在北京，存在這樣一片既神秘又神奇的區(qū)域。

它地處中央別墅區(qū)，隸屬朝陽行政版圖，其整體的容積率為1.1-1.4，是近年北京難得一見的集中式低密生活區(qū)。

它是北京唯一一個先整體規(guī)劃后開發(fā)的別墅板塊，不僅配有住宅，還有商業(yè)、酒店、學(xué)校等。

從該區(qū)域第一塊土地入市開始，就受到開發(fā)商的追捧。從2012年至今，萬科、龍湖、華遠(yuǎn)、保利、融創(chuàng)、招商、綠地、九龍倉、泰禾、中糧、懋源、首開、路勁等累計40家開發(fā)商相繼競相角逐過。

在一幕又一幕慘烈至極的奪地大戰(zhàn)后，孫河的樓面價已經(jīng)接近5萬元/平方米，將這塊金地推向高點。盡管歷經(jīng)2014年兩次匪夷所思的流拍，為孫河罩上一層迷霧，但業(yè)內(nèi)不少專家認(rèn)為，作為最頂級的生活方式，別墅永遠(yuǎn)是高端客群的最佳選擇，結(jié)合了郊區(qū)宜居環(huán)境和城市繁華配套的城市別墅更是終極選擇，因此，孫河別墅區(qū)可以成為第一居所的終極選擇，孫河也會成為未來北京“最尊貴的低密住宅區(qū)”。由于受到開發(fā)商的追捧，孫河板塊不斷升溫。而隨著品牌房企的進(jìn)駐，孫河的區(qū)域價值也逐漸得到提升。

最初，泰禾和龍湖作為別墅專家已為孫河樹立了高端標(biāo)桿，之后首開、中糧作為以往很少涉及高端物業(yè)開發(fā)的后起之秀為區(qū)域再添砝碼，共同將區(qū)域推向一個規(guī)?；母叨乳_發(fā)境地。

目前來看，隨著北京在世界戰(zhàn)略地位的提高和高端居住區(qū)土地的日益稀少，高端別墅價值也將持續(xù)飆升。從某種意義上，對于期望在孫河搶占一席之地的投資置業(yè)者而言，現(xiàn)在正是出手的最好時機(jī)。此時此刻，孫河充滿了火藥味兒，大戰(zhàn)一觸即燃，鹿死誰手，拭目以待。

孫河的前世今生

在北京幾大傳統(tǒng)的別墅區(qū)域中，中央別墅區(qū)、西山別墅區(qū)和奧北別墅區(qū)是最具典型意義的高端別墅區(qū)域。資料顯示，西山別墅區(qū)的供應(yīng)量從2008年開始銳減，不足中央別墅區(qū)的10%，而奧北別墅區(qū)發(fā)展不足10年，其高端別墅區(qū)的集中居住氛圍及配套成熟度亦不能與中央別墅區(qū)相匹及。

另有資料顯示，北京每年2000萬以上豪宅成交穩(wěn)定在百套左右，其中80%以上的別墅成交聚集在中央別墅區(qū)，即便在全國樓市低迷的市場環(huán)境下，其別墅成交總額及成交套數(shù)均在各大別墅區(qū)中排名第一，成為別墅市場成交的主力軍。

中央別墅區(qū)是北京最早的高檔別墅群落，從1992年開始?xì)v經(jīng)20余年的發(fā)展，區(qū)域發(fā)展及配套已經(jīng)相當(dāng)成熟，是京城當(dāng)之無愧的富人區(qū)。

而孫河板塊位于中央別墅區(qū)的核心位置，天竺、后沙峪、香江三大板塊圍合，同時也是政府集中統(tǒng)一規(guī)劃、距離城市更近、周邊配套最齊全的、目前僅存容積率最低的別墅組團(tuán)，是中央別墅區(qū)冉冉升起的新銳，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

