陌地變熱土四步曲

最富有炒作經(jīng)驗(yàn)的城市，很會(huì)把過去、現(xiàn)在、未來連接在一起去進(jìn)行資源稟賦的深度挖掘與偉大聯(lián)想，透支未來已經(jīng)是一種慣?，F(xiàn)象。樓市炒作始于陌生板塊的炒作，有人甚至說房企的發(fā)展史就是一部炒作史。筆者以為，炒陌生板塊不是房企一家的戰(zhàn)斗，也不僅是房企與媒體的并肩作戰(zhàn)，而是一支特別能戰(zhàn)斗的海陸空齊全的合成部隊(duì)（房企、媒體、機(jī)構(gòu)、專家、地方政府）。

這么多年來板塊炒作的方法經(jīng)久不變，老套而實(shí)用：

[第一步 先炒土地]炒土地先炒地王，炒地王其實(shí)是炒土地資源的稀缺性、炒城市配套環(huán)境的優(yōu)越性和成長性，通過高地價(jià)推算樓面價(jià)，通過樓面價(jià)推算房價(jià)，順理成章地為高房價(jià)埋下伏筆；

[第二步 炒房企品牌實(shí)力]通過渲染品牌房企的知名度、美譽(yù)度，以及在板塊的集聚度，企圖表達(dá)板塊現(xiàn)在是商家必爭(zhēng)的熱土，未來的價(jià)值高地；

[第三步 炒產(chǎn)品概念]炒產(chǎn)品概念時(shí)持“一榮俱榮，一損俱損”的心態(tài)，一般不會(huì)貶損板塊內(nèi)的同行，盡量小心翼翼，采取錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，強(qiáng)調(diào)入無我有，板塊外強(qiáng)調(diào)人有我優(yōu)；

[第四步 炒市場(chǎng)認(rèn)同度]以板塊內(nèi)各樓盤的定價(jià)、成交均價(jià)、成交量的不錯(cuò)表現(xiàn)，以及比拼現(xiàn)象來佐證市場(chǎng)的認(rèn)同，板塊的熱度。板塊熱，房價(jià)升，引力增

孫河板塊在偌大的北京只不過是一個(gè)彈丸之地，幾年前還是四望無人、交通不便捷的鄉(xiāng)村高梁地。如今，孫河板塊風(fēng)生水起，扶搖直上，品牌房企在這里龍騰虎躍，龍湖·雙瓏原著、泰禾·北京院子、首開·瑯樾、中糧·瑞府四個(gè)豪宅項(xiàng)目使得這里成為令人矚目的價(jià)值高地。2014年龍湖·雙瓏原著和泰禾·北京院子都有不錯(cuò)的市場(chǎng)表現(xiàn)，首開·瑯樾、中糧·瑞府也顯現(xiàn)出欲與天公試比高的姿態(tài)。

去年該孫河板塊熱銷的產(chǎn)品主要是平墅產(chǎn)品和疊拼產(chǎn)品，價(jià)格區(qū)間在700萬元-1500萬元范圍，部分獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格在2000萬元左右，進(jìn)入豪宅元年之后，已經(jīng)被炒熱的孫河板塊又會(huì)有不凡的表現(xiàn)：產(chǎn)品價(jià)格趨上，1500-2000萬級(jí)產(chǎn)品或成主流，其中首開供應(yīng)量在100余套，而中糧·瑞府10萬元單價(jià)與大戶型別墅的定位必將產(chǎn)生億元級(jí)樓王。

欣欣向榮的孫河板塊，如今是：板塊熱，房價(jià)升，引力增。據(jù)北京房協(xié)的同志介紹，孫河板塊下半年還將有住宅、養(yǎng)老、公建等用地入市。孫河現(xiàn)象，是房企努力的結(jié)果，也是炒作合成部隊(duì)共同炒作的結(jié)果。

血拼孫河只是一個(gè)傳說？

媒體傳孫河血拼在即！其實(shí)在我看來這只是一個(gè)傳說，其實(shí)孫河板塊現(xiàn)有的四個(gè)豪宅開發(fā)商，他們?cè)诋a(chǎn)品定位與客群定位上都注意到打特色牌，小心翼翼避免同質(zhì)化，采取的是板塊內(nèi)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

首開·瑯樾推出頂級(jí)產(chǎn)品線類獨(dú)棟產(chǎn)品樾墅、疊拼產(chǎn)品樾庭、平墅產(chǎn)品——中國元素的新法式風(fēng)范大宅；龍湖·雙瓏原著將推出中央墅——雙瓏原著最后的樓王組團(tuán)，面積區(qū)間在360-540平米，位于園區(qū)中央，為臨水獨(dú)棟；泰禾·北京院子——鮮明的新中式院落風(fēng)格，平層、疊拼、獨(dú)院多元化，將新推6棟上千平方米的樓王產(chǎn)品；中糧·瑞府，作為區(qū)域唯一一個(gè)定位在10萬元以上的頂豪產(chǎn)品，采用的是中國府院式理念，強(qiáng)調(diào)庭院與房子的和諧感。據(jù)悉，該項(xiàng)目共計(jì)116套產(chǎn)品，其中只有20套疊拼，其余均為獨(dú)棟產(chǎn)品，最小的獨(dú)棟面積都要在770平方米以上。

雖然，孫河板塊四個(gè)項(xiàng)目都在提升產(chǎn)品、抬高價(jià)格門檻上發(fā)力，但從產(chǎn)品風(fēng)格、客群定位、價(jià)格定位上是有差異化的，他們的客群有一定的交叉，但并未構(gòu)成血拼的必要條件。相反齊齊走高端路線把整個(gè)板塊品味提升起來了。他們分享的是集聚、共榮的紅利，并沒有血拼的動(dòng)力……孫河豪宅血拼只是—個(gè)傳說！