王 文

（首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院，北京 100026）

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益及其價(jià)值研究

王 文

（首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院，北京 100026）

研究目的：闡釋農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同地、同權(quán)、同價(jià)的含義，明晰農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益及價(jià)值類型。研究方法：文獻(xiàn)資料法、對(duì)比分析法。研究結(jié)果：農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益因取得方式不同而存在差異，需進(jìn)一步細(xì)分。研究結(jié)論：農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同地、同權(quán)、同價(jià)，需建立在土地使用權(quán)性質(zhì)相對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)上；現(xiàn)行不區(qū)分土地使用權(quán)性質(zhì)，籠統(tǒng)評(píng)估集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的做法，很容易產(chǎn)生歧義和混亂。

土地經(jīng)濟(jì)；農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地；土地使用權(quán)；權(quán)益；價(jià)值

1 引言

黨的十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題決定》提出，“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)?！比绾卫斫饧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同地、同權(quán)、同價(jià)？所謂同權(quán)，是與國(guó)有出讓土地使用權(quán)同權(quán)，還是與國(guó)有劃撥土地使用權(quán)同權(quán)，抑或集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)也可細(xì)分為“出讓”與“劃撥”等不同權(quán)益類型？目前對(duì)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益及價(jià)值尚缺乏系統(tǒng)研究，相關(guān)成果多側(cè)重于集體土地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制、影響因素、流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估等方面。如呂萍等對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)價(jià)格機(jī)制進(jìn)行了分析，指出應(yīng)給予集體土地主體完整的價(jià)格決定權(quán)，由土地所有權(quán)人根據(jù)市場(chǎng)自主確定流轉(zhuǎn)價(jià)格[1]；耿檳等則對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行了分析[2]；崔宇等研究了農(nóng)村集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)方法問題[3-5]。但由于缺乏對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益類型的明確劃分，使得流轉(zhuǎn)價(jià)格概念過于籠統(tǒng)而缺乏實(shí)際意義。幾乎所有探討集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格或基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的文獻(xiàn)中，均未明確其評(píng)估價(jià)格所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)性質(zhì)，即未說明所評(píng)估的究竟是出讓土地使用權(quán)價(jià)格還是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。結(jié)果，有的參照國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，有的則參照國(guó)有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，還有的按照出讓與劃撥之間的權(quán)利狀況進(jìn)行評(píng)估，非?；靵y。

地價(jià)實(shí)質(zhì)上是土地權(quán)利的購(gòu)買價(jià)格，不同的土地權(quán)利為購(gòu)買者帶來的收益不同，其價(jià)值也不同，權(quán)利狀況是土地價(jià)格的決定因素。如果集體建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益不明晰，則使用權(quán)價(jià)格評(píng)估將無從談起。為解決這一難題，本文擬從集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式分析入手，解析集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益及類型，找出集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地權(quán)益及其價(jià)值的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

2 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式及其主體

2.1 學(xué)術(shù)探討

關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式及主體，學(xué)術(shù)界曾存在較大爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，僅指存量集體建設(shè)用地使用權(quán)在土地使用者之間的轉(zhuǎn)移（轉(zhuǎn)讓），不包括發(fā)生在土地使用者與土地所有者之間的土地使用權(quán)首次流轉(zhuǎn)[6]，理由是，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的客體為現(xiàn)實(shí)的建設(shè)用地而非規(guī)劃的建設(shè)用地，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體應(yīng)為土地使用者而非土地所有者；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括首次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)。首次流轉(zhuǎn)是指集體土地所有者以出讓、出租等方式首次讓渡土地使用權(quán)的行為，再次流轉(zhuǎn)則指以有償方式取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為[7]。