孫河是溫榆河綠色生態(tài)走廊內(nèi)的重要組成部分，其絕佳的生態(tài)環(huán)境注定了這個區(qū)域勢必會產(chǎn)生稀缺的低容積率產(chǎn)品。目前，孫河組團(tuán)出讓的土地，容積率都在1.1左右，全部為低密度高端住宅和別墅產(chǎn)品，是真正純粹的低密宜居板塊，這—方面的稀缺性，是中心城區(qū)地塊無法企及的。因此，孫河板塊當(dāng)之無愧成為北京最尊貴的住宅區(qū)。

隨著溫榆河的治理、新國展和新民航大廈的進(jìn)入，對整個區(qū)域的帶動，都起到?jīng)Q定性的作用，其商業(yè)功能的加強(qiáng)，區(qū)域形態(tài)逐漸向會展、商務(wù)的“國門經(jīng)濟(jì)區(qū)”方向轉(zhuǎn)變，這是其它別墅區(qū)里面所不可能有的優(yōu)勢，是京城最為出色的別墅區(qū)。

孫河四大黃金優(yōu)勢

優(yōu)越的生態(tài)景觀

溫榆河沿河生態(tài)帶，是傳統(tǒng)中央別墅區(qū)的生態(tài)命脈，周邊水資源豐富，林木覆蓋率高達(dá)34%，形成天然氧吧。據(jù)悉，北京市已投資15億打造溫榆河綠色生態(tài)走廊，毗鄰的東郊森林公園更是得到黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人親臨視察，位列北京重點打造的四大郊野公園之首，規(guī)劃面積相當(dāng)于8個朝陽公園，167平方公里的綠色汪洋生態(tài)區(qū)，使這一帶成為北京最適合居住的區(qū)域之一。孫河組團(tuán)距溫榆河僅一公里，去年中糧奪得的地塊便位于這個溫榆河景觀帶的核心，將打造成為中糧產(chǎn)品系里純高端居住區(qū)。

便捷的交通路網(wǎng)

孫河組團(tuán)緊鄰三條核心高速路一—京承、京平、機(jī)場高速，另有順白路、順黃路縱貫其中，緊鄰地鐵15號線孫河站，車行20分鐘可到達(dá)燕莎、望京、麗都、三元橋等都會核心商圈，10分鐘可到達(dá)首都國際機(jī)場，聯(lián)通世界。

共享高等級優(yōu)勢配套

中央別墅區(qū)發(fā)展已有20年，區(qū)域周邊高端生活配套齊全：與第四使館區(qū)緊鄰，比鄰天安假日高爾夫、伯爵園高爾夫、天竺高爾夫、翡翠湖高爾夫、金色河畔高爾夫俱樂部、格林馬會、唐人馬球場、華誼兄弟影業(yè)基地；觀復(fù)博物館、東廊藝術(shù)、香格納畫廊等藝術(shù)館藏密布，同時擁有高端購物場所如賽特奧萊、歐陸廣場等具有高端國際化品味的消費場所。5分鐘內(nèi)即可到達(dá)。

“世界城市標(biāo)桿級低密居住區(qū)”

孫河組團(tuán)所處朝陽區(qū)，距離城區(qū)咫尺之遙，緊鄰北五環(huán)，是距離城市最近的、最集中的城市高端低密度居住區(qū)。從一開始，政府對孫河組團(tuán)的定位就是“世界城市標(biāo)桿級低密居住區(qū)”。該區(qū)域住宅容積率僅為11，未來將成為全市唯一一塊成規(guī)模的低密度居住組團(tuán)。在“限墅令”的背景下，這一板塊更像是別墅市場上的“最后一片凈土”，其較高的宣居屬性成為吸引新貴眼球的重要原因。

熱捧與流拍

孫河的奪地大戰(zhàn)至今讓人回味深長，熱捧與流拍構(gòu)成了孫河的兩副截然不同的畫面。

2012年9月26日，龍湖擊敗萬科、華遠(yuǎn)等房企以14.7億元拿下孫河首宗地塊，溢價率僅為8.7%，折合樓面價僅2.016萬元/平米。但是僅4個月后，與該地塊資質(zhì)相近的孫河鄉(xiāng)北甸西村w地塊入市，泰禾擊敗11家房企以18.5億元的價格和配建2000平方米保障房的代價收入囊中，折合樓面價2.86萬元/平米，溢價率約為49.79%。

