2014中國(guó)房地產(chǎn)年度預(yù)測(cè)TOP10

l、北京偽豪宅必然崩盤

2、北京的房地產(chǎn)將是大北京的市場(chǎng)

3、傳統(tǒng)代理行將遭遇前所未有的危機(jī)

4、未來新興房產(chǎn)電商最多存活2家

5、一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定個(gè)別三四線城市或崩盤

6、7萬以上豪宅己失去投資價(jià)值

7、中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)崩盤

8、限購(gòu)必然退出雙向調(diào)控是未來樓市出路

9、養(yǎng)老地產(chǎn)在中國(guó)行不通

10、央企和大國(guó)企壟斷將使中國(guó)房地產(chǎn)失去生機(jī)和活力

一、北京偽豪宅必然崩盤

由于城市的特殊性，北京豪宅市場(chǎng)始終處在一個(gè)非理性的繁榮狀態(tài)，一些開發(fā)商不分青紅皂白動(dòng)不動(dòng)就以開發(fā)豪宅自居。很大一部分項(xiàng)目其實(shí)并非真正意義上的高端產(chǎn)品，而是“金玉其外”的偽豪宅。2014年年初，《安家》大膽預(yù)測(cè)，在不久的將來，混亂的北京豪宅市場(chǎng)將面臨崩盤之危。在這個(gè)過程中，一部分真正過硬的產(chǎn)品將主導(dǎo)北京豪宅市場(chǎng)的發(fā)展與走向，而那些“敗絮其中”的偽豪宅項(xiàng)目則將被市場(chǎng)洗牌直至淘汰。

崩盤原因之一：

北京豪宅“價(jià)”豪質(zhì)不豪

富麗堂皇的貴價(jià)盤，是否正是高端買家追求的豪宅？不是！豪宅一定不會(huì)平賣，但貴價(jià)盤不一定就是豪宅。豪宅有專屬的氣質(zhì)，價(jià)格不是唯一的決定因素，更多體現(xiàn)在建筑和服務(wù)的細(xì)節(jié)上。

崩盤原因之二：

豪宅購(gòu)買者枯竭

據(jù)了解，北京豪宅大半被外地購(gòu)房者買下。限購(gòu)令出臺(tái)后，外地人在北京購(gòu)房已非易事，費(fèi)盡心力謀得一個(gè)購(gòu)房資格，自然倍加珍惜，由于傳統(tǒng)觀念，他們更喜歡一步到位，買新不買舊。這就如同我們?cè)谘b修時(shí)總不惜花血本將房子布置得非常精致。即便是維持現(xiàn)狀，這部分人群的數(shù)量是一定的，買一套少一套也是自然規(guī)律，如此大體量的北京豪宅市場(chǎng)顯然不可能靠這些日漸減少的客戶來維持。

崩盤原因之三：

偽豪宅不具備投資價(jià)值

隨著信息時(shí)代的來臨，外地人對(duì)市場(chǎng)的了解越來越多，越來越及時(shí)，不僅對(duì)豪宅的品質(zhì)要求更上一層樓，而且對(duì)北京豪宅市場(chǎng)價(jià)格虛高也有所感悟。以陽光上東為例，陽光上東位臨北京的黃金位置——東北四環(huán)，與美國(guó)紐約富人區(qū)上東區(qū)相似，雖然其各種條件遠(yuǎn)不及真上東，但房?jī)r(jià)卻比美國(guó)上東還要高。

崩盤原因之四：

偽豪宅開發(fā)商只會(huì)?；?/p>

在過去，那些只會(huì)?；尩膫魏勒_發(fā)商確實(shí)可以僥幸存活。但時(shí)至今日，面對(duì)如此嚴(yán)峻的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，這樣的企業(yè)就只能是坐等“世界末日”。由此，昔日“高定價(jià)+簡(jiǎn)單銷售”的豪宅亂局即將結(jié)束。

結(jié)論：有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年3000萬元以上頂豪公寓成交38套，2014年上半年成交20套。目前，北京市高端項(xiàng)目存量偏高、去庫存周期漫長(zhǎng)、價(jià)格不斷攀升等問題，2015年高端豪宅項(xiàng)目，最壞也是最可能發(fā)生的情況就是：有價(jià)而無市。這正與《安家》的判斷相符，真正豪宅將會(huì)彰顯其價(jià)值，而偽豪宅必然會(huì)破壞市場(chǎng)最終崩盤。