筆者持第二種觀點(diǎn)，理由是，即使是存量集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，“集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓”這一環(huán)節(jié)仍不可或缺。因?yàn)榇媪考w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地通常是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部以無償“劃撥”方式取得，如果土地使用者欲轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則必須在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，征得土地所有權(quán)人同意并支付土地出讓金，及交納相關(guān)稅費(fèi)，補(bǔ)辦出讓手續(xù)。否則，將不具備轉(zhuǎn)讓條件，即使允許轉(zhuǎn)讓，其受讓人所取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)，也不可能與國(guó)有出讓土地使用權(quán)具有同等權(quán)益，仍然類似于“劃撥”性質(zhì)。因此，無論是新增集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市交易，還是存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓，“土地所有者以出讓方式首次讓渡土地使用權(quán)”這一環(huán)節(jié)都無法逾越。而且，隨著征地制度改革的不斷深入，征地范圍逐步縮小，新增農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市流轉(zhuǎn)也將成為可能。

2.2 法規(guī)政策規(guī)定

中國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)經(jīng)歷了一個(gè)由嚴(yán)格禁止到限制流轉(zhuǎn)，再到一定范圍內(nèi)允許流轉(zhuǎn)這樣一個(gè)變化過程。根據(jù)《土地管理法》（2004年修訂）第四十三條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！蓖瑫r(shí)，第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。” 2007年12月國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，再次重申要嚴(yán)格執(zhí)行《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定。至此，相關(guān)法規(guī)政策將集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限定在一個(gè)非常狹小的范圍內(nèi)。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2008年10月，十七屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》指出，“在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批轉(zhuǎn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營(yíng)并保障農(nóng)民合法權(quán)益”。這意味著，城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，集體土地上建設(shè)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，允許農(nóng)民以土地出租、作價(jià)入股等方式參與開發(fā)經(jīng)營(yíng)。但是否允許集體土地使用權(quán)“出讓”用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，依然沒有明確。直到2013年10月，黨的十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題決定》第一次明確提出，“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。”

由此看出，對(duì)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式及其主體的認(rèn)識(shí)，經(jīng)歷了一個(gè)由模糊到逐步清晰的過程，中央政策也越來越明朗。雖然目前尚未修正或出臺(tái)關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法規(guī)，但集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，已得到中央政策原則許可。在城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)這一目標(biāo)下，“集體”與“國(guó)有”建設(shè)用地使用制度相銜接、相配套已是必然趨勢(shì)。

鑒于目前存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地多數(shù)是集體內(nèi)部通過無償劃撥方式取得，可將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)取得方式歸納為：一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)分為劃撥和有償使用兩大類。有償使用方式包括：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）等（圖1）；二級(jí)市場(chǎng)交易方式包括轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等。其中：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)依法批準(zhǔn)，集體土地所有權(quán)人將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)交付（一般為無償）給本集體土地使用者（村辦企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）使用的行為；集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指集體土地所有權(quán)人將一定年期的土地使用權(quán)出讓給土地使用者（不限于本集體成員），由土地使用者向土地所有權(quán)人支付土地使用權(quán)出讓金的行為；集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指以有償方式取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用權(quán)人，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。以劃撥方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)交易主體為土地所有權(quán)人，二級(jí)市場(chǎng)交易主體為土地使用權(quán)人。

圖1 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地供應(yīng)方式Fig.1 Different conveyance ways for rural collective-owned construction land supply

與國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相對(duì)應(yīng)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地供應(yīng)主體也是土地所有權(quán)人。不同的是，國(guó)有土地的所有權(quán)主體為國(guó)家，現(xiàn)實(shí)中各級(jí)行政主管部門代表國(guó)家行使所有權(quán)主體職能；而集體土地所有權(quán)主體則為三級(jí)集體：村民小組、村集體和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體，其中村民小組集體所有土地占集體土地的90%以上。在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，各級(jí)行政主管部門作為土地管理者，主要職責(zé)是制定相關(guān)規(guī)則并監(jiān)督執(zhí)行，及通過稅收方式進(jìn)行收益調(diào)節(jié)。

