白一帆

瑞安市作為土地資源十分緊缺的城市之一，一方面土地問題已成為制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展最嚴重的瓶頸，另一方面又存在著大量可挖掘的低效工業(yè)用地。恰值瑞安市被列為城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點縣（市），借此推進低效工業(yè)用地的挖潛增效，向存量土地謀求發(fā)展空間，對促進瑞安市經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展具有十分重要意義。

近年來，瑞安市非常重視城鎮(zhèn)低效工業(yè)用地再開發(fā)利用工作，2012年制定出臺了《關(guān)于進一步提高工業(yè)項目建設(shè)用地集約利用的實施意見（試行）》，2013年成立了市“三改一拆” 暨城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)辦公室（以下簡稱“三改一拆”辦），啟動城鎮(zhèn)低效用地上圖入庫 和試點政策研究工作，并出臺了相關(guān)系列政策等，低效工業(yè)用地再開發(fā)利用工作取得了一定成效。筆者通過召開座談會、走訪座談、查閱資料等形式，對瑞安市低效工業(yè)用地進行深入調(diào)查研究，并赴慈溪、紹興、永康等地學(xué)習(xí)考察先進經(jīng)驗。結(jié)合工作實際，提出建議如下：

要以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以盤活存量、節(jié)約集約利用工業(yè)用地為目標，本著“解放思想，讓利于民，突破制約，強化基礎(chǔ)，統(tǒng)籌謀劃，科學(xué)推進”的原則，以列入城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點縣（市）為契機，抓住機遇，立足當(dāng)前，著眼長遠，積極推進低效工業(yè)用地再開發(fā)利用，促進瑞安市經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。

（一）夯實基礎(chǔ)，強化工作保障

加強領(lǐng)導(dǎo)，理順工作機制。一是建立強有力的工作協(xié)調(diào)機制。建議成立市低效用地再開發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，國土、住建、經(jīng)信等部門主要領(lǐng)導(dǎo)為成員，負責(zé)協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌和解決重大問題。各鎮(zhèn)（街道）也要相應(yīng)成立低效用地再開發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。二是強化“三改一拆”辦職能，建議參照“治水辦”機構(gòu)設(shè)置模式，配強配足機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)班子，更好發(fā)揮政策研究、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)等作用。三是進一步明確各部門職責(zé)。要明確財稅、國土、住建、經(jīng)信等部門以及鎮(zhèn)（街道）的工作職責(zé)。建議由市經(jīng)信局牽頭負責(zé)民營企業(yè)低效工業(yè)用地再開發(fā)工作；市國資辦牽頭負責(zé)國有企業(yè)老舊廠房低效工業(yè)用地再開發(fā)工作；市國土資源局牽頭負責(zé)供而未建工業(yè)土地盤活工作等。

優(yōu)化規(guī)劃，強化工業(yè)產(chǎn)業(yè)對城市發(fā)展的支撐。一要科學(xué)編制瑞安市工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，合理布局和科學(xué)配置工業(yè)用地，確保工業(yè)產(chǎn)業(yè)對城市發(fā)展的支撐。二要科學(xué)修編瑞安市域總體規(guī)劃，調(diào)整工業(yè)用地和商住等用地的布局和占比，做到工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與市域總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃深度融合。三要科學(xué)編制低效工業(yè)用地再開發(fā)詳細規(guī)劃，分別對不同類型低效工業(yè)用地制定實施計劃。

摸清底數(shù)，建立工業(yè)用地情況數(shù)據(jù)庫。由市經(jīng)信局或“三改一拆”辦牽頭，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和各鎮(zhèn)（街道）具體負責(zé)，國土、住建、財稅、電力、環(huán)保等部門配合，對全市工業(yè)用地情況開展一次全面普查。摸清全市工業(yè)用地總體情況、企業(yè)用地情況（包括合法和非法用地）和企業(yè)用地效率（如單位用地稅收、耗能和排污）等。明確低效工業(yè)用地的分類，確定低效工業(yè)用地界定標準，建立全市低效工業(yè)用地數(shù)據(jù)庫并實現(xiàn)信息共享。

（二）分類施策，創(chuàng)新開發(fā)模式

拆違工業(yè)用地開發(fā)。政府組織拆違、政策處理、土地征收儲備、土地出讓（協(xié)議出讓與掛牌出讓相結(jié)合）等工作，以政府主導(dǎo)、村集體參與、市場化運作模式進行開發(fā)建設(shè)。如汀田、莘塍和上望街道東新路兩側(cè)拆違用地可采用此種模式。對規(guī)模較大的拆后工業(yè)用地重點建設(shè)小微創(chuàng)業(yè)園，對規(guī)模較小的可結(jié)合實際需求建設(shè)企業(yè)職工宿舍、老人公寓、幼兒園和綠地等公共設(shè)施。對資金不足的項目，可參照塘下鎮(zhèn)陳岙村山坡地標準廠房，由承租企業(yè)建設(shè)，投入換算成N年租金的方式，解決建設(shè)實施主體資金缺口問題。拆違工作要與開發(fā)建設(shè)和管理工作統(tǒng)籌謀劃、有序推進，防止大拆大建，最大限度減少資源浪費和企業(yè)損失。

