禹婧雯+史兆琨+++陸秀練

從今年年初開(kāi)始，前幾年一直扶搖直上的房?jī)r(jià)也遭遇了“倒春寒”，國(guó)內(nèi)先后多個(gè)城市傳出樓市降價(jià)消息，就連一直被視為中流砥柱的一線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了松動(dòng)。

剛剛結(jié)束的五一假期，火的是景點(diǎn)，堵得是高速公路，冷的是售樓處；多的是觀望者，少的是購(gòu)房者。據(jù)北京市住建委官方數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅共成交169套，同比去年五一假期降低78.9%。并創(chuàng)下了自2008年實(shí)行“五一”小長(zhǎng)假以來(lái)7年的最低值。

房市的低迷不僅表現(xiàn)在售房量上，還表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，扣除保障房后，北京4月純商品住宅成交均價(jià)也出現(xiàn)明顯下調(diào)，僅為每平方米2.5萬(wàn)元左右，環(huán)比上月下降超過(guò)10%。全國(guó)商品房市場(chǎng)中，廣州房?jī)r(jià)跌幅最明顯，從2月份開(kāi)始，雅居樂(lè)旗下6大旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，均有全線7.8折優(yōu)惠，而且，廣州商品房均價(jià)從3月份至今下降了3000多元。

商品房成交量與價(jià)格下降，加上近兩年來(lái)收緊的信貸政策，中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)在4、5月份隱現(xiàn)拐點(diǎn)，有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)大跌已成為必然，有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為房?jī)r(jià)在短暫的下行之后還會(huì)持續(xù)走高。兩種聲音此起彼伏，老百姓對(duì)真假“降價(jià)”也難分難辨。其實(shí)，預(yù)測(cè)是后事，如何看、怎么看中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才是在混亂的房產(chǎn)信息中理順?biāo)悸返年P(guān)鍵。

看降價(jià)之原因

原因之一：政策調(diào)控

國(guó)家宏觀調(diào)控政策能從終端上促使房?jī)r(jià)下跌。現(xiàn)在消費(fèi)者普遍存在一種買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的消費(fèi)心理，這種不正確的消費(fèi)心理為房?jī)r(jià)的飆升起到了一定的作用，當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策已明確指出要堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，糾正人們的消費(fèi)心理。此外，針對(duì)消費(fèi)者低買(mǎi)高賣(mài)賺取差額的投機(jī)行為，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，二手房轉(zhuǎn)讓稅制度建立，第二套房首付60%，限購(gòu)政策合理引導(dǎo)住房需求即貸款利率的提高等等，針對(duì)消費(fèi)者的行為，國(guó)家出臺(tái)了一系列的針對(duì)政策，這些政策的出臺(tái)打擊了投機(jī)行為，遏止了房?jī)r(jià)的上漲，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

原因之二：資金分流

此前，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在博鰲亞洲論壇上表示，今年政府不會(huì)推出大規(guī)模刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策，這讓很多寄望于政府大規(guī)模投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的人士很失望。其中，最失望的當(dāng)屬地產(chǎn)大佬，他們當(dāng)中的很多人寄望于政府推動(dòng)新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)。

今年以來(lái)國(guó)內(nèi)資金面正在發(fā)生的迅猛變化，隨著以余額寶為代表的各種理財(cái)寶的出現(xiàn)，以“80后”為代表的職場(chǎng)主力軍把投資理財(cái)?shù)闹攸c(diǎn)轉(zhuǎn)向了投資門(mén)檻極低、變現(xiàn)容易、交易成本可以忽略不計(jì)的理財(cái)寶，而投資門(mén)檻極高、變現(xiàn)不易、交易成本高昂的地產(chǎn)投資正在變成投資者眼中的“雞肋”。換言之，理財(cái)寶正在變相搶走了流向地產(chǎn)業(yè)的資金奶酪。

另外，日前宣布的滬港通的具體實(shí)施日期雖然還要等上6個(gè)月時(shí)間，但是考慮到港股的低價(jià)格以及高分紅，對(duì)于偏愛(ài)穩(wěn)健型投資的國(guó)人來(lái)說(shuō)，港股無(wú)疑是一個(gè)追求穩(wěn)健投資回報(bào)的好去處，這對(duì)最需要穩(wěn)健型資金支持的地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，絕對(duì)不是一個(gè)好消息。

