李 克， 聶宜民*， 夏 斐， 滕 磊，邢耀文，楊玉鑫

(1.山東農(nóng)業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境學(xué)院，山東泰安 271018；2.山東省諸城市土地開發(fā)整理中心，山東濰坊 262200；3.山東省招遠(yuǎn)市國(guó)土資源局，山東煙臺(tái) 265400)

數(shù)字地價(jià)模型對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果補(bǔ)充的研究
——以諸城市為例

李 克1， 聶宜民1*， 夏 斐2， 滕 磊3，邢耀文1，楊玉鑫1

(1.山東農(nóng)業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境學(xué)院，山東泰安 271018；2.山東省諸城市土地開發(fā)整理中心，山東濰坊 262200；3.山東省招遠(yuǎn)市國(guó)土資源局，山東煙臺(tái) 265400)

根據(jù)數(shù)字地價(jià)模型的相關(guān)理論，以ArcGIS軟件為輔助分析工具，以諸城市為研究區(qū)，研究地價(jià)模型構(gòu)建的方法，在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上構(gòu)建數(shù)字地價(jià)模型，并針對(duì)其結(jié)果與分等定級(jí)的結(jié)果對(duì)比論證，從而探索了數(shù)字地價(jià)模型對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果的補(bǔ)充作用與價(jià)值。

基準(zhǔn)地價(jià)；空間分布；數(shù)字地價(jià)模型

基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)區(qū)域的土地，在一定內(nèi)涵條件下分用途評(píng)估確定的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格[1]。隨著2001年土地分等定級(jí)規(guī)程的頒布，我國(guó)大部分城市都建立了以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)的城市地價(jià)系統(tǒng)，并且進(jìn)行了多輪的更新。數(shù)字地價(jià)模型實(shí)際上是借用了數(shù)字高程模型(DEM)的相關(guān)理論，通過(guò)對(duì)地價(jià)樣點(diǎn)的處理，按照其價(jià)格的高低參數(shù)構(gòu)建類似于高程的數(shù)字模型，從而能夠更直觀地反映地價(jià)的分布規(guī)律，并能夠在此基礎(chǔ)上對(duì)地價(jià)的變化進(jìn)一步分析。

隨著我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)育程度不斷提高，現(xiàn)行定級(jí)規(guī)程與估價(jià)規(guī)程制定的技術(shù)依據(jù)部分已不能適應(yīng)新時(shí)期基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、應(yīng)用與管理的需求[2]，為了解決這一現(xiàn)狀，以往的學(xué)者展開大量的研究，但是大多是單獨(dú)的研究先定級(jí)后估價(jià)這套流程，或者是完全的以價(jià)定級(jí)，構(gòu)建數(shù)字模型。前者無(wú)法充分地解決基準(zhǔn)地價(jià)現(xiàn)行規(guī)程存在的問(wèn)題，后者又完全拋棄了土地質(zhì)量對(duì)價(jià)格的先決作用[3]。筆者以諸城市為研究區(qū)，從土地級(jí)別的劃分入手，在土地級(jí)別的基礎(chǔ)上構(gòu)建數(shù)字地價(jià)模型，以諸城市新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新成果數(shù)據(jù)為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)展開研究，將樣點(diǎn)數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)各項(xiàng)修正的樣點(diǎn)數(shù)據(jù)建立數(shù)據(jù)庫(kù)，以ArcGIS軟件為輔助軟件，構(gòu)建了克呂金數(shù)字地價(jià)模型，并在ArcScene中生成3D模型，分析了地價(jià)變化趨勢(shì)，探索了模型對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果的補(bǔ)充和應(yīng)用價(jià)值，旨在為數(shù)字地價(jià)模型納入基準(zhǔn)地價(jià)成果的基本構(gòu)成提供參考。

