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        房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的影響

        2015-01-02 00:36:27穆杰
        西部資源 2015年6期
        關(guān)鍵詞:鄂爾多斯房價(jià)泡沫

        穆杰

        鄂爾多斯市國土資源局 鄂爾多斯 017000

        房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的影響

        穆杰

        鄂爾多斯市國土資源局 鄂爾多斯 017000

        鄂爾多斯擁有中國最豐富的自然資源,也是近年中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展最快的城市之一。但是鄂爾多斯面對(duì)那么多財(cái)富,并沒有充分轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和鄂爾多斯持久的繁榮興盛,而是在很大程度上變成了房地產(chǎn)泡沫,房地產(chǎn)泡沫抽走了鄂爾多斯的發(fā)展機(jī)遇,留下的是空樓和民間借貸破裂。

        房價(jià);鄂爾多斯;房產(chǎn)

        一、鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫的形成

        鄂爾多斯資源豐富,擁有“揚(yáng)眉吐氣”(羊絨、煤炭、稀土、天然氣)四大重要資源。鄂爾多斯羊絨制品產(chǎn)量約占全國的三分之一,世界的四分之一。已探明天然氣儲(chǔ)量約1880億立方米,占全國三分之一,產(chǎn)量占全國六分之一。2003年之后,伴隨著鄂爾多斯煤炭開采高潮的到來,資本迅速向房地產(chǎn)涌入。2004年政府開始在荒漠中興建新區(qū),總投資50多億元。2005年后,城市化建設(shè)成為鄂爾多斯市政府的主要工作之一,“拆舊樓、蓋新樓”的景象遍布鄂爾多斯全境。僅2011年一年,鄂爾多斯城區(qū)就計(jì)劃拆遷300萬平方米,幾乎是過去五年的一半。而通過拆遷補(bǔ)償,煤炭和房地產(chǎn)資金流入民間,許多鄂爾多斯人一夜暴富起來。富裕起來的鄂爾多斯人,又通過民間信貸的方式讓資金重新流回煤炭和房地產(chǎn),尤其是后者。

        伴隨著煤炭資本的涌入及政府希望通過發(fā)展房地產(chǎn)改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的愿望,鄂爾多斯房價(jià)跟隨全國房價(jià)泡沫趨勢大漲起來。2005年,鄂爾多斯的居民住宅均價(jià)還僅為每平方米1,000元左右,2006年就漲到1,800元,2007年更是升至3,000元。2008年樓市有個(gè)短暫的下行,但2009年以后,鄂爾多斯樓市再度復(fù)興,康巴什新區(qū)房價(jià)已經(jīng)達(dá)到6,000元,東勝區(qū)則直逼七八千元高位。

        房地產(chǎn)的高漲和資源的開發(fā)帶來投資需要的高漲,但中國銀行業(yè)有信貸數(shù)量限制,導(dǎo)致當(dāng)?shù)刭Y金饑渴,這時(shí)民間資本通過高利貸的形式流向瘋狂的房地產(chǎn)。高和報(bào)告顯示,鄂爾多斯銀行系統(tǒng)至2011年2月底,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額僅59.7億元。而鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)此時(shí)的投資規(guī)模是360.7億元,來自銀行的支持不滿17億元。

        由于沒有房地產(chǎn)之外好的投資渠道,鄂爾多斯人不僅把錢借給房地產(chǎn)開發(fā)商,而且熱衷買房。從2006到2010,在房價(jià)上漲的這幾年,鄂爾多斯人瘋了似的去搶房,凌晨一兩點(diǎn)就去排隊(duì)等著拿號(hào),而且好多人都是一口氣買好幾套。

        2010年上半年之前,鄂爾多斯樓市不存在營銷概念,蓋房不用設(shè)售樓處,人們看看模型沙盤就把房子買了。在最瘋狂的時(shí)期,開發(fā)商只要拿下土地、做完規(guī)劃,就敢賣房,而且期房就能全部賣光。

        買房子的人大部分都是本地人,其中又有大部分是民間資本的放款人,拿著賺到手的利息去買房。這些買房者即使有錢付全款,也還是只交30%首付款,70%向銀行貸款,自己的現(xiàn)金留著放高利貸。