原因之三：成本回落

近幾年地產(chǎn)業(yè)火爆時(shí)，各地不斷爆出地產(chǎn)商爭(zhēng)搶“地王”的消息，土地價(jià)格也是一路走高。然而從去年下半年以來(lái)，除了北京等一線城市外，各地地產(chǎn)商爭(zhēng)搶“地王”的消息幾乎銷(xiāo)聲匿跡，這意味著地產(chǎn)商拿地的價(jià)格漸趨穩(wěn)定。

再來(lái)看看融資成本，很長(zhǎng)一段時(shí)間，由于銀行對(duì)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款審批趨嚴(yán)，很多地產(chǎn)商不得不從民間舉借高利貸，融資成本年利息高達(dá)30%以上。不過(guò)，隨著包括保險(xiǎn)資金、信托資金、券商托管資金在內(nèi)的各路戰(zhàn)略投資資金看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，向地產(chǎn)商提供資金的渠道日漸增多，目前，一線城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資成本已經(jīng)低于15%，其他大多數(shù)城市地產(chǎn)項(xiàng)目的成本也回落到20%左右。

最后就是建筑成本了，這里又包括兩大項(xiàng)，一是人工成本，一是建材成本。目前雖然人工成本仍居高不下，但是建材成本明顯降低。從剛剛公布的3月份CPI數(shù)據(jù)可以看出，周期性產(chǎn)能過(guò)剩導(dǎo)致的工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格下跌依然是主趨勢(shì)。

總體來(lái)看，今年以來(lái)國(guó)內(nèi)建房成本明顯回落，這就使得地產(chǎn)商有了敢于降價(jià)的勇氣，因?yàn)榻祪r(jià)既不會(huì)影響地產(chǎn)商的既得利益，又能加速資金周轉(zhuǎn)，何樂(lè)而不為？

原因之四：需求不足

目前國(guó)內(nèi)很多城市大量出現(xiàn)新房閑置。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，排除北京市等一線移民城市的因素，國(guó)內(nèi)其他城市按常住人口統(tǒng)計(jì)，平均每戶(hù)居民所擁有的住房超過(guò)了兩套。

有分析稱(chēng)，經(jīng)過(guò)了15年以來(lái)史上最大規(guī)模的建房運(yùn)動(dòng)，有能力買(mǎi)房的人基本上都買(mǎi)了，如今對(duì)于買(mǎi)房有需求的主要是新婚一族和新近移民到新城市的國(guó)人，這些人希望買(mǎi)房，但是要積攢夠買(mǎi)房所需的首付尚需時(shí)日。

看降價(jià)之真假

中國(guó)指數(shù)研究院5月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，以中國(guó)前100個(gè)中心城市房?jī)r(jià)的漲跌城個(gè)數(shù)看，4月有55個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，45個(gè)城市環(huán)比下跌，這100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.10%，所以，總體來(lái)說(shuō)是以微漲為主。

在房?jī)r(jià)下跌的城市中，北京和廣州的表現(xiàn)最為突出而典型。今年3月，萬(wàn)科在大興的樓盤(pán)均價(jià)由預(yù)定的2.6萬(wàn)元每平（精裝）降到開(kāi)盤(pán)售價(jià)的2.1萬(wàn)元每平（毛坯），除去每平2000元的精裝成本，實(shí)際降價(jià)3000元每平。同樣是萬(wàn)科的樓盤(pán)，位于通州太湖的中糧萬(wàn)科公園在去年年底造勢(shì)時(shí)曾將價(jià)格預(yù)定在30000到32000元每平（精裝），今年銷(xiāo)售的價(jià)格則為26000元每平（毛坯）。

萬(wàn)科的降價(jià)，引起了業(yè)界的軒然大波，各大房企紛紛隨之打出優(yōu)惠牌，購(gòu)房者也在降價(jià)風(fēng)中開(kāi)始觀望，“拐點(diǎn)”說(shuō)、“暴跌”說(shuō)也充斥在各種媒體上。對(duì)于此次降價(jià)，萬(wàn)科也有自己的理由，其相關(guān)負(fù)責(zé)人在多個(gè)場(chǎng)合聲明，萬(wàn)科不是降價(jià)，而是按照建委核準(zhǔn)的房?jī)r(jià)，去除多余的附加值，是履行社會(huì)責(zé)任。倘若此次降價(jià)是個(gè)別企業(yè)在特定的地理位置的特殊行為，也就不會(huì)掀起輿論的熱潮，但這次降價(jià)是一些大房企在一線城市開(kāi)始的，眾所周知，一線城市的房?jī)r(jià)是最看漲的，而大房企的資金是最有保證的。endprint

