張 波，周恩毅

（ 1. 西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院，陜西 西安 710055；2. 榆林學(xué)院管理學(xué)院，陜西 榆林 719000 ）

隨著我國經(jīng)濟(jì)改革和發(fā)展的不斷深入，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了“過山車”式發(fā)展路徑．先是不斷升溫而進(jìn)入“膨脹”期，帶來了諸多影響產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的問題．與此同時(shí)，中央與地方政府實(shí)施了種種宏觀調(diào)控政策．進(jìn)入2014年以來，我國房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)成交量急劇下降，空房率不斷提高而轉(zhuǎn)入“低迷”期，中央與地方政府又紛紛出臺(tái)“救市”政策．在促進(jìn)實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的道路上，中央與地方政府是房地產(chǎn)市場的重要參與者，由于二者間存在著利益和目標(biāo)的差異，其利益博弈關(guān)系和行為在相關(guān)政策的頒布和傳導(dǎo)執(zhí)行中起著重要的作用．因此, 為了從本質(zhì)上分析我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題, 通過引入博弈理論與模型來揭示中央與地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控背后的博弈規(guī)律與深層利益關(guān)系，將有益于提出進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場和諧發(fā)展的諸多策略選擇．國外學(xué)者關(guān)于這方面的研究較早，其主要側(cè)重于地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與住宅價(jià)格的研究，對(duì)我國正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素有著積極的意義，但是由于各國面臨的基本國情有所差異，在破解中國房地產(chǎn)市場的迷局上，尤其是在房地產(chǎn)市場背景下中央與地方政府博弈分析方面稍顯不夠．近年來，國內(nèi)學(xué)者就房地產(chǎn)市場政府間博弈關(guān)系方面的研究也在不斷深入．比較有代表性的是：楊柏國從房地產(chǎn)調(diào)控角度指出二者的反復(fù)博弈導(dǎo)致政策失靈．余建源認(rèn)為中央與地方在房地產(chǎn)市場上的利益難以有效整合是導(dǎo)致二者展開博弈的主要因素．楊斌指出要全面認(rèn)識(shí)中央與地方政府博弈過程所帶來的深遠(yuǎn)影響問題, 應(yīng)該從中央與地方的關(guān)系協(xié)調(diào)入手, 分析“政令不暢”背后的一些博弈因素[1]．

1 房地產(chǎn)中中央與地方政府利益關(guān)系分析

房地產(chǎn)的健康發(fā)展關(guān)系到中央和地方政府的切身利益．不管房地產(chǎn)市場處于“膨脹”期還是“低迷”期，中央政府是調(diào)控政策制定者，地方政府是政策的執(zhí)行者，二者在多方面存在關(guān)系，共同決定著房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢以及調(diào)控所能達(dá)到的成效．為了促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，需要中央政府與地方政府形成合力，而由于中央、地方政府間存在著利益和目標(biāo)的差異，中央調(diào)控的目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的均衡分配和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長，其決策符合全社會(huì)福利最大化原則，從這個(gè)意義而言，中央與地方政府的利益具有一致性．而作為地方政府，具有“經(jīng)濟(jì)人”的特性，受財(cái)政經(jīng)濟(jì)競爭和政治激勵(lì)以及軟預(yù)算等影響，往往與中央政府的利益形成沖突．由此，在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，中央與地方政府的利益關(guān)系一致與錯(cuò)位并存[2]．