        2010年,當(dāng)中國大部分城市房地產(chǎn)市場因調(diào)控陷入低迷之時(shí),鄂爾多斯住房成交面積超過了1,000萬平方米,很多高端住宅項(xiàng)目,剛一推向市場,便迅速售罄。許多項(xiàng)目售價(jià)成功1.3萬,個(gè)別項(xiàng)目甚至超過兩萬元/平方米。盡管,在這1,000萬平方米之中,二手房成交面積僅有17萬平方米,因?yàn)?,既沒有人愿意把新購買的房屋轉(zhuǎn)讓出去,也沒有人愿意買舊房子。

        這時(shí)候,危機(jī)開始了,由于限購,開發(fā)商收入銳減。全國性樓市調(diào)控開始后,銀行收緊個(gè)人房貸,按照政府的限貸政策,首套房首付30%,二套房60%,二套以上不給貸款。而本地買房者按照限購規(guī)定已經(jīng)嚴(yán)重超標(biāo),平均每人已達(dá)2.7套房,限購掐到了鄂爾多斯房地產(chǎn)的命門。再加上明顯走弱的樓市讓買房熱情驟減,2011年2月開始,鄂爾多斯很多樓盤銷售遇冷,有的樓盤售房率甚至為零,鄂爾多斯房地產(chǎn)危機(jī)拉開帷幕。

        民間資金一邊支持房地產(chǎn)商蓋起房子,另一方面又買走房子支持房地產(chǎn)繼續(xù)蓋房子,而房價(jià)上漲又支持民間資金繼續(xù)這樣做,這就是民間資金與房地產(chǎn)泡沫的循環(huán)。房地產(chǎn)泡沫破裂,民間金融鏈條也必然破裂,一個(gè)民間金融鏈條的破裂又引發(fā)更多資金鏈條的破裂。而民間金融鏈條的破裂,又加劇房地產(chǎn)泡沫破裂,房地產(chǎn)泡沫破裂再次加劇民間金融破裂,這個(gè)惡性循環(huán)就開始了。

        資金力量薄弱的一些本地開發(fā)商,則遭遇了來自銀行和民間借貸的更大的雙重還款壓力。一位鄂爾多斯本地房地產(chǎn)商在2010年后仍舊戀戰(zhàn)房地產(chǎn),把所有資金都投入其中,結(jié)果房子蓋到一半,只能咬著牙繼續(xù)去民間借貸,但房子賣不出去,他就沒錢還利息和本金,連辦公室都不敢去。

        鄂爾多斯大部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目背后都有煤礦作支撐,才得以獲得現(xiàn)金流或者獲得小貸公司、民間資本的錢。一旦失去了煤礦這個(gè)“黑金奶?!?,資金鏈條會(huì)繃得更緊甚至斷裂。

        進(jìn)入2012年,支持鄂爾多斯繁榮的“黑金”——煤炭也面臨問題了。數(shù)據(jù)顯示,從2012年5月開始,蒙煤產(chǎn)量大幅滑坡,這也是此輪煤價(jià)下跌行情的起點(diǎn)。當(dāng)時(shí),國際煤炭價(jià)格大幅回落,5月末,澳大利亞紐卡斯?fàn)柛蹌?dòng)力煤價(jià)格報(bào)92.6美元/噸,比4月末下降9.1%,同比下降22%。隨后在7月份,內(nèi)蒙古原煤產(chǎn)量為8397萬噸,比6月減少439萬噸,比6月下降5.2%。占全區(qū)煤炭產(chǎn)量超過6成的鄂爾多斯,自然是受到其沖擊的“受害者”了。

        煤炭價(jià)格下跌,鄂爾多斯房地產(chǎn)和民間金融失去源泉?jiǎng)恿Γ拖袷蛢r(jià)格下跌讓迪拜失色一樣,鄂爾多斯的房地產(chǎn)和民間金融進(jìn)一步進(jìn)入惡性循環(huán)。

        二、鄂爾多斯的房地產(chǎn)危機(jī)產(chǎn)生的原因分析

        第一,鄂爾多斯的資源財(cái)富未能及時(shí)轉(zhuǎn)換為人力資本和其他產(chǎn)業(yè)的物力資本,未能及時(shí)吸引大量產(chǎn)業(yè)與勞動(dòng)者進(jìn)入,資源財(cái)富變成了房地產(chǎn)泡沫和民間借貸泡沫,且導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不可持續(xù)。

