購令出臺后，便有人以假離婚或假登記房主等方式規(guī)避房產(chǎn)調(diào)控政策。有的政策與法律法規(guī)相沖突，例如，2006年的9部委意見第四條規(guī)定，“對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物?！倍罁?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條，“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)?！币罁?jù)《擔(dān)保法》第三十四條，“下列財產(chǎn)可以抵押：

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。”可見，“空置3年以上的商品房不得作為抵押物”的規(guī)定，違反以上兩部法律的規(guī)定。地方政府及相關(guān)部門都是利益相關(guān)方，在執(zhí)行政策時打“擦邊球”，選擇性執(zhí)行對自己有利的政策，而規(guī)避不利的政策。2004年9月中國銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險指引》，規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不得低于項目總投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的50%，但實際上建筑商、開發(fā)商、銀行等通過各種手段變通，甚至作假，沒有執(zhí)行到位。我國的房地產(chǎn)政策存在重頒布“新政”，輕執(zhí)行監(jiān)管的傾向，這樣房地產(chǎn)調(diào)控就陷入“出臺新政——被消解——再出新政……”的尷尬處境。

三、完善房地產(chǎn)政策體系，構(gòu)建長效調(diào)控機制

解決房地產(chǎn)政策存在的問題，要按照十八屆三中全會提出的“全面深化改革的核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”的總要求，堅持市場化改革方向，轉(zhuǎn)變政府職能，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，形成房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。

首先，明確房地產(chǎn)政策目標。從前文的分析中可以看出，我國房地產(chǎn)政策達不到預(yù)期效果，關(guān)鍵原因就是政策的目標有偏差。我們過多地關(guān)注房屋的商品性，而忽略了其社會性。從終極意義上說，我國房地產(chǎn)政策的目的是保障公民的居住權(quán)，是居者有其屋，而不是支柱產(chǎn)業(yè)、GDP增長或其他，如果混淆目的和手段的關(guān)系，將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟發(fā)展的手段，將房子視為投資投機的產(chǎn)品，就必然會出問題?？v觀世界各國，凡是房地產(chǎn)市場發(fā)展健全和公共住房解決得好的國家，都是把房地產(chǎn)作為國家社會政策的一部分。一些國家和地區(qū)政府普遍利用保障性住房這一公共政策，幫助單純依靠市場解決住房有困難的群體。在建設(shè)高峰期，英國保障性住房存量占住房總量的比重超過50%，中國香港超過45%，新加坡超過90%。我國作為社會主義國家，政府的住房政策目標應(yīng)該回到實現(xiàn)居者有其屋上來，只有這樣，才能真正制定出科學(xué)有效的房地產(chǎn)政策，構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。

其次，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策體系?！秶倚滦统擎?zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》提出“將建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求”。在這一政策指引下，政府應(yīng)致力于公共服務(wù)領(lǐng)域，更多地在低收入群體的住房保障方面發(fā)揮作用，為民生托底，同時由市場來滿足居民日趨多樣化的住房需求。具體地講，應(yīng)從以下兩個方面著力：一方面，政府應(yīng)將主要的精力用到保障房建設(shè)上來，各地區(qū)要按照中央規(guī)劃，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快各類棚戶區(qū)改造進度，既要保證開工率，又要保證建成率，盡快補齊保障房數(shù)量不足這塊“短板”：各地區(qū)要認真做好公共租賃住房和廉租住房并軌運行工作，積極探索共有產(chǎn)權(quán)住房。在條件成熟的地區(qū)，還可以開展貨幣補貼試點，減少保障房實物配給而額外產(chǎn)生的交易成本和管理成本；加強保障房監(jiān)管，應(yīng)在保障范圍、規(guī)劃與建設(shè)、保障性住房的申請使用與退出、租賃補貼等方面對城鎮(zhèn)住房保障工作進行規(guī)范，尤其要對保障房轉(zhuǎn)讓及騰退做出明確規(guī)定。通過完善保障房的分配、退出機制。遏制尋租和腐敗行為，確保公平公正，提高使用效率。另一方面，減少行政強制手段，更多地運用經(jīng)濟、法律手段，通過持續(xù)推進房地產(chǎn)稅立法工作，建立和完善土地市場、財稅金融體制，推動房地產(chǎn)業(yè)更加健康地發(fā)展。要推動房地產(chǎn)稅改革，目前最關(guān)鍵是要讓地方政府真正分享到改革的制度紅利，使其與中央政府形成改革合力。要積極探索土地年租制，將現(xiàn)在一次性收取70年（或50年）土地出讓金制度改為按年度收繳土地使用費制度，既能降低開發(fā)商新建住房的即時土地成本，又能保證地方政府有長期穩(wěn)定的收入來源。同時，要盡快健全土地二級市場，通過建立開放有序的市場，改變土地出讓、拍賣高度壟斷的現(xiàn)象。要對房地產(chǎn)融資渠道進行創(chuàng)新，減少開發(fā)商融資成本：對近年來主要依靠購買外匯，增加外匯儲備的貨幣發(fā)行機制進行改革，有效解決流動性過剩問題：增加能吸引群眾參與的投資手段，引導(dǎo)群眾多渠道投資，而不是將所有的錢都投資到房產(chǎn)上。

第三，確保房地產(chǎn)政策的平衡性、前瞻性和穩(wěn)定性。政策的制定和實施是政策主體與客體之間的動態(tài)博弈過程，忽視任何一方的反應(yīng)都有可能使政策效果偏離政策目標。所以，進行決策時必須要使博弈的各方能夠充分參與，這樣制定的政策才能更有效、更能達到預(yù)期的目標。此外，隨著我國經(jīng)濟社會發(fā)展，群眾的民主意識不斷增強，參與社會政策制定的積極性也會不斷提高，政府制定政策時聽取并采納民眾相關(guān)意見將是大勢所趨。因此，在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時應(yīng)充分聽取地方政府、房地產(chǎn)商、銀行和購房者等博弈主體的意見，使各方的利益能夠得到兼顧。同時，應(yīng)盡快籌劃開展全國住房狀況普查工作，并形成規(guī)范化的動態(tài)更新制度。在此基礎(chǔ)上，建立全國住房狀況信息系統(tǒng)，準確了解和掌握住房總量、住房結(jié)構(gòu)、空置率以及住房困難群體等基本情況，為制定政策提供詳實的數(shù)據(jù)和信息，使制定的房地產(chǎn)政策更具前瞻性和穩(wěn)定性。

第四，加強對房地產(chǎn)政策執(zhí)行的監(jiān)督和指導(dǎo)。一方面，要正確協(xié)調(diào)中央與地方政府之間的關(guān)系。在各級政府之間盡量做到財權(quán)與事權(quán)相匹配，同時要改革地方考核體系，改變唯GDP傾向，推動地方政府從房地產(chǎn)市場的收益者向監(jiān)管者的身份轉(zhuǎn)變，使其有動力和能力去推動房地產(chǎn)的長效發(fā)展。另一方面，在保持政策穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，實施過程中要充分發(fā)揮地方的靈活性。例如在現(xiàn)階段，根據(jù)全國房地產(chǎn)形勢，中央按照保護消費需求、遏制投資投機需求的原則，強調(diào)雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)，對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制投資投機性需求，而對于庫存量比較大的城市，控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。與此同時，要進一步落實問責(zé)制，加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)督力度，對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的尋租行為予以打擊，提高官員的腐敗成本和決策失誤的代價，加大對地方保障房建設(shè)、調(diào)控政策執(zhí)行情況的考核驗收力度。