1.1 中央與地方政府利益關(guān)系的統(tǒng)一性

從全局利益的視角考慮，中央與地方政府的關(guān)系存在統(tǒng)一性．在房地產(chǎn)市場“膨脹”期，投資增長過快，房價(jià)漲幅過高所導(dǎo)致的諸如大量城市挖來人員城市融入程度低，“居者有其屋”的計(jì)劃大大受挫，不僅嚴(yán)重影響到社會(huì)福利的全面實(shí)現(xiàn)和社會(huì)利益的和諧，也容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)社會(huì)失衡，不利于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)健康有序穩(wěn)定的發(fā)展．中央在這個(gè)時(shí)期出臺(tái)的一系列調(diào)控政策不管是基于民生考慮還是基于宏觀經(jīng)濟(jì)考慮都將顯得非常有必要．在房地產(chǎn)市場“低迷”期，中央更是有必要出臺(tái)相關(guān)政策，給予房地產(chǎn)市場好的環(huán)境刺激需求和拉動(dòng)消費(fèi)．因此，中央政府是整個(gè)國家和社會(huì)最集中的代表和體現(xiàn)，中央所采取的調(diào)控政策諸如調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)稅收和信貸管理或者信貸公積金、財(cái)政補(bǔ)貼等等，目的在于要保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持久發(fā)展，有利于國家整體利益和社會(huì)普遍利益的實(shí)現(xiàn)，這對(duì)于地方政府來說同樣重要．因此，中央對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控在許多方面有利于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定，這也是地方政府所需要的，地方政府與中央政府的根本利益都是為了發(fā)展生產(chǎn)，提高人民生活，促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步，從全局利益和長遠(yuǎn)利益而言二者存在利益的一致性[3]．

1.2 中央與地方政府利益關(guān)系的對(duì)立性

地方政府利益的雙重特性決定了其在房地產(chǎn)調(diào)控中與中央政府在一定程度上具有對(duì)立性．中央政府代表全局利益，在全局宏觀調(diào)控過程中，需要把制定好的政策轉(zhuǎn)交給地方政府執(zhí)行，而地方政府代表局部利益，其執(zhí)行政策的出發(fā)點(diǎn)是謀求本地區(qū)的最大利益．例如在房地產(chǎn)市場“膨脹”期，盡管房價(jià)飛漲給全局長遠(yuǎn)利益帶來負(fù)面影響，但對(duì)于局部地方而言，房地產(chǎn)市場的快速升溫，拉動(dòng)大量的投資需求和消費(fèi)需求，在短期內(nèi)呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)快速增長的局面，不僅給地方政府帶來了財(cái)政稅收、土地升值、當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率和人民收入水平的巨大提高，而且通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度帶來的當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，促進(jìn)了地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市市容市貌建設(shè)，從而也體現(xiàn)了官員政績，讓地方政府看到了暫時(shí)的利益和實(shí)惠．由此，在房地產(chǎn)市場“膨脹”期，地方政府執(zhí)行政策中，往往從本地區(qū)的利益出發(fā)利用自身各種優(yōu)勢或、劣勢，挖空心思與中央政府討價(jià)還價(jià)，力求獲得更多的政策資源和更為有利的政策空間，在中央政府打壓中努力維持，二者形成利益對(duì)立關(guān)系，導(dǎo)致中央地方政令執(zhí)行力度不統(tǒng)一的尷尬局面．

2 中央與地方政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的博弈分析

在房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中, 中央政府更關(guān)心房地產(chǎn)市場的社會(huì)利益，而地方政府更關(guān)心房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)利益，使得二者不僅是單純的行政隸屬關(guān)系，更是委托－代理的博弈關(guān)系．房地產(chǎn)是近年來我國利益博弈比較典型的一個(gè)領(lǐng)域，尤其在房地產(chǎn)市場“膨脹”期更為明顯．一方面是中央政府調(diào)控房市的多種“政策組合拳”紛紛出臺(tái)，一方面是地方政府猶豫觀望，明里暗里力挺房市，使中央政府調(diào)控政策的效果大打折扣[4]．實(shí)例證明，由于地方政府的合作不力，中央政府的調(diào)控政策效果并不理想．中央與地方政府之間的關(guān)系是在不斷沖突與調(diào)適的博弈過程中逐步改善．本節(jié)以房地產(chǎn)“膨脹”期為例，并借助于博弈模型來研究中央與地方政府的行為和決策，進(jìn)一步分析二者關(guān)系的最優(yōu)策略選擇．