3 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益及價(jià)值類型

3.1 使用權(quán)權(quán)益劃分

以往文獻(xiàn)很少涉及集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益細(xì)分問題，通常認(rèn)為集體建設(shè)用地使用權(quán)并不存在劃撥與出讓之分，只籠統(tǒng)地稱為“集體建設(shè)用地使用權(quán)”。在這種情況下，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)如何與國(guó)有土地使用權(quán)相對(duì)應(yīng)？傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)類似于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓、抵押等條件限制均與國(guó)有劃撥土地使用權(quán)相類似。這樣一來，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的收益權(quán)和處分權(quán)就受到了較大限制，尤其是在抵押融資、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等方面，進(jìn)而影響了其市場(chǎng)流動(dòng)性和價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，與國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)益不對(duì)等。為此，社會(huì)各界強(qiáng)烈呼吁，要實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同地、同權(quán)、同價(jià)，其核心觀點(diǎn)是：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)不應(yīng)因土地所有權(quán)形式不同而存在差異，在符合土地利用規(guī)劃和用途管制的前提下，應(yīng)該允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押，與國(guó)有出讓土地使用權(quán)享有同等權(quán)益。那么，究竟如何闡釋集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)，對(duì)其權(quán)益的解釋又何以出現(xiàn)如此大的分歧。

事實(shí)上，由于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)本身就存在劃撥、出讓、租賃等多種取得方式。與此相對(duì)應(yīng)，可將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)一步細(xì)分為：劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、承租土地使用權(quán)等類型，分別與國(guó)有劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、承租土地使用權(quán)相對(duì)應(yīng)。也就是說以出讓方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)與國(guó)有出讓土地使用權(quán)相對(duì)應(yīng)，在轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的限制條件也同其相關(guān)規(guī)定；以劃撥方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)與國(guó)有劃撥土地使用權(quán)相對(duì)應(yīng)，如果轉(zhuǎn)讓則需補(bǔ)交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，若抵押融資則在處置抵押物時(shí)需優(yōu)先繳納土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。這樣，通過細(xì)分集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益類型，就明晰了集體建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能，并與國(guó)有土地使用權(quán)建立起一一對(duì)應(yīng)關(guān)系（圖2）。

圖2 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)類型及對(duì)應(yīng)關(guān)系Fig.2 Commercially collective-owned construction land-use rights and the corresponding relationships with state-owned ones

需要指出，相對(duì)于城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革而言，農(nóng)村集體土地使用制度改革相對(duì)滯后，現(xiàn)狀存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地多為集體內(nèi)部通過無償劃撥方式取得，主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村辦企業(yè)用地。這就不難理解，為何傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益與城鎮(zhèn)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)權(quán)益相類似。

現(xiàn)狀集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地有償流轉(zhuǎn)多為隱性交易，極不規(guī)范。即使在一些試點(diǎn)地區(qū)，流轉(zhuǎn)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)也并未明確其使用權(quán)性質(zhì)，未區(qū)分“出讓”與“劃撥”等不同取得方式及使用權(quán)類型。另外，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃等有償使用方式是十八屆三中全會(huì)決定中剛剛提出的。具體如何操作？出讓（租賃）收益怎樣分配才能兼顧社會(huì)公平，國(guó)家應(yīng)進(jìn)行怎樣的稅收調(diào)節(jié)，這些問題均需要國(guó)家從法律層面予以明確。只有相關(guān)法律、法規(guī)逐步健全起來，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)才能依法進(jìn)行，集體出讓（租賃）土地使用權(quán)才能真正形成，并與國(guó)有出讓（租賃）土地使用權(quán)形成對(duì)應(yīng)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)同地、同權(quán)、同價(jià)。

3.2 使用權(quán)價(jià)值及類型

前已述及，土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)。不同的土地權(quán)利為購(gòu)買者帶來的收益不同，其價(jià)格也不同。中國(guó)實(shí)行土地公有制，土地價(jià)格是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和。因此，中國(guó)土地價(jià)格的含義不同于一般私有制國(guó)家，它是取得多年土地使用權(quán)時(shí)支付的一種代價(jià)，而不是土地所有權(quán)價(jià)格[8]。

