在過(guò)去的2014年，年初、年末地王頻出的現(xiàn)象背后，宏觀政策層面的調(diào)控效果固然立竿見(jiàn)影，開(kāi)發(fā)商借機(jī)筑底，以期擴(kuò)大存貨量的小算盤(pán)也可見(jiàn)一斑。《安家》認(rèn)為諸多跡象己開(kāi)始為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回陽(yáng)釋放信號(hào)，埋下伏筆。

土地成交過(guò)山車年底地王很兇猛

2014年的地產(chǎn)市場(chǎng)溫度恰似南半球氣溫，兩頭熱，年中冷。2014年年初，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短暫延續(xù)上一年的火熱態(tài)勢(shì)，隨后便步入調(diào)整期，各地商品住宅庫(kù)存量高企，引發(fā)土地市場(chǎng)的一度停滯，流拍、底價(jià)出售、一家報(bào)價(jià)的情況屢見(jiàn)不鮮，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變也影響了開(kāi)發(fā)商的新開(kāi)工節(jié)奏，房地產(chǎn)投資增速明顯下滑。到了四季度，形勢(shì)急轉(zhuǎn)直變，與產(chǎn)品成交層面的慘淡相反，土地交易開(kāi)始暗暖涌動(dòng)。特別是在年末，居然呈現(xiàn)一派熱火朝天的爆棚氣勢(shì)，地王頻出，記錄不斷被刷新。

2014年全國(guó)土地出讓整體形勢(shì)

上半年整體供求較2013年大幅回落，下半年隨信貸政策信號(hào)雄起

回顧2014年年初，房企拿地勁頭十足，深圳前海134億雙料地王、上海閘北大寧路雙料地王擲地有聲。不久后，在遭遇銀行信貸通道收窄、樓市銷量下滑的影響后，樓市拐點(diǎn)之聲頻傳，上一年度火熱的全國(guó)土地市場(chǎng)遭遇持續(xù)降溫。到3月份，不少土地以底價(jià)成交，甚至出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，土地溢價(jià)率也創(chuàng)下新低。但由于成交樓面均價(jià)同比大漲21%，上半年300城市土地出讓金達(dá)到12408億元，仍然超過(guò)2013年同期，微增0.1%。

情況到下半年有所持續(xù)，直到2014年3季度末到年底期間連續(xù)出臺(tái)信貸、利率政策利好，才使房企對(duì)后市的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，尤其是降息政策讓房企降低融資成本，獲得直接利益，重新打開(kāi)囤地胃口。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，截止到2014年11月，2014年1-11月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積達(dá)29736萬(wàn)m2，同比下降14.5%，1-10月份則為增長(zhǎng)1.2%；土地成交價(jià)款8657億元，下降0.1%，1-10月份為增長(zhǎng)20.4%?？梢?jiàn)，2014年11月份土地市場(chǎng)還在遭遇滑鐵盧。

從供求方面看，2014年1-11月全國(guó)300個(gè)城市住宅用地推出及成交面積同比分別下降26.3%和34.3%，多重壓力導(dǎo)致房企拿地?zé)崆槌掷m(xù)下降，市場(chǎng)趨冷。其中供應(yīng)方面，2014年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市共推出各類用地21.1億㎡，較2013年同期下降23.6%，降幅較2013年擴(kuò)大近40個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地推出10.0億㎡，同比下降26.3%，降幅為2010年以來(lái)最大。需求方面，2014年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市各類土地共成交16.5億㎡，同比下降29.2%，降幅超過(guò)土地推出量。其中，住宅用地成交7.5億平米，同比大幅下降34.3%，而2013年全年為同比增長(zhǎng)31%。

從價(jià)格方面看，2014年1-11月，一線城市住宅用地成交樓面價(jià)較2013年同期大幅上漲63.5%，推動(dòng)了土地市場(chǎng)整體成交均價(jià)的提升；而二三線城市土地市場(chǎng)趨冷，成交均價(jià)較為穩(wěn)定。溢價(jià)率方面，2014年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市各類用地平均溢價(jià)率為11.0%，較2013年同期下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地溢價(jià)率為12.5%，商辦用地為10.5%，分別比2013年同期下降7.0、2.2個(gè)百分點(diǎn)。

