張保印+++韓東起

關(guān)于樓市是否存在倒春寒的問題，最近媒體炒得有點(diǎn)熱：這個(gè)城市房?jī)r(jià)降了，那個(gè)地方又發(fā)現(xiàn)新“鬼城”了；某某公司低價(jià)轉(zhuǎn)讓地塊了，誰誰又在拋售房產(chǎn)了，等等。相對(duì)于媒體的“叫冷”，一些房地產(chǎn)企業(yè)卻并不以為然，認(rèn)為此輪的房地產(chǎn)遇冷并不存在普遍意義，其背后也有種種復(fù)雜的因素。那么房地產(chǎn)業(yè)目前到底是一種什么狀況，專家的解讀也許更為客觀。趙秀池是首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授，應(yīng)本刊之約，趙教授對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)。

祖國(guó)：中國(guó)樓市今年4月份延續(xù)降溫的態(tài)勢(shì)，“倒春寒”現(xiàn)象明顯，您如何看？

趙秀池：面對(duì)目前市場(chǎng)的情況，有一些投資者的市場(chǎng)信心會(huì)受到一定影響，但還沒有到徹底崩潰的邊緣。在限購、限貸情況下，大部分買房的人群還是第一套房的剛需人群與第二套房的改善性人群，這部分人群的需求仍然不會(huì)動(dòng)搖。

理性來看，樓市降溫不是壞事，可能會(huì)提前釋放部分過度投資投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，更有利于市場(chǎng)的未來可持續(xù)發(fā)展。

祖國(guó)：以往國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控往往針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，但是效果總是不明顯，現(xiàn)在應(yīng)如何在制度層面抑制房?jī)r(jià)的不斷上漲？

趙秀池：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)而波動(dòng)。在經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期，總是伴隨著物價(jià)上升，房?jī)r(jià)也不斷上升。在我國(guó)處于城市化快速發(fā)展階段，伴隨著我國(guó)住房制度改革的深入，過去居民壓抑的住房需求得到釋放，住房的供求矛盾還比較大，所以，在供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀態(tài)下，房?jī)r(jià)不斷上漲也是一種正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。我們針對(duì)房?jī)r(jià)制定各方面政策，好像效果總是不明顯，實(shí)際上，只要調(diào)控政策取向是正確的，假以時(shí)日，房?jī)r(jià)上漲的局面是會(huì)得到緩解的。目前70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲幅明顯收低，也是宏觀調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)。

抑制房?jī)r(jià)上漲既要發(fā)揮市場(chǎng)的作用，也要發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用。由于住房自住投資兩相宜，相比住房供給而言，賦予投資功能的住房需求有一定的無限性，因此，我們需要進(jìn)行長(zhǎng)效的制度設(shè)計(jì)，綜合運(yùn)用財(cái)稅、金融、土地、行政、法律手段，通過供求雙向調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，一方面需要增加住房供給，尤其是中小戶型商品房供給和保障房供給，另一方面也要限制投機(jī)性投資性需求。

祖國(guó)：大量“鬼城”的出現(xiàn)是長(zhǎng)期以來地方政府造城運(yùn)動(dòng)的犧牲品，應(yīng)如何防止出現(xiàn)新的“鬼城”？

趙秀池：“鬼城”的出現(xiàn)，是盲目增加住房供給造成的。城鎮(zhèn)化的建設(shè)一定要進(jìn)行理性的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，根據(jù)城市的未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?、資源稟賦、人口的吸引力來設(shè)計(jì)新城，新城要有住房供給，更需要有產(chǎn)業(yè)支撐，有人氣聚集。沒有產(chǎn)業(yè)支撐和人口吸引力的一些新城不排除會(huì)步鄂爾多斯“鬼城”的后塵。

新城的設(shè)計(jì)一定要遵守居業(yè)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)城一體的理念，根據(jù)城市自身的人口、資源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r去安排相應(yīng)的住宅、產(chǎn)業(yè)等多元化地產(chǎn)，教育、醫(yī)療、交通等公共服務(wù)，就會(huì)避免“鬼城”出現(xiàn)。

祖國(guó)：杭州等城市房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)象是否具有普遍意義？中國(guó)樓市是否已經(jīng)走到崩盤邊緣？

趙秀池：杭州等城市房?jī)r(jià)下跌不具有普遍意義。中國(guó)樓市還沒有走到崩盤邊緣。本來價(jià)格是市場(chǎng)供求關(guān)系的反應(yīng)，供不應(yīng)求價(jià)格下降，供過于求價(jià)格上漲是市場(chǎng)規(guī)律的正?，F(xiàn)象，只是，這些年人們對(duì)房地產(chǎn)給予了太多的期望，習(xí)慣了房?jī)r(jià)的上漲，房?jī)r(jià)被投資的沖動(dòng)綁架了，只能漲不能降。因此，對(duì)于個(gè)別城市房?jī)r(jià)的下跌不需要大驚小怪。

在目前我國(guó)城市化進(jìn)程處于快速發(fā)展階段的背景下，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市人口不斷增加，不管是原有城鎮(zhèn)存量人口的住房需求，還是新增人口的增量住房需求，隨著收入水平的不斷提高，住房需求還是在不斷增加，所以，崩盤論不符合中國(guó)國(guó)情。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，不管是新房還是二手房市場(chǎng)，絕大部分城市房?jī)r(jià)與去年同月相比還在上升，只不過漲幅收窄。這是我們這幾年宏觀調(diào)控希望看到的結(jié)果，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)的表現(xiàn)。

