○杜秦川

（中國社會科學(xué)院研究生院 北京 102488）

限購令對房價的影響

○杜秦川

（中國社會科學(xué)院研究生院 北京 102488）

限購令是在特定的社會經(jīng)濟背景下出臺的，短期內(nèi)會帶來房價的下跌，中期內(nèi)對房價的影響不明朗，房價中期內(nèi)傾向于在較高位成交或達到均衡。限購令只能是在執(zhí)行比較嚴格的時候通過減緩長期影響因素的作用來減緩房價上漲的速度，對房價的長期影響幾乎可以忽略。

宏觀調(diào)控 限購令 房價

一、相關(guān)政策出臺的背景

中國經(jīng)濟自2003年迎來新一輪經(jīng)濟周期上行階段以來，中國大中城市房價也開始上漲，特別是北京、上海、廣州這些城市房價的上漲尤為明顯。房價的這種上漲會帶來比較突出的兩個負面結(jié)果就是：一方面，從社會的角度講，房價的過快上漲加大了中國廣大工薪階層的生活成本，從而也加劇了社會的潛在矛盾和沖突，這種矛盾和沖突會威脅到社會的穩(wěn)定，因而需要調(diào)控房價以緩和這種社會矛盾。另一方面，從經(jīng)濟的角度講，房價的飆升是資產(chǎn)價格上漲的一種典型表現(xiàn)，如果任其自由發(fā)展則很可能出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫（甚至一些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫），而泡沫一旦破裂則后果很嚴重，資產(chǎn)價格的下跌會進一步影響到實體經(jīng)濟，很可能把一國經(jīng)濟拖入長期的停滯，上世紀90年代日本經(jīng)濟泡沫的破裂引起的衰退和停滯一直持續(xù)到了現(xiàn)在就是一個很典型的例子。這就是中央政府出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的大背景。

二、從供求角度看限購令對房價的影響

1、短期影響

從需求面講，限購令的出臺通過戶籍限制在短期內(nèi)主要抑制了當(dāng)期決定購房的居民以及投機性購買者，從而立即將一部分房屋需求者清除出了市場，這會造成房屋需求的萎縮，在其他條件不變的情況下，短期內(nèi)房價會下跌。另外，滿足購房要求的購買者也可能會因為該政策的出臺而暫時延遲購買，這在短期內(nèi)也會造成成交量的下跌，從而也會帶來房價的下跌。

從供給面來看，短期內(nèi)市場上的房屋供給主要是已建成正在銷售的房屋和居民通過預(yù)付款購買的在建的房屋。一般說來，這些在建的房屋是以前決策帶來的住房投資，跟現(xiàn)期的政策變化沒多大關(guān)系。因此，可以認為短期內(nèi)房屋的總供給量沒什么變化。

因此在短期內(nèi)，限購令的出臺會帶來房價的下跌，包括新房和二手房成交價的下跌。但是，由于住房需求是剛性的，居住是一種必需品，所以通過購買房屋滿足居住需求的這部分購買力和投機性購買力被限制后，這些購買力必然流向其他地區(qū)或房屋租賃市場等，因而也會給房屋的租金帶來上漲的壓力。

2、中期影響

從中期來看，限購令對需求面的影響主要取決于限購令執(zhí)行的時間。限購令是個政策性的東西，它不是一項具有長期影響的根本制度，只是個過渡性的東西，壽命是有限的。一旦政府覺得已無再繼續(xù)執(zhí)行這個政策的必要，該政策就會被取消。那么可以推知，政策取消的時候就應(yīng)該是政府認為房價比較合理或者是政府認為房價是老百姓基本可以接受的時候了。所以，從需求面講，限購令對房價的影響取決于政策本身被執(zhí)行的時間。如果該政策一直被執(zhí)行的話，一部分購房需求就會始終被抑制，從而始終對房價上升起到一定的抑制作用。

再從供給面來看，中期內(nèi)房屋的供給量主要取決于可用于建房的土地供應(yīng)量和房屋供給的結(jié)構(gòu)?！熬┦鍡l”對土地供應(yīng)做出了一些規(guī)定，包括保證土地的供應(yīng)和加強保障房、公共租賃房的供給等，但土地供應(yīng)的上限也是受到國土政策的限制的。因此，理論上講，中期內(nèi)房屋的總供給量會上升，這樣會促使房價下跌。

