王天琛

就近幾年房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭來看，與2010年之前產(chǎn)生了巨大的差異，進入到了“冷卻期”，同時也大大增加了房地產(chǎn)行業(yè)的運營風險。目前我國一部分房地產(chǎn)公司存在著管理工作不到位的情況，尤其體現(xiàn)在財務(wù)管理工作方面，如成本管理控制不當?shù)?，也是?dǎo)致房地產(chǎn)公司發(fā)展受阻的重要因素。該文深入研究了目前房地產(chǎn)企業(yè)中存在的財務(wù)成本管理問題及其產(chǎn)生原因，并針對各項問題提出相應(yīng)的解決措施，以期能為相關(guān)工作者提供參考。

房地產(chǎn)企業(yè)主要從事的是房產(chǎn)和地產(chǎn)的買賣業(yè)務(wù)，其主要包括對于土地的有限或永久使用權(quán)和建筑權(quán)，并由此衍生出一系列的義務(wù)和權(quán)利。它是一種現(xiàn)代社會市場經(jīng)濟需求下所產(chǎn)生的企業(yè)種類，同時政府和房地產(chǎn)企業(yè)進行土地使用權(quán)的交易可以為政府謀求一定的經(jīng)濟收益，以確保地區(qū)政府的正常運轉(zhuǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風險、高投資、高回報的領(lǐng)域，雖發(fā)展時間較短，但自從1998年房改政策頒布以后，房屋價格持續(xù)攀升，使得我國的房地產(chǎn)事業(yè)得以蓬勃發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的概念和意義

房地產(chǎn)的財務(wù)成本管理就是指對房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中的整體經(jīng)費消耗的管理，其具體可以分為運營成本管理、采購費用管理、人員工資管理以及房地產(chǎn)項目費用管理等多個方面。這項工作主要就是運用會計學理論，在一定標準的規(guī)定下進行企業(yè)財務(wù)核算和管理工作。這類工作在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中起著直接的影響作用，對整個企業(yè)的發(fā)展有著極大的促進意義。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中開展財務(wù)成本管理工作主要就是為了更好地控制企業(yè)的運營成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，為企業(yè)贏得更好的市場發(fā)展前景和實力，提升企業(yè)的核心競爭力。另外，財務(wù)成本管理工作還直接影響著企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對未來發(fā)展的規(guī)劃，該工作能夠為管理層人員提供企業(yè)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)，領(lǐng)導(dǎo)層人員就可以以這些數(shù)據(jù)作為參考制定企業(yè)的發(fā)展計劃。同時企業(yè)財務(wù)成本管理工作還可以穩(wěn)定企業(yè)的運營，科學有效的成本管理能夠保障企業(yè)資金鏈不會出現(xiàn)斷裂的情況，維持了整個企業(yè)的內(nèi)部穩(wěn)定，也保障了員工的基本利益。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理工作中存在的問題

我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較晚，是自1998年房產(chǎn)改革后才正式發(fā)展起來的，因此在運營方式和管理工作上較歐美發(fā)達國家還有一定的距離。加之我國財務(wù)事業(yè)起步也比較晚，并且相關(guān)法律法規(guī)在制定時具有一定的滯后性，也就使得我國企業(yè)的財務(wù)核算和管理工作的發(fā)展受到了制約，直接影響了我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理工作。

管理意識不足。幾年前，房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭如日中天，高速的發(fā)展給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟收益，但同時也使得一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始盲目發(fā)展，忽略了內(nèi)部財務(wù)成本的管理工作，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者沒有認識到財務(wù)管理的重要性，只對現(xiàn)階段的工作作出規(guī)劃和調(diào)整，對未來的發(fā)展并不擔心，這也使得一部分房地產(chǎn)企業(yè)在今年的地產(chǎn)冷卻期中蒙受了較大的損失。2014年可以說是房地產(chǎn)市場自98年以來遇到的最大低谷期，其影響瞬間席卷了整個中國，部分城市的房地產(chǎn)行業(yè)也面臨破產(chǎn)的危機。其中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對財務(wù)成本管理工作重視度不夠，管理意識不足是使得企業(yè)在面臨大的波動時顯得難以招架的原因之一。

