尹 奇，李俊龍，陳昱潔

（四川農(nóng)業(yè)大學管理學院，四川 成都 611130）

集體建設用地流轉(zhuǎn)中的村委會行為分析
——基于委托代理理論

尹 奇，李俊龍，陳昱潔

（四川農(nóng)業(yè)大學管理學院，四川 成都 611130）

研究目的：基于委托代理理論，探討集體建設用地流轉(zhuǎn)中村委會的行為。研究方法：實地調(diào)查法。研究結果：村委會雙向代理行為從總體來說促進了農(nóng)村集體建設用地的有序流轉(zhuǎn)，但也出現(xiàn)了諸如村委會權力尋租、村委會行為決策有較大不確定性和村委會雙向代理風險較大等問題。村委會代理行為出現(xiàn)問題的原因主要包括：集體土地產(chǎn)權代理人市場缺乏競爭；委托人缺位；村委會代理行為受信息和規(guī)則因素的制約等。研究結論：應當規(guī)范和引導村委會的雙向代理行為，具體措施包括引入競爭機制，優(yōu)化代理人行為；做實農(nóng)戶委托人身份；優(yōu)化村委會作為雙向代理人的激勵約束機制。

土地經(jīng)濟；集體建設用地流轉(zhuǎn)；委托代理理論；村委會行為

1 引言

集體建設用地流轉(zhuǎn)是指集體建設用地的使用權在符合法律規(guī)定的條件下進入土地市場進行交易的行為，流轉(zhuǎn)的方式主要包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、作價入股或聯(lián)建等[1]。當前中國農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)存在諸多極不規(guī)范的現(xiàn)象，如：流轉(zhuǎn)中違法、違規(guī)現(xiàn)象嚴重；集體建設用地利用率低下；土地資源浪費嚴重；流轉(zhuǎn)收益分配不規(guī)范，農(nóng)民利益難以保障等[2]。因此，規(guī)范農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)行為，是當前農(nóng)村土地制度改革的一項重要任務。

中國《物權法》第60條規(guī)定：農(nóng)民集體成員具有對重大事項的決定權，同時賦予集體經(jīng)濟組織或村民委員會代表農(nóng)民集體行使所有權的執(zhí)行權利。村委會作為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的法定代表，在一些集體經(jīng)濟組織缺失的地區(qū)，村委會成為農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)的主導方，并為廣大村民所接受[3]。因此，村委會的行為對集體建設用地流轉(zhuǎn)工作的開展有很大影響，如果村委會充分發(fā)揮組織和協(xié)調(diào)各方的作用，就能促進集體建設用地健康有序的進行流轉(zhuǎn)，反之，如果村委會在集體建設用地流轉(zhuǎn)過程中各項應有的職能發(fā)揮得不好，甚至有損害流轉(zhuǎn)雙方利益的行為，則可能阻礙集體建設用地流轉(zhuǎn)工作的推進。

現(xiàn)有文獻中，不少學者從各個角度提出促進集體建設用地流轉(zhuǎn)的措施：法律制度方面，馬三喜提出創(chuàng)新農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)法律制度是社會主義市場經(jīng)濟運行的客觀要求[4]；制度經(jīng)濟學方面，陳紅霞提出要完善農(nóng)村土地產(chǎn)權制度一級改革征地制度[5]；程久苗提出要創(chuàng)新集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)制度，創(chuàng)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場和運行制度，同時完善集體土地收益分配制度[6]；相關利益主體博弈方面，邱雪萍等提出豐富和拓展農(nóng)戶利益表達機制，合理配置政府、企業(yè)和農(nóng)民的利益[7]，交易成本方面，袁朝楓等提出必須將降低地方政府、用地企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的交易成本作為集體建設用地公開流轉(zhuǎn)制度設計的重點[8]。但在現(xiàn)有研究中，較少涉及從委托代理的角度專門對村委會的行為及其作用和功能進行探討。為此，本文以2014年1—2月對集體建設用地流轉(zhuǎn)較為典型的成都市溫江區(qū)、郫縣和都江堰市的實地調(diào)研為基礎，基于委托代理理論，探討了集體建設用地流轉(zhuǎn)中村委會的行為及其重要作用和功能，對村委會行為出現(xiàn)的問題及其原因進行了分析，并提出集體建設用地流轉(zhuǎn)過程中完善村委會行為的對策建議。

