2015年4月8日，國內(nèi)兩家保險(xiǎn)業(yè)巨頭中國人壽和中國平安，與美國鐵獅門合作，購買美國波士頓一個(gè)價(jià)值5億美元項(xiàng)目的多數(shù)權(quán)益。項(xiàng)目標(biāo)的包括1棟13層的辦公樓和1棟9層100套的住宅樓。此項(xiàng)投資，是保險(xiǎn)公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域出沒的最新痕跡，也是最近兩年險(xiǎn)資涉房風(fēng)潮的一個(gè)延續(xù)。我們有理由相信，這一風(fēng)潮遠(yuǎn)未結(jié)束。

隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和深入，國內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的壯大自是水漲船高。最新數(shù)據(jù)顯示，2014年全國原保險(xiǎn)保費(fèi)收入突破2萬億元大關(guān)，保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)突破10萬億元大關(guān)。如此規(guī)模的資金，要實(shí)現(xiàn)保值增值，并匹配保險(xiǎn)賠付需求，如無合適的投資渠道，確非易事。

從投資收益率來看，2001～2014年間，保險(xiǎn)資產(chǎn)的投資收益率4.72%，僅比銀行定期存款利率高1%左右。而且，該數(shù)字在這14年間波動(dòng)幅度較大，最高達(dá)12.17%（2007年），最低達(dá)1.91%（2008年），在這連續(xù)2年間，市場情形可謂冰火兩重天。這或與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資渠道過于狹窄相關(guān)。

為拓寬保險(xiǎn)資金投資渠道，自2010年開始，監(jiān)管層放寬了保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的限制。2010年9月出臺的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，規(guī)定保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%。2012年和2014年，經(jīng)過監(jiān)管政策調(diào)整，這一比例最大分別提高至20%和30%。因此，從政策趨勢而言，保險(xiǎn)資金與房地產(chǎn)的親密接觸，已經(jīng)具備合法合規(guī)的基礎(chǔ)，且潛在規(guī)模不斷放大。這也是險(xiǎn)資涉房風(fēng)潮的大背景。

綜合市場上保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的種種現(xiàn)象，主要有以下三條途徑：

其一，收購優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)。成熟商業(yè)地產(chǎn)租金的穩(wěn)定性和投資的長期性，與保險(xiǎn)產(chǎn)品的賠付需求具有很高的契合度。在國內(nèi)固定收益證券品種尚未豐富的現(xiàn)階段，優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)自然成為保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)另類投資的首選。事實(shí)上，在2009年投資標(biāo)的放開之前，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以自用方式持有核心地區(qū)的辦公樓即成為另類投資的大頭。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，不到兩年時(shí)間里，險(xiǎn)資海外房地產(chǎn)投資額已經(jīng)突破300億元人民幣。英國倫敦、美國紐約等地的地標(biāo)建筑收購，尤其是辦公和公寓物業(yè)，不時(shí)閃現(xiàn)中國保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的身影。公開消息顯示，中國平安、中國人壽、泰康人壽、安邦保險(xiǎn)、陽光保險(xiǎn)已然在列。這些投資的觸發(fā)，或源于人民幣國際化與歐美經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的雙重宏觀背景，其長期收益目前尚不得而知。不過可以肯定的是，其投資成本的安全邊際應(yīng)高于2008年那一輪出海了。

其二，出擊養(yǎng)老地產(chǎn)。中國社會(huì)出現(xiàn)的“未富先老”現(xiàn)象目前來看已是一種難以逆轉(zhuǎn)的趨勢。養(yǎng)老服務(wù)以及衍生的養(yǎng)老地產(chǎn)，成為保險(xiǎn)資金覬覦的市場大蛋糕。事實(shí)上，在保險(xiǎn)資金搶灘這一領(lǐng)域之前，房地產(chǎn)開發(fā)商起到了發(fā)現(xiàn)細(xì)分市場和先期啟蒙教育的作用。然而，開發(fā)商主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，多以直接銷售模式為主，更為短期的銷售回款，一時(shí)間“養(yǎng)老”成為“地產(chǎn)”的營銷噱頭，終究難以名副其實(shí)。與此同時(shí)，保險(xiǎn)與醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)在養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品開發(fā)中形成的長期合作關(guān)系，讓養(yǎng)老地產(chǎn)中真正具有核心價(jià)值的保健和醫(yī)療服務(wù)，更具市場可操作性。

其三，入股上市房企。自去年以來，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)投資上市房企的新聞屢見報(bào)端。截止2014年年底，133家A股房企中，有險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企達(dá)21家。其中，中國人保投資5家，安邦4家，中國人壽3家，生命人壽2家。

因?yàn)槭芟抻诒ｋU(xiǎn)資金不能直接開發(fā)房地產(chǎn)的管理規(guī)范約束，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)若要通過復(fù)制養(yǎng)老社區(qū)的方式，打通養(yǎng)老服務(wù)與養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的通道，熟悉的地產(chǎn)操盤手不可或缺。此外，地產(chǎn)公司的股市融資平臺和項(xiàng)目融資平臺，也有助于放大保險(xiǎn)投資能力，起到四兩撥千斤的多層杠桿作用，加快占領(lǐng)養(yǎng)老地產(chǎn)市場的速度。

概括而言，目前保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的投資，仍處于一個(gè)重資產(chǎn)投資階段。隨著未來不動(dòng)產(chǎn)證券化程度的提高，險(xiǎn)資涉房的方式將有更多選擇，比如長期抵押貸款證券化、CMBS、REITs等，這些在成熟市場的一般配置，必然也將出現(xiàn)在保險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)的籃子中。