林建蘭

摘要：近幾年來，隨著我國整體經(jīng)濟水平的不斷提高，相應的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了超高速的發(fā)展。在目前的市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)行業(yè)可以說是國家整個經(jīng)濟的支柱和重心所在，盡管房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期相對于其他行業(yè)來說比較長，但是它的資金回報率卻是非?？捎^的?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作作為企業(yè)營運的一個非常重要組成部分，它的工作質(zhì)量好壞會直接影響到整個行業(yè)的健康發(fā)展。當前，在房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算過程中還是存在著一些問題在影響著相關(guān)工作的正常開展，為了能夠進一步解決這些問題，本文結(jié)合作者自身多年的房地產(chǎn)會計核算工作經(jīng)驗，提出如下幾點意見分析，僅供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 會計核算 問題及改進

房地產(chǎn)作為一種特殊的經(jīng)濟密集型行業(yè)，目前正處于發(fā)展的黃金時期。但由于相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的計劃性和特殊性，整個房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營過程中都具有較大的風險性?；谖覈F(xiàn)行的房地產(chǎn)行業(yè)還沒有形成完整、全面的會計核算體系，所以相應的房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計核算過程中就很容易出現(xiàn)各種問題。同時，這些問題的存在都嚴重制約了我國房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在進行內(nèi)部的會計核算工作時，一般主要會涉及到開發(fā)成本、收入、應繳稅款和利息支出等方面的會計核算。對于這些核算工作中常會涉及到的方面，筆者借鑒一下國內(nèi)外最為先進和實用的管理知識經(jīng)驗，從房地產(chǎn)的特殊性出發(fā)，對于具體如何改進現(xiàn)存的這些問題提出了以下的建議分析。

一、房地產(chǎn)會計核算過程中現(xiàn)存的若干問題

（一）收入、費用等稅收核算的實際操作不合理

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，它的主要收入來源是通過銷售房子來獲取的，而我們在銷售房子的過程中同時也會產(chǎn)生各種的費用，比如銷售費用、管理費用和財務費用等。目前，在房地產(chǎn)會計核算中存在的一個非常嚴重的問題，就是相關(guān)房產(chǎn)在收入、費用方面的來源和去向核算不嚴格，無論是收入的稅收，還是在費用的稅收方面，也有著很多的不合理之處。比如現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)中常用的預先銷售模式，即先由該房地產(chǎn)企業(yè)通過政府取得房地產(chǎn)的預售許可證，隨后再進行相應的市場銷售活動，并收取一定的預訂保證金。這個時候，一般房地產(chǎn)企業(yè)都會將銷售房產(chǎn)所取得的預收暫時款作為企業(yè)的收入來源，但從專業(yè)的會計收入核算角度來看，這是并不能給予收入確認的，但是在實際的核算過程中，相關(guān)企業(yè)卻并不是非常嚴格地執(zhí)行。除了預售策略外，一般房地產(chǎn)公司還會采取銀行貸款按揭支付的銷售策略，在這一方面的收入核算的過程中，根據(jù)稅法規(guī)定，我們應該對于在實際到賬的首付款進行收入確認，余額必須在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之前才能確認為收入。不過，這項銷售策略在實際的操作過程中也存在著一定的問題和不合理之處。與收入類似，相關(guān)的費用、成本等核算的確認問題，也存在著諸多操作不合理的問題。對于費用方面，現(xiàn)在還存著的非常嚴重的一個問題就是房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅、漏稅現(xiàn)象較為嚴重，一些企業(yè)甚至還會私自涂改發(fā)票，利用舊版和假的發(fā)票入賬。

（二）會計核算工作內(nèi)容繁復缺乏配比性

和其他的一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)由于它的計劃、特殊性，它的實際業(yè)務種類更加繁復多樣，各項經(jīng)濟活動也更為復雜。當前，房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點就是經(jīng)營周期較長，需要投入較高的單位價值才能盈利，面對的消費對象各種類型也都有。因此，在企業(yè)實際的經(jīng)營過程中，收入、費用、利潤的具體增加就非常難以確認，特別是在巨大的投入和較長的生產(chǎn)環(huán)節(jié)中，原本資金的來源和投入去向變得更為多樣化，在成本核算中也需要更多的專業(yè)判斷和估計，這都增加了成本核算的難度。作為會計核算的專業(yè)人員，我們都明白會計核算過程中都需要遵守配比這一重要原則，即收入與費用、成本的確認，既要滿足因果關(guān)系，又要保持相應的一致性，這樣就能完整地反映出各項收入和花費的來龍去脈。在會計利潤的具體核算中，需要在一個適當?shù)臅嬈陂g內(nèi)對收入和費用進行核算確認工作才行，不過在實際的房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算時，配比性原則無法有效落實。在成本的核算過程中，成本和收入很多時候也無法合理匹配，一般來說，如果建造的房屋樓層數(shù)較少，不同層間的銷售價格是相差不多的，我們可以利用總成本除以總面積的方法來核算相應的單位面積成本。但如果樓層較高，就不能采取這樣的方法進行成本核算工作，當然這也和許多的外在條件有關(guān)，比如樓層的采光、位置等，這些都會影響到房間的銷售價。如果我們還是沿用總成本法分攤到每個面積上對高樓層進行成本核算，那么就會出現(xiàn)收入和成本不相匹配的問題。