筆者認(rèn)為此次降價(jià)的原因大抵可以歸為兩點(diǎn)，首先是近幾年來(lái)收緊的信貸政策。絕大多數(shù)房企的資金運(yùn)行都要靠銀行貸款，而這幾年銀行的日子確實(shí)不如以前好過(guò)。外貿(mào)企業(yè)的大批倒閉、瘋狂的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使銀行的死賬壞賬大量增加，貸款資金難以收回給銀行帶來(lái)第一重困境。網(wǎng)絡(luò)理財(cái)產(chǎn)品的出現(xiàn)，其靈活性與高收益吸引了大量的社會(huì)資金，傳統(tǒng)銀行的融資出現(xiàn)困難。加之，在銀行吸引的社會(huì)資金中，理財(cái)產(chǎn)品的比重原來(lái)越大，較高的利率增加了銀行兌付到期產(chǎn)品的壓力。社會(huì)融資逐漸困難與資金運(yùn)轉(zhuǎn)壓力加大給銀行帶來(lái)第二重困境。資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題會(huì)增加同行拆借的數(shù)量與次數(shù)，而因拆借所造成的還款壓力加劇了資金鏈的緊張。同行拆借風(fēng)險(xiǎn)是銀行面臨的第三重困境。在這三重困境的影響下，銀行一方面給作為貸方的房地產(chǎn)商施加壓力，以促使其如期還款，另一方面，增加獲利最快最多的企業(yè)貸款，而縮減了個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，貸款買(mǎi)房變得越來(lái)越難，這必然對(duì)剛需的購(gòu)房者有影響。

其次，政府的導(dǎo)向也對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的下跌有一定影響。如萬(wàn)科所說(shuō)，住總?cè)f科·橙在大興的商品房要再漲2000元照樣可以賣(mài)出，333套均價(jià)為2.1萬(wàn)元的毛坯房在4小時(shí)內(nèi)基本售空。毛大慶稱(chēng)，“政府怎么說(shuō)我們就怎么做”，此前2.6萬(wàn)元是精裝修預(yù)售價(jià)格，后來(lái)政府限價(jià)此區(qū)域價(jià)格是2.2萬(wàn)元，北京住建委的“限價(jià)”政策無(wú)疑促成這次降價(jià)行為。

國(guó)民生產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，地方政府對(duì)土地轉(zhuǎn)換價(jià)值的依賴(lài)和民間投資觀念，造成了中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，中國(guó)房?jī)r(jià)存在泡沫現(xiàn)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。三、四線城市房?jī)r(jià)的漲勢(shì)漸行微弱，已有一些城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始有下跌趨勢(shì)。而一、二線城市的房?jī)r(jià)一直被業(yè)界看好，尤其是以北上廣為代表的一線城市，巨大的剛需使商品房難少購(gòu)買(mǎi)者。此次降價(jià)，是北上廣中大房企的“集體降價(jià)”，很難說(shuō)沒(méi)有地方政府的控制行為。

一線城市降價(jià)風(fēng)還未平息，二、三線城市的地方政府就開(kāi)始著手救市。安徽銅陵政府出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》在5月1日開(kāi)始實(shí)施，為購(gòu)房者提供了一些利好的政策。此前，江蘇無(wú)錫、天津等地也紛紛出臺(tái)樓市新政，通過(guò)調(diào)整限購(gòu)范圍、放松戶(hù)籍限制等各種手段，希望為房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁。但是，專(zhuān)家稱(chēng)在銀行信貸收緊的情況下，地方的救市作用有限。

現(xiàn)在影響中國(guó)房?jī)r(jià)的走向除了其固有的經(jīng)濟(jì)因素外，影響最大的還是中央政府的決策尤其是財(cái)政的決策，地方政府的政策也可以對(duì)房?jī)r(jià)起到一定的控制或促進(jìn)作用，但效果不會(huì)太大。中國(guó)房?jī)r(jià)有泡沫，但還未到完全崩盤(pán)的程度，所以，房?jī)r(jià)未來(lái)10年以至更長(zhǎng)時(shí)間的走勢(shì)，會(huì)不會(huì)就此跌價(jià)，還得看中央政府如何把握。

看漲降之利害

說(shuō)到中國(guó)的房?jī)r(jià)該不該降價(jià)，尤其是一線城市，有人希望會(huì)繼續(xù)漲價(jià)，有人希望會(huì)降價(jià)。中國(guó)房?jī)r(jià)是該降還是該漲則成為看懂中國(guó)房?jī)r(jià)的另一重要問(wèn)題。