首開在泰禾之后，拿下的F、G兩宗地，樓面價也達(dá)到2.6萬元/平米。就在輿論爭議泰禾的地塊是否高估的時候，2013年7月23日下午，中糧經(jīng)過34輪競拍擊敗10家房企，以23.6億元、同時配建3.3萬平米保障房的代價獲得孫河HIJ地塊，溢價率42 .1%?？鄢Ｕ戏棵娣e后，樓面價高達(dá)4.84萬元/平米，刷新了北京單價地王。

隨著四大金剛龍湖、泰禾、首開、中糧的相繼進(jìn)入，使得孫河樓面價從2萬元/平米上漲至近5萬元/平米。該區(qū)域異常火爆的原因早已經(jīng)被專家解讀，鑒于整體容積率為1.1-1.4，屬于低密度地塊，且中央別墅區(qū)經(jīng)過20多年的發(fā)展，周邊配套相應(yīng)成熟，這些都是房企“摩拳擦掌”爭奪孫河區(qū)域的原因。

但始料不及的是，2014年7月29日，孫河推出BCDE地塊和K地塊，兩宗地塊起價分別為46億元和31.45億元，合計高達(dá)77億元，卻遭流拍。

2014年8月25日，北京土地整理儲備中心再次推出BCDE地塊，起始總價42.3億元，比首次掛牌降了3.7億元。經(jīng)測算，該宗地塊的實際樓面單價約3.5萬元，起始價仍然處于高位，因而再次流拍。

據(jù)悉，在孫河BCDE地塊掛牌上市之后，曾有房企對其表示興趣，但最終還是放棄了。這—方面說明，孫河地區(qū)依然是被大部分房企所看好的，也就是說大家對優(yōu)質(zhì)地塊的豪宅產(chǎn)品是有較好投資回報預(yù)期的。而最終沒有拿地，并非是看衰孫河地區(qū)的市場前景，而是資金不足，銷售量的下降直接影響著預(yù)售資金回款的下滑，近年中央實行的穩(wěn)健貨幣偏緊的政策也使得眾多房企的籌資渠道也不如前幾年給力了，

《安家》認(rèn)為，孫河地塊暫時的流拍是為之前的價格過快增長買單，但從長遠(yuǎn)看，孫河的區(qū)域價值實屬罕見，未來的土地價格還將會創(chuàng)新高。

四方角力內(nèi)在功夫

在備受關(guān)注的孫河板塊，從地塊爭搶到產(chǎn)品比拼，從不缺少話題。作為近年北京樓市的一個縮影，同時也是北京土地開發(fā)演變的一個時代樣本，孫河的聚焦效果更源于頂級房企的“角力”。

中國早期的豪宅大都停留在粗淺的“外家功夫”上，無論別墅，還是公寓類豪宅都只注重項目自身地段、景觀等相關(guān)的硬性指標(biāo)，卻忽略了傳統(tǒng)意義上的那些“豪宅”所具備的“建筑藝術(shù)與文化沉淀”的軟性指標(biāo)。

目前，這一問題雖然已被大多數(shù)開發(fā)商所認(rèn)識，更多的項目也從最初的“黃金馬桶”變得開始追求“神形兼?zhèn)洹逼饋怼?/p>

從泰禾·北京院子、龍湖·雙瓏原著、首開·瑯樾、中糧·瑞府來看，他們的“內(nèi)在修為”更顯得深不可測。

泰禾一向是打造高端物業(yè)，尤其是合院別墅產(chǎn)品的標(biāo)桿開發(fā)商。2014年，北京院子突破重圍，無論是產(chǎn)品還是口碑都獲得了市場的一致叫好，最終獲得2014北京別墅銷冠。同時，北京院子這個項目去年還被《安家》評為北京院落別墅TOP20的第一位。

