全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)登記制度，實際上在中國古代歷史上就存在。唐以后，中國在土地管理方面還出現(xiàn)了立契、申牒或過割制度。土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才能發(fā)生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴厲的制裁。

從中國古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便于稅賦征收。地契作為田地所有人或使用人的權利證明只是其附帶性的作用，并不能作為確權證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對外保密，普通百姓不能查詢相關資料。

土地交易始自周朝

嚴格來說，中國在民國以前沒有真正形成以公示為目的地產(chǎn)登記制度，但是以征收賦稅、交易和提供質(zhì)證以杜絕爭端為目的的土地登記，早在周朝就開始了。

《周禮·大司徒》記載：“掌建國土地之圖，與其人民之數(shù)，以安撫邦國，以天下土地之圖，周知九州之地域，廣輪之數(shù)，辦其山林川澤、丘陵墳衍原濕之名物”，意思就是將天下的田地山川以及人口等進行造冊登記，便于國家治理。

按照周朝建立時的制度，周天子擁有對全國土地的所有權，他直接統(tǒng)治的區(qū)域稱為王畿。王畿之外的土地進行分封：諸侯所分得的土地稱為諸侯國;卿大夫所分得的土地稱為采邑;士所分得的土地稱為祿田。他們對自己所分得的土地享有使用權，不能任意處分，所謂“田里不粥（粥，同鬻，出賣之意）”。他們還必須定期向周王交納貢賦，土地的所有權還是掌握在周王手里。

西周初期，土地與奴隸均不得進入流通領域，但由于這二者即是農(nóng)業(yè)社會最主要的生產(chǎn)要素。因此，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，諸侯實力不斷增長，周天子對各地諸侯的控制減弱，這種限制必然會被打破。到西周中后期，以土地和奴隸為對象的交換經(jīng)常出現(xiàn)，而且事實上還得到了法律的認可。

目前可查的最早一宗土地交易，發(fā)生在西周。一個陜西出土的西周青銅器上，刻有一段關于地產(chǎn)交易的銘文，意思大致是在公元前919年農(nóng)歷三月，一個叫矩伯的人分兩次將1300畝土地抵押給一個叫裘衛(wèi)的人，換來了價值100串貝殼的幾件“奢侈品”，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。

歷史上還有周厲王買地的記錄。周厲王當朝時，為了擴建王宮，他買下一個叫鬲從的人的地，但沒有立即給錢。鬲從擔心周厲王賴賬，周厲王還安撫他說，“你別怕，我一定會照價付款。如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了?！边@是個很毒的誓言。

周厲王買地究竟花了多少錢，記載此事的銘文上沒寫。但有人買地、賣地，已經(jīng)從側(cè)面說明，當時除了有土地抵押，還存在土地買賣，西周中后期，應當是出現(xiàn)了統(tǒng)治者對土地所有權掌控的松動局面。

春秋時期，楚康王十二年（公元前548年），楚國下令“書土田”、“量入修賦”，其實就是對于楚國統(tǒng)治者要求對國境內(nèi)的土地依據(jù)地勢進行測量，并根據(jù)肥沃程度，規(guī)定其產(chǎn)量的標準，再根據(jù)產(chǎn)量征收賦稅。這種方式其實就是在進行土地登記，按照收成的多少交納賦稅，明確了國家對土地資源的登記管理制度，這個可能是最早確立的有關土地登記制度的法令。

秦始皇在公元前216年下令“使黔首自實田”，即命令所有占有土地的地主和自耕農(nóng)，按照當時實際占有土地的數(shù)目以及人丁數(shù)目，向中央政府如實呈報。所報內(nèi)容經(jīng)審查核實后，最后登記入冊，上報到縣。自此，可以看做是政府承認了私有土地的合法性，并依此為根據(jù)征收田租。

隋唐統(tǒng)計手實與分級匯賬簿

隋唐時，據(jù)《新唐書·食貨志一》記載：“凡里有手實（“手實”是指唐宋時在基層官吏監(jiān)督下居民自報戶內(nèi)人口﹑田畝以及本戶賦役承擔情況的登記表冊），歲終具民之年與地之闊狹，為鄉(xiāng)賬。鄉(xiāng)成于縣，縣成于州，州成于戶部。”