相對(duì)于農(nóng)村集體土地而言，中國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革步伐較快，市場(chǎng)發(fā)育較為成熟。早期的土地價(jià)格概念，主要是針對(duì)國(guó)有出讓土地，即為出讓土地使用權(quán)價(jià)格。而對(duì)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的認(rèn)識(shí)，則經(jīng)歷了一個(gè)從無價(jià)到有價(jià)、從模糊到逐漸清晰的過程。改革初期，人們認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)無價(jià)，因?yàn)橄嚓P(guān)法律規(guī)定，國(guó)家根據(jù)需要可無償收回劃撥土地使用權(quán)。直到2001年2月，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》提出，“評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)?！比藗儾耪J(rèn)識(shí)到，劃撥土地使用權(quán)也是土地使用者權(quán)益的一種體現(xiàn)，也應(yīng)體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值，因此劃撥土地使用權(quán)有價(jià)。另外，關(guān)于承租土地使用權(quán)是否有價(jià)問題，國(guó)內(nèi)學(xué)者也曾有過爭(zhēng)議。最終傾向于承租土地使用權(quán)也有價(jià)，且在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中，對(duì)承租土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵及估價(jià)方法作了相應(yīng)說明。這樣，根據(jù)土地使用權(quán)性質(zhì)不同，國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格類型包括：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格、出讓土地使用權(quán)價(jià)格和承租土地使用權(quán)價(jià)格等。

根據(jù)前面的分析，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益類型存在對(duì)應(yīng)關(guān)系。與國(guó)有土地價(jià)格類型相對(duì)應(yīng)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格也可分為：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格、出讓土地使用權(quán)價(jià)格、承租土地使用權(quán)價(jià)格等類型。由此看出，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格是一個(gè)含義較為寬泛的概念，可從不同角度進(jìn)一步分類。如根據(jù)交易方式不同，可分為出讓價(jià)格、租賃價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格等；根據(jù)使用權(quán)性質(zhì)不同，可分為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格、出讓土地使用權(quán)價(jià)格、承租土地使用權(quán)價(jià)格等。

4 初步結(jié)論與建議

從以上分析可以看出，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的取得包括劃撥、出讓、租賃和作價(jià)出資（入股）等多種方式，相應(yīng)形成不同的土地使用權(quán)權(quán)益及價(jià)值類型，分別與國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)益及價(jià)值類型相對(duì)應(yīng)。當(dāng)論及集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同地、同權(quán)、同價(jià)時(shí)，需考慮土地使用權(quán)性質(zhì)的對(duì)應(yīng)性，否則將可能產(chǎn)生歧義。而現(xiàn)實(shí)中，由于缺乏對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)取得方式的全面了解，對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益的理解存在誤區(qū)，進(jìn)而影響了對(duì)其使用權(quán)價(jià)值的正確把握。為此建議：

（1）明晰集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)交易方式。關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)交易方式，中央政策已有提及，但尚未見諸于相關(guān)法律、法規(guī)條文，人們對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、作價(jià)出資（入股）的合法性仍不能肯定，對(duì)是否應(yīng)區(qū)分“出讓”與“劃撥”方式尚難把握。為此，建議盡快審議并公布修正后的《土地管理法》，制定和頒布《農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)交易方式，明確不同方式下的集體建設(shè)用地使用權(quán)交易主體、交易程序、交易稅費(fèi)等。

（2）細(xì)分集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益類型。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)含義較為寬泛，如果不做進(jìn)一步細(xì)分，則很難體現(xiàn)其具體權(quán)能，也難以與國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)益類型相對(duì)應(yīng)。建議根據(jù)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)取得方式不同，將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益劃分為：集體劃撥土地使用權(quán)、集體出讓土地使用權(quán)、集體承租土地使用權(quán)、集體作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)等類型。修正或制定相關(guān)法律法規(guī)條文，分別界定各類不同性質(zhì)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益，明確其在轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的限制條件。