可以說，北京院子在區(qū)域布局、產(chǎn)品形態(tài)、品質(zhì)、定位等方面優(yōu)勢明顯。

泰禾集團(tuán)作為中國院落別墅領(lǐng)導(dǎo)者，其“院子系”是最具特色的產(chǎn)品線。而其標(biāo)桿之作泰禾·北京院子能成為歷年來唯一坐上別墅銷冠寶座的中式別墅，除了準(zhǔn)確的市場定位，更在于其高度追求產(chǎn)品差異化與產(chǎn)品高品質(zhì)。

在產(chǎn)品打造上，北京院子不僅溯源福州三坊七巷的經(jīng)典規(guī)制，還傳承了北京胡同、四合院的精華，創(chuàng)新規(guī)劃出“三街五巷八坊”的格局，將中國文化的細(xì)節(jié)蘊藏其中。并以北京的環(huán)境氣候、居住審美為參考基礎(chǔ)，因地制宜，營造出極具中國境界的詩意坊巷?！霸鹤印豹氂械撵o街深巷和高墻門頭的私密圍合，街巷的變化曲折搭配青竹、大樹和高墻，構(gòu)筑起中式風(fēng)格的韻律和層次。

深厚的中國建筑造詣、精湛的建筑品質(zhì)打造，在北京乃至全國市場都可謂獨樹一幟，好產(chǎn)品帶來了影響力及口碑傳播力。

事實上，自推出以來，北京院子一直是業(yè)內(nèi)外人士紛紛觀摩踏訪的重點項目，不少城市的開發(fā)商模仿、借鑒泰禾·北京院子的成功經(jīng)驗，如今其已然成為了中國院落別墅的典范。

作為后來者，首開第一次開發(fā)高端項目，就將頂級樾系產(chǎn)品布局孫河，打造原創(chuàng)新法式別墅產(chǎn)品，與此同時也開啟了首開低密度城市別墅開發(fā)的戰(zhàn)略序幕。

首開·瑯樾規(guī)劃有類獨棟、疊拼、平墅三種產(chǎn)品。其中類獨棟產(chǎn)品摒棄了傳統(tǒng)聯(lián)排別墅每一組千篇一墅的建筑風(fēng)格，打破了復(fù)制性和兵營式設(shè)計理念，首開·瑯樾創(chuàng)新地采用了區(qū)別化設(shè)計手法，即一組建筑中，并非每戶都相同，而是更加強(qiáng)調(diào)“定制化設(shè)計”、“私屬化設(shè)計”。

首開·瑯樾首發(fā)產(chǎn)品380-520平米樾墅，280-400平米樾庭，已實景亮相，其豐富產(chǎn)品線和創(chuàng)新空間格局是其競逐市場的兩大優(yōu)勢。

首開·瑯樾作為首開“樾系”開山之筆，規(guī)劃有43棟新法式院落建筑，主力產(chǎn)品是地上3層地下2層的新法式院落別墅產(chǎn)品。建筑于端莊高雅的法式形制之上，輔以中式元素。

作為首開“樾”系產(chǎn)品的開山之作，首開·瑯樾在諸多細(xì)節(jié)上可謂頗下苦功?！叭髢r值維度九大標(biāo)準(zhǔn)”是首開樾系研發(fā)之初的一個準(zhǔn)則要求，包括基址、產(chǎn)品、服務(wù)等三個維度，以文脈、地段、配套、環(huán)境、建筑、園林、空間、人本、服務(wù)為九大標(biāo)準(zhǔn)。

首開·瑯樾的另一大亮點是每個戶型都有超大的贈送面積，比如380平方米的類獨棟戶型，加上贈送面積實際使用面積達(dá)到500多平方米。

此外，在園林營造中，首開·瑯樾遵循孫河地脈文化，以會館文化為主題，融合現(xiàn)代先進(jìn)工藝，采用西形東韻的手法，打造融貫中西的景觀風(fēng)格，形成“一渠、五園、一公園”的園林格局，實現(xiàn)空間與功能的藝術(shù)呈現(xiàn)，詩意棲居與度假夢想的雙重落實。