2014年最后一個(gè)月，政府將大量土地集中入市，引來(lái)開(kāi)發(fā)商恐慌性囤地，全國(guó)地王頻出。《安家》認(rèn)為，后期不排除隨著市場(chǎng)整體回暖局面的確立，企業(yè)拿地力度進(jìn)一步加大的可能性。而且，2014年全國(guó)土地市場(chǎng)的余溫能否在春回大地之時(shí)持續(xù)到今年3月份，是房地產(chǎn)市場(chǎng)在下一個(gè)十年能否正式開(kāi)始回暖的重要晴雨表。

未來(lái)，伴隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基調(diào)確定，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定仍然是基礎(chǔ)，增長(zhǎng)仍然是中心，不穩(wěn)定則會(huì)成為新型常態(tài)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有做好打持久戰(zhàn)的思想準(zhǔn)備，學(xué)會(huì)適應(yīng)這種新常態(tài)，才能在未來(lái)以城鎮(zhèn)化建設(shè)為主題和以房地產(chǎn)行業(yè)為支柱的中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)代潮流中，妥善處理供應(yīng)鏈上下關(guān)系，促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)良性、有序發(fā)展。

全國(guó)重點(diǎn)城市土地冷熱度分析

全國(guó)拿地風(fēng)險(xiǎn)最大城市——-武漢

從初步統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中我們可以看到，2014年全國(guó)土地出讓面積最多的城市是武漢。盡管加上12月30日出讓的42.7億元漢正街銀豐地塊，全年武漢土地出讓金也僅為604億元，尚不足2013年武漢經(jīng)營(yíng)性用地成交金額676.87億元，更不用說(shuō)僅為北京2014年土地出讓金的1/3。

原因在于武漢極低的土地單價(jià)，約1200元/㎡，可以說(shuō)武漢成為全國(guó)底價(jià)大批量出地的典型代表，也成為開(kāi)發(fā)商低價(jià)囤地的代表城市。

根據(jù)上半年某媒體所做調(diào)查顯示，武漢地區(qū)房屋空置率為23.5%，高于中部其他省會(huì)城市的17%和全國(guó)其他省會(huì)城市的17.7%，空置率相對(duì)較高。 可以預(yù)見(jiàn)，如此大規(guī)模土地入手的風(fēng)險(xiǎn)頗高，后市營(yíng)銷壓力也會(huì)較大。

專家評(píng)土地

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)：

土地賺大頭，稅費(fèi)賺二頭，銀行賺三頭，購(gòu)房換房賺四頭，沒(méi)買(mǎi)房的沒(méi)賺著。城鎮(zhèn)化率還有十多年的加速發(fā)展過(guò)程，從生存到生活還需極大改善，還是給民眾更多希望吧！

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)：

目前還不存在房?jī)r(jià)全面下降的信號(hào)，隨著品牌房企趨勢(shì)性的回歸一二線，對(duì)土地市場(chǎng)帶來(lái)擠壓，并帶來(lái)地價(jià)的虛高。在市場(chǎng)轉(zhuǎn)向時(shí)，高地價(jià)項(xiàng)目尤其是地王項(xiàng)目不排除存在“餡餅”變“陷阱”的風(fēng)險(xiǎn)。

易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱：

從城市角度來(lái)看，一線城市依然是地王集聚之地?！矫?，一線城市的市場(chǎng)成熟度和土地稀缺性，注定了其土地價(jià)值的無(wú)可取代。另—方面，在市場(chǎng)調(diào)整期，一線城市的市場(chǎng)更堅(jiān)挺，相比較二線城市所受的沖擊也相對(duì)較小。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：

從拿地節(jié)奏可以看出房企對(duì)市場(chǎng)的判斷。從20強(qiáng)房企年內(nèi)在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，并不看好樓市2015年的發(fā)展。但最近部分城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，甚至下調(diào)土地價(jià)格，再加上各類救市政策疊加作用，一些企業(yè)開(kāi)始抄底拿地。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠：

現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)是在靠泡沫過(guò)日子，調(diào)控需求而出臺(tái)的限購(gòu)，人為的制造稀缺，這些需求就是泡沫。地王頻現(xiàn)將導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫必破裂。