二、北京的房地產(chǎn)將是大北京的市場(chǎng)

回顧2013年提出“新七環(huán)”這個(gè)概念后一年來，北京周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了長(zhǎng)足發(fā)展。各區(qū)域配套正逐步完善，房?jī)r(jià)也普遍上漲了40%。這足以說明2013年《安家》雜志主辦的“北京新七環(huán)區(qū)域地產(chǎn)價(jià)值高層論壇”的戰(zhàn)略性眼光。

首先，從國(guó)家戰(zhàn)略層面考慮，京津冀三地盡管也經(jīng)常打著一體化的旗號(hào)，但實(shí)際上都是各自為政，為打破一畝三分地思維，必然會(huì)提出京津冀一體化戰(zhàn)略。

其次，北京區(qū)域發(fā)展受到制約。整個(gè)北京區(qū)域內(nèi)，受到土地限制，發(fā)展已經(jīng)遭遇瓶頸，可發(fā)揮的余地也有限，向外擴(kuò)展是必然趨勢(shì)。

第三，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)方面，北京寸土寸金的土地上，還大量存在著像動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)這樣的低端產(chǎn)業(yè)。而新機(jī)場(chǎng)等這些功能區(qū)的重新劃定以及人流的轉(zhuǎn)移，必然催生北京周邊新城區(qū)的發(fā)展。所以說，北京的房地產(chǎn)出路在河北，在大北京。傳統(tǒng)的北京地產(chǎn)概念將不復(fù)存在，取而代之的是“大北京地產(chǎn)”。

結(jié)論：《安家》雜志在2013年主辦“北京新七環(huán)區(qū)域地產(chǎn)價(jià)值高層論壇”后，國(guó)家也提出京津冀一體化戰(zhàn)略，北京周邊的固安、永清等區(qū)域得到了快速發(fā)展。

三、傳統(tǒng)代理行將遭遇前所未有的危機(jī)

房地產(chǎn)代理行并非公眾想象中的那樣輕松地睡在金炕上，面對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)的波波震蕩和沖擊，以及由乙方角色天生帶來的行業(yè)弱勢(shì)，房地產(chǎn)代理行有的成為棄兒，有的艱難變身，有的無奈將市場(chǎng)主線轉(zhuǎn)向三四線城市，還有的依賴加盟的事業(yè)部期望帶來真金白銀。

《安家》雜志2014年4月刊大膽預(yù)測(cè)，沒有“B計(jì)劃”的代理行將被徹底淘汰，“抱歉，我們不能和一個(gè)只有‘A計(jì)劃’的代理行合作”——這成為越來越多開發(fā)企商對(duì)代理行最現(xiàn)實(shí)和最基本的要求。仰仗“B計(jì)劃”，甚至“C計(jì)劃”，聰明的代理行可以做到“大魚吃小魚”，這意味著只有“A計(jì)劃”儲(chǔ)備的弱勢(shì)代理行已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)的變化，將會(huì)在這一輪新的洗牌過程中無奈地倒下去。

因?yàn)檫^去每一家代理行都在拼專業(yè)能力、拼策劃能力、拼規(guī)模效應(yīng)，認(rèn)為代理行的發(fā)展本質(zhì)歸根結(jié)底還是取決于專業(yè)化水平，操盤經(jīng)驗(yàn)越多，管理水平較高的代理公司就會(huì)有很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。但今天看這個(gè)觀點(diǎn)有點(diǎn)落伍。新時(shí)期內(nèi)，代理行既要對(duì)市場(chǎng)整體形勢(shì)和區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)具有全面把握的能力。另—方面，代理行更要在項(xiàng)目運(yùn)作能力和資源整合上具有超強(qiáng)的能力，同時(shí)還要具備服務(wù)意識(shí)、社交意識(shí)、商務(wù)意識(shí)等多種能力。這意味著只有“A計(jì)劃”儲(chǔ)備的弱勢(shì)代理行已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)的變化，將會(huì)在這一輪新的洗牌過程中無奈地倒下去。另外，電商的盛行也從客觀上加速了傳統(tǒng)代理行洗牌。

