李江平

本人作為一家三級物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理，從事物業(yè)管理及供暖工作10余年，在工作實踐中遇到許多工程維修方面方面的問題。結合自己的工作實際，在此談一下對于專項維修基金制度的理解。

一、專項維修基金的定義及適用范圍

專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位。一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備。一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

1、保修期內(nèi)的大中、修、改造費用由建設單位負責；

2、保修期滿物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用不該讓由物業(yè)管理企業(yè)來出這項費用。

A、因為物業(yè)管理企業(yè)每年收取的物業(yè)服務費里面不包括此項費用。 B、根據(jù)物權法，物業(yè)企業(yè)不是物業(yè)共用部位、共用設施設備的產(chǎn)權人，當然也不負責此項費用。

3、保修期滿以后應該由業(yè)主動用專項維修基金來修理。

4、根據(jù)這些規(guī)定，我單位負責管理的文慧園小區(qū)10號、14號住宅樓，分別是2002年12月底、2004年7月份辦理竣工驗收并交付業(yè)主使用的。在2012年夏季，我單位發(fā)現(xiàn)這2樓屋面防水達到壽命年限。許多業(yè)主在雨天反映家里漏水，經(jīng)過多次小修，局部修補也解決不了問題。根據(jù)國家相關規(guī)定，屋面防水工程的保修期是5年。而此時，距離這2樓的竣工驗收時間，分別過去了10年和8年，均超過了保修年限。此情況下，開發(fā)商就是建設單位不負責更新改造費用。而由于這個樓是商品樓，業(yè)主當年在交房的時候都交納了公共維修基金。我物業(yè)根據(jù)相關規(guī)定，通過一番周折，提取了公共維修基金，對這2個樓的屋面防水工程進行徹底更換，并與防水施工單位簽訂了保修協(xié)議，規(guī)定保修球期限仍為5年。

二、專項維修基金收益不高

本人在提取及使用公共維修基金的過程中也發(fā)現(xiàn)，公共維修基金的收益率不高，與維修成本的逐年增加相比，公共維修基金面臨貶值的現(xiàn)狀。

1、業(yè)主的巨額專項維修基金如不能取得增值，既是全體業(yè)主個人的損失，也為以后不夠使用埋下隱患。

以我單位管理的文慧園小區(qū)4個塔樓為例，來說明維修基金投資1級市場國債與1年期定期存款收益差距。

我單位管理的文慧園小區(qū)10、14、15、16號樓，均在2004年前后入住，總建筑面積10萬平米左右，按當時銷售均價8000元每平米，計算，維修基金合計為8000*100000*0.02=1600萬。這筆費用，根據(jù)北京市建委有關規(guī)定，放在光大銀行。而2007年以前，一直是按0.72%的活期利率計算，2007年以后，根據(jù)有關規(guī)定改為3%的年利率付息。

以我們管理的小區(qū)為例，2004年竣工，2012年才動用第一筆專項維修基金，所以可以考慮80%的比例投放5年期國債，其余20%可以分開年限投放3年期國債，那么每年的收益差為：

1600*0.8*0.0541+1600*0.2*0.05-1600*0.03=37.25（萬元）；

10年差額為372.5萬元，20年差額為745萬元。如果能夠投資國債，則對于這4個塔樓的業(yè)主來說，增加的巨額收益完全可以用來定期更換電梯、消防設施、防水工程等損耗性較高且與老百姓生活息息相關的設施設備。

2、那么為什么業(yè)主不把專項維修基金投資于一級市場國債呢？--- 原因就在于沒有成立業(yè)主委員會。

具體到北京市，業(yè)主劃轉專項維修基金的情況如下：

（1）北京市住宅專項維修基金累計繳納的金額呈現(xiàn)逐年上升，從2009年2月份188億元提高到到2013年12月的累計繳納363億元，5年增長了93.4%。

（2）從2009年面開始到2013年年底，劃轉比例保持比較穩(wěn)定的趨勢。平均劃轉比例為6.49%。說明還有約93.51%的小區(qū)沒有成立業(yè)委會、或者成立業(yè)委會后沒有劃轉專項維修基金。那么這些小區(qū)業(yè)主的專項維修基金只能長期適用3%的1年期存款利率，而不能由業(yè)主委員會投資購買一級市場國債。巨額專項維修資金是銀行的低息負債，業(yè)主的低收益資產(chǎn)。

（3）專項維修基金累計提取的比例呈現(xiàn)逐年上升趨勢。從2009年2月到2013年12月，專項維修基金的累計使用比例從千分之1.6上升到千分之21.5，呈逐年上升趨勢。

三、結論建議

我在工作實踐中，感覺到政府推行的房屋公共維修基金制度是一項很好的規(guī)定，確保了房屋設施建成后，其后續(xù)正常運行的費用出處。但我認為此項制度可以從以下幾個方面進行進一步完善。

1、開發(fā)商前期的繳納的專項維修基金賬目一定要清楚、完整。相關管理單位應該加強對其監(jiān)督，檢查。而不是多年以后等到需要提取時候，才督促其整理。

2、關于業(yè)主簽字的雙三分之二法則，看看有無怎樣更好的落實政策。如，有人建議：反對不超過三分之一就可以；有人建議網(wǎng)上投票；還有建議規(guī)范業(yè)主簽名，防止他人假冒業(yè)主簽字。個人建議每個公共維修基金開戶行給業(yè)主發(fā)一個類似電子優(yōu)盤的一個密鑰。需要提取時候，統(tǒng)一規(guī)定定時間網(wǎng)上投票。既提高效率，又絕對公平。

3、專項維修基金的投資收益應該加強。政府應該幫助小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會，然后劃轉資金進行收益更高的一級市場國債投資。而同時政府也應考慮提供更多一些其他 更安全、有效的投資渠道。

參考文獻：

[1]《北京市住宅專項維修資金管理辦法》北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市財政局、北京市審計局、北京市住房資金管理中心 二〇〇九年十一月；

[2]《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》 建設部、二○○○年六月三十日；

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[4]《中華人民共和國物權法》全國人民代表大會、中華人民共和國主席令、第六十二號；

[5]《住宅專項維修資金管理辦法》建設部部長 汪光燾、財政部部長 謝旭人、二○○七年十二月四日；北京市住房公積金網(wǎng)站；endprint