如果房?jī)r(jià)整體下降，剛需的購(gòu)買(mǎi)者會(huì)更容易擁有自己的房子。而租房生活的人所承擔(dān)的租金也會(huì)減少，生活成本降低。所以，房?jī)r(jià)下降會(huì)降低人們的城市生活成本，可以將更多的收入分配到其他方面，比如娛樂(lè)、學(xué)習(xí)等精神享受。但是，房?jī)r(jià)下降會(huì)給另一部分人帶來(lái)煩惱，已經(jīng)擁有一套或者兩套房子的中等收入家庭，他們將大部分收入用于置房，房子已成為他們重要的不動(dòng)產(chǎn)，在自己財(cái)產(chǎn)中房子占很大一部分，房?jī)r(jià)下跌尤其是暴跌，將會(huì)使這些人辛苦換來(lái)的財(cái)產(chǎn)蒙受損失。最重要的是房?jī)r(jià)下降會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一系列的影響，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，首當(dāng)其沖的會(huì)是銀行、鋼鐵、建材、裝飾企業(yè)，隨后煤炭、家電、家具、床上用品也會(huì)受影響，近幾年鋼鐵、煤炭企業(yè)因基建的減少已經(jīng)開(kāi)始走下坡路。房企牽扯到很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈和很大的產(chǎn)業(yè)群，以上企業(yè)的不景氣也會(huì)給廣告、教育等文化企業(yè)帶來(lái)影響。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)暴跌也就意味著地價(jià)的暴跌，一個(gè)城市的收入很大一部分是賣(mài)地所得，地市不景氣，地方財(cái)政收入就會(huì)蒙受巨大損失，事業(yè)單位和政府部門(mén)的運(yùn)轉(zhuǎn)就會(huì)出現(xiàn)困難。嚴(yán)重點(diǎn)說(shuō)，一旦房市崩盤(pán)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的崩盤(pán)也就不遠(yuǎn)了。

如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，可能上文所說(shuō)的不利都會(huì)一一化解，有房者會(huì)喜看自己的資產(chǎn)上漲，與房企相關(guān)的企業(yè)也會(huì)很好的運(yùn)轉(zhuǎn)，政府也不會(huì)擔(dān)心財(cái)政收入問(wèn)題，只是沒(méi)有房的購(gòu)房愿望將更難達(dá)到。這一切看起來(lái)美好，卻有著更大的隱患。中國(guó)房市已經(jīng)有泡沫，如果泡沫繼續(xù)累加，崩盤(pán)則是早晚的事。因?yàn)橘u(mài)地而促使的經(jīng)濟(jì)“虛假繁榮”，地方政府一旦上癮，想要戒掉沒(méi)那么容易，而這種“繁榮”也終究有一天會(huì)消失不見(jiàn)。要真到了崩盤(pán)的地步，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路將會(huì)困難重重。所以，房?jī)r(jià)上漲尤其是如前幾年的暴漲，會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的是更大的隱患。

財(cái)政部專(zhuān)家賈康談到中國(guó)房?jī)r(jià)在今年的波動(dòng)時(shí)說(shuō)，如果這次波動(dòng)是樓市分化的契機(jī)，那么今后房屋交易價(jià)格會(huì)分線、分市、分段、分型、分類(lèi)化：有政府為低收入提供的保障房，也有市場(chǎng)定價(jià)的商品房；有低廉的郊區(qū)房，也存在價(jià)格昂貴市中心房；有滿(mǎn)足剛需小戶(hù)型，也有少數(shù)人需要的大戶(hù)型或別墅。目前應(yīng)是一個(gè)很好的促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)健康化的契機(jī)。筆者認(rèn)為，房市的分化不僅以所占之地的資產(chǎn)為準(zhǔn)，還可以將品牌等無(wú)形資產(chǎn)劃入商品房市場(chǎng)中，同一地區(qū)可以出現(xiàn)高端社區(qū)和普通社區(qū)，這雖然是一種資產(chǎn)劃分，但這種劃分可以保證人們對(duì)地區(qū)資源占有的公平性。

所以，對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)的走向，所期待的并不是整漲或整跌，無(wú)論是跌還是漲，只要是不符合正常市場(chǎng)規(guī)律的，都會(huì)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)傷害。對(duì)于現(xiàn)在的政府來(lái)說(shuō)，重要的是，確定哪些樓盤(pán)價(jià)格要跌，哪些樓盤(pán)價(jià)格要漲，哪些樓盤(pán)價(jià)格保持不變，而不是急著去“救市”。endprint