克而瑞研究中心分析師嚴(yán)婧：

在忍了大半年的時(shí)間后，房企的補(bǔ)倉(cāng)需求已經(jīng)“忍無(wú)可忍”。一線以及供求關(guān)系相對(duì)均衡的二線城市可以說(shuō)是房企的主要銷售來(lái)源，一二線城市的項(xiàng)目加速去化后，企業(yè)的土地儲(chǔ)備急需補(bǔ)倉(cāng)。

北京：土地市場(chǎng)按時(shí)間分化年底房冷地?zé)岈F(xiàn)象突出

2014年北京市全年土地出讓金已經(jīng)創(chuàng)下了新的歷史紀(jì)錄。截至12月24日，北京2014年已經(jīng)成交140宗用地，土地出讓金合計(jì)1911.4億元，超越上一年，創(chuàng)歷史新高。2013年，北京土地出讓金為1821.8億元。

在經(jīng)歷了年初短暫的火熱期之后，北京土地市場(chǎng)在2014年更多地處于冰凍期，土地流拍或以底價(jià)售出現(xiàn)象不斷。在3月底土地整體市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期后，房企拿地也愈發(fā)謹(jǐn)慎，流拍現(xiàn)象也開(kāi)始頻頻出現(xiàn)，其中不乏“準(zhǔn)地王“流拍，如孫河的兩幅地塊。直到年底才伴隨利好政策頒布有所回暖。

從各區(qū)縣土地成交情況看，大興區(qū)以34宗土地成交數(shù)量占全市24%，房山與通州分別以21宗和19宗位列2、3位。預(yù)計(jì)北京市的西南區(qū)域?qū)⑹墙衲昴瓿醯耐恋爻鲎専狳c(diǎn)區(qū)域。京西南板塊，尤其是豐臺(tái)區(qū)西南四五環(huán)附近還將有多宗地塊集中出讓。這一區(qū)域會(huì)像2013年、2014年的孫河、東壩板塊一樣，成為新的拿地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。

地王出爐

2014年8月20日西城華嘉胡同地塊刷新北京歷史總價(jià)和2014年單價(jià)的雙紀(jì)錄。在經(jīng)歷193輪“肉搏”之后，西城區(qū)這宗優(yōu)質(zhì)地塊被華融以74.6億元收入麾下，創(chuàng)下北京歷史上總價(jià)紀(jì)錄，溢價(jià)率高達(dá)110%，而6.34萬(wàn)的平均成交單價(jià)也創(chuàng)下了北京2014年的最高紀(jì)錄。

據(jù)悉，華嘉胡同地塊位于北京西城區(qū)豐盛地區(qū)，東至金融街E9用地及消防站項(xiàng)目用地邊界，南至華嘉胡同，西至金融大街，北至王府倉(cāng)胡同，是一宗商業(yè)金融用地和居住用地。該宗地建筑規(guī)模約為11.77萬(wàn)m2，掛牌出讓起始價(jià)35.5億元，起始樓面價(jià)約3.02萬(wàn)元/m2。在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)之前共獲得了5次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，包括華融、SOHO中國(guó)、信達(dá)、安邦保險(xiǎn)、方興保利聯(lián)合體在內(nèi)的5家企業(yè)參與了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)。

上海：全年漲跌波動(dòng) 年末市場(chǎng)暴熱

2014年全國(guó)的總價(jià)地王和單價(jià)地王全部落戶上海，這也使得上海樓市在一線城市土地市場(chǎng)上有了卓越的表現(xiàn)。2013年上海全市土地出讓金已經(jīng)創(chuàng)紀(jì)錄的達(dá)到了2129.7億元，同比暴漲137.4%。然而進(jìn)入2014年，卻開(kāi)始了冰火兩重天：前11月，上海政府推出來(lái)的土地頻繁出現(xiàn)流拍，即使產(chǎn)生了248.5億元的董家渡地王，土地出讓金也僅1351. 87億元，與2013年相比大踏步的倒退。唯獨(dú)到了年末，政府拿出了壓箱底的好貨，才出現(xiàn)了競(jìng)相角逐的場(chǎng)面。