1 研究背景

1.1 研究區(qū)概況諸城市位于山東半島東南部，泰沂山脈與膠濰平原的交界處，地形南高北低，南部有起伏較大的低山丘陵，濰河縱觀南北，南面有三里莊水庫(kù)。2014年諸城市作為我國(guó)百?gòu)?qiáng)縣位居32位，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，土地市場(chǎng)交易頻繁。該研究采用的范圍是諸城市2013年度土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新的范圍。

1.2 克呂金地價(jià)模型的合理性克呂金地價(jià)模型作為一種基于樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的數(shù)字模型，通過(guò)克呂金插值的方式構(gòu)建樣點(diǎn)地價(jià)的三維趨勢(shì)分布圖，從而劃分土地價(jià)格變化的界限，能夠脫離人的主觀因素，在地價(jià)高低分布階梯上存在更高的科學(xué)性[4]。另外，對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)不能有效表達(dá)的級(jí)別劃分區(qū)域地價(jià)跳躍的情況也能有效解決，因?yàn)榈貎r(jià)模型是在樣點(diǎn)的基礎(chǔ)上生成的一個(gè)連續(xù)曲面，在地價(jià)變化的區(qū)域能夠有效模擬地價(jià)點(diǎn)之間的趨勢(shì)，從而避免地價(jià)變化較大帶來(lái)的誤差。

1.3 數(shù)字地價(jià)模型的構(gòu)建思路由于國(guó)家規(guī)程規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)的更新方法是先定級(jí)后估價(jià)的技術(shù)路線，以價(jià)定級(jí)的理論與思路尚不完備，所以通過(guò)樣點(diǎn)地價(jià)采用克呂金插值生成的地價(jià)模型更多的是作為一種成果的補(bǔ)充而不是整個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)方法。通過(guò)分等定級(jí)規(guī)程首先確定出土地的級(jí)別，然后在級(jí)別范圍內(nèi)每級(jí)地選擇不少于30個(gè)有效商業(yè)樣點(diǎn)構(gòu)建數(shù)字地價(jià)模型，以此對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果進(jìn)行補(bǔ)充。

2 諸城市克呂金地價(jià)模型的構(gòu)建

2.1 數(shù)據(jù)來(lái)源諸城市新一輪的基準(zhǔn)地價(jià)于2013年完成，采用分類定級(jí)，成果包含諸城市的商業(yè)、住宅、工業(yè)的基準(zhǔn)地價(jià)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖，樣點(diǎn)分布圖，樣點(diǎn)調(diào)查表，修正體系等，該研究主要是對(duì)商業(yè)用地進(jìn)行插值分析，使用上述成果中的商業(yè)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)作克呂金插值，通過(guò)把信息不完善、明顯失真的樣點(diǎn)剔除，共計(jì)有247個(gè)商業(yè)有效樣點(diǎn)，包括商業(yè)招拍掛樣點(diǎn)165個(gè)、商業(yè)出租樣點(diǎn)82個(gè)。

2.2 樣點(diǎn)地價(jià)的修正由于樣點(diǎn)的個(gè)別因素復(fù)雜，因此所有的商業(yè)樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)一到新一輪的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵上來(lái)，即評(píng)估基準(zhǔn)日為2013年1月1日；容積率為1.3；開發(fā)程度為一級(jí)地七通一平，二、三級(jí)地六通一平，四、五級(jí)地五通一平。修正時(shí)按照樣點(diǎn)數(shù)據(jù)所在的級(jí)別分別修正。

2.3 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)的建立經(jīng)過(guò)修正后的樣點(diǎn)數(shù)據(jù)包含土地用途、名稱、坐落、交易價(jià)格等內(nèi)容，將這些數(shù)據(jù)按照樣點(diǎn)的位置在Arcgis軟件的支持下標(biāo)注在底圖上，并對(duì)其加以編號(hào)，從而形成空間數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)一一對(duì)應(yīng)的樣點(diǎn)數(shù)據(jù)shape文件，最終形成該研究所需要的諸城市商業(yè)用地樣點(diǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)。