2 集體建設用地流轉(zhuǎn)中的委托代理關系分析

委托—代理理論是指委托人根據(jù)一種明示或暗示的契約，指定、雇傭代理人為其服務，同時授予其一定的決策權利，并根據(jù)代理人提供的服務數(shù)量和質(zhì)量對其支付相應的報酬[9]。委托—代理關系的構成需要三個條件：一是信息不對稱；二是契約關系；三是利益關系。在集體建設用地的流轉(zhuǎn)中，各主體（農(nóng)戶、村委會和企業(yè)）之間符合委托代理關系形成的三個條件：從信息對稱性來看，村委會了解集體土地的自然特性等方面的信息，從這個層面來講，村委會是信息優(yōu)勢方，企業(yè)是信息劣勢方。然而企業(yè)作為土地的最終使用者，更了解市場信息，從這個角度講，企業(yè)是信息優(yōu)勢方，村委會是信息劣勢方；從契約關系來看，通過簽訂集體建設用地流轉(zhuǎn)的契約合同，農(nóng)戶、村委會和企業(yè)之間建立了契約關系；從利益關系來看，盡管農(nóng)戶、村委會和企業(yè)均是“理性經(jīng)濟人”，追逐著各自利益最大化，但可以通過建立一種有效的激勵約束機制實現(xiàn)各方利益的最大化[10]。當前，在集體建設用地流轉(zhuǎn)的過程中，村委會既是農(nóng)戶的代理人，又是企業(yè)代理人，構成雙向委托代理關系。

2.1村委會與農(nóng)戶之間的委托代理關系

村委會作為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的法定代表，代理村民集體成為農(nóng)村集體土地的所有權主體。因而，在集體建設用地流轉(zhuǎn)中，村委會“合法”地充當了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶的代理人，農(nóng)戶成為委托人，形成法定的委托代理關系。村委會作為代理人的任務應當是接受農(nóng)戶的委托，代理村民集體承擔起集體建設用地的管理和流轉(zhuǎn)工作，代表農(nóng)戶的利益，實現(xiàn)集體建設用地流轉(zhuǎn)中農(nóng)戶利益的最大化。但是因為村委會管理本村事務的權力更多地是由地方政府所賦予，村委會成員的工資報酬以及辦公經(jīng)費也由地方政府派發(fā)，所以村委會在集體建設用地流轉(zhuǎn)中更多的是對政府負責，而不是對農(nóng)戶負責。因此，在村委會與農(nóng)戶的委托代理關系中，地方政府代替農(nóng)戶支付給村委會代理費用，從而也替代農(nóng)戶成為事實上的委托人，造成了農(nóng)戶作為委托人事實缺位的困境，農(nóng)戶只充當了名義上的委托人。另一方面，由于農(nóng)戶對村委會行為的監(jiān)督成本過高，難以獲取村委會尋租行為的證據(jù)，進一步導致農(nóng)戶在集體建設用地流轉(zhuǎn)中主體地位的事實缺失。

2.2 村委會與企業(yè)之間的委托代理關系

在集體建設用地流轉(zhuǎn)中，企業(yè)作為逐利者，需要找到在農(nóng)村社區(qū)中一個合適的代理人，實現(xiàn)低成本、高效率地流入集體建設用地的目的。而在中國廣大的農(nóng)村社區(qū)，幾乎不存在專業(yè)的農(nóng)村產(chǎn)權代理人，村委會由于身份特殊，且對各方信息了解比較充分，從而擁有獨特的優(yōu)勢，成為企業(yè)選擇代理人的最優(yōu)選擇。因此，在企業(yè)給村委會支付約定代理費用的基礎上，雙方便形成了委托代理關系，企業(yè)是委托人，村委會是代理人。在這種委托代理關系下，村委會可能利用權力優(yōu)勢尋租，而這種權力的尋租以犧牲農(nóng)戶作為委托人的利益為代價，進而導致社會福利的凈損失。