        豐富的自然資源是鄂爾多斯的最大優(yōu)勢,但相對(duì)于自然資源帶來的巨大GDP和房地產(chǎn)開發(fā)面積,160多萬人口的鄂爾多斯顯得人口稀少。特別是在鄂爾多斯康巴什新區(qū),規(guī)劃到2020年人口達(dá)30萬,但其黨工委宣傳部提供的數(shù)據(jù)顯示目前康巴什的人口僅7.2萬人。人口稀少的結(jié)果,導(dǎo)致大量服務(wù)業(yè)難以運(yùn)轉(zhuǎn),而服務(wù)業(yè)難以運(yùn)轉(zhuǎn),就難以吸引人口和留住人口,若不改變這個(gè)局面就會(huì)形成持續(xù)的“鬼城”。

        2010年,按照康巴什新區(qū)“先安商氣、再聚人氣”的思路,康巴什新區(qū)商務(wù)局發(fā)布了《康巴什新區(qū)扶持第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策及獎(jiǎng)勵(lì)辦法》。按照當(dāng)時(shí)的思路,這項(xiàng)補(bǔ)貼政策執(zhí)行三年,2012年,已是該辦法實(shí)施的第三年,當(dāng)?shù)匾恍┑曛魍嘎叮?011年和2012年的補(bǔ)貼,當(dāng)?shù)卣⑽磧冬F(xiàn)。由于新區(qū)人少,經(jīng)營狀況非常慘淡。據(jù)一些店主表示,康巴什慘淡的經(jīng)營情況已讓其不得不虧損轉(zhuǎn)讓,還有的店主則因此前已繳納高額的裝修費(fèi)用和房租,所以,不得不維持現(xiàn)狀繼續(xù)經(jīng)營。

        資源是有限的,資源型城市的出路是發(fā)展非挖資源型的產(chǎn)業(yè)。但可惜的是,近年來通過資源開發(fā)所創(chuàng)造的財(cái)富,過多地流向了房地產(chǎn)和民間高利貸,而民間高利貸還多是流向房地產(chǎn),最終資源財(cái)富變成了房地產(chǎn)泡沫,甚至高房價(jià)與高房租阻礙人口流入和服務(wù)業(yè)發(fā)展,房地產(chǎn)泡沫“抽走”過多資金阻礙其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這對(duì)鄂爾多斯未來發(fā)展來說,甚為可惜!

        第二,鄂爾多斯金融發(fā)展不足,非資源型產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相對(duì)不足,因而投資渠道單一,導(dǎo)致民間金融過多的通過高利貸的方式流入房地產(chǎn),形成房地產(chǎn)泡沫。

        通過資源開發(fā)和拆遷補(bǔ)償,鄂爾多斯人獲得了大量財(cái)富,但對(duì)于突然到來的財(cái)富,相比于銀行存款的低收益或負(fù)利息,除了實(shí)在可見、讓人瘋狂的房地產(chǎn)外,許多鄂爾多斯人不知投資到那里。在金融發(fā)展不足和非資源型產(chǎn)業(yè)發(fā)展不充分的情況下,鄂爾多斯人沒有好的投資渠道和投資方向。

        在全國房地產(chǎn)泡沫宏觀背景下,鄂爾多斯人紛紛把錢投向房地產(chǎn),造成了全國首屈一指的房地產(chǎn)泡沫,而瘋狂的房價(jià)上漲又吸引鄂爾多斯人把錢瘋狂的投向房地產(chǎn)——或買房子,或通過高利貸把錢借給房地產(chǎn)開發(fā)商,結(jié)果造成嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫和虛幻超高利息的民間借貸。

        當(dāng)限購扣住已經(jīng)人均擁有2.7套房子的鄂爾多斯房地產(chǎn)時(shí),房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)問題,房地產(chǎn)開發(fā)商承諾的高利息不能及時(shí)兌付,高利息的民間借貸就不可持續(xù)了。于是,民間借貸崩盤,而民間借貸的崩盤又加劇房地產(chǎn)的崩潰,房地產(chǎn)的崩盤再而加劇民間借貸的崩潰,鄂爾多斯的危機(jī)就這樣一發(fā)不可收拾了。

        第三,在全國房地產(chǎn)泡沫和鄂爾多斯資源財(cái)富持續(xù)流入房地產(chǎn)的情況下,政府拆遷和大建新區(qū)在一定程度上加劇了房地產(chǎn)泡沫,但政府未能及時(shí)阻止房地產(chǎn)泡沫的膨脹和有效使用資源財(cái)富通過發(fā)展非房地產(chǎn)非資源型產(chǎn)業(yè)聚集人口與產(chǎn)業(yè)。

