○杜秦川

（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院 北京 102488）

限購(gòu)令對(duì)房?jī)r(jià)的影響

○杜秦川

（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院 北京 102488）

限購(gòu)令是在特定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景下出臺(tái)的，短期內(nèi)會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的下跌，中期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不明朗，房?jī)r(jià)中期內(nèi)傾向于在較高位成交或達(dá)到均衡。限購(gòu)令只能是在執(zhí)行比較嚴(yán)格的時(shí)候通過(guò)減緩長(zhǎng)期影響因素的作用來(lái)減緩房?jī)r(jià)上漲的速度，對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期影響幾乎可以忽略。

宏觀調(diào)控 限購(gòu)令 房?jī)r(jià)

一、相關(guān)政策出臺(tái)的背景

中國(guó)經(jīng)濟(jì)自2003年迎來(lái)新一輪經(jīng)濟(jì)周期上行階段以來(lái)，中國(guó)大中城市房?jī)r(jià)也開始上漲，特別是北京、上海、廣州這些城市房?jī)r(jià)的上漲尤為明顯。房?jī)r(jià)的這種上漲會(huì)帶來(lái)比較突出的兩個(gè)負(fù)面結(jié)果就是：一方面，從社會(huì)的角度講，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲加大了中國(guó)廣大工薪階層的生活成本，從而也加劇了社會(huì)的潛在矛盾和沖突，這種矛盾和沖突會(huì)威脅到社會(huì)的穩(wěn)定，因而需要調(diào)控房?jī)r(jià)以緩和這種社會(huì)矛盾。另一方面，從經(jīng)濟(jì)的角度講，房?jī)r(jià)的飆升是資產(chǎn)價(jià)格上漲的一種典型表現(xiàn)，如果任其自由發(fā)展則很可能出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫（甚至一些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫），而泡沫一旦破裂則后果很嚴(yán)重，資產(chǎn)價(jià)格的下跌會(huì)進(jìn)一步影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，很可能把一國(guó)經(jīng)濟(jì)拖入長(zhǎng)期的停滯，上世紀(jì)90年代日本經(jīng)濟(jì)泡沫的破裂引起的衰退和停滯一直持續(xù)到了現(xiàn)在就是一個(gè)很典型的例子。這就是中央政府出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的大背景。

二、從供求角度看限購(gòu)令對(duì)房?jī)r(jià)的影響

1、短期影響

從需求面講，限購(gòu)令的出臺(tái)通過(guò)戶籍限制在短期內(nèi)主要抑制了當(dāng)期決定購(gòu)房的居民以及投機(jī)性購(gòu)買者，從而立即將一部分房屋需求者清除出了市場(chǎng)，這會(huì)造成房屋需求的萎縮，在其他條件不變的情況下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)下跌。另外，滿足購(gòu)房要求的購(gòu)買者也可能會(huì)因?yàn)樵撜叩某雠_(tái)而暫時(shí)延遲購(gòu)買，這在短期內(nèi)也會(huì)造成成交量的下跌，從而也會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的下跌。

從供給面來(lái)看，短期內(nèi)市場(chǎng)上的房屋供給主要是已建成正在銷售的房屋和居民通過(guò)預(yù)付款購(gòu)買的在建的房屋。一般說(shuō)來(lái)，這些在建的房屋是以前決策帶來(lái)的住房投資，跟現(xiàn)期的政策變化沒多大關(guān)系。因此，可以認(rèn)為短期內(nèi)房屋的總供給量沒什么變化。

因此在短期內(nèi)，限購(gòu)令的出臺(tái)會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的下跌，包括新房和二手房成交價(jià)的下跌。但是，由于住房需求是剛性的，居住是一種必需品，所以通過(guò)購(gòu)買房屋滿足居住需求的這部分購(gòu)買力和投機(jī)性購(gòu)買力被限制后，這些購(gòu)買力必然流向其他地區(qū)或房屋租賃市場(chǎng)等，因而也會(huì)給房屋的租金帶來(lái)上漲的壓力。

2、中期影響

從中期來(lái)看，限購(gòu)令對(duì)需求面的影響主要取決于限購(gòu)令執(zhí)行的時(shí)間。限購(gòu)令是個(gè)政策性的東西，它不是一項(xiàng)具有長(zhǎng)期影響的根本制度，只是個(gè)過(guò)渡性的東西，壽命是有限的。一旦政府覺得已無(wú)再繼續(xù)執(zhí)行這個(gè)政策的必要，該政策就會(huì)被取消。那么可以推知，政策取消的時(shí)候就應(yīng)該是政府認(rèn)為房?jī)r(jià)比較合理或者是政府認(rèn)為房?jī)r(jià)是老百姓基本可以接受的時(shí)候了。所以，從需求面講，限購(gòu)令對(duì)房?jī)r(jià)的影響取決于政策本身被執(zhí)行的時(shí)間。如果該政策一直被執(zhí)行的話，一部分購(gòu)房需求就會(huì)始終被抑制，從而始終對(duì)房?jī)r(jià)上升起到一定的抑制作用。