但是，如果回到現(xiàn)實來看的話，政策的執(zhí)行可能未必就按文件的要求來走?，F(xiàn)實中，開發(fā)商作為房地產(chǎn)建造的一線執(zhí)行者，他們建造房屋是以利潤最大化為目標的。在土地供應(yīng)量有限的情況下，他們會盡可能建造出附加值較高的房屋，而這類房屋中有相當(dāng)比例是面向富人的，一般來說，這種房屋的平均價格也比較高。所以，從中期來看，現(xiàn)實中房屋的供給結(jié)構(gòu)會發(fā)生變化，而這種房屋供給結(jié)構(gòu)的變化是會促使房價上漲的。

綜上分析，限購令中期內(nèi)對房價的影響不明朗，現(xiàn)實中房價中期內(nèi)傾向于在較高位成交或達到均衡。當(dāng)然，這里的分析未提到政府對房地產(chǎn)商改變房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)的阻止，這是個比較復(fù)雜的問題，它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和開發(fā)商可能會合謀等因素的影響，作為關(guān)鍵變量的地方政府的行為會因所處環(huán)境的變化而不斷調(diào)整，以最大化其收益。

3、長期影響

影響房屋需求的長期因素跟短期和中期因素是不太一樣的。中國經(jīng)濟依然可能持續(xù)若干年的高增長、城市化的推進以及由此形成的公眾認為房價長期將趨于上漲的預(yù)期等因素導(dǎo)致房價在長期內(nèi)一定是上漲的。由于這些長期因素是受到其他一些更根本因素影響的，因而限購令對長期內(nèi)房價上漲幾乎沒有影響。限購令只能是在執(zhí)行比較嚴格的時候通過減緩這些長期因素的作用來減緩房價上漲的速度，就像給房價的長期上漲裝上一個緩沖器一樣。

從供給方面來看，長期內(nèi)用于建房的土地供應(yīng)量的存量是剛性的，房屋的供給只能在土地供應(yīng)存量有限的情況下在供給結(jié)構(gòu)上做文章。在全國或北京的房屋需求達到飽和之前，土地供應(yīng)的存量如果被耗盡的話，就只能帶來后續(xù)房價的不斷上漲。而在需求未飽和之前，不斷加大的供給量和供給結(jié)構(gòu)調(diào)整都是可以緩解房價上漲的。限購令對房屋供給的長期影響幾乎看不到。所以，從長期來看，幾乎可以忽略限購令對房價的影響。

三、限購令對房價的影響中的金融因素

房屋是一種非常特殊的商品，它既是耐用消費品又是投資品，影響房價的因素非常多，不僅包括經(jīng)濟層面的因素，也包括金融層面的因素。因此，房價是多種因素作用下的一個綜合表現(xiàn)。比如，上文對房價長期走勢的分析是在對宏觀經(jīng)濟長期表現(xiàn)樂觀判斷的基礎(chǔ)上進行的，其他因素對房價的影響可能比限購令本身的影響更重要，并且這些因素可能會影響到限購令的持續(xù)時間和執(zhí)行與否。下面就加入金融因素對房價的影響。

房價自2003年以來一直都上漲，令人奇怪的是：為什么2009、2010年房價就上漲的異乎尋常的快呢？根據(jù)國家統(tǒng)計局對GDP增長率的初次核算，2008、2009、2010年這3年GDP增長率分別為9%、8.7%、10.3%，而這3年也正好是中國經(jīng)濟面臨全球金融危機沖擊的3年，2009年是實體經(jīng)濟增長最慢的一年，卻和2010年上半年一樣是房價上漲最快的一段時間，怎么解釋這個現(xiàn)象呢？看看央行廣義貨幣供應(yīng)量（M2）或許會有個說法。2008年M2是47.52萬億元，同比增長17.8%；2009年M2是60.6萬億元，同比增加27.7%，比預(yù)期17%的增長還高10%，為過去10年里增長最快的一年；2010年M2是72.6萬億元，同比增加19.7%，為過去十年增速第二高。為什么這些現(xiàn)象就不早不晚地碰到一起了呢？據(jù)此似乎可以認為，2009、2010年房價的過快上漲主要是由于貨幣投放量過多造成的。再想想2008年批準的4萬億投資，其造成的后果也開始顯現(xiàn)，為什么普通勞動力工資的突然上漲？用工荒不早不晚地也在2010年、2011年這些點給碰上了？