2.1 靜態(tài)博弈模型

2.1.1 基本理論假設(shè)

簡單假設(shè)靜態(tài)博弈模型符合下列基本假設(shè)條件：第一，主要參與主體為中央政府和地方政府．第二，主體的策略集合為“查處、不查處”，地方政府的策略集合為“執(zhí)行、不執(zhí)行”．這里中央政府的調(diào)控行為包括調(diào)控政策的制定、政策調(diào)整、監(jiān)督實(shí)施、獎(jiǎng)懲等行為過程．第三，雙方的博弈原則是使得自身利益最大化．第四，博弈雙方都是有限理性或完全理性且理性程度相同．第五，假設(shè)中央政府與地方政府的博弈是在靜態(tài)完全信息條件下進(jìn)行的．

2.1.2 博弈模型的提出

在房地產(chǎn)調(diào)控中，中央根據(jù)宏觀狀況下達(dá)給地方政府指令，要求地方執(zhí)行，而地方一方面在要完成中央指令，另一方面在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)下，可能要采取欺騙行為，就有可能既不受中央查處，又能帶動(dòng)地方更快速的發(fā)展．所以，中央與地方圍繞房地產(chǎn)的這種博弈是“監(jiān)察博弈”[5]．在房地產(chǎn)過熱，中央下達(dá)宏觀調(diào)控指令時(shí)，地方政府有“執(zhí)行”、或者“不執(zhí)行”兩種選擇[6]．選擇“不執(zhí)行”，在中央政府不予查處的情況下，該地方政府的收益為 R1，中央政府的收益為0，在中央政府查處的情況下，地方政府將會(huì)帶來被處罰成本C，而中央政府將會(huì)獲得從地方政府的一個(gè)收益轉(zhuǎn)移F，同時(shí)也需要支付調(diào)控成本 C1；地方政府選擇“執(zhí)行”，會(huì)使得收益為 R0(R0＜R1)，中央政府有收益V．如表1．

表1 中央與地方政府的靜態(tài)博弈支付矩陣圖Tab.1 Static game payoff matrix graph of central and local governments

在靜態(tài)博弈分析當(dāng)中，中央政府的懲罰尺度(成本 C1)對(duì)地方政府行為選擇有至關(guān)重要的影響．如果 R1- C ＞ R0，即地方政府不執(zhí)行受到查處懲罰后，其收益仍然大于執(zhí)行中央政策時(shí)的收益，地方政府的不執(zhí)行行為將持續(xù)泛濫，這種結(jié)果顯示中央政府由于地方政府的不配合而導(dǎo)致調(diào)控?zé)o法實(shí)現(xiàn)，地方政府卻獲得了最大化的利益；如果R1- C ＞ R0，即地方政府不執(zhí)行受到查處懲罰后，其收益小于執(zhí)行中央政策時(shí)的收益，博弈不存在納什均衡，存在動(dòng)態(tài)混合納什均衡．如果 R1-C＞R0，地方政府在個(gè)人非法謀利，官商合作的推動(dòng)下，仍有驅(qū)動(dòng)力選擇不執(zhí)行策略；如果中央政府選擇不查處策略，盡管這會(huì)造成社會(huì)整體福利的損失，但并不會(huì)對(duì)地方政府的利益有任何影響．由此，可以得出結(jié)論：第一，中央政府的查處使地方政府收益損失C越大，地方政府不執(zhí)行的概率就越??；第二，地方政府不執(zhí)行策略獲益(R1- R0)越大，地方政府選擇不執(zhí)行策略的概率越大；第三，預(yù)期中央政府查處的概率越大，地方政府選擇不執(zhí)行策略的概率越?。虼耍胤秸鳛槔硇缘摹敖?jīng)濟(jì)人”，將中央與地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的關(guān)系帶入一種兩難的博弈困境．為了從這一困境中解脫出來，必將導(dǎo)致對(duì)地方政府引入懲罰機(jī)制，以改變地方政府對(duì)各種博弈格局下的地方收益成本的主觀判斷，從而改變地方政府的“理性”的機(jī)會(huì)主義行為，避免房地產(chǎn)宏觀調(diào)控陷入“公用地災(zāi)難”以及整個(gè)房地產(chǎn)宏觀情況的惡化．