二、房地產(chǎn)會計核算過程中現(xiàn)存問題解決意見分析

（一）加強收入、費用等核算工作的落實開展

首先，我們需要做的就是保證相關(guān)房地產(chǎn)公司的專業(yè)會計人員做好相應的收入、費用等核算工作的落實開展。明確好房地產(chǎn)企業(yè)實際全面的收入核算，特別是房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍。對于預先銷售和按揭貸款的實際收入的確認核算則要嚴格按照所擁有的土地、商品房以及相關(guān)配套設施等在市場上進行銷售而獲得的相應的收入為參考，再結(jié)合稅法的詳細規(guī)定進行收入的范圍確認工作。在房地產(chǎn)不同的銷售四環(huán)節(jié)中，對于購房合同的實際簽訂、交房協(xié)議等簽訂，以及一些預收賬款和后期再付的余款，房產(chǎn)公司一定要根據(jù)協(xié)議的具體簽署內(nèi)容以及后期實際交易的金額給予入賬核算。至于在具體收入、費用和成本等核算工作的開展中，我們還要進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)中相關(guān)信息披露的含金量，對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部每一個開發(fā)的項目所形成的經(jīng)濟業(yè)務事項和經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量有關(guān)信息都要進行全面的披露工作，以此來提高房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量信息的有用性。當然，在實際工作開展時，房地產(chǎn)公司也應該結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的管理模式和業(yè)務特點制定出相適應的財務管理制度，并嚴格執(zhí)行。對預收的暫時款，要進行專戶存儲，?？顚Ｓ茫陬A算的執(zhí)行過程中，嚴禁預算超支。

（二）合理開展會計核算工作保障配比性

房地產(chǎn)公司由于其產(chǎn)業(yè)的特殊性，所以它的會計核算工作的內(nèi)容繁復多樣，涉及到的領域也多樣。因此，在實際核算工作開展時，我們總會遇到各種情況，這就需要我們合理開展相應的會計核算工作并保證它的配比性。為此，我們可以配備好齊全的財務人員，只有保證了足夠的財務人員，才能夠有效將各項收入、費用、成本等核算進行細分工作。不過在后期，房地產(chǎn)企業(yè)的財務部門也要定期對這些財務人員進行培訓工作，保證他們的工作能力和個人素質(zhì)都能符合當前房地產(chǎn)市場的需要。對于會計工作的復雜多樣化，我們還可以積極借助計算機等現(xiàn)代化電子信息技術(shù)來加強會計核算工作。充分利用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡來保證會計信息傳遞和錄入的及時性，既可以提高工作效率，又可以保證有關(guān)文件的準確性。保證不同會計科目之間的配比性，我們還可以通過加強各項會計基礎工作和監(jiān)督管理工作來實現(xiàn)，在公司內(nèi)部每一個基本建設項目，我們都要單獨進行核算工作，并正確使用會計科目，及時準確地向各級提供完整詳細的財務報告。在監(jiān)管方面，從企業(yè)內(nèi)部到社會和政府，成立三位一體的監(jiān)督管理制度，同時對于會計核算的三個階段，即事前、事中、事后三個階段都要進行監(jiān)督管理。

三、結(jié)束語

總而言之，盡管當前在房地產(chǎn)會計核算工作開展的過程中還存著諸多的問題，并嚴重影響著未來的房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟的整體發(fā)展方向。但我相信，只要相關(guān)企業(yè)積極采取相應的措施來解決這些問題，并積極遵守各項有關(guān)規(guī)定，這些問題都可以迎刃而解。

參考文獻：

[1]阮旭華.簡議房地產(chǎn)會計核算過程中存在的問題及改進[J].中國總會計師，2012

[2]張葉青.議房地產(chǎn)會計核算過程中存在的問題及改進措施[J].經(jīng)濟視野，2014

[3]徐宇穎.淺析新會計準則下公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2012endprint