○賈燕

（福建省中共龍巖市委黨校 福建 龍巖 364000）

廈門房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

○賈燕

（福建省中共龍巖市委黨校 福建 龍巖 364000）

本文從租售比、房價(jià)收入比、空置率、房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率、土地價(jià)格增長率這幾個(gè)方面進(jìn)行分析和量化，以客觀衡量廈門房地產(chǎn)是否存在泡沫。結(jié)果顯示，廈門房地產(chǎn)確實(shí)存在較嚴(yán)重的泡沫，具有很高的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此不建議投資者在目前的價(jià)位進(jìn)行投資。

廈門房地產(chǎn) 泡沫度量 風(fēng)險(xiǎn)分析

一、泡沫分析

房地產(chǎn)泡沫是指由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平相對于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲。也就是土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值（市場基礎(chǔ)價(jià)值）不符，雖然賬面上價(jià)值增長很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。

1、租售比

租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶200～1∶300。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對較小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。

2、房價(jià)收入比

房價(jià)收入比，即住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。房價(jià)收入比是各國評價(jià)房價(jià)水平的指標(biāo)，能較準(zhǔn)確地判斷某地區(qū)的房價(jià)水平。具體的計(jì)算公式為：

房價(jià)收入比=戶均房屋總價(jià)÷家庭年均收入=（該研究區(qū)域住宅總銷售金額÷該區(qū)域內(nèi)銷售總套數(shù)）÷（該區(qū)域年度人均可支配收入×2）

一般認(rèn)為房價(jià)收入比在3～6倍之間為合理區(qū)間，6倍以上的區(qū)域稱之為泡沫區(qū)。如果考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。

3、空置率

空置率，即近三年商品房的可供量與當(dāng)前的商品房空置量之比為商品房空置率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%～10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%～20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

4、房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率

房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率，用于判斷是否存在對未來房價(jià)預(yù)期過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，并形成未來的空置；用GDP增長率代表本國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，測量房地產(chǎn)相對實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長速度，用來監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化的趨勢。

該指標(biāo)值越大，表明房地產(chǎn)的發(fā)展超出實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度就越大，相應(yīng)的房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。一般認(rèn)為，當(dāng)房價(jià)上漲幅度是GDP增長幅度2倍以上時(shí)，房價(jià)的上漲就超出了合理的區(qū)間，有泡沫存在。

房產(chǎn)價(jià)格增長率=（報(bào)告期房地產(chǎn)價(jià)格/上年房地產(chǎn)價(jià)格）×100%-1

GDP增長率=（報(bào)告期國內(nèi)生產(chǎn)總值/上年國內(nèi)生產(chǎn)總值）×100%-1

5、土地價(jià)格

在房地產(chǎn)處于泡沫的時(shí)期，對房地產(chǎn)的投資會(huì)增加，由于土地特殊的區(qū)位性和稀缺性，土地價(jià)格必然會(huì)以不正常的速度增長。國內(nèi)外許多學(xué)者都認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)是土地的泡沫，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的各種造價(jià)中，除了地價(jià)之外的其他因素的上升都是有一定限度的。而地價(jià)不同，地價(jià)一定程度上屬于虛擬經(jīng)濟(jì)的一部分，受多方面因素的影響，并且在短期上漲的可能性較大，可以直接推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫。因此，該指標(biāo)對于房地產(chǎn)市場的泡沫情況有明顯的指示作用。根據(jù)李木祥（2007）的研究，土地價(jià)格增長率位于8%至12%說明有輕微的房地產(chǎn)泡沫，而高于12%就存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。

二、泡沫度量

本文將采用2014年8月或盡量接近的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析；對于房價(jià)，僅考慮商品住宅，不考慮商業(yè)用地；房價(jià)包含島內(nèi)島外。

1、租售比

根據(jù)全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)中心2014年8月給出的數(shù)據(jù)：廈門平均每平方米使用面積的月租金為38.47元，平均每平方米建筑面積房價(jià)為22494元。由此得出，廈門的租售比為1∶585，已經(jīng)遠(yuǎn)低于1∶200～1∶300的合理區(qū)間，存在泡沫的可能性很大，對于房產(chǎn)投資者而言投資的價(jià)值較小，要謹(jǐn)慎選擇。

2、房價(jià)收入比

表1 2014年上半年廈門市商品住宅銷售情況

從表1可知，2014年上半年廈門市商品住宅銷售總額為324.91億元；根據(jù)廈門市國土資源局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，上半年廈門市共銷售商品住宅14497套。

戶均房屋總價(jià)=住宅總銷售金額/住宅總銷售套數(shù)=32491000000/14497≈2241222元

一是成為評價(jià)和判斷事物水平高低、性質(zhì)優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)，人的動(dòng)作、語言等缺乏技巧、不順暢等被視作水平差、層次低。如《管子》：“雖有巧木利手，不如拙規(guī)矩之正方圓也?！盵13](P308)因此，“拙”發(fā)展成“粗劣”義。

同時(shí)，根據(jù)廈門市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，全市全體居民人均可支配收入為19416元，由此估算2014年年度廈門人均可支配收入為19416×2=38832元。

廈門房價(jià)收入比=廈門戶均房屋總價(jià)/廈門家庭年均收入 =2241222÷（38832×2）=28.86

綜上我們不難看到：廈門的房價(jià)收入比高達(dá)28.86倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過3～6倍的合理區(qū)間，廈門的房產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。