3 基于委托代理關系的村委會行為及作用分析

在集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)中，村委會根據(jù)不同類型的集體建設用地使用權，其具體代理行為和作用也不同。（1）在宅基地使用權流轉(zhuǎn)中，村委會的行為主要是代理人的行為：流轉(zhuǎn)前，充當流轉(zhuǎn)雙方的中介，為雙方提供交易信息；流轉(zhuǎn)中，代理雙方簽訂流轉(zhuǎn)合同，收取一定的代理費用或者工作經(jīng)費，以及為企業(yè)提供租金擔保；流轉(zhuǎn)后，監(jiān)督流轉(zhuǎn)收益到位情況，就租金調(diào)整與企業(yè)和農(nóng)戶進行談判，對流轉(zhuǎn)雙方糾紛進行協(xié)調(diào)和仲裁。（2）在其他建設用地（經(jīng)營性建設用地以及公益建設用地）使用權流轉(zhuǎn)中，村委會主要是作為農(nóng)村集體建設用地的產(chǎn)權代表，有流出其他建設用地使用權的行為。在集體建設用地流轉(zhuǎn)的不同階段，村委會的行為和作用具體內(nèi)容如下。

3.1 流轉(zhuǎn)前村委會的委托代理行為及其作用

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)前，13個行政村（農(nóng)村新型社區(qū)）中，有9個村的村委會作為流轉(zhuǎn)雙方代理人提供了流轉(zhuǎn)服務和指導，占了近70%。服務和指導的內(nèi)容包括利用信息和資源等方面的優(yōu)勢，為流轉(zhuǎn)雙方提供所需的交易信息。例如讓農(nóng)戶了解用地企業(yè)信譽和經(jīng)營能力，以及土地價格等市場信息；為企業(yè)提供土地位置、面積、現(xiàn)狀用途等基本信息以及流轉(zhuǎn)所要涉及到的農(nóng)戶的情況。村委會的工作實際上起到了信息中介的作用，促進流轉(zhuǎn)雙方充分了解對方情況，達成流轉(zhuǎn)的順利進行。此外，流轉(zhuǎn)前，溫江區(qū)幸福社區(qū)村委會代理政府進行土地整理，在監(jiān)事會和議事會的監(jiān)督下進行土地整理和建設用地指標的申請和交換工作，由地方政府給村委會撥付土地整理經(jīng)費和其他工作費用。

然而也發(fā)現(xiàn)，在集體建設用地流轉(zhuǎn)之前，一些村委會為了追求政績和獲取工作經(jīng)費，急于促成本村集體建設用地的集中連片流轉(zhuǎn)，忽視了某些農(nóng)戶的個人意愿和利益訴求，導致了一些社會糾紛的出現(xiàn)。此外，由于集體建設用地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟效益可觀，有的村委會往往對企業(yè)和農(nóng)戶隱瞞真實情況，采取一些違法違規(guī)行為，獲取流轉(zhuǎn)收益。如將“四荒地”開墾出來，以集體建設用地的名義流轉(zhuǎn)，獲取可觀的流轉(zhuǎn)收益，卻損害了農(nóng)戶和企業(yè)的利益，也違背了有關法律、法規(guī)的規(guī)定。

3.2 流轉(zhuǎn)中村委會的委托代理行為及其作用

從調(diào)研情況來看，在集體建設用地流轉(zhuǎn)過程中，13個行政村（新型農(nóng)村社區(qū)）中有9個村的村委會都有代理流轉(zhuǎn)雙方簽訂流轉(zhuǎn)合同的行為。其中，這9個村中郫縣的戰(zhàn)旗村和花牌村的村委會作為企業(yè)代理人提供租金擔保，保障了企業(yè)順利流入土地。都江堰的五一社區(qū)和紅梅社區(qū)2個新型農(nóng)村社區(qū)的村委會收取了工作費用或者代理費用。此外，有7個行政村的村委會以農(nóng)村公益性建設用地和經(jīng)營性建設用地的產(chǎn)權代表的身份，作為獨立的利益主體，有流出土地的行為。在整個流轉(zhuǎn)過程中，村委會都作為企業(yè)和農(nóng)戶雙方的代理人，在價格協(xié)商以及收益分配方面，起著重要的溝通和協(xié)調(diào)作用。