據(jù)此可以看到，限購令的出臺可以說是抑制房價的一種退而求其次的辦法，它不是從源頭上去遏制房價的上漲，控制貨幣的投放量才是根本的。但貨幣政策的實施（M2的過多投放）又受到于宏觀經(jīng)濟的表現(xiàn)和外匯儲備變化、匯率形成機制、資本賬戶開放等因素的制約。

但反過來也要看到，雖然限購令不是抑制房價的治本之策，但是它能比較有效地抑制當(dāng)前國內(nèi)非常充裕的閑置資金進一步流向房地產(chǎn)市場，把相當(dāng)一部分閑置資金擋在了房地產(chǎn)市場之外，這些資金的持有者因為戶籍身份的限制而無法進入房地產(chǎn)市場，投機因素也是這樣被抑制了，房地產(chǎn)市場需求面的資金被如此阻隔之后，需求也就受到了比較大的重創(chuàng)，所以房價就會下跌。由此可以看出，某種程度上講，限購令的出臺是被貨幣政策逼出來的。那么，據(jù)此再往下思考一步，當(dāng)貨幣政策的壓力比較小的時候（比如說貨幣政策能夠單獨應(yīng)對房地產(chǎn)市場波動的時候或者轉(zhuǎn)向緊縮政策的時候），可能限購令也就沒有存在的必要了。限購令一旦取消，也就不會對房價有什么影響了。限購政策出臺時，宏觀經(jīng)濟面臨比較大的通貨膨脹壓力，貨幣政策也在調(diào)轉(zhuǎn)方向，根據(jù)宏觀經(jīng)濟的走勢，如果經(jīng)濟跌入下行通道的可能性越來越大的話，限購令被取消的可能性也就會越來越大。

四、關(guān)于房價的后話

房價是一個非常復(fù)雜的問題，它受到很多因素的影響。限購令是影響房價的一個很重要的因素，但是宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)這一基本面因素是最基本的影響因素。其他的影響因素諸如貨幣政策、城市化進程、公眾預(yù)期等也很重要。現(xiàn)實生活中，中央政府和地方政府的博弈很大程度上也左右著房價的走向。中央政府要考慮宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定和金融穩(wěn)定，所以它密切關(guān)注通貨膨脹率的變化和資產(chǎn)市場上的泡沫，把通貨膨脹率控制在一定范圍并抑制資產(chǎn)泡沫的形成、放大和破裂。而地方政府往往關(guān)注轄區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟增長和稅收增長，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)既能帶來經(jīng)濟增長又能增加稅收收入，所以它們有時也和房地產(chǎn)商合謀以推高房價。如果房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫并破裂的話，后果又不完全由地方政府承擔(dān)，因為泡沫破裂后由房地產(chǎn)開放過程中形成的貸款變成的呆壞賬由銀行承擔(dān)，泡沫破裂后形成的居民購房抵押貸款虧損由居民和銀行承擔(dān)。而這些都會轉(zhuǎn)化為一國金融體系的風(fēng)險，并可能由于傳染而上升成系統(tǒng)性金融風(fēng)險，后果會非常嚴重。因為系統(tǒng)性金融風(fēng)險會使銀行無錢放貸或緊縮貸款，由此造成企業(yè)資金使用成本上升，從而會對實體經(jīng)濟造成打擊，進一步又會引起經(jīng)濟的緊縮甚至衰退，這個過程漫長而痛苦。另外，境外熱錢這幾年在中國大陸房價的上升中也發(fā)揮了作用，但泡沫一旦破裂，這些熱錢跑得很快，最后留下的爛攤子就只能由東道國自己來收拾，而這也是個很痛苦的過程?？梢哉f，日本失去的二十年就是一個血淋淋的例子。

[1]國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知[Z].國辦發(fā)〔2011〕1號.

[2]北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知[Z].京政辦發(fā)〔2011〕8號.

[3]中華人民共和國國家統(tǒng)計局：中國統(tǒng)計年鑒2010[Z].中國統(tǒng)計出版社，2010.

劉冰冰）