從地理位置上講，孫河板塊在北京所有別墅區(qū)里面是相對比較近的一個低密度住區(qū)，符合當前財富階層對別墅類產(chǎn)品的居住要求，它其實是可以作為首套居所的城市別墅地產(chǎn)，這也是孫河在去年贏得市場認同的一個原因。

但是從區(qū)域配套來說，畢竟離中央別墅區(qū)還有一定的距離，其配套狀況和中央別墅區(qū)這種已經(jīng)非常成熟、發(fā)展了二十幾年的別墅區(qū)相比，有著比較明顯的差距。相對來說，他的別墅高端醫(yī)療、教育、社交場所等的配套還是有所欠缺的，需要時間來彌補配套上的欠缺。其實孫河和中央別墅區(qū)之間的價差也是源自于此。

但是今年孫河區(qū)域還有兩個新項目上市，首開·瑯樾和中糧·瑞府的人市對這個區(qū)域來說，是利好大于利空，畢竟只有一兩個項目孤立的在這個區(qū)域里銷售，是很難形成高端配套和高端居住氛圍的，那么多個項目一起去開發(fā)，便容易形成這種高端的居住氛圍，相對來說，配套條件、對高端人群的吸引力都會增強。未來孫河區(qū)域，隨著一些沒有出讓的地塊，包括去年流拍的這些地塊逐步進入土地市場，也會有新的項目涌現(xiàn)，未來對這個區(qū)域的整體發(fā)展前景還是看好的。

從競爭格局上來看，這個區(qū)域始終面臨的都是兩強相遇的一個狀態(tài)。龍湖和泰禾這兩塊地的容積率指標差不多，中糧和首開的容積率差不多，泰禾和龍湖都是做高端別墅起家的開發(fā)商，他們在高端產(chǎn)品的打造上，無論從戶型規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、園林方面都有自己的擅長點，但新的兩個開發(fā)商，在這方面稍微有點欠缺，他們并沒有之前的一些項目作為案例。但是，從另一個角度來看，龍湖、泰禾本身做過很多豪宅項目，大家已經(jīng)對他們的產(chǎn)品有了預(yù)期，反而不會讓我們有眼前一亮的感覺。而如果首開和中糧能夠做出讓大家眼前一亮的產(chǎn)品，業(yè)界對這兩家企業(yè)的判斷肯定會出現(xiàn)一個大的變化。從這點上來看，這兩個項目讓大家的期待值更高，至于能不能得到市場認可，還是要看他們在產(chǎn)品打造上的功底。此外，他們在項目的打造上也肯定是極致用心的，因為北京的市場本身就逐漸的趨于高端化，如果開發(fā)商在北京沒有高端的代表性項目的話，未來他的市場空間就會受到局限，這點上來說企業(yè)也需要有這樣一個代表性的項目來實現(xiàn)品牌價值，拓寬未來房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

從價格上，競爭性不是那么大，更多的是在產(chǎn)品和能夠嫁接的第三方資源上做文章，畢竟對于高端項目來說，能不能提供更多的、高附加值的第三方資源的嫁接，能不能提供更多的服務(wù)，才是客戶是否選擇你的重要原因，從這點來看，中糧之前做商業(yè)地產(chǎn)，他在這方面是有自己的擅長點的，這也是讓大家有所期待的點。