管理工作不全面。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)主要與房產(chǎn)和地產(chǎn)的買賣有關(guān)，其所涉及到的資金流動量非常大，因此財務(wù)管理工作在實施過程中會分成多個環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)企業(yè)實際運營過程中，其財務(wù)成本管理可以為分為土地買賣成本管理、工程建設(shè)施工成本管理、前期宣傳投標成本管理、后期宣傳運營成本管理等多個方面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理工作必須要具有良好的全面性，不能單一片面地進行某個或某些成本的管理，應(yīng)該對整個企業(yè)的資金成本情況進行統(tǒng)籌的管理。但由于目前我國這方面工作起步較晚，很多管理方法仍處于摸索階段，因此在工作中會出現(xiàn)很多的漏洞，使得財務(wù)管理部門不能夠?qū)ぷ饔幸粋€全面性的控制。

管理體系不健全。無規(guī)矩不成方圓，想要做好一項工作，首先必須要建立起一套完整的、科學的、合理的體系制度，這樣才能夠為相關(guān)工作人員提供標準或參考，才能夠為相關(guān)工作人員提供可借鑒的經(jīng)驗。但就我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理體系來說，其所欠缺的部分比較多，缺乏有效的執(zhí)行方案和標準，未形成健全的管理體系。各企業(yè)在進行管理的過程中往往采用自學的方式，部分企業(yè)借鑒外國的管理模式，而有部分企業(yè)干脆自己擬定。這樣做就會造成企業(yè)內(nèi)部財務(wù)成本管理工作的嚴重不協(xié)調(diào)，可能會導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)部門崗位分布不均、獎懲制度不到位、管理模式滯后等情況，嚴重制約著企業(yè)的發(fā)展。

工程結(jié)預(yù)算管理問題。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中一定會接觸到工程建設(shè)，因此其在工程的成本預(yù)估、工程結(jié)算等方面的管理工作也尤為重要。但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在對這方面的成本進行管理時有著很多問題，例如核算方式落后，直接影響成本核算值的真實性和準確度；在核算過程中與施工單位和監(jiān)理單位之間的交流很少，無法形成有效的溝通，對工程進度了解不足；由于該項工作的管理力度不夠，部分工作人員在預(yù)結(jié)算過程中采用弄虛作假的行為來為自己牟利，使得企業(yè)和政府的利益受到損失，同時也大大降低了房屋的質(zhì)量，給人民的生命財產(chǎn)造成損失。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理工作的措施

增強企業(yè)管理者財務(wù)管理意識。企業(yè)的管理人員作為企業(yè)發(fā)展的帶頭人，其承擔著企業(yè)發(fā)展籌劃的重要工作，如果企業(yè)的管理者不能加強自身的財務(wù)成本管理意識，那么企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)工作就無法正常開展。首先管理層人員應(yīng)該學習財務(wù)成本管理的相關(guān)知識，提升自身對于財務(wù)管理工作的認識；其次是要對財務(wù)成本管理的工作人員進行嚴格的篩選，以保證工作的專業(yè)性和效率性。

建立完善的管理制度。在提升了企業(yè)管理者的管理意識后，就需要在企業(yè)內(nèi)部建立起一套完善的、可行的成本管理制度。首先是要結(jié)合企業(yè)自身的特點制定一套全面的管理制度，包括人員篩選制度、工作方法標準等；其次是要制定一套合理的獎懲制度，確保員工的工作積極性，也同時避免員工出現(xiàn)消極怠工的情況；最后是要制定考勤制度，其可以與獎懲制度相結(jié)合運用，通過對員工工作的考察，確定員工是否勝任自身的職位，也同時能夠發(fā)現(xiàn)比較有才干的人。

加強預(yù)結(jié)算工作的管理。預(yù)結(jié)算工作是房地產(chǎn)企業(yè)涉及工程建設(shè)時才會產(chǎn)生的運營成本，但卻是其企業(yè)整體運行中必不可少的組成部分。因此，必須加強此項工作的管理，嚴格要求工作人員在預(yù)結(jié)算時按照相關(guān)標準和制度進行，并監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部工作人員是否出現(xiàn)因個人原因而導(dǎo)致的徇私舞弊情況，把好工程質(zhì)量關(guān)，這樣才能夠保證企業(yè)工程成本的合理性。

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理與一般企業(yè)不同，其所涉及到的成本組成較多，工作量較大，同時也較為復(fù)雜，因此企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者必須提升自身對財務(wù)成本管理的認識，并加強對企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門工作的管理力度，以確保財務(wù)成本管理工作的穩(wěn)定開展。

（作者單位：安徽財經(jīng)大學會計學院）