統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，有4個行政村的村委會既有代理流轉(zhuǎn)雙方簽訂流轉(zhuǎn)合同的行為，又存在流出土地的行為。這就出現(xiàn)了一個問題：村委會既充當了代理人，又充當了委托人，出現(xiàn)了委托人和代理人重疊，從而導致委托代理關系的激勵約束機制失去了作用。村委會作為“理性經(jīng)濟人”，有可能會做出有利于自己利益的行為，如抬高流轉(zhuǎn)價格，損害企業(yè)的利益，截留一部分農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)收益，進而出現(xiàn)委托代理問題。

3.3 流轉(zhuǎn)后村委會的委托代理行為及其作用

13個行政村（新型農(nóng)村社區(qū)）中有6個村的村委會有糾紛調(diào)解與仲裁、租金調(diào)整談判和確保流轉(zhuǎn)收益及時到位等行為，這些行為是村委會作為雙向代理人行為的體現(xiàn)，保障了農(nóng)戶和村集體的利益。

但也發(fā)現(xiàn)，由于村委會所獲得的代理費用都已經(jīng)在流轉(zhuǎn)過程中得到實現(xiàn)，因而他們后期對合同調(diào)整和租金調(diào)整的動力不足。此外，流轉(zhuǎn)雙方的糾紛調(diào)解和仲裁需要一定的交易成本和時間成本，因此，集體建設用地流轉(zhuǎn)后，當企業(yè)對土地使用不當或者對農(nóng)戶收益補償不到位時，村委會態(tài)度消極，一般會采取搪塞或者推卸責任的方式應付，從而不利于后期土地的合理開發(fā)利用以及農(nóng)戶權益的保障。

4 委托代理關系中村委會行為存在的問題及原因

村委會的雙向代理行為促進了集體建設用地流轉(zhuǎn)，提高了集體土地的利用效率，有利于集體土地資源的優(yōu)化配置，但也存在一些問題。

4.1 村委會的利己行為導致農(nóng)戶利益受損

委托代理關系中，村委會首先作為農(nóng)戶的代理人，應該維護和保障農(nóng)戶的利益，但是受到自身經(jīng)濟利益驅(qū)使，村委會往往會做出損害農(nóng)戶利益的尋租行為。在集體建設用地流轉(zhuǎn)過程中，村委會往往會利用權力和地位優(yōu)勢向企業(yè)進行尋租，在流轉(zhuǎn)合同簽訂和后期合同履行及調(diào)整等方面損害普通農(nóng)戶的利益，進而導致社會福利凈損失。

產(chǎn)生這種現(xiàn)象的主要原因有兩方面：一方面是代理人市場缺乏競爭。由于村委會自身具有充當流轉(zhuǎn)雙方代理人的諸多天然優(yōu)勢，同時市場也缺乏專業(yè)的農(nóng)村土地產(chǎn)權代理人，導致代理人市場缺乏有效的競爭和監(jiān)管機制，從而使得村委會的成員缺乏競爭意識和服務意識。另一方面是村委會角色身份界定不清。集體建設用地流轉(zhuǎn)中，村委會很多時候既是“裁判員”，又是“運動員”，使得村委會除了作為代理人之外，還經(jīng)常扮演土地流出方委托人的角色。因此，村委會在工作中關注的更多的是自身的利益而不是作為委托人農(nóng)戶的利益。

4.2 村委會行為決策存在不確定性

如前所述，村委會與農(nóng)戶的委托代理關系中，其代理行為更多的是對鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責，而不是對農(nóng)戶負責。因而，在實際中村委會擁有集體建設用地的處置權，且不用為其行為決策承擔經(jīng)濟后果。此外，村委會行為選擇不僅取決于經(jīng)濟效益，還依賴于其成員的文化素質(zhì)、傳統(tǒng)習俗和道德理念。

導致村委會行為決策不確定性的原因主要有兩個：其一，中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場普遍存在委托人缺位的困境。即村委會的代理人地位不是由農(nóng)戶賦予，而是由政府賦予，農(nóng)戶難以行使其委托與監(jiān)督權利。這一困境導致村委會作為代理人在進行決策時，不是以農(nóng)戶利益作為決策標準，而是從政府和自身利益出發(fā)，從而產(chǎn)生村委會決策行為的不確定性；其二，受村委會成員的文化素質(zhì)、傳統(tǒng)習俗和道德理念的影響，經(jīng)濟利益不再是影響其行為取向的惟一標準，他們可能出于各種主觀原因而阻礙集體建設用地的流轉(zhuǎn)，損害流轉(zhuǎn)雙方的利益，增加了村委會行為決策的不確定性。