結(jié)論：俗話說，“這是一個(gè)外行打敗內(nèi)行的時(shí)代。”但其實(shí)是“打敗你的不是對(duì)手，而是落后的觀念”。

四、未來新興房產(chǎn)電商最多存活2家

傳統(tǒng)代理行遭遇房產(chǎn)電商的威脅，但并不意味著房產(chǎn)電商已經(jīng)到了完全顛覆的程度。許多傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)媒體意識(shí)到危機(jī)，有的已經(jīng)開始向房產(chǎn)電商轉(zhuǎn)型。這兩年各種房產(chǎn)電商如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，如平安好房、房多多、房天下、Q房網(wǎng)等。但這些興起的房產(chǎn)電商因市場(chǎng)需要大部分會(huì)死去，樂觀地說，最多只能活2家。

將房屋放到網(wǎng)上賣，這種營(yíng)銷方式的革命，是否就是真正的互聯(lián)網(wǎng)思維呢？顯然沒有這么簡(jiǎn)單。房屋畢竟是大筆投入，而不是買一個(gè)小商品那樣令人放心。僅靠線上銷售，消費(fèi)者也很難接受。房地產(chǎn)電商要想真正走向互聯(lián)網(wǎng)思維化，仍需要重新審視房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本價(jià)值和功能。傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式重視的是房屋幾個(gè)有限的功能和價(jià)值，例如居住、辦公、升值等功能，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維重新審視這些價(jià)值，能否開發(fā)出新的價(jià)值和功能，這可能是房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)思維最關(guān)鍵部分。所以，房地產(chǎn)營(yíng)銷結(jié)合電商是歷史發(fā)展的必然趨勢(shì)，但是不能一味趨之若鶩，一窩蜂都擁向渠道營(yíng)銷，因?yàn)榍辣旧頉]有價(jià)值，這就容易導(dǎo)致對(duì)產(chǎn)品打造的忽略。有了產(chǎn)品、渠道和銷售方面的優(yōu)勢(shì)，還要有綜合策劃和品牌能力的經(jīng)營(yíng)。

結(jié)論：K2清水灣售樓經(jīng)理卷款跑路也折射出全民營(yíng)銷管控難問題。整個(gè)行業(yè)除了理性分析其激發(fā)市場(chǎng)活力的一面，更要警惕層出不窮的銷售模式對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的扭曲，以及對(duì)行業(yè)品牌和美譽(yù)度的變相摧毀。

五、一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定個(gè)別三四線城市或崩盤

從全國(guó)市場(chǎng)上來說，一線城市沒有問題，部分二線城市沒有問題，個(gè)別三、四線城市的房地產(chǎn)存在死亡危機(jī)！以一群人倒下去、一群人站起來為標(biāo)志。房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌不可避免并且已經(jīng)開始。

因?yàn)樵谝痪€、二線高等級(jí)的城市，資源稀缺性還存在，房?jī)r(jià)還有上漲的空間，很多三四線城市是一個(gè)人口導(dǎo)出型的城市，而且經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較單一，居民收入增長(zhǎng)幅度有限，支付能力偏弱，而地方政府看到機(jī)會(huì)加大土地供應(yīng)，使項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加劇。部分三線城市和四線城市、縣城再按照這樣的模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕在擴(kuò)張到一定程度的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致崩盤。但是具有區(qū)域特殊性的一些海島城市不會(huì)有問題。結(jié)論：三四線城市從爭(zhēng)相搶奪的熱地變成地產(chǎn)商的雞肋。如今，地產(chǎn)商們正選擇性地逃離，或進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，不復(fù)當(dāng)年一窩蜂奪蛋糕的情景。

六、7萬以上豪宅己失去投資價(jià)值

泰禾·北京院子、中赫·萬柳書院、融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目、佳兆業(yè)收購(gòu)的原長(zhǎng)安8號(hào)、駿豪中央公園廣場(chǎng)、夏家胡同地塊、潤(rùn)景茗苑、泰禾譽(yù)園、保利-海德公園、通盈中心以及干章墅、紫辰院、天潤(rùn)福熙大道、西山藝境、五礦萬科如園、鴻坤·林語墅、臻園、北京華僑城以及定泗路88號(hào)、東方普羅旺斯和盤古大觀等均是今年入市或計(jì)劃入市的高端項(xiàng)目。