3、空置率

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2014年6月底，廈門市商品住宅空置面積已達(dá)307.87萬平方米。依據(jù)廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局所提供的數(shù)據(jù)可以得出：2011年7—12月商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為262.06萬平方米；2012年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為476.19萬平方米；2013年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為515.86萬平方米；2014年1—6月商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為194.71萬平方米。近三年廈門市商品住宅可供量=262.06+476.19+515.86+194.71=1448.82萬平方米。由此得出，廈門市商品住宅空置率為307.87÷1448.82=21.25%。按國際通行慣例的空置率標(biāo)準(zhǔn)，空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)，因此，可認(rèn)為廈門房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的泡沫。

4、房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率

依據(jù)廈門市統(tǒng)計(jì)局提供數(shù)據(jù)可知：2014年上半年廈門全市GDP為1365.55億元，比去年同期增長8.8%；而上半年商品住宅銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到19271元/m2，相比去年均價(jià)增長32.9%。房產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率=3.74，高于2倍的標(biāo)準(zhǔn)，說明房價(jià)的上漲超出了合理的區(qū)間，有很大的泡沫存在。

5、土地價(jià)格

依據(jù)廈門市國土局提供數(shù)據(jù)可知：2013年廈門市土地成交樓面均價(jià)為6891元/m2，較2012年上漲180%；截止2014年上半年，廈門市土地成交樓面均價(jià)為7985元/m2，較2013年上漲71%。由這兩組數(shù)據(jù)不難看出，在此期間，廈門市房地產(chǎn)是存在嚴(yán)重房地產(chǎn)泡沫的。

三、分析結(jié)論

從泡沫度量的情況看，租售比、房價(jià)收入比、空置率、房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率、土地價(jià)格增長率的計(jì)算結(jié)果均證明，廈門房地產(chǎn)確實(shí)存在較嚴(yán)重的泡沫，具有很高的投資風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的2014年9月百城房價(jià)指數(shù)顯示，廈門9月新建住宅平均價(jià)格為20690元/m2，環(huán)比下跌0.18%，漲跌幅排行由上個(gè)月的第4位跌落到第32位。這也是自2012年6月以來，廈門房價(jià)連續(xù)28個(gè)月環(huán)比上漲后的首次下跌。

因此，綜合考慮，不建議投資者在目前的價(jià)位進(jìn)行投資。

四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)對沖分析

1、能否對沖

風(fēng)險(xiǎn)對沖是指通過投資或購買與標(biāo)的資產(chǎn)收益波動(dòng)負(fù)相關(guān)的某種資產(chǎn)或衍生產(chǎn)品，來沖銷標(biāo)的資產(chǎn)潛在的風(fēng)險(xiǎn)損失的一種風(fēng)險(xiǎn)管理策略。房地產(chǎn)市場的特殊性，決定了很難尋找一種資產(chǎn)或衍生產(chǎn)品，其收益與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在高度的負(fù)相關(guān)。尤其是目前我國金融衍生產(chǎn)品相對較少，而能夠供個(gè)人投資者選擇的更是少之又少，基本上找不到一種適合的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)對沖方法。

但從整個(gè)國際市場而言，還是能夠找到相應(yīng)的對沖產(chǎn)品的。例如：房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，或針對房地產(chǎn)公司股票的做空機(jī)制。美國分別于2006年5月和2007年10月在芝加哥商品交易所推出美國住房價(jià)格指數(shù)期貨、期權(quán)系列合約和美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)期貨、期權(quán)合約。而同時(shí)，在美國也可以針對單只股票進(jìn)行做空操作，一般來說，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲與下跌與房地產(chǎn)公司股票的價(jià)格之間也存在一定的關(guān)聯(lián)關(guān)系。針對房地產(chǎn)公司股票的做空，在一定程度上可以抵御房地產(chǎn)泡沫所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

而在我國，目前尚未推出房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，也不支持單只股票的做空機(jī)制，而其他資產(chǎn)或衍生產(chǎn)品跟房地產(chǎn)價(jià)格間不具有明顯的負(fù)相關(guān)。因此，暫且認(rèn)為沒有適合的房地產(chǎn)對沖方法。

2、如何對沖

雖然，在目前的中國對于房地產(chǎn)沒有金融學(xué)意義上的對沖渠道，但是對于普通的老百姓在準(zhǔn)備做房地產(chǎn)投資時(shí)，還是有別的方法可以分散地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的。比如：可以選擇投資有實(shí)力的具有增長空間的好的地產(chǎn)企業(yè)的股票，作為長期的價(jià)值投資；或者也可以選擇投資商業(yè)地產(chǎn)比如商鋪，通過獲取長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流來收益；還可以選擇投資到房地產(chǎn)基金（一種新興的基金，是有專門的基金機(jī)構(gòu)來專業(yè)投資到地產(chǎn)市場，目前主要是針對商業(yè)地產(chǎn)）等等。當(dāng)然這些方式的選擇需要依據(jù)普通投資者的實(shí)際實(shí)力、相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行仔細(xì)的分析比對，然后慎重選擇，不要盲目跟從。注重價(jià)值投資，長期持有，應(yīng)該可以削峰填平，起到分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)、平衡長期收益的效果。

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劉冰冰）