由此可以看出，唐朝的土地統(tǒng)計政策是很完備的：先在鄉(xiāng)里進行統(tǒng)計，然后匯總成鄉(xiāng)賬;鄉(xiāng)賬完成后再上報到縣，由縣匯總成縣賬;縣賬完成后送達至州，匯總成州賬，最后上報到中央戶部。

在登記時間上，也有規(guī)定。據(jù)《唐令田令》，“諸應收授之田，每年起十月一日里正預?？痹觳?，歷十一月，縣令總集應退、應受之人，對共給授，十二月內(nèi)畢?！边@樣，全國有多少家庭，每個家庭授田和宅地數(shù)量是多少，以及每年應該有多少土地賦稅收入，朝廷能做到心中有數(shù)且便于清查。

同時，唐代在土地管理方面出現(xiàn)了立契、申牒或過割制度，規(guī)定土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才算有效，否則要受到處罰。

其實關于宅地的統(tǒng)計也就是房產(chǎn)的登記，在我國古代大多是與田產(chǎn)的登記同步的，因為國家一般都是同時確定某一戶擁有的田宅情況，也就是包括土地與房子的雙重的規(guī)定了。

例如吐魯番出土的《（武）周載初元年（公元690年）一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實》，這個手實就很清楚地展示了政府對于田產(chǎn)與房產(chǎn)的雙重登記內(nèi)容。

《周載初元年（公元690年）一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實》

1.戶主寧和才年十四歲

2.母趙年五十二歲

3.妹和忍年十三歲

4.右件人，"見有籍

5.和貞年二十二歲

6.羅勝年十五歲

7.右件人，籍后死

8.合受常部田

9.一段二畝（常田）"城北廿里新興東渠西道南道北曹君定

10.一段一畝（部田三易）"城西七里沙堰渠東渠西張延守南第延守北麴善亮

11.一段一畝（部田三易）"城西五里馬堆渠東張沙彌子西張阿仲南□北渠

12.一段一畝（部田三易）"城西五里胡麻井渠東渠西麴文濟南渠北曹粟堆

13.一段四步居住園宅

14.牒，"件通當戶新舊口、田畝段數(shù)四至，具狀

15.如前。如后有人告隱漏一口，求受違敕之罪。謹牒。

（注：以上的8至12條就是關于田產(chǎn)登記的狀況，而第13條就是關于此戶家庭住宅的登記信息，第14條則是戶主保證此牒屬實的文件）

宋朝的“砧基簿”

至宋朝，中國的土地登記制度日趨成熟和完善。

南宋時期，民眾按統(tǒng)一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產(chǎn)面積、四至（地籍上每宗地四鄰的名稱）、來源等土地狀況，附以地形圖，經(jīng)耆老、鄰保正長統(tǒng)計查勘無誤后上報經(jīng)界所（宋朝時專門管理土地登記工作的機構(gòu)），再由經(jīng)界所勘驗核實交付產(chǎn)權人，并收存于鄉(xiāng)、縣、州及轉(zhuǎn)運司。

砧基簿既是國家征稅課役的根據(jù)，也是持簿者對所載土地的產(chǎn)權證明。進行田產(chǎn)交易時，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿”（檢驗確實），土地轉(zhuǎn)讓才有效力。

不過，在宋朝出賣不動產(chǎn)，得先問問親鄰，首先問詢他們想不想買。因為宋朝法律規(guī)定，親鄰具有優(yōu)先購買權。北宋后期還強調(diào)，所謂“親鄰”，必須為有親之鄰，即雖為鄰而非親或雖為親而非鄰者，都不具有優(yōu)先購買權。

按照現(xiàn)在的話說，這就意味著一所房子能不能出售，并不需要通過物價局、房管局的批準，卻需要先通過住在附近的家人、族人的批準。正規(guī)的做法是拿一個小本子，把“親鄰”的名字都列在上面，然后從族長老太爺?shù)礁舯谟H戚大媽，讓他們挨個簽字。假如其中一個拒簽，這房就別打算賣了。