（3）明確集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格內(nèi)涵。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格，泛指集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)所涉及的一系列交易價(jià)格總和，包括多種類型。如根據(jù)土地使用權(quán)性質(zhì)不同分為：集體劃撥土地使用權(quán)價(jià)格、集體出讓土地使用權(quán)價(jià)格等。當(dāng)評(píng)估某一具體項(xiàng)目時(shí)，需根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象情況，給出“地價(jià)定義”，明確土地使用權(quán)性質(zhì)?，F(xiàn)實(shí)中不區(qū)分土地使用權(quán)性質(zhì)，籠統(tǒng)評(píng)估集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格或基準(zhǔn)地價(jià)的做法亟待規(guī)范。

（4）分步研究制定集體建設(shè)用地估價(jià)規(guī)程。鑒于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)尚處于實(shí)踐探索階段，對(duì)其使用權(quán)權(quán)益及價(jià)值的研究尚待深入，尚不具備制定《農(nóng)村集體建設(shè)用地估價(jià)規(guī)程》的基礎(chǔ)條件，建議分步進(jìn)行。先梳理集體建設(shè)用地使用權(quán)交易方式及權(quán)益類型，明確流轉(zhuǎn)價(jià)格內(nèi)涵及類型，然后研究制定各類評(píng)估技術(shù)規(guī)范。如針對(duì)不同交易方式，研究制定《集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》、《集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押評(píng)估技術(shù)規(guī)范》等，最終凝練成《農(nóng)村集體建設(shè)用地估價(jià)規(guī)程》。

（

）：

［1］ 呂萍，馬清華，李旭.論集體土地流轉(zhuǎn)價(jià)格機(jī)制［J］ . 中國(guó)房地產(chǎn)，2004，（3）：40 - 42.

［2］ 耿檳，朱道林，梁穎.基于價(jià)格特征模型的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格影響因素研究［J］ .生態(tài)經(jīng)濟(jì)，2013，（1）：56 - 58.

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［4］ 王令超，楊建波，李永明，等.基于修正法的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估探討［J］ .中國(guó)農(nóng)學(xué)通報(bào)，2013，29（14）：75 - 80.

［5］ 楊杰，任紹敏.廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估探討［J］ .安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2010，38（17）：9141 - 9143.

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［8］ 全國(guó)土地估價(jià)師資格考試委員會(huì).土地估價(jià)理論與方法［M］ .北京：地質(zhì)出版社，2004.

（本文責(zé)編：郎海鷗）

Property Rights and Price of Rural Collective-owned Construction Land for Commercial Use

WANG Wen
（College of Urban Economic and Public Administration, Capital University of Economics and Business, Beijing 100026, China）

The purpose of this study is to expound the real meaning of identical land with identical rights and price between rural collective-owned construction land for commercial use and state-owned construction land for comercial use, and then clarity on the types of property rights and price of rural collective-owned construction land for commercial use. Research methods include documentation and comparative analysis. The results show that there are differences on the property rights of rural collective-owned construction land for commercial use due to various obtainment methods, which needs further classification. The paper concludes that the proposition on the identical land with identical rights and price for rural commercially collective-owned construction land and state-owned construction land should be based on the same type of land-use right. The author think that ambiguity and confusion will be resulted due to the existing practices, such as disregarding the difference among land-use rights and of the unified evaluation method of collectiveowned construction land-use right transfer.

land economy; rural commercial collective-owned construction land; land-use right; property rights; price

F301

A

1001-8158（2015）07-0034-06

10.13708/j.cnki.cn11-2640.2015.07.005

2014-08-29

2015-04-14

2014年國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金重點(diǎn)項(xiàng)目“多元主體權(quán)益均衡目標(biāo)下土地增值收益分配機(jī)制研究”（14AJY018）。

王文（1965-），女，河北保定人，教授。主要研究方向?yàn)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)、土地政策、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。E-mail: wangwen@cueb.edu.cn