4.3 村委會雙向代理行為的風險較大

村委會作為集體建設用地流轉(zhuǎn)的雙向簽約代理人，當集體建設用地流轉(zhuǎn)的一方選擇拒絕履約合同時，村委會很可能會與流轉(zhuǎn)中的一方一起成為受害者。此時，村委會作為與流轉(zhuǎn)雙方簽約的流轉(zhuǎn)代理人和土地流入方的租金擔保人，將承擔巨大的公關壓力和經(jīng)濟壓力。此外，中國的法律、法規(guī)尚未明文規(guī)定宅基地和公益性集體建設用地可以進入市場進行流轉(zhuǎn)，因而，村委會在集體建設用地流轉(zhuǎn)中的雙向代理簽訂流轉(zhuǎn)合同的行為，可能會面臨較高的違法風險，進而承擔大部分的違法成本。

使村委會代理存在風險的因素主要有以下幾個方面：在信息方面，流入企業(yè)作為集體建設用地的最終使用者，顯然比農(nóng)戶和村委會掌握更多的土地市場信息，因而在合同簽訂和后期租金調(diào)整階段，屬于信息優(yōu)勢方，使得村委會承擔著較大的代理風險；在規(guī)則方面，村委會和農(nóng)戶對企業(yè)利用土地的情況和合同履行情況進行監(jiān)督會產(chǎn)生較大的交易成本（主要是時間成本和監(jiān)督成本），且村委會無法對企業(yè)擅自更改土地用途和違反合同的行為進行處罰，從而導致村委會面臨企業(yè)違規(guī)和農(nóng)戶上訴的雙向代理風險；此外，政府的支持對土地交易市場化起著極為重要的作用，而目前中國的憲法和《土地管理法》都沒有明文允許宅基地和公益性集體建設用地進入市場進行流轉(zhuǎn)，因而政府也不會明確支持流轉(zhuǎn)行為，一旦國家對宅基地和公益性集體建設用地流轉(zhuǎn)的行為進行叫停和懲罰，村委會的雙向代理風險會進一步增加。

5 結論與建議

中國農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)涉及了眾多交易主體的經(jīng)濟社會利益，建立和完善集體建設用地流轉(zhuǎn)制度必然是一個復雜而緩慢的漸進過程。村委會是集政治、社會、經(jīng)濟職能于一身的主體，對建立統(tǒng)一的集體建設用地流轉(zhuǎn)市場起著至關重要的作用。由于當前集體建設用地流轉(zhuǎn)過程中委托代理關系自身的不合理，或者村委會由于“經(jīng)濟人”出發(fā)點而導致的利己行為，都可能使集體建設用地流轉(zhuǎn)陷入低效甚至無效的狀態(tài)。為此，本文提出以下建議，以期對村委會的行為進行引導和規(guī)范。

5.1 引入競爭機制，優(yōu)化代理人行為

由于法律“強制”選擇了村委會作為法定的集體所有權代理人，從而使得村委會順理成章地成為集體建設用地流轉(zhuǎn)雙方的壟斷代理人。因而在集體建設用地流轉(zhuǎn)中，應當減弱國家的控制，引入競爭機制，讓村委會和其他優(yōu)質(zhì)代理人競爭代理人職位，進而在競爭機制的壓力下，促使村委會自覺規(guī)范自身行為，增強服務意識，提高競爭力，達到優(yōu)化代理人行為的目的。比如成都市于2008年建立了“成都市農(nóng)村產(chǎn)權交易所”：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者農(nóng)戶將擬用于流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體土地信息（面積、形狀、四至等）掛于成都市農(nóng)村產(chǎn)權交易所的官網(wǎng)，吸引企業(yè)或者業(yè)主的投資，最終由農(nóng)村產(chǎn)權交易所組織流轉(zhuǎn)交易，簽訂合同，為流轉(zhuǎn)雙方提供了安全、高效的全方位服務。