搞定了親鄰后，就要制作契約，到官府印契。契約是國家統(tǒng)一格式，被稱為“官頒契紙”，類似今天的“標準合同”，統(tǒng)一規(guī)定契約中必須包括雙方當事人姓名、交易原因、標的價金、擔保條款等內(nèi)容。

只有在繳納契稅錢后，官府在契約上加蓋官印，交易才有效，就是合法合規(guī)交易，受到法律保護。加蓋官印的契約稱為“紅契”，具有法律效力;不繳納契稅，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且還屬于偷稅漏稅。

“紅契”要交的契稅歷朝不等，一般叫“間架稅”，但無論多少，對購房者來說，在當時都是一個不小的負擔，于是很多人常常不到官府那辦“交易手續(xù)”，民間房屋買賣多行“白契”。

這固然省了稅費，卻往往導致糾紛。民間“白契”太多，產(chǎn)權不明，交易混亂，檔案管理不完備。宋朝的判牘匯編《名公書判清明集》或是明代小說《三言二拍》對房產(chǎn)糾紛都有記載。

對于“白契”，朝廷只得加大稽查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，就治人匿稅之罪，進行刑事處罰。南宋《慶元條法事類》記載：凡“匿稅者，笞四十;稅錢滿十貫，杖八十;監(jiān)臨官、專典、攔頭自匿，論如詐匿不輸律”。

契約之后，要過割賦稅，即在契約上寫明標的物的租稅、役錢，并由官府在雙方賦稅簿賬內(nèi)變更登記，加蓋官印。如果沒有過割賦稅，往后買賣交易雙方發(fā)生糾紛爭訟時，即使買受田宅的富豪之家持有契約，官府也不會受理爭訟。

宋朝地產(chǎn)買賣契約，又分為絕賣、活賣與賒賣三種。所謂絕賣，即無任何附加條件的買賣;凡只轉(zhuǎn)讓使用權與收益權，保留回贖權的買賣叫活賣或典當，典當契約的業(yè)主得到錢主的典價，在法定的30年期限內(nèi)可隨時以原價贖回標的物;賒賣是采取類似商業(yè)信用或預付方式，然后收取出賣物的價錢。所有這些買賣活動，都必須訂立契約，取得官府認可后，才能得到法律的保護。

清末引入現(xiàn)代房產(chǎn)登記制度

明朝洪武二十年（1387年），朝廷編制出各地土地田產(chǎn)登記管理及據(jù)以確定賦役稅收的“魚鱗圖冊”，作為官府征收賦稅的憑證，詳細記載每宗土地的業(yè)主姓名、田土形狀、方圓四至等，成為解決土地糾紛的重要依據(jù)。

滿清入關后，多次大規(guī)模侵吞土地，一度打破了明代的土地登記制度，康熙四年（1665年）朝廷下令進行土地登記造冊，歷時多年完成。

明清兩朝對田地、房屋的交易，都有明確規(guī)定。明代《明律·戶律》“典賣田宅”條文規(guī)定，不稅契者，除了刑事處罰外，一半價款要上繳官府。清代在《戶部則例》中明確規(guī)定，凡置買田地房，不赴官府粘契尾，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，也要依法治罪，“笞五十，物貨一半入官”。

總的來說，古代房屋登記，是伴隨土地稅賦制度而存在的，其最主要目的是便于稅賦征收，其私有財產(chǎn)之證明只是附帶性的作用，且登記的資料由官府掌握，對外保密，普通民眾不能查詢。

到清末，受西方影響，現(xiàn)代房產(chǎn)登記制度被引入中國，清廷開始借鑒西方的房產(chǎn)登記制度，決定采用德國的做法，制定《大清民律草案·物權》，但終因滿清王朝的覆滅而破產(chǎn)。

民國時，為了鼓勵人們進行不動產(chǎn)登記，政府曾到處張貼布告，以期廣而告之。比如1925年4月，北京地方審判廳登記處在全城張貼房產(chǎn)登記布告：“北京的土地房屋自庚子變亂，關系復雜，現(xiàn)經(jīng)登記處登記，權利永遠確定……從本年四月一日起，土地房屋每價值千元，只收一元登記費?！边@個階段，中國受到西方法制的影響，政府已經(jīng)正式建立了房產(chǎn)登記制度，然而該制度卻主要是為土地私有制服務的。