        政府通過拆遷舊居為當(dāng)?shù)鼐用裆w新房,是沒有錯(cuò)的。通過開發(fā)新區(qū)、以新的面貌容納人口和產(chǎn)業(yè),也是沒有錯(cuò)的。通過拆遷補(bǔ)償,把資源財(cái)富變成民間財(cái)富,這還沒有錯(cuò)誤。但全國房地產(chǎn)泡沫和投資渠道、投資方向的不足將鄂爾多斯人的財(cái)富也瘋狂引入房地產(chǎn),而且造成了全國最嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。同時(shí),新區(qū)未能及時(shí)聚集起人口和產(chǎn)業(yè),這讓房地產(chǎn)泡沫看起來更加嚴(yán)重。

        第四,也是非常重要的,鄂爾多斯處于中國宏觀大環(huán)境中,中央政府的政策對(duì)鄂爾多斯危機(jī)有重大影響。

        鄂爾多斯房價(jià)上漲隨全國房價(jià)而起,全國房價(jià)受土地政策、貨幣發(fā)行、廉租房建設(shè)等重要影響,而這些因素又掌握在中央手中,因此鄂爾多斯房價(jià)隨全國房價(jià)上漲。

        像全國一樣,鄂爾多斯房價(jià)也在2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)后有個(gè)短暫的下行,但隨之中央四萬億和地方政府十幾萬億的刺激計(jì)劃出來后,貨幣發(fā)行井噴,全國房價(jià)逆轉(zhuǎn)下行趨勢后而暴漲。與此同時(shí),2009年以后,鄂爾多斯樓市也再度復(fù)興,民間金融泡沫也進(jìn)一步擴(kuò)大。

        三、淺談破解鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫的途徑

        為了更好地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài),有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新形勢,合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系,滿足和支持居民合理住房消費(fèi),今年,內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》就促進(jìn)全區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提出幾點(diǎn)意見。

        1.制定和完善規(guī)劃,有序調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏和規(guī)模

        2.調(diào)整相關(guān)政策,合理引導(dǎo)居民住房消費(fèi)

        3.培育和發(fā)展房屋租賃市場,提升房屋租賃產(chǎn)業(yè)化水平

        4.規(guī)范收費(fèi)行為,強(qiáng)化稅費(fèi)政策支持

        5.創(chuàng)新模式,加大金融信貸支持力度

        6.進(jìn)一步盤活公積金貸款,加快改善居民住房條件

        7.推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展

        8.規(guī)范市場秩序,優(yōu)化市場發(fā)展環(huán)境

        9.強(qiáng)化主體責(zé)任,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析和輿論引導(dǎo)

        四、房地產(chǎn)的發(fā)展與鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的未來

        房地產(chǎn)的發(fā)展與鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)現(xiàn)階段存在很多問題,近年經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的兩只手,一看不見的手—市場,另一張看得見的手—政府。而看得見的手卻成為閑不住的手,一方面利用宏觀調(diào)控過度干預(yù)市場經(jīng)濟(jì),另一方面在企業(yè)經(jīng)營中設(shè)立的眾多審核也消耗了企業(yè)大量精力,阻礙了企業(yè)發(fā)展。為此鄂爾多斯政府就提出在經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中的制度改革,主要內(nèi)容就是精簡制度,給企業(yè)更多地權(quán)利,減少政府干預(yù),給企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)更好的發(fā)展環(huán)境。讓每個(gè)人都享受到改革帶來的紅利。

        在未來對(duì)外投資、對(duì)外貿(mào)易、制度改革將會(huì)直接推動(dòng)制造業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的增長進(jìn)而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)總量會(huì)繼續(xù)增大,房地產(chǎn)在鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)中的數(shù)量變化不大但比例會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長而持續(xù)下降。相應(yīng)的鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)主要靠制造業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的依賴會(huì)大大減少,房價(jià)也會(huì)回歸理性從投資品變成普通消費(fèi)品。

        正是因?yàn)檫@一點(diǎn),商業(yè)地產(chǎn)以后要想生存一定是以服務(wù)其他行業(yè)為基礎(chǔ),只有它所服務(wù)的其他行業(yè)發(fā)展好了,或者說鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展好了,商業(yè)地產(chǎn)自身才能發(fā)展好。當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)也不會(huì)像前文提到的傳統(tǒng)地產(chǎn)那樣,過快發(fā)展對(duì)鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)起阻礙作用產(chǎn)生了過猶不及的現(xiàn)象,相反鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展的越快越好商業(yè)地產(chǎn)也就發(fā)展的越快越好,進(jìn)而成為鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的晴雨表。

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