○李燕

（成都金堂和裕房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司財務(wù)部 四川 成都 610400）

一、引言

近年來，國家的樓市調(diào)控政策愈發(fā)嚴厲，房地產(chǎn)企業(yè)過去那種粗狂式的增長模式便逐步顯露出弊端，加之土地價格、建材、人工等各項開發(fā)成本的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤被進一步削減，面對嚴峻的形式，加強企業(yè)自身的管理、提高項目經(jīng)濟效益成為房地產(chǎn)企業(yè)增強核心競爭力的有效途徑。當下不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇多項目開發(fā)的模式，以期提高現(xiàn)有資源的利用率，形成規(guī)模效應(yīng)來提高利潤回報，實行多項目開發(fā)可以使得企業(yè)的人力、資金、物資等實現(xiàn)共享，尤其可以提高資金的使用效率，部分費用還可以進行分攤，降低開發(fā)成本，可以說，實行多項目開發(fā)已成為房地產(chǎn)企業(yè)在目前環(huán)境下的必然選擇。

但多項目條件也為企業(yè)的預(yù)算管理帶來了新的挑戰(zhàn)，與單個項目預(yù)算管理相比，實行多項目開發(fā)對單個項目具體的預(yù)算管理控制較少，更多的是需要企業(yè)為實現(xiàn)戰(zhàn)略目標而對一組項目進行宏觀統(tǒng)籌、規(guī)劃，因而在進行預(yù)算管理時所處的視角不一樣，需要考慮的因素更多，也更為復(fù)雜，例如在對資金進行預(yù)算管理時，不僅要考慮項目資金的來源、償還時間，還需要考慮各項目開發(fā)順序、開發(fā)周期等，有時候開發(fā)順序安排得宜可以降低企業(yè)籌措資金的金額，或者減少借貸資金的時間，從而降低財務(wù)費用，可見，多項目條件下企業(yè)進行有效的預(yù)算管理很可能為企業(yè)帶來不小的收益。

二、多項目條件下企業(yè)預(yù)算管理的問題

1、缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃

企業(yè)實行預(yù)算管理是為利用預(yù)算對企業(yè)的各項資源進行良好的分配，以優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標，而經(jīng)營目標又是為企業(yè)的戰(zhàn)略目標服務(wù)的，可以說，企業(yè)的戰(zhàn)略目標才是影響預(yù)算的本質(zhì)因素，對預(yù)算管理起著引導(dǎo)作用。總所周知，房地產(chǎn)的開發(fā)項目具有經(jīng)營周期長、耗資大等特點，但企業(yè)的資源是有限的，實行多項目開發(fā)勢必需要企業(yè)確定資源該怎么進行分配，項目該如何進行取舍才能實現(xiàn)效益最大化，對這些問題進行考慮時，企業(yè)就需要從戰(zhàn)略目標出發(fā)，即思考如何、何時開發(fā)哪一個項目于企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標最有利，畢竟每個開發(fā)項目都會占用企業(yè)一定的資源，如果盲目進行開發(fā)很可能會加重企業(yè)的負擔，最終導(dǎo)致經(jīng)營的失敗，而目前很多房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)時，會對項目的可行性進行考慮，卻不會制定一個合適的經(jīng)營戰(zhàn)略，更不會從經(jīng)營戰(zhàn)略的角度出發(fā)來對項目進行篩選、確定合適的開發(fā)時間以及所投入的資源，經(jīng)營戰(zhàn)略不適宜與多項目背景，那么預(yù)算管理也難以得到有效的進行。

2、預(yù)算編制在多項目條件下不適用

在預(yù)算管理中，預(yù)算的編制十分重要，恰當?shù)?、科學(xué)合理的預(yù)算表才能得到良好的執(zhí)行，而目前不少實行多項目運作的房地產(chǎn)企業(yè)卻沿襲單項目的預(yù)算編制方法，沒有從整體層面對預(yù)算編制進行考慮，導(dǎo)致預(yù)算的編制在多項目條件下實際上是不適用的。

以資金預(yù)算的編制為例，單項目情況下進行資金預(yù)算編制時，企業(yè)只需要研究該項目資金的投入和收回情況即可編制預(yù)算，而目前不少實行多項目開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)也采取這樣的編制方式，對各個項目資金預(yù)算進行簡單匯總即形成資金預(yù)算表，沒有需要考慮項目的開發(fā)模式是項目的多個同時進行開發(fā)、在多個項目劃分周期滾動進行開發(fā)、還是部分大盤項目分期開發(fā)與其他項目并行開發(fā)相結(jié)合，每一種不同的開發(fā)模式都會對資金預(yù)算編制造成影響，例如，如果企業(yè)實行多個項目分期滾動開發(fā)，進行資金預(yù)算編制時就需要結(jié)合各自的開工、竣工時點，考慮項目之間的資金流動，倘若項目的開工時間與銷售時間可以錯開，那么企業(yè)的資金籌措計劃就需要改變。