祖國(guó)：去年頒布的“國(guó)五條”中收緊二套房貸款、賣房征收20%稅等政策被認(rèn)為是動(dòng)真格，那么今天中小樓市投機(jī)者的投資沖動(dòng)是否得到了有效抑制？

趙秀池：由于居民沒有其他的有效投資渠道，樓市一直被賦予投資的功能，收緊二套房貸和征稅對(duì)于抑制投資沖動(dòng)還是有一定的抑制作用的。而政策作用的大小又取決于政策的執(zhí)行力。能嚴(yán)格執(zhí)行政策的地方效果會(huì)好些。

祖國(guó)：包括亞洲首富李嘉誠(chéng)在內(nèi)的境外資本開始大量撤離中國(guó)樓市，這是否表明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的寒冬即將來臨？

趙秀池：我們不能以一些個(gè)案來判斷整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。但是，一些外資撤離，確實(shí)使目前樓市投資者的信心有點(diǎn)下降。這也給地方政府敲響了警鐘，單靠房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀是不能長(zhǎng)久的，城市經(jīng)濟(jì)必須要進(jìn)行轉(zhuǎn)型，鼓勵(lì)其他產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展才是可持續(xù)的。

祖國(guó)：近期南寧市對(duì)區(qū)域內(nèi)數(shù)個(gè)城市有限度放開限購，無錫、鄭州也對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，部分中小城市房地產(chǎn)政策放松，地方政府開始出臺(tái)“救市”政策，這是否會(huì)形成跟風(fēng)現(xiàn)象？

趙秀池：各市樓市調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該是一致的，即實(shí)現(xiàn)樓市的持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，針對(duì)不同的城市，實(shí)行差異化政策，是樓市調(diào)控的應(yīng)有之義。過去的限購限貸也只是針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的熱點(diǎn)城市。近期對(duì)于不同的城市、不同區(qū)域的房地產(chǎn)的實(shí)際供求關(guān)系，與其他政策配合，采取放開限購或采取微調(diào)也無可厚非。

祖國(guó)：樓市的跳水是否會(huì)引發(fā)社會(huì)的不穩(wěn)定因素產(chǎn)生？這將對(duì)鋼鐵、水泥、鋁型材、家裝等產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？

趙秀池：樓市急速跳水肯定會(huì)引發(fā)社會(huì)的不穩(wěn)定因素，甚至?xí)?dǎo)致金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)。但目前，資金鏈斷裂、讓利跑量等只是個(gè)別開發(fā)商、個(gè)別樓盤的促銷行為，不能以偏概全。這些產(chǎn)業(yè)目前都受到國(guó)家宏觀政策調(diào)控的影響，樓市倒春寒之下，這些產(chǎn)業(yè)的萎靡在所難免。

房地產(chǎn)金融本身是一把雙刃劍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著助漲助跌的作用。房?jī)r(jià)下降會(huì)引發(fā)購房人的還款危機(jī)，大量的投機(jī)性投資性住房需求撤離，使住房需求減少，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)減少，對(duì)鋼鐵、水泥、鋁型材、家裝等產(chǎn)業(yè)造成直接影響。從而直接影響到各行各業(yè)的就業(yè)與居民的收入。

祖國(guó)：長(zhǎng)期以來金融系統(tǒng)因?yàn)闊o序參與政府造城運(yùn)動(dòng)而積壓的大量呆壞賬將怎樣處置？

趙秀池：房地產(chǎn)業(yè)離不開金融業(yè)的支持，沒有金融業(yè)的支持，房地產(chǎn)業(yè)就成了無源之水、無本之木。銀行是一個(gè)特殊的企業(yè)，基于安全性、盈利性的需要，總是要趨利避害，但客觀上信貸緊縮、利率上浮、銀行放款放慢，直接導(dǎo)致了一些開發(fā)企業(yè)的資金短缺，只好采取讓利跑量的做法，使一些城市、一些樓盤的房?jī)r(jià)下降，成為中國(guó)房地產(chǎn)倒春寒的一個(gè)重要推手。

祖國(guó)：新型城鎮(zhèn)化能否成為挽救樓市的最后一根稻草？

趙秀池：新城城鎮(zhèn)化確實(shí)是拉動(dòng)內(nèi)需、改善民生、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力量，也是縮小城鄉(xiāng)差別的有效途徑。因此，新型城鎮(zhèn)化不僅是政府主導(dǎo)，也是百姓的迫切愿望。而城鎮(zhèn)化的一個(gè)最重要載體就是房地產(chǎn)，所以，盡管城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)，但是房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化的重要推動(dòng)力量。

在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，既要提供住宅滿足增量人口的居住需要，也要提供商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)為居民的生活、生產(chǎn)服務(wù)，還有提供養(yǎng)老地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等滿足居民的各種公共服務(wù)的需要，因此，房地產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化背景下，到我國(guó)的城市化完成之前，按照目前1%的城市化率，在未來的二三十年時(shí)間里，還有廣闊的發(fā)展前景，會(huì)為新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出更大貢獻(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)商也正在主動(dòng)由簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開發(fā)向城市運(yùn)營(yíng)商角色轉(zhuǎn)換，從城市的可持續(xù)發(fā)展出發(fā)，去規(guī)劃、設(shè)計(jì)、發(fā)展多元地產(chǎn)。相信在產(chǎn)城一體、居業(yè)聯(lián)動(dòng)的理念下去開發(fā)、建設(shè)、規(guī)劃城市，我國(guó)城市的可持續(xù)發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展是可以期待的。房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀的局面改變之時(shí)，就是經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展實(shí)現(xiàn)之時(shí)。endprint