地王出爐

2014年12月23日，上海土地拍賣市場(chǎng)迎來(lái)了一年中最為戲劇性的時(shí)刻，25幅經(jīng)營(yíng)性土地要在72小時(shí)內(nèi)和盤(pán)托出，其中最為瘋狂的是松江要在48小時(shí)內(nèi)賣掉全年一半的土地。當(dāng)天的拍地高潮來(lái)自于九龍倉(cāng)、首創(chuàng)、新鴻基、招商、華潤(rùn)等14家實(shí)力房企參與角逐浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)2000801編制單元32-01地塊，最終格力地產(chǎn)聯(lián)合體以16.14億元競(jìng)得該地塊，樓板價(jià)65832元/㎡，溢價(jià)率達(dá)到127%，一舉刷新了上海單價(jià)地王紀(jì)錄。然而僅僅一個(gè)午休過(guò)后，三湘地產(chǎn)以186億元競(jìng)得格力新地王的鄰居地塊，溢價(jià)率高達(dá)113.8%，不過(guò)樓板價(jià)卻是達(dá)到了66629元/㎡，瞬間便奪走了格力剛剛戴在頭上的單價(jià)地王桂冠。

廣州：多宗靚地流拍 土地成交過(guò)山車

2014年，見(jiàn)證了廣州土地市場(chǎng)猶如“過(guò)山車”般的跌宕起伏。首先經(jīng)過(guò)年初1、2月一輪土地?zé)豳u，從第一季度連續(xù)誕生番禺、黃埔地王等，到第二季度土地成交急轉(zhuǎn)直下，多宗靚地流拍、中止出讓，而成功出讓地塊也大都以底價(jià)成交。6、7月份市場(chǎng)陷入低谷，8月土地出讓金創(chuàng)出全年新低。就在9月中旬，土地招拍掛收入還只達(dá)到年度目標(biāo)的55%；彼時(shí)市場(chǎng)人士已經(jīng)紛紛推測(cè)：要完成2014年土地收入800億的任務(wù)恐怕有難度了。然而僅僅過(guò)了兩個(gè)多月，11月24日，伴隨越秀集團(tuán)65億拿下年度總價(jià)地王“紅云化工廠”地塊，廣州已超額20億完成全年出讓任務(wù)。

2014年，廣州土地市場(chǎng)可謂是“先熱后冷”的典型代表城市。預(yù)計(jì)今年有13宗地王項(xiàng)目集中入市，其高定價(jià)一定程度會(huì)推高周邊項(xiàng)目售價(jià)。

深圳：土地出讓面積高企 多處地王橫空出世

盡管深圳土地寸土寸金，能出讓的土地越來(lái)越稀缺，但2014年以來(lái)深圳土地交易市場(chǎng)仍出現(xiàn)了多個(gè)地王。

據(jù)深圳土地交易中心公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年深圳共成功出讓45宗土地（除去企業(yè)轉(zhuǎn)讓的1宗地），土地出讓金額達(dá)552億，同比增長(zhǎng)18%；建筑面積共4877174m2，樓面地價(jià)約為11315元/㎡，同比增長(zhǎng)64.5%，創(chuàng)近年來(lái)新高。居住用地出讓面積逐年減少，2014年僅出讓一宗地塊，用地面積僅46646.77㎡，樓面地價(jià)達(dá)25094元/㎡，同比漲87.8%。

2014年深圳商業(yè)辦公用地共成交了19宗，總出讓面積135.5萬(wàn)m2，成交總價(jià)達(dá)到464.15億元，占深圳年度總土地出讓金額的93%。回顧2014年深圳土地市場(chǎng)，順豐物流、華誼兄弟、兆華斯坦、騰訊等企業(yè)均是在深圳首度拿地。出讓地塊主要集中于寶安、龍崗、前海、坪山等區(qū)，其中前海區(qū)域就達(dá)到9塊。

據(jù)了解，深圳樓市的熱點(diǎn)區(qū)域龍華區(qū)，“地王”再現(xiàn)“面粉比面包貴”的勢(shì)頭。10月22日，由龍光地產(chǎn)以總價(jià)46.8億元競(jìng)得的深圳龍華“地王”樓面地價(jià)為25094元/㎡，但周邊在售項(xiàng)目均價(jià)約為24000元/㎡左右。