3、預(yù)算執(zhí)行力度不大，考核體系不完善

預(yù)算編制之后，就需要各項目的員工執(zhí)行預(yù)算，但多項目條件下，預(yù)算的執(zhí)行力度卻差強人意。首先，多項目條件下勢必涉及對企業(yè)有限資源的劃分，那么各項目負責(zé)人出于對項目利益的考慮，可能會出現(xiàn)爭奪資源的情況，一些項目負責(zé)人就會選擇拒絕對現(xiàn)有預(yù)算認真執(zhí)行、私自進行預(yù)算調(diào)整或者不斷向公司申請進行預(yù)算調(diào)整等方式來達到提高項目利益的目的；其次，多項目條件下對預(yù)算執(zhí)行進行監(jiān)督是十分困難的事情，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有建立起足夠完善的監(jiān)督體系來保證預(yù)算的執(zhí)行，如果部分項目負責(zé)人的整體責(zé)任意識較為淡薄，那么預(yù)算是否執(zhí)行、執(zhí)行效果如何都取決于項目負責(zé)人對待預(yù)算的態(tài)度，不少負責(zé)人就將預(yù)算視為限制自己權(quán)利的手段因而有一定的排斥心理，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行力度不大；此外，預(yù)算考核體系的不完善導(dǎo)致項目員工缺乏執(zhí)行預(yù)算的積極性，例如，多項目條件下，有的時候出于實現(xiàn)整體戰(zhàn)略目標的考慮，會對部分預(yù)算進行調(diào)整，那么該部分預(yù)算執(zhí)行效果不好有可能是由于外在因素所導(dǎo)致，如果在考核時不對這些因素加以考慮，可能會進一步打擊員工執(zhí)行預(yù)算的積極性。

4、缺乏預(yù)算管理人才

多項目條件下需要企業(yè)在宏觀層面進行預(yù)算管理，其深度和廣度都超越一般的項目預(yù)算，這就需要更加有能力的人才來進行預(yù)算管理工作，不僅要熟知房地產(chǎn)項目的開發(fā)、運營、企業(yè)管理，了解房地產(chǎn)行業(yè)背景、宏觀環(huán)境，還要有龐大的知識體系作為支撐，掌握財務(wù)管理、經(jīng)濟、數(shù)學(xué)等諸多方面的知識，才能更好地完成多項目條件下的預(yù)算管理工作，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)明顯缺乏這種復(fù)合型人才，很多進行預(yù)算管理工作的員工都有大量的項目預(yù)算管理經(jīng)驗，卻缺乏對多項目條件下的預(yù)算管理進行考慮，二者雖有很大的不同，但是相關(guān)人員照搬歷史經(jīng)驗的情況并不罕見，長期重視業(yè)務(wù)擴展、輕視管理又使得房地產(chǎn)企業(yè)缺乏人才培養(yǎng)體系，為多項目條件下進行預(yù)算管理帶來阻礙。

三、多項目條件下加強預(yù)算管理的建議

1、制定合理的經(jīng)營戰(zhàn)略，引導(dǎo)預(yù)算管理

從預(yù)算管理的概念來看，合理的經(jīng)營戰(zhàn)略是指導(dǎo)企業(yè)進行預(yù)算管理的根本標準，雖然房地產(chǎn)企業(yè)面臨著政策的多變性，經(jīng)營環(huán)境也有著較大的不確定性，給企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的制定帶來了一定的困難，戰(zhàn)略無用論成為主流觀點，但是房地產(chǎn)企業(yè)仍然需要重視進行戰(zhàn)略規(guī)劃，畢竟，合理的經(jīng)營戰(zhàn)略才能協(xié)助企業(yè)在諸多項目中進行取舍，合理進行資源的分配，避免在繁多的項目中盲目投資，浪費資源。一方面，企業(yè)要認真研究經(jīng)濟環(huán)境和宏觀政策，結(jié)合自身的實際情況，制定恰當?shù)膽?zhàn)略，并將經(jīng)營戰(zhàn)略形成書面的、確定的文字，向所有的員工進行傳達；另一方面，對于所有可選擇的項目，企業(yè)要進行項目估算，綜合考慮其收入、成本、費用總額，現(xiàn)金支付量、流入量以及時點，施工周期，對企業(yè)資源的占用，項目所能帶來的經(jīng)濟效益和非經(jīng)濟效益等，對項目進行取舍，選擇最有助于實現(xiàn)經(jīng)營戰(zhàn)略目標的項目。