2.2 動(dòng)態(tài)博弈模型

從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，地方政府出于自身利益的考慮，對(duì)中央政府的對(duì)抗使中央政府與地方政府之間公共權(quán)利的委托代理關(guān)系運(yùn)行失靈．以上研究我們初步得到，在缺乏懲罰機(jī)制的前提下，政府調(diào)控是不可置信的．引入客觀的懲罰機(jī)制和激勵(lì)措施，才可能避免地方政府的 “短視”或“近視”行為，引導(dǎo)其做出更高層次上“理性”的選擇．以下模型是一個(gè)混合戰(zhàn)略的納什均衡．

2.2.1 基本理論假設(shè)

動(dòng)態(tài)博弈模型的基本假設(shè)前提如下：第一，博弈主體有中央政府與地方政府，二者均追求集體利益的最大化；第二，所設(shè)定的函數(shù)形式為線性函數(shù)；第三，中央政府制定的調(diào)控政策為M，政策執(zhí)行的效用系數(shù)為m，；第四，設(shè)由中央政府分享的政策的效用概率為 m 且0 ＜ m＜1，則地方政府分享的為1m- ；第五，地方政府的違規(guī)程度為a且01a＜＜，0a＞表示不執(zhí)行；第六，地方政府不執(zhí)行或部分執(zhí)行政策M(jìn)時(shí)，地方政府不執(zhí)行時(shí)所得額外的效用概率為b；第七，中央政府對(duì)地方政府的查處成本為C，若查處發(fā)現(xiàn)地方政府不執(zhí)行則處違規(guī)所得的N倍罰款；第八，地方效用以EL表示，中央效用以EC表示．

2.2.2 博弈模型的提出

在地方政府執(zhí)行中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法令過程中，如果準(zhǔn)確的執(zhí)行中央制定的政策，政策產(chǎn)生的效用為mM·，中央政府分得效用為mmM··，地方政府分得效用(1m-)mM··；如果地方政府不執(zhí)行中央制定的政策或存在欺騙行為，政策產(chǎn)生的效果為(1a-)mM··，那么地方政府的欺騙行為會(huì)為其帶來額外收益abM··．在不同條件下，地方政府與中央政府的效用如表2所示．

表2 中央與地方政府的動(dòng)態(tài)博弈支付矩陣圖Tab.2 Dynamic game payoff matrix graph of central and local governments

設(shè)地方政府對(duì)中央政策不執(zhí)行的概率為p，中央政府會(huì)進(jìn)行查處的概率為q，對(duì)地方政府的欺騙行為中央政府的查處能發(fā)現(xiàn)的概率為r．因?yàn)榈胤秸c中央政府都是追求效用最大化的“理性經(jīng)濟(jì)人”，在此通過求其效用最大化的條件來尋求博弈模型的均衡解[7]．

地方政府效用為：

求地方政府效用的最大值,對(duì)EL關(guān)于p求一階偏導(dǎo)得:

中央政府的效用為:

求中央政府效用的最大值,對(duì)CL關(guān)于p求一階偏導(dǎo)得:

分別令一階偏導(dǎo)為零,求出該博弈模型的混合戰(zhàn)略納什均衡解為:

3 影響中央與地方政府博弈關(guān)系的問題思考

在博弈論中，規(guī)則決定了博弈雙方的策略選擇．在房地產(chǎn)調(diào)控中，規(guī)則就是博弈環(huán)境，是博弈主體進(jìn)行博弈的前提條件，界定了博弈雙方采取行動(dòng)的選擇范圍，制約了博弈活動(dòng)發(fā)生發(fā)展的制度條件，并達(dá)到對(duì)博弈參與者行為進(jìn)行規(guī)范和約束的目的．依據(jù)上述模型結(jié)論可知，地方政府之所以在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)政策執(zhí)行的異化現(xiàn)象，正是由于制約博弈的內(nèi)外環(huán)境存在一定的問題和不足，才導(dǎo)致了博弈結(jié)果的失衡．