再?gòu)墓┙o面來(lái)看，中期內(nèi)房屋的供給量主要取決于可用于建房的土地供應(yīng)量和房屋供給的結(jié)構(gòu)。“京十五條”對(duì)土地供應(yīng)做出了一些規(guī)定，包括保證土地的供應(yīng)和加強(qiáng)保障房、公共租賃房的供給等，但土地供應(yīng)的上限也是受到國(guó)土政策的限制的。因此，理論上講，中期內(nèi)房屋的總供給量會(huì)上升，這樣會(huì)促使房?jī)r(jià)下跌。

但是，如果回到現(xiàn)實(shí)來(lái)看的話，政策的執(zhí)行可能未必就按文件的要求來(lái)走?，F(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商作為房地產(chǎn)建造的一線執(zhí)行者，他們建造房屋是以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的。在土地供應(yīng)量有限的情況下，他們會(huì)盡可能建造出附加值較高的房屋，而這類房屋中有相當(dāng)比例是面向富人的，一般來(lái)說(shuō)，這種房屋的平均價(jià)格也比較高。所以，從中期來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中房屋的供給結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化，而這種房屋供給結(jié)構(gòu)的變化是會(huì)促使房?jī)r(jià)上漲的。

綜上分析，限購(gòu)令中期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不明朗，現(xiàn)實(shí)中房?jī)r(jià)中期內(nèi)傾向于在較高位成交或達(dá)到均衡。當(dāng)然，這里的分析未提到政府對(duì)房地產(chǎn)商改變房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)的阻止，這是個(gè)比較復(fù)雜的問(wèn)題，它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和開發(fā)商可能會(huì)合謀等因素的影響，作為關(guān)鍵變量的地方政府的行為會(huì)因所處環(huán)境的變化而不斷調(diào)整，以最大化其收益。

3、長(zhǎng)期影響

影響房屋需求的長(zhǎng)期因素跟短期和中期因素是不太一樣的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然可能持續(xù)若干年的高增長(zhǎng)、城市化的推進(jìn)以及由此形成的公眾認(rèn)為房?jī)r(jià)長(zhǎng)期將趨于上漲的預(yù)期等因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期內(nèi)一定是上漲的。由于這些長(zhǎng)期因素是受到其他一些更根本因素影響的，因而限購(gòu)令對(duì)長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幾乎沒有影響。限購(gòu)令只能是在執(zhí)行比較嚴(yán)格的時(shí)候通過(guò)減緩這些長(zhǎng)期因素的作用來(lái)減緩房?jī)r(jià)上漲的速度，就像給房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期上漲裝上一個(gè)緩沖器一樣。

從供給方面來(lái)看，長(zhǎng)期內(nèi)用于建房的土地供應(yīng)量的存量是剛性的，房屋的供給只能在土地供應(yīng)存量有限的情況下在供給結(jié)構(gòu)上做文章。在全國(guó)或北京的房屋需求達(dá)到飽和之前，土地供應(yīng)的存量如果被耗盡的話，就只能帶來(lái)后續(xù)房?jī)r(jià)的不斷上漲。而在需求未飽和之前，不斷加大的供給量和供給結(jié)構(gòu)調(diào)整都是可以緩解房?jī)r(jià)上漲的。限購(gòu)令對(duì)房屋供給的長(zhǎng)期影響幾乎看不到。所以，從長(zhǎng)期來(lái)看，幾乎可以忽略限購(gòu)令對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

三、限購(gòu)令對(duì)房?jī)r(jià)的影響中的金融因素

房屋是一種非常特殊的商品，它既是耐用消費(fèi)品又是投資品，影響房?jī)r(jià)的因素非常多，不僅包括經(jīng)濟(jì)層面的因素，也包括金融層面的因素。因此，房?jī)r(jià)是多種因素作用下的一個(gè)綜合表現(xiàn)。比如，上文對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)的分析是在對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期表現(xiàn)樂(lè)觀判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，其他因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響可能比限購(gòu)令本身的影響更重要，并且這些因素可能會(huì)影響到限購(gòu)令的持續(xù)時(shí)間和執(zhí)行與否。下面就加入金融因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