2、科學(xué)地進行預(yù)算編制

多項目條件下預(yù)算的編制需要考慮更多的因素，其難度要大于單項目預(yù)算的編制，但是科學(xué)進行預(yù)算又是預(yù)算管理的基礎(chǔ)，如果編制不規(guī)范將直接影響預(yù)算管理的效果。首先，房地產(chǎn)企業(yè)仍要重視單項目的預(yù)算編制，這是進行多項目預(yù)算編制的基礎(chǔ)，在編制當項目預(yù)算時注意使用統(tǒng)一的口徑、統(tǒng)一的指標，建立預(yù)算科目體系，對預(yù)算項目按照統(tǒng)一標準進行劃分，為下一步預(yù)算編制奠定基礎(chǔ)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)可考慮實行多維度的預(yù)算編制，即除了單個項目的預(yù)算編制外，還可以編制部門預(yù)算、專項預(yù)算等，從不同的側(cè)面考慮預(yù)算編制的合理性；最后，房地產(chǎn)企業(yè)要從整體角度考慮多項目預(yù)算平衡問題，尤其是多項目所共同需要的物資，諸如工程材料，資金等，要綜合考慮物資在各項目流動情況、使用時點等因素，進行資源的分配。

3、建立完善的制度，加大預(yù)算執(zhí)行力度

首先，編制預(yù)算后，企業(yè)要落實預(yù)算執(zhí)行的負責(zé)人，包括項目預(yù)算負責(zé)人、部門預(yù)算負責(zé)人等，形成多維度的負責(zé)機制來進行相互牽制，避免只有一個負責(zé)人對部分預(yù)算執(zhí)行的控制，然后再由相應(yīng)的負責(zé)人將預(yù)算的執(zhí)行向下細化，明確每位員工所必需執(zhí)行的預(yù)算內(nèi)容，以保證預(yù)算的執(zhí)行；其次，企業(yè)可考慮建立起完善的監(jiān)督機制來保證預(yù)算的執(zhí)行，例如，企業(yè)可形成多項目整體監(jiān)督與單項目監(jiān)督結(jié)合的機制，一方面從宏觀層面對預(yù)算的執(zhí)行進行控制，一方面也加強對各項目執(zhí)行情況的了解，以便在適時的情況下對預(yù)算進行調(diào)整，為此，企業(yè)還可以考慮成立專門的預(yù)算控制機構(gòu)，負責(zé)監(jiān)督預(yù)算的執(zhí)行；最后，為了提高預(yù)算執(zhí)行的積極性，房地產(chǎn)企業(yè)可考慮建立預(yù)算執(zhí)行考核體系，將考核結(jié)果與績效掛鉤，在制定考核標準時，也要注意區(qū)分主觀與客觀因素，例如，有時為了實現(xiàn)戰(zhàn)略目標對部分預(yù)算進行調(diào)整而影響的預(yù)算效果，需要將此因素進行特殊考慮。

4、重視預(yù)算管理人才的培養(yǎng)

人才在多項目預(yù)算管理中占據(jù)著重要作用，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視培養(yǎng)適合企業(yè)實際情況的人才。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮引進符合知識背景的人才負責(zé)預(yù)算管理工作，例如聘請有經(jīng)驗的行業(yè)資深專家，但很多時候高端人才較為稀缺，因而企業(yè)可以考慮從內(nèi)部員工中選拔一批具有較為深厚的專業(yè)基礎(chǔ)的員工，聘請專家進行多項目預(yù)算管理知識的培訓(xùn)，培養(yǎng)了解企業(yè)自身運營情況的預(yù)算管理人才；此外，企業(yè)可以建立起日常培訓(xùn)機制，根據(jù)需要定期或不定期地對相關(guān)人員進行專業(yè)知識培訓(xùn)，鼓勵員工自主學(xué)習(xí)專業(yè)知識，企業(yè)還可對知識進行考核，將考核結(jié)果與績效掛鉤，以此激勵員工對各類專業(yè)知識的學(xué)習(xí)。

四、結(jié)語

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，多項目運作已成為當下很多房地產(chǎn)企業(yè)常見的開發(fā)經(jīng)營模式，這樣的背景也對房地產(chǎn)企業(yè)進行預(yù)算管理提出了新的要求，多項目下條件下的預(yù)算管理與單一項目有很大的區(qū)別，因而需要房地產(chǎn)企業(yè)從整體角度對各項目預(yù)算進行平衡，雖然多項目條件下預(yù)算管理難度加大，但是為了順應(yīng)不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢，企業(yè)必須對仔細分析多項目條件下，現(xiàn)有預(yù)算管理的問題，積極解決，才能應(yīng)對未來的挑戰(zhàn)。

[1]張雁：基于多項目視角下的房地產(chǎn)預(yù)算管理模式分析[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014（22）.

[2]祖英奇：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理體系構(gòu)建[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2015（1）.