焦艷玲

（新鄉(xiāng)市天譽建筑設(shè)計有限公司，河南新鄉(xiāng)453000）

房地產(chǎn)經(jīng)濟的虛擬運行及其價格調(diào)控研究

焦艷玲

（新鄉(xiāng)市天譽建筑設(shè)計有限公司，河南新鄉(xiāng)453000）

伴隨我國綜合實力的不斷提升，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟體制逐漸完善。作為一種主要投資對象，房地產(chǎn)逐步顯現(xiàn)出其虛擬性，現(xiàn)階段房地產(chǎn)已經(jīng)成為除金融資產(chǎn)外另一種主要虛擬資產(chǎn)。與此同時，房地產(chǎn)價格具有生產(chǎn)要素價格、更具有生活資料價格，是組成商品價格體系的主要成分。在逐步建立與完善社會主義市場經(jīng)濟體制的過程中，相關(guān)部門必須深入了解與分析房地產(chǎn)經(jīng)濟的虛擬性，加大其價格調(diào)控力度，為其發(fā)展提供可靠的保障。

房地產(chǎn)經(jīng)濟；虛擬經(jīng)濟；價格調(diào)控

一、虛擬經(jīng)濟的概況

多年前已經(jīng)提出虛擬資本與虛擬經(jīng)濟概念，現(xiàn)階段，還沒有形成統(tǒng)一、標準的虛擬經(jīng)濟概念。大部分學(xué)者認為，虛擬經(jīng)濟就是將資本化定價方式作為前提，以價值過程的虛擬化為特征的經(jīng)濟運行方式。虛擬經(jīng)濟的產(chǎn)生基礎(chǔ)為不斷發(fā)展的實體經(jīng)濟，但其與實體經(jīng)濟又有所不同，屬于新型經(jīng)濟活動形式，也就是實體經(jīng)濟運行的延伸與擴展。

作為一種實物資產(chǎn)，在實體經(jīng)濟范圍內(nèi)包含房地產(chǎn)部分經(jīng)濟活動，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房價也不斷增長，實體經(jīng)濟發(fā)展速度遠遠低于房地產(chǎn)價格增長速度，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，根本不能通過實體經(jīng)濟理論分析。在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，無論是選用地產(chǎn)資本化定價方式，還是房地產(chǎn)價格波動過于強烈，都與虛擬經(jīng)濟存在必然的聯(lián)系，基于此，現(xiàn)階段已經(jīng)可以從房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的多個環(huán)節(jié)體現(xiàn)出我國虛擬經(jīng)濟的特性。

二、房地產(chǎn)虛擬化的表現(xiàn)形式

（一）房地產(chǎn)價格的強波動性

因房地產(chǎn)地產(chǎn)資本化定價方式，致使強烈波動性與不確定性出現(xiàn)在其價格成分中的地產(chǎn)價格內(nèi)，未來地租收入的現(xiàn)值之和決定其地產(chǎn)價格，在決定地產(chǎn)價格過程中，對現(xiàn)期地產(chǎn)價格起決定作用的因素為人們對未來地租水平的預(yù)期。作為虛擬經(jīng)濟的微觀行為基礎(chǔ)，資本化定價是心理支撐價值系統(tǒng)的主要形式。在影響房地產(chǎn)價格波動中，除地產(chǎn)價格波動以外，房地產(chǎn)投資功能也會對房地產(chǎn)價格造成極大的影響。

（二）房地產(chǎn)投資性與投機性需求的增加

作為房地產(chǎn)虛擬化的重要表現(xiàn)方式，房地產(chǎn)投資性需求的提升對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展具有關(guān)鍵性的作用。在制度條件、經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素的影響下，作為一種實物資產(chǎn)，房地產(chǎn)的功能就是將空間或場地提供給人們進行生產(chǎn)經(jīng)營，或?qū)⒒顒涌臻g提供給人們進行日常生活與居住。隨著經(jīng)濟全球化的不斷深化，社會主義市場經(jīng)濟逐漸完善，人們的生活水平也得到了不斷的提升。在社會各個階層中投資理財?shù)靡陨罨?，因房地產(chǎn)的耐久性及土地資源的有限性，導(dǎo)致越來越多的人開始關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)，并將其作為投資的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)投資性需求的提升已經(jīng)成為房地產(chǎn)虛擬化的重要表現(xiàn)形式，進而轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)價格的決定因素，從傳統(tǒng)的建筑、土地成本向預(yù)期收益及資產(chǎn)升值進行轉(zhuǎn)換，這也是房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)的重要表現(xiàn)形式。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國十大城市，如北京、上海等城市，高收入群體平均收入在三百零一萬元左右，平均45%的人都住房，并有30%的人決定買房。這表明在提高人群收入水平的前提下，更多的人將投資用于房地產(chǎn)。