2.4 樣點(diǎn)空間正態(tài)統(tǒng)計(jì)分析在Arcgis軟件的統(tǒng)計(jì)分析模塊中，諸城市的商業(yè)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)最大值為1 850，最小值為490，偏度為0.145 8，峰度為2.422，已經(jīng)呈正態(tài)分布，因此不需要進(jìn)行變換；在QQ-Plot圖上也可以看出樣點(diǎn)曲線比較接近于直線(圖1)。

2.5 克呂金插值預(yù)測(cè)克呂金(Kriging)插值法，又名空間局部插值法，是以變異函數(shù)理論和結(jié)構(gòu)分析為基礎(chǔ)，在有限區(qū)域內(nèi)對(duì)區(qū)域化變量進(jìn)行無(wú)偏最優(yōu)估計(jì)的一種方法，是地統(tǒng)計(jì)學(xué)的主要內(nèi)容之一，是由一名南非的礦產(chǎn)工程師D.R.Krige(1951年)在尋找金礦時(shí)首先使用的方法，法國(guó)的著名統(tǒng)計(jì)學(xué)家G.Matheron隨后將該方法理論化、系統(tǒng)化，并命名為Kriging[2]。克呂金插值的方法主要有普通克呂金、簡(jiǎn)單克呂金、泛克呂金、協(xié)同克呂金、對(duì)數(shù)正態(tài)克呂金、指示克呂金和析取克呂金等，由于該研究區(qū)的樣點(diǎn)分布較好地滿足正態(tài)分布，因此應(yīng)用普通克呂金插值方法較能夠準(zhǔn)確地反映地價(jià)的空間分布狀況[5]。通過(guò)圖上量算距離最遠(yuǎn)2個(gè)樣點(diǎn)之間的距離測(cè)算步長(zhǎng)大小為420，步長(zhǎng)數(shù)12(圖2)。

2.6 數(shù)字地價(jià)模型的構(gòu)建將克呂金插值的結(jié)果轉(zhuǎn)換為3D柵格形式并疊加到諸城市的矢量數(shù)據(jù)上，在Arcscene中實(shí)現(xiàn)數(shù)字地價(jià)模型的三維顯示(圖3)。地價(jià)模型表現(xiàn)出來(lái)的地價(jià)分布趨勢(shì)整體上與諸城的城市建設(shè)相一致，在中部商服繁華度與基礎(chǔ)設(shè)施完備度俱佳的區(qū)域體現(xiàn)了較高的地價(jià)峰值，并以此為中心逐級(jí)向四周衰減擴(kuò)散。在道路向四周延伸出去的區(qū)域體現(xiàn)出“山脊”形式的地價(jià)衰減形式，對(duì)宗地地價(jià)的空間差異有了更準(zhǔn)確的體現(xiàn)。

3 數(shù)字地價(jià)模型與土地級(jí)別對(duì)比分析

3.1 數(shù)字地價(jià)模型區(qū)間與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比由于基準(zhǔn)地價(jià)是在某一級(jí)別內(nèi)對(duì)本級(jí)別所有有效樣點(diǎn)修正值的平均值，因此為了能夠更好地匹配土地級(jí)別的界限，數(shù)字地價(jià)模型的價(jià)格區(qū)間選擇了以級(jí)別價(jià)格為基準(zhǔn)的劃分區(qū)間，由于3級(jí)地覆蓋的范圍較廣，為了體現(xiàn)數(shù)字地價(jià)模型的連續(xù)性，將3級(jí)地劃分了3個(gè)區(qū)間(表1)。在土地級(jí)別的基礎(chǔ)上做數(shù)字地價(jià)模型，可以避免數(shù)字地價(jià)模型樣點(diǎn)分布不平衡造成的預(yù)測(cè)值與土地級(jí)別偏差較大的情況。實(shí)際數(shù)據(jù)穩(wěn)定在級(jí)別價(jià)格上下波動(dòng)，能夠保證基準(zhǔn)地價(jià)成果的上下一致性。