5.2 明確農(nóng)戶的委托人身份

應當盡快落實國務院發(fā)布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，制定配套的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理辦法，及時高效地完成宅基地使用權和集體建設用地使用權的統(tǒng)一確權、登記和頒證。只有在明晰和保護農(nóng)戶集體建設用地用益物權的基礎之上，才能明確農(nóng)戶的委托人身份，使得村委會代理行為真正對農(nóng)戶負責，農(nóng)戶的權益才能得到充分的保障。此外，應提高村委會成員的業(yè)務水平、文化水平以及道德水平，使他們具備高水準代理人所要求的素質(zhì)，在實現(xiàn)農(nóng)戶和企業(yè)利益最大化的同時，實現(xiàn)自身利益最大化。

5.3 優(yōu)化村委會雙向代理人的激勵約束機制

根據(jù)委托代理理論，委托人（農(nóng)戶和企業(yè)）可以通過激勵、監(jiān)督等方式來規(guī)范代理人（村委會）行為。

首先，建立激勵機制。其一，建立健全村干部的經(jīng)濟報酬機制，提高村干部的工資報酬收入，使得他們工資的高低與其工作績效掛鉤，從而在一定程度上達到“高薪養(yǎng)廉”的目標，減少權力的尋租；其二，建立健全完善村干部晉升機制，提供公平的競爭機會，提高村干部的政治榮譽感；其三，建立村干部的生活保障機制，推進村干部的養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險制度建設，并且給在職期間表現(xiàn)優(yōu)異的村干部給予退休補貼，以解決他們的后顧之憂。

其次，強化監(jiān)督約束機制。一方面，讓權力在陽光下運行。使村委會的行為置于大眾的監(jiān)督下，從而減少因為不透明的財務和工作所導致的信息不對等，進而減少權力的尋租和貪污腐化問題；另一方面，增加違法成本和失信成本。中國目前有關集體建設用地的制度與法規(guī)嚴重滯后于土地市場的發(fā)育[11]，導致當前集體建設用地流轉(zhuǎn)中代理人和委托人的違法、違規(guī)成本較低，出現(xiàn)了村委會壓低集體建設用地流轉(zhuǎn)價格，企業(yè)和農(nóng)戶擅自終止合同，以及企業(yè)不依照合同規(guī)定的形式和金額支付集體建設用地流轉(zhuǎn)收益等現(xiàn)象。因而要建立起嚴格的集體建設用地監(jiān)督約束制度，加大對代理人和委托人違法、違規(guī)行為的懲治力度，相應地減少委托人和代理人的風險。

最后，村委會干部也要自覺提高自身思想覺悟，提高自身的約束能力，擯棄官本位思想，積極參加國家政策、法律的學習，全面提高政治理論水平修養(yǎng)。

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（本文責編：郎海鷗）

Village Committee’s Behavior in the Process of Transferring Rural Collective Construction Land based on the Principal-agent Theory

YIN Qi, LI Jun-long, CHEN Yu-jie
（School of Management, Sichuan Agricultural University, Chengdu 611130, China）

The purpose of this paper is to explore the behavior of village committee in the process of transferring collective construction land based on the principal-agent theory. The method used is the on-the-spot interview. The results show that the double agent behavior of village committee promoted the orderliness of collective construction land transfer. However, there are also some problems, such as the village committee’s rent-seeking behavior, the uncertainty of decision-making behavior of the village committee, and the risk of village committee’s double agent behavior. The reasons for the problems mainly include 1） the agent market of rural property right lacks competition; 2） the principal is absent; and 3） the village committee’s agent behavior faces restrictions from information asymmetry and related rules etc. The paper concludes that the policy makers should pay attention to regulate and guide the double agent behaviors of the village committees. Concrete measures include introducing competition mechanism and optimizing agent behavior,reinforcing farmers’ identity of principal, and optimizing the incentive and constraint mechanism for the village committee’s double agent behaviors.

land economy; transfer of collective construction land; principal-agent theory; village committee behavior

F301.2

A

1001-8158（2015）07-0048-06

10.13708/j.cnki.cn11-2640.2015.07.007

2015-01-29

2015-06-19

國家社會科學基金（13xjy011）；教育部人文社會科學基金（13YJA630044）。

尹奇（1976-），女，四川長寧人，副教授。主要研究方向為土地資源管理。E-mail: 25575670@qq.com

李俊龍（1990-），男，四川遂寧人，碩士研究生。主要研究方向為土地資源管理。E-mail: 372336610@qq.com