“退二優(yōu)二”。一是私營企業(yè)老舊廠房。采用政府引導(dǎo)扶持、企業(yè)為主體自行開發(fā)改造的模式，特別要鼓勵企業(yè)進行團塊開發(fā)建設(shè)，更大幅度提高土地利用效率。二是國有企業(yè)老舊廠房。采用政府主導(dǎo)、市場化運作進行開發(fā)改造，重點建設(shè)小微創(chuàng)業(yè)園。如百好乳業(yè)有限公司可采用此種模式。三是停產(chǎn)閑置廠房。政府引導(dǎo)扶持、企業(yè)為主體，采用資產(chǎn)重組、分割轉(zhuǎn)讓等方式進行市場流轉(zhuǎn)盤活。如溫州拓海食品有限公司、浙江百速鞋業(yè)有限公司等采用股權(quán)重組方式，鴻銳集團有限公司需要采用分割轉(zhuǎn)讓方式進行盤活。

“退二進三”。采用以政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、市場化運作模式進行連片開發(fā)，具體可采用企業(yè)工業(yè)用地協(xié)議置換、土地作價入股等，增強項目實施可行性，助推城市化進程。

收儲流轉(zhuǎn)。一是供而未建工業(yè)用地。建議通過政府收儲（企業(yè)騰退、協(xié)商收回或強制收回）、掛牌出讓再開發(fā)?？蓞⒄蘸幨薪?jīng)驗做法，結(jié)合區(qū)域基準地價，在不超過重新出讓成本范圍內(nèi)給予適當(dāng)補償。二是建而未用工業(yè)用地。由政府主導(dǎo)，采取相應(yīng)行政手段，促使企業(yè)進行出租流轉(zhuǎn)、資產(chǎn)重組、政府協(xié)商收回或強制收回。三是根據(jù)市場情況及時調(diào)整土地基準地價，更好地促進工業(yè)用地盤活流轉(zhuǎn)。

（三）完善政策，強化利益導(dǎo)向

建立稅費獎勵返還機制。對土地、廠房和股權(quán)轉(zhuǎn)讓時涉及的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅負過重的問題，建議參照慈溪市經(jīng)驗做法，采取獎勵方式給予適當(dāng)返還，以降低低效工業(yè)用地交易和開發(fā)利用過程的整體稅負。

實施土地出讓金優(yōu)惠政策。 “退二進三”項目，可參照慈溪市“退二進三”的經(jīng)驗，返還部分土地出讓金給企業(yè)，激勵企業(yè)積極參與功能調(diào)整；拆后用地開發(fā)改造，要返回部分出讓金給鎮(zhèn)（街道），由鎮(zhèn)（街道）協(xié)調(diào)改造提升。同時允許村集體享有一定比例的土地產(chǎn)權(quán)等利益補償政策。此外，對“二高一低”企業(yè)嚴禁入園，對符合產(chǎn)業(yè)政策、社會貢獻率大的企業(yè)給予優(yōu)先入園，激發(fā)村集體和鎮(zhèn)（街道）、企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)的積極性。

鼓勵企業(yè)充分拓展利用空間。在滿足消防和工程質(zhì)量安全的前提下，對企業(yè)開發(fā)建設(shè)和老廠房改造，其建筑密度、容積率不設(shè)上限、只設(shè)下限。對容積率超出2.0的企業(yè)免除超出部分面積的配套設(shè)施費，對拓展地下空間的企業(yè)給予適當(dāng)獎勵。在金融信貸涉及抵押方式上，在降低企業(yè)負擔(dān)的前提下，金融部門要制定金融支持企業(yè)拓展利用空間的具體辦法。

出臺涉?zhèn)．a(chǎn)企業(yè)土地廠房分割流轉(zhuǎn)政策。作為城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點縣（市），突破相關(guān)法規(guī)政策，允許涉?zhèn)．a(chǎn)企業(yè)土地分割出讓，廠房分幢流轉(zhuǎn)，避免過度依賴“一事一議”。同時，要建立工業(yè)用地和廠房流轉(zhuǎn)公共信息服務(wù)平臺，實現(xiàn)供需信息有效對接。

（工作單位：瑞安市政協(xié)）