房?jī)r(jià)自2003年以來(lái)一直都上漲，令人奇怪的是：為什么2009、2010年房?jī)r(jià)就上漲的異乎尋常的快呢？根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)GDP增長(zhǎng)率的初次核算，2008、2009、2010年這3年GDP增長(zhǎng)率分別為9%、8.7%、10.3%，而這3年也正好是中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨全球金融危機(jī)沖擊的3年，2009年是實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最慢的一年，卻和2010年上半年一樣是房?jī)r(jià)上漲最快的一段時(shí)間，怎么解釋這個(gè)現(xiàn)象呢？看看央行廣義貨幣供應(yīng)量（M2）或許會(huì)有個(gè)說(shuō)法。2008年M2是47.52萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.8%；2009年M2是60.6萬(wàn)億元，同比增加27.7%，比預(yù)期17%的增長(zhǎng)還高10%，為過(guò)去10年里增長(zhǎng)最快的一年；2010年M2是72.6萬(wàn)億元，同比增加19.7%，為過(guò)去十年增速第二高。為什么這些現(xiàn)象就不早不晚地碰到一起了呢？據(jù)此似乎可以認(rèn)為，2009、2010年房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲主要是由于貨幣投放量過(guò)多造成的。再想想2008年批準(zhǔn)的4萬(wàn)億投資，其造成的后果也開始顯現(xiàn)，為什么普通勞動(dòng)力工資的突然上漲？用工荒不早不晚地也在2010年、2011年這些點(diǎn)給碰上了？

據(jù)此可以看到，限購(gòu)令的出臺(tái)可以說(shuō)是抑制房?jī)r(jià)的一種退而求其次的辦法，它不是從源頭上去遏制房?jī)r(jià)的上漲，控制貨幣的投放量才是根本的。但貨幣政策的實(shí)施（M2的過(guò)多投放）又受到于宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)和外匯儲(chǔ)備變化、匯率形成機(jī)制、資本賬戶開放等因素的制約。

但反過(guò)來(lái)也要看到，雖然限購(gòu)令不是抑制房?jī)r(jià)的治本之策，但是它能比較有效地抑制當(dāng)前國(guó)內(nèi)非常充裕的閑置資金進(jìn)一步流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，把相當(dāng)一部分閑置資金擋在了房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，這些資金的持有者因?yàn)閼艏矸莸南拗贫鵁o(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，投機(jī)因素也是這樣被抑制了，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求面的資金被如此阻隔之后，需求也就受到了比較大的重創(chuàng)，所以房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。由此可以看出，某種程度上講，限購(gòu)令的出臺(tái)是被貨幣政策逼出來(lái)的。那么，據(jù)此再往下思考一步，當(dāng)貨幣政策的壓力比較小的時(shí)候（比如說(shuō)貨幣政策能夠單獨(dú)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的時(shí)候或者轉(zhuǎn)向緊縮政策的時(shí)候），可能限購(gòu)令也就沒有存在的必要了。限購(gòu)令一旦取消，也就不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響了。限購(gòu)政策出臺(tái)時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨比較大的通貨膨脹壓力，貨幣政策也在調(diào)轉(zhuǎn)方向，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，如果經(jīng)濟(jì)跌入下行通道的可能性越來(lái)越大的話，限購(gòu)令被取消的可能性也就會(huì)越來(lái)越大。

四、關(guān)于房?jī)r(jià)的后話

房?jī)r(jià)是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題，它受到很多因素的影響。限購(gòu)令是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)很重要的因素，但是宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)這一基本面因素是最基本的影響因素。其他的影響因素諸如貨幣政策、城市化進(jìn)程、公眾預(yù)期等也很重要?，F(xiàn)實(shí)生活中，中央政府和地方政府的博弈很大程度上也左右著房?jī)r(jià)的走向。中央政府要考慮宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和金融穩(wěn)定，所以它密切關(guān)注通貨膨脹率的變化和資產(chǎn)市場(chǎng)上的泡沫，把通貨膨脹率控制在一定范圍并抑制資產(chǎn)泡沫的形成、放大和破裂。而地方政府往往關(guān)注轄區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和稅收增長(zhǎng)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)既能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又能增加稅收收入，所以它們有時(shí)也和房地產(chǎn)商合謀以推高房?jī)r(jià)。如果房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫并破裂的話，后果又不完全由地方政府承擔(dān)，因?yàn)榕菽屏押笥煞康禺a(chǎn)開放過(guò)程中形成的貸款變成的呆壞賬由銀行承擔(dān)，泡沫破裂后形成的居民購(gòu)房抵押貸款虧損由居民和銀行承擔(dān)。而這些都會(huì)轉(zhuǎn)化為一國(guó)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)，并可能由于傳染而上升成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，后果會(huì)非常嚴(yán)重。因?yàn)橄到y(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)使銀行無(wú)錢放貸或緊縮貸款，由此造成企業(yè)資金使用成本上升，從而會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成打擊，進(jìn)一步又會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的緊縮甚至衰退，這個(gè)過(guò)程漫長(zhǎng)而痛苦。另外，境外熱錢這幾年在中國(guó)大陸房?jī)r(jià)的上升中也發(fā)揮了作用，但泡沫一旦破裂，這些熱錢跑得很快，最后留下的爛攤子就只能由東道國(guó)自己來(lái)收拾，而這也是個(gè)很痛苦的過(guò)程。可以說(shuō)，日本失去的二十年就是一個(gè)血淋淋的例子。

[1]國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知[Z].國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào).

[2]北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知[Z].京政辦發(fā)〔2011〕8號(hào).

[3]中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2010[Z].中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2010.

劉冰冰）