上面這些豪宅中難免有一些是濫竽充數(shù)的偽豪宅，從市場(chǎng)價(jià)值角度來說就是一些個(gè)別豪宅喪失了投資價(jià)值，難以再撐起購(gòu)房者投資的意義。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，均價(jià)在7萬元/平方米以上的豪宅基本上可投資的意義不大，像保利-海德公園雖然占盡了三環(huán)附近市中心的好地段，同時(shí)也坐擁西土城公園資源，但是其近10萬的價(jià)格實(shí)在令人望而生畏，不從居住角度講，單從投資角度說，其翻番的可能性幾乎沒有，周邊的項(xiàng)目也就幾萬元。

結(jié)論：豪宅地產(chǎn)近幾年并未像住宅市場(chǎng)那樣經(jīng)歷過暴漲的階段，特別是一些上不上下不下的所謂豪宅發(fā)展相對(duì)比較平穩(wěn)，投資意義在減小。哪些豪宅在失去投資價(jià)值，恐怕還要看市場(chǎng)的反應(yīng)。

七、中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)崩盤

這里所說的中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)崩盤主要是指一線城市。實(shí)際上，三四線城市即使有崩盤危機(jī)，但真正將崩盤的也在少數(shù)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了需求、供應(yīng)、庫存、價(jià)格漲幅不均衡的現(xiàn)象，分化將進(jìn)一步加劇，不能簡(jiǎn)單看空或看多。當(dāng)前我國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入盤整期，購(gòu)房者和開發(fā)商的預(yù)期也在發(fā)生變化，如今的房地產(chǎn)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是政治問題，只要政治穩(wěn)定，房地產(chǎn)根本不可能會(huì)崩盤，只從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析房地產(chǎn)是片面的，得出的結(jié)論也是不正確的，除了經(jīng)濟(jì)學(xué)眼光，還要有政治學(xué)的戰(zhàn)略高度，才能看清中國(guó)房地產(chǎn)的本質(zhì)。否則就是對(duì)廣大百姓的誤導(dǎo)。

第一，中國(guó)政府強(qiáng)有力的政權(quán)不允許崩盤

我國(guó)政權(quán)穩(wěn)定政府強(qiáng)大，他們擁有不可想象的資源優(yōu)勢(shì)，可以有效對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行及時(shí)調(diào)控，對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展完全在掌控之中。在政府的強(qiáng)大領(lǐng)導(dǎo)下，中國(guó)房地產(chǎn)不可能崩盤。

第二，廣大百姓不能容忍房地產(chǎn)崩盤

如果由于房地產(chǎn)崩盤引起的資產(chǎn)縮水，大量失業(yè)，必然導(dǎo)致社會(huì)混亂，激化社會(huì)矛盾。政府必然會(huì)有效防范房地產(chǎn)崩盤。結(jié)論：像鄂爾多斯、溫州等城市面臨崩盤風(fēng)險(xiǎn)，而一線城市目前已經(jīng)開始在回暖。

第三，中國(guó)有強(qiáng)大的購(gòu)房需求

除了剛改族，剛需族更是供不應(yīng)求。中國(guó)樓市有著巨大的潛在需求，而且是剛性需求。只要房?jī)r(jià)一定幅度下跌，馬上就會(huì)被蜂擁而至的購(gòu)房需求所填充，致使房?jī)r(jià)不可能真正崩盤！此時(shí)買漲不買跌不一定奏效。

八、限購(gòu)必然退出雙向調(diào)控是未來樓市出路

有人全面否定國(guó)家宏觀調(diào)控，這種觀念是不對(duì)的。此前，安家新媒體ihouse（微信號(hào)：anjia82338988）曾在微信發(fā)表觀點(diǎn)，上一屆政府對(duì)房地產(chǎn)的干預(yù)有些過頭，違背了經(jīng)濟(jì)規(guī)律，特別是限購(gòu)政策這種行政性調(diào)控手段弊端正日益暴露出來。而新一屆政府正在通過持續(xù)創(chuàng)新思路和方式，造就不同以往的“巧調(diào)控”架構(gòu)與行為。目前，中國(guó)新一屆政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行“巧調(diào)控”，是“區(qū)間調(diào)控”與“定向調(diào)控”這兩者的有機(jī)結(jié)合，即“分類調(diào)控”或“雙向調(diào)控”，這也是保持戰(zhàn)略定力和守住底線思維的必然體現(xiàn)，分類調(diào)控的政策是英明的。2014年下半場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將持續(xù)，市場(chǎng)化將更加明顯，地方松綁限購(gòu)將進(jìn)一步擴(kuò)圍。