3.2 級(jí)別界限對(duì)比通過(guò)將克呂金插值生成的預(yù)測(cè)圖與相同區(qū)域的土地級(jí)別圖對(duì)比可以看出，樣點(diǎn)地價(jià)的預(yù)測(cè)圖與土地級(jí)別在總體趨勢(shì)上保持一致，價(jià)格最高的樣點(diǎn)分布在土地級(jí)別最高的區(qū)域，符合土地價(jià)值的分布規(guī)律(圖4)。從邊界上來(lái)看，土地級(jí)別的界限比較規(guī)則，大部分是沿道路進(jìn)行劃分。而數(shù)字地價(jià)模型由于是平滑的趨勢(shì)，在某區(qū)間范圍下確定的界限是類似于等高線的形式進(jìn)行延伸。最明顯地體現(xiàn)在級(jí)別劃分界限的周圍，數(shù)字地價(jià)模型體現(xiàn)的是地價(jià)的逐步衰減，而不是階梯狀跨越。

表1 土地級(jí)別對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)與數(shù)字地價(jià)模型的劃分區(qū)間 元

4 數(shù)字地價(jià)模型的對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果的補(bǔ)充作用

先定級(jí)后估價(jià)的基準(zhǔn)地價(jià)更新方式是通過(guò)選擇因素因子體系，確定權(quán)重和因子的衰減模型，將因素圖相互疊加并將土地劃分成相應(yīng)的級(jí)別，再進(jìn)一步確定級(jí)別的價(jià)格。該種方式是在土地價(jià)格形成過(guò)程的角度構(gòu)建的成果，便于從理論的角度解釋價(jià)格分布規(guī)律，也便于政府機(jī)構(gòu)的管理。但缺點(diǎn)也非常明顯，首先是因素因子體系的確定缺少依據(jù)，一般是人為地通過(guò)經(jīng)驗(yàn)決定。第二是權(quán)重的確定依賴于專家的水平，從而使得權(quán)重值與真實(shí)值誤差較大。第三是定級(jí)資料收集困難并且難以保證準(zhǔn)確性，由于定級(jí)涉及的資料特別多，類型也比較復(fù)雜造成收集十分困難，另外資料全部轉(zhuǎn)換為同一個(gè)評(píng)價(jià)系統(tǒng)中，人工補(bǔ)充缺少的資料會(huì)使準(zhǔn)確性大大降低。第四是傳統(tǒng)的基準(zhǔn)地價(jià)成果是階梯狀的，缺少平滑過(guò)渡，從而造成級(jí)別界限之間的地價(jià)差異過(guò)大，土地評(píng)估時(shí)難以使用。

數(shù)字地價(jià)模型能夠有效地緩解上述幾種問(wèn)題，可以說(shuō)是對(duì)傳統(tǒng)的土地分等定級(jí)成果的補(bǔ)充。數(shù)字地價(jià)模型的數(shù)據(jù)完全來(lái)源于調(diào)查的樣點(diǎn)，通過(guò)樣點(diǎn)的價(jià)格屬性和其所在的地理區(qū)位直接構(gòu)建地價(jià)模型，有效地避免了人為因素造成的誤差。其次是將樣點(diǎn)的收集作為重點(diǎn)，大大降低了收集基礎(chǔ)資料的難度。第三則是體現(xiàn)了樣點(diǎn)的空間分異狀況，在空間分布上，樣點(diǎn)地價(jià)并不是完全按照土地級(jí)別的高低分布。

因此，在理論上，先定級(jí)后估價(jià)更能解釋土地價(jià)格的形成規(guī)律，即由土地質(zhì)量決定土地價(jià)格。而數(shù)字地價(jià)模型更方便使用，因?yàn)樗鶚?gòu)建的是一個(gè)連續(xù)的價(jià)格表面，在模型的任意一點(diǎn)都可以求取準(zhǔn)確的價(jià)格值，再通過(guò)個(gè)別因素修正顯得更準(zhǔn)確，所以在土地劃分級(jí)別后構(gòu)建數(shù)字地價(jià)模型能更有效地使用基準(zhǔn)地價(jià)的成果。