3.1 房地產(chǎn)市場外部環(huán)境的失衡

房地產(chǎn)市場外部環(huán)境是否良好對(duì)于房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展十分關(guān)鍵．房地產(chǎn)市場外部環(huán)境的失衡導(dǎo)致在某種程度上擴(kuò)大了矛盾．外部環(huán)境主要包括法律環(huán)境、信用環(huán)境和體制環(huán)境．

首先，法律環(huán)境問題．我國房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)制度滯后于房地產(chǎn)市場發(fā)展，模型中參數(shù)p＊隨著N的增加而減少，說明各種相關(guān)法規(guī)制度的滯后不能有效規(guī)范迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，調(diào)節(jié)主要以政府行政化手段和經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行，缺乏法律規(guī)制的規(guī)范性和長效性優(yōu)勢．房地產(chǎn)法律的不盡完善，表現(xiàn)為有關(guān)法律和條例對(duì)市場主體各種侵權(quán)行為的限制性和懲罰性的具體規(guī)定很少，對(duì)消費(fèi)者相關(guān)權(quán)益的具體保護(hù)規(guī)定嚴(yán)重欠缺，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)合同履約率不高，侵權(quán)訴訟的結(jié)案率也不高，訴訟保障缺乏．其次，信用環(huán)境問題．由于我國房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度較低，交易信息的不對(duì)稱，房地產(chǎn)市場在追逐經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也到處充斥著侵害消費(fèi)者現(xiàn)象，面臨著嚴(yán)重的誠信危機(jī)，不但加大了行業(yè)的經(jīng)營成本與風(fēng)險(xiǎn)，敗壞了社會(huì)風(fēng)氣，更嚴(yán)重危及房地產(chǎn)市場的公正與公平．為此，加快房地產(chǎn)市場信用體系建立，已成為當(dāng)務(wù)之急． 第三，房地產(chǎn)市場體系的不完善[9]．房地產(chǎn)市場體制的完善與否對(duì)其發(fā)展起到保障與制約的雙重作用．房地產(chǎn)相關(guān)體制的不完善給政府調(diào)控帶來了極大的負(fù)面影響．在土地征用、出讓、轉(zhuǎn)讓以及土地所有權(quán)和使用權(quán)市場，土地沒有實(shí)現(xiàn)平等自由的交換，農(nóng)民、被拆遷居民的主體地位和財(cái)產(chǎn)權(quán)利沒有得到保障．

3.2 房地產(chǎn)內(nèi)部制度環(huán)境的失衡

良好的內(nèi)部制度環(huán)境能高效引導(dǎo)地方政府理性地遵從并執(zhí)行中央的相關(guān)政策和措施，以此讓房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果與中央的預(yù)期相符合．目前，我國房地產(chǎn)內(nèi)部制度環(huán)境的失衡主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，政績評(píng)價(jià)體系的偏差[10]．在現(xiàn)有的地方官員政績考核評(píng)價(jià)體系中，政績考核主要在于上級(jí)政府，而上級(jí)政府對(duì)下級(jí)政府的考核指標(biāo)更趨向于GDP增長速度．地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r決定了該地方政府官員的政治和經(jīng)濟(jì)收益．在這種政績評(píng)價(jià)體系偏差的影響下，地方政府不能容忍經(jīng)濟(jì)增長的滑坡，促使了地方政府短期內(nèi)追求地方經(jīng)濟(jì)的增長與財(cái)政收入，從而導(dǎo)致地方與中央政府間利益關(guān)系的不協(xié)調(diào)．其次，利益分享或補(bǔ)償機(jī)制的缺位．從模型分析可知，如果地方政府從執(zhí)行政策中能夠分享到更高的效用系數(shù)(1m- )，即得到更多的利益，就能降低其違規(guī)概率，有效避免出現(xiàn) “短視”、“近視”的行為．再次，監(jiān)督機(jī)制制衡的不健全．地方政府能否準(zhǔn)確且及時(shí)的執(zhí)行中央政策，與規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)督機(jī)制有很大的關(guān)系，監(jiān)督機(jī)制的缺位將造成中央政府對(duì)地方政府行為監(jiān)督的不可置信的威脅．最后，信息交流與反饋機(jī)制的不健全，忽略了地方政府在信息不對(duì)等狀況下的不同利益訴求，導(dǎo)致雙方信息溝通不良．