結(jié)論：樓市調(diào)控政策在2014年也發(fā)生了重大變化，行政干預(yù)手段開始逐步退出，尤其是自2011年開始在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施的限購(gòu)政策，截至目前只剩下5座城市仍在執(zhí)行。而這，無疑有利于推進(jìn)房地產(chǎn)的進(jìn)一步市場(chǎng)化。事實(shí)證明，過去的行政干預(yù)是多余的，特別是將其作為長(zhǎng)期政策。而如今住建部官員再次聲稱房地產(chǎn)將去行政化，與安家新媒體ihouse此前觀點(diǎn)一致。

九、養(yǎng)老地產(chǎn)在中國(guó)行不通

隨著人口老齡化的浪潮已經(jīng)襲來，以及國(guó)家“以房養(yǎng)老”政策的推動(dòng)，老齡化的趨勢(shì)影響了各行業(yè)的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，大小房企紛紛瞄準(zhǔn)了這一塊紅利蛋糕。但實(shí)際上，真正的養(yǎng)老地產(chǎn)卻屈指可數(shù)，目前傳統(tǒng)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式在中國(guó)是行不通的。

第一，傳統(tǒng)觀念中老人養(yǎng)兒防老

在數(shù)千年“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念下，健康老人不愿意換地方也不愿意做大量投資，大部分都在家里養(yǎng)老?；蛟S觀念是需要改變的，但是在國(guó)內(nèi)現(xiàn)有條件下'養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)受到傳統(tǒng)觀念的很大制約。

第二，價(jià)格太高令老人無法養(yǎng)老

從目前現(xiàn)有模式看，除購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品外，也可選擇直接入住養(yǎng)老社區(qū)。不管選擇何種方式入住，起點(diǎn)繳費(fèi)均相對(duì)較高，費(fèi)用為200萬元，也可選擇年繳20萬、連續(xù)繳納10年“分期付款”的方式。不難看出，該社區(qū)主要是針對(duì)那些具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭。除了普遍收費(fèi)高外，服務(wù)也相當(dāng)差。

第三、成為一些企業(yè)圈錢圈地游戲

養(yǎng)老地產(chǎn)更多的是提供養(yǎng)老服務(wù)的，而現(xiàn)在所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)，其核心卻是打著養(yǎng)老的旗號(hào)賣房子。而對(duì)于一些保險(xiǎn)公司要么是靠政策支持圈錢圈地，成為他們賺錢的工具和游戲。

結(jié)論：半年之久，中海集團(tuán)首個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、依傍于國(guó)家5A級(jí)景區(qū)華山之畔的中海親頤·璽悅項(xiàng)目已然陷入停滯狀態(tài)。據(jù)了解，事實(shí)上不止中海投資華山項(xiàng)目陷入停滯，中海集團(tuán)在山東淄博、重慶、江西等地的項(xiàng)目也出現(xiàn)類似情況。當(dāng)然也包括其他開發(fā)商的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

十、央企和大國(guó)企壟斷將使中國(guó)房地產(chǎn)失去生機(jī)和活力

在土地市場(chǎng)上，央企和國(guó)企的財(cái)大氣粗讓民企根本無力與其競(jìng)爭(zhēng)。深圳一位民企開發(fā)商稱，只要是優(yōu)質(zhì)地塊，除非十分有實(shí)力的民企，一般的民企開發(fā)商根本沒辦法同這些國(guó)企和央企“叫板”，“他們競(jìng)拍時(shí)舉牌根本就不眨眼。”因此，純粹的央企壟斷對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)幾乎沒有任伺促進(jìn)作用，脫離市場(chǎng)違背市場(chǎng)規(guī)律的行為，自然不能健康持續(xù)發(fā)展。

結(jié)論：繼2010年國(guó)資委要求78家非主業(yè)央企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)4年。但在這4年內(nèi)，國(guó)資委確立保留央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)從16家擴(kuò)至21家。蘭德咨詢總裁宋延慶表示，這個(gè)數(shù)字未來或許還會(huì)增加。