5 結(jié)論與展望

大部分城市的基準(zhǔn)地價(jià)更新采用的是先定級(jí)后估價(jià)的思路，即通過(guò)土地在商服繁華度、道路通達(dá)度、基礎(chǔ)設(shè)施完備度等自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的差異劃分土地的等別，然后在同一土地等別內(nèi)根據(jù)樣點(diǎn)的價(jià)格求平均確定級(jí)別的價(jià)格。在土地市場(chǎng)發(fā)育不完善的情況下，該種方式具有一定的科學(xué)性，但是隨著土地市場(chǎng)化的成熟，土地交易日漸頻繁，不同宗地的地價(jià)差異較大，該種方式無(wú)法體現(xiàn)地價(jià)的空間差異情況，同時(shí)也造成基準(zhǔn)地價(jià)在使用過(guò)程中誤差較大，尤其是在等級(jí)相接的區(qū)域地價(jià)跨越較大，無(wú)法準(zhǔn)確地進(jìn)行系數(shù)修正法，僅能在協(xié)議出讓底價(jià)中提供依據(jù)。同時(shí)現(xiàn)實(shí)生活中土地價(jià)格構(gòu)成的因素多而復(fù)雜，傳統(tǒng)土地級(jí)別高的區(qū)位其土地價(jià)格不一定高，因此在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上通過(guò)數(shù)字地價(jià)模型的方式，以樣點(diǎn)數(shù)據(jù)作為地價(jià)模型的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，成果數(shù)據(jù)在不脫離土地級(jí)別的基礎(chǔ)上能夠很好地反映地價(jià)的空間分異規(guī)律，在使用的過(guò)程中修正體系修正時(shí)的準(zhǔn)確率也較高，對(duì)地價(jià)的分布也可以在模型的基礎(chǔ)上做進(jìn)一步的研究，對(duì)土地分等定級(jí)的成果是一個(gè)有力補(bǔ)充。今后在基準(zhǔn)地價(jià)更新的成果中可以將建立數(shù)字地價(jià)模型作為成果的必要組成部分，以便于基準(zhǔn)地價(jià)成果在土地評(píng)估中得到合理的使用。

[1] 國(guó)土資源部.GB/T18508-2001.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程[S].北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2004.

[2] 王滿銀,肖瑛,汪應(yīng)宏,等.中國(guó)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估近10年研究進(jìn)展[J].華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版,2011(6):71-75.

[3] 鄒如,伍育鵬,章文波.淺析中國(guó)基準(zhǔn)地價(jià)體系的現(xiàn)狀與發(fā)展[J].中國(guó)土地科學(xué),2012(3):49-54.

[4] 吳宇哲,吳次芳.基于Kriging技術(shù)的城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究[J].經(jīng)濟(jì)地理,2001(5):584-588.

[5] 高練.基于Kriging空間插值法的赤壁市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究[D].武漢：華中師范大學(xué),2009.

Study on Digital Land Price Model to the Datum Land Price Supplement—A Case Study of Zhucheng City

LI Ke1, NIE Yi-min1*, XIA Fei2et al

(1.College of Resources and Environment, Shandong Agriculture University, Tai’an, Shandong 271018; 2.Zhucheng Land Development and Consolidation Center, Weifang, Shandong 262200)

According to the theory of digital land price model, taking the ArcGIS software as the auxiliary analysis tool, with Zhucheng City as the study area, the method of establishing the digital land price model and constructing it based on the land grading were studied.Aiming at the results, the supplementary role and value of digital land price model to datum land price was explored.

Datum land price; Spatial distribution; The digital land price model

李克(1989- )，男，山東泰安人，碩士研究生，研究方向：地理信息研究與土地資源評(píng)價(jià)。*通訊作者，教授，碩士生導(dǎo)師，從事地理信息系統(tǒng)等研究。

2015-03-18

S 127

A

0517-6611(2015)12-283-03