4 構(gòu)建中央與地方政府規(guī)范化合作關(guān)系的策略選擇

中央與地方政府有關(guān)房地產(chǎn)市場上的短期利益與長遠(yuǎn)利益、局部利益和整體利益是否有效整合，關(guān)系到房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展和整個(gè)社會(huì)的和諧進(jìn)步．中央與地方的利益博弈在房地產(chǎn)的“膨脹”期和“低迷”期都存在．本章節(jié)在博弈模型結(jié)論的基礎(chǔ)上以中央與地方政府的合作為紐帶，來探討如何重構(gòu)一種科學(xué)規(guī)范的新模式，以保持深層次利益結(jié)構(gòu)平衡．

4.1 建立中央與地方政府合作的新型關(guān)系

在當(dāng)前局勢下，更需要中央與地方政府之間是雙向協(xié)調(diào)互動(dòng)的新型關(guān)系．理性化、制度化的發(fā)展方向有助于協(xié)調(diào)二者的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)二者的職能平衡．雙向協(xié)調(diào)互動(dòng)的新型關(guān)系首先應(yīng)體現(xiàn)全局與局部利益的統(tǒng)籌與兼顧，長遠(yuǎn)與當(dāng)前利益的保障與協(xié)調(diào)．在政策制定時(shí)，要充分考慮中央和地方的利益，要強(qiáng)調(diào)地區(qū)的特殊性，房地產(chǎn)市場是一個(gè)區(qū)域性為主、擴(kuò)散性為輔的市場，各地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同決定了各地房地產(chǎn)市場的不同，政策的制定和實(shí)施，既要維護(hù)中央的權(quán)威性，保證中央政策的貫徹實(shí)施，又要兼顧地方利益的局部性和差異性；其次，要充分發(fā)揮中央政府的權(quán)威性、決策性和指導(dǎo)性，以充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性，形成中央和地方政府協(xié)調(diào)合作；再次，進(jìn)一步健全法律條款，加強(qiáng)對(duì)政府權(quán)力的約束，依據(jù)健全的法制環(huán)境來規(guī)范市場發(fā)展，保持政策的連續(xù)性、可操作性和較強(qiáng)的預(yù)見性．用法律規(guī)范中央與地方政府對(duì)于房地產(chǎn)市場調(diào)控中的職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)和利益分享，保障中央和地方責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一，使中央和地方的關(guān)系制度化、法制化，加強(qiáng)中央和地方各自的規(guī)范運(yùn)作，避免使日常工作陷于行政的博弈，實(shí)現(xiàn)各方利益的協(xié)調(diào)和均衡，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展[11]．