（三）房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟聯(lián)系的減少

作為一種實物資產(chǎn)，房地產(chǎn)主要在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動與人們的日常居住中得以應(yīng)用。目前，其存在方式以生產(chǎn)資料與消費品為主，在本質(zhì)上和其他生產(chǎn)資料具有一致性，并和人們的生活息息相關(guān)。在實體經(jīng)濟活動范疇內(nèi)，包含房地產(chǎn)生產(chǎn)與消費等過程。伴隨經(jīng)濟全球化的高速發(fā)展，我國逐漸呈現(xiàn)出房地產(chǎn)虛擬性特點，但其和實體經(jīng)濟活動卻呈現(xiàn)出越來越少的聯(lián)系，特別是在房地產(chǎn)抵押貸款證券化后，致使房地產(chǎn)資本向虛擬化經(jīng)濟方向不斷發(fā)展，并逐漸呈現(xiàn)出真正意義上的虛擬經(jīng)濟，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟與實際經(jīng)濟基礎(chǔ)越來越?jīng)]有聯(lián)系，并展現(xiàn)出獨立化的運行方向。

（四）房地產(chǎn)價格虛擬化運行

土地成本、建筑成本與開發(fā)商利潤在傳統(tǒng)地產(chǎn)價格理論中認為是房地產(chǎn)價格形成的前提。房地產(chǎn)供求雙方的力量對房地產(chǎn)價格起到關(guān)鍵性作用。伴隨房地產(chǎn)經(jīng)濟虛擬化特性不斷體現(xiàn)，決定與形成房地產(chǎn)價格的因素也發(fā)生了極大的改變。因地產(chǎn)價格資本化定價方式與房地產(chǎn)投資投機功能的普遍化，致使房地產(chǎn)價格虛擬化的出現(xiàn)。目前地產(chǎn)價格的虛擬化運行與投資投機性房地產(chǎn)價格的虛擬化運行，是房地產(chǎn)價格的虛擬化運行的主要體現(xiàn)方式。在運行兩類價格時，人們對未來價格心理預(yù)期起到關(guān)鍵作用，這也是現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格強烈波動的主要因素。

三、房地產(chǎn)價格調(diào)控的措施分析

作為全球經(jīng)濟現(xiàn)階段發(fā)展的重要組成部分，實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟只有做好協(xié)調(diào)、適應(yīng)工作，才能為國民經(jīng)濟的快速發(fā)展提供可靠的保障。在虛擬經(jīng)濟發(fā)展政策制定中，必須始終堅持科學(xué)發(fā)展觀，堅持支持與監(jiān)管并重的原則，不僅要充分體現(xiàn)虛擬經(jīng)濟對實體經(jīng)濟的輔助功能，更好推動虛擬經(jīng)濟的快速發(fā)展，同時，應(yīng)做好虛擬經(jīng)濟過度導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟與金融危機等情況可能產(chǎn)生的預(yù)防措施。

（一）建立完善的立體監(jiān)管體系

因虛擬經(jīng)濟具有廣泛地范疇，如虛擬經(jīng)濟部門不同，其市場規(guī)模及經(jīng)濟主體行為等也存在著極大的區(qū)別。即便是相同的虛擬經(jīng)濟范疇，因區(qū)域、群體及實際狀況不同，其也會呈現(xiàn)出不同的形式。這種情況下，必選選用與之相適應(yīng)的調(diào)控政策，建立完善的立體監(jiān)管體系，才能確保房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展。改進證券、銀行、房地產(chǎn)等市場的分散監(jiān)管機制，進行監(jiān)管與風(fēng)險管理的實施，并進行行業(yè)監(jiān)管部門的建立，增強各個部門之間的聯(lián)系性、協(xié)調(diào)性，并進行預(yù)警機制及應(yīng)急協(xié)調(diào)機制的建立。這種方式對政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀調(diào)控十分有利。

（二）信息共享平臺的建立

現(xiàn)階段，針對我國股市相關(guān)部門進行了若干次結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，并有諸多房價調(diào)控政策的頒布，但這種方式無法對國內(nèi)過剩資金及流通不暢等問題進行有效解決，并提升了投資者的心理預(yù)期。在政府宏觀調(diào)控措施實施中，因其基礎(chǔ)性與針對性不明顯，根本無法遏制市場過度投機行為，并致使房地產(chǎn)價格過度膨脹現(xiàn)象的出現(xiàn)。為此，必須在協(xié)調(diào)每個職能部門與企業(yè)部門的前提下，進行監(jiān)管信息共享平臺的建立，實現(xiàn)各部門能夠共享虛擬部門的資金來源和流向信息交流與資源，并進行對層次信息披露渠道與機制的建立，確保市場能夠?qū)φ_信息進行及時獲取，為引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟正常運行提供有利條件。

四、結(jié)語

綜上所述，從經(jīng)濟增長角度看，深入研究房地產(chǎn)經(jīng)濟虛擬運行模式是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益提升的重要保證，在建立與完善市場經(jīng)濟體系的同時，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身發(fā)展的實際情況，充分了解虛擬經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題，采取相應(yīng)的價格調(diào)控措施，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。只有這樣才能增強房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，實現(xiàn)其經(jīng)濟效益最大化。

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［責(zé)任編輯：胡 冰］

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1005-913X（2015）07-0030-01

2015-05-07

焦艷玲(1968-)，女，石家莊人，經(jīng)濟師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。