4.2 完善中央與地方政府合作機(jī)制

設(shè)定雙方博弈規(guī)則是博弈活動(dòng)有序進(jìn)行的制度保證，完善中央與地方政府合作機(jī)制，是為了更好的規(guī)范雙方行為，體現(xiàn)博弈的合法性、合理性和公平性．第一，建立激勵(lì)約束機(jī)制．合理科學(xué)的激勵(lì)約束機(jī)制有助于規(guī)范地方政府行為，保證政策實(shí)施的有效措施．對(duì)于積極配合執(zhí)行中央決策的地方政府，中央政府應(yīng)在政治經(jīng)濟(jì)資源、物質(zhì)、仕途等多方面給予必要的政策傾斜，以此來激勵(lì)地方政府更好的執(zhí)行中央的政策．對(duì)于消極不合作的地方政府,應(yīng)該給予相應(yīng)的利益剝奪，使這種警示作用對(duì)地方政府官員形成一種心理威懾作用．在獎(jiǎng)懲機(jī)制的雙重作用下，實(shí)現(xiàn)中央和地方利益分配格局的穩(wěn)定性．第二，健全房地產(chǎn)市場的監(jiān)督機(jī)制．監(jiān)督機(jī)制的健全不僅要形成上下級(jí)之間的雙向性縱向監(jiān)督, 而且要形成同級(jí)權(quán)力間的橫向監(jiān)督．不僅要加強(qiáng)中央對(duì)地方政府監(jiān)督的權(quán)威性、系統(tǒng)性、獨(dú)立性和有效性，要以財(cái)政監(jiān)督、司法監(jiān)督、法律監(jiān)督輿論監(jiān)督相結(jié)合的方式進(jìn)行監(jiān)督，還要完善監(jiān)督程序，監(jiān)督程序要規(guī)范化和制度化[12]．第三，完善利益表達(dá)機(jī)制，加強(qiáng)中央與地方政府之間的意見溝通和信息交流，允許并鼓勵(lì)房地產(chǎn)相關(guān)利益主體通過多種渠道的不同呼聲，拓寬利益表達(dá)渠道，防止資源分配不公，合理界定地方政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的合法權(quán)利和利益，在追求雙方集合最優(yōu)化的條件下，充分保障各自權(quán)益．

4.3 構(gòu)建科學(xué)的政績觀和考核體系

政績考評(píng)體系的簡單化、模糊與片面是地方政府與中央政府博弈過程中短期化行為和地方保護(hù)主義的直接源頭，為了矯正和克服地方政府的這種不合理現(xiàn)象，必須樹立更加科學(xué)的政績觀和建立更加完善的考評(píng)指標(biāo)體系，淡化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，強(qiáng)化社會(huì)指標(biāo)和生態(tài)指標(biāo)，更多地將環(huán)境保護(hù)、增加居民收入、提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和地區(qū)競爭力等戰(zhàn)略性的問題納入到考評(píng)指標(biāo)體系中，使政府真正履行公共管理的職能[13]．只有這樣，中央政府和地方政府的政策博弈才會(huì)減弱，新型的中央政府和地方政府關(guān)系的建立才有可能．

4.4 地方緊跟中央步伐，促進(jìn)長效機(jī)制的建立健全

為了加強(qiáng)二者合作的緊密性，在當(dāng)前形勢下，地方政府必須緊跟中央調(diào)控步伐，促進(jìn)長效機(jī)制的建立健全．長效機(jī)制建立的關(guān)鍵點(diǎn)是調(diào)控思路上應(yīng)重視房地產(chǎn)市場化發(fā)展方向，緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用，中央政府適當(dāng)去行政化調(diào)控，給予地方政府更大的空間，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅陌l(fā)展?fàn)顩r靈活審慎，因地制宜；調(diào)控手段上要通過市場手段平衡供需，重視財(cái)稅改革、戶籍改革、土地制度改革、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，加快房產(chǎn)稅立法等，地方政府緊跟中央政府的調(diào)控步伐，從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)入良性發(fā)展軌道[14]．

5 結(jié)語

中央與地方政府的利益博弈是房地產(chǎn)市場調(diào)控長期面臨的一個(gè)問題，也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控高效率的關(guān)鍵所在．為了避免在房產(chǎn)調(diào)控中發(fā)生消極矛盾與沖突，構(gòu)建二者和諧合作關(guān)系勢在必然．客觀辨析并把握房地產(chǎn)市場中中央政府與地方政府之間的博弈關(guān)系，才能在中央與地方之間形成合理的利益關(guān)系并長期穩(wěn)定發(fā)展，是實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展之道．

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