4月25日，位于朝陽區(qū)孫河板塊的首開·瑯樾實景示范區(qū)及實景樣板間正式開放，首開高端客戶俱樂部“樾享匯”同日宣告成立，意在搭建一個集高端階層社交、休閑、修養(yǎng)等全方位聯(lián)動交流的尊享平臺，于“樾系”品質(zhì)之上升級居住理念。

首開志信首開瑯樾營銷部經(jīng)理胡靜表示，項目在三個產(chǎn)品線都采取了更為多變的方式，在樣板間層面借鑒了龍湖的產(chǎn)品特色，細(xì)節(jié)上則加大了空間的使用可能性，提供多樣的功能整合方式，以求給客戶創(chuàng)造更多的價值增長點。同時在外立面包括整個的社區(qū)規(guī)劃上，更貫徹塑造別墅社區(qū)的理念，增加了產(chǎn)品的豐富性。希望通過提供多元的選擇，達(dá)到更好的市場表現(xiàn)。

作為孫河板塊率先進(jìn)駐、首個交付的項目，龍湖·雙瓏原著的打造過程，不論是建筑規(guī)劃，還是景觀設(shè)計，無不以細(xì)節(jié)的打造讓購房者感到誠意。

龍湖·雙瓏原著整個體系包括立面的設(shè)計風(fēng)格，師承頤和原著，但在繼承之余有革新之舉。園區(qū)入口景觀石鋪道，一曲“雙瓏園記”沉淀原著歷史；創(chuàng)新酒店式入園大堂，巍然竣成；三重影壁園中佇立，續(xù)寫家國禮序……甚至園區(qū)內(nèi)水景的地下鋪裝，項目研發(fā)工程團(tuán)隊亦是細(xì)心研究，放棄慣用的灰色系磚體和藍(lán)白相間的顏色，針對京城水質(zhì)，因地制宜，保證水干的時候，池底也不會太滑，方便老人和孩子的活動，盛水時不會太臟，而盡量選擇墨綠色磚鋪裝。

而這樣的細(xì)節(jié)，在園區(qū)內(nèi)比比皆是。無障礙斜坡、景觀橫條窗、完全人車分流、窗戶下把手開啟方式、門窗鋁包木的設(shè)計……細(xì)節(jié)之處盡可讀到龍湖的用心。

漫步在龍湖·雙瓏原著實景園區(qū)，身邊的苗木重復(fù)率極低。品類繁多的植物被移植到龍湖·雙瓏原著，首先得益于龍湖在地產(chǎn)開發(fā)之前便先行創(chuàng)建了苗圃。據(jù)了解，僅在龍湖·雙瓏原著園區(qū)，根據(jù)不同區(qū)域不同環(huán)境及周邊景觀融合度定制的苗木加上花卉品種高達(dá)200余種，而且雙瓏原著社區(qū)園林樹木擇選較為嚴(yán)謹(jǐn)，多擇選南方珍罕樹種全冠成樹移植。

中糧·瑞府是中糧豪宅開篇之作，總占地6.9萬平方米，其中別墅建筑面積4.3萬，容積率僅為0.68，共計規(guī)劃116棟產(chǎn)品。其打造的中國府園別墅，讓別墅回歸到中國建筑精髓的“園與府”。其產(chǎn)品以地上雙層及局部單層建筑圍合內(nèi)向型院落，打造私密尊享空間，保證了社區(qū)的尺度感和居者的舒適度；每戶均享有五重院落，巧妙地做到了園中有府，府中有園的自然感受；空間的巧妙劃分與運用，秉承三進(jìn)禮制，給居者帶來尊貴感受。

孫河在路上

顯然，孫河目前還不能算為一塊真正意義上的“最尊貴低密住宅區(qū)”。進(jìn)入孫河區(qū)域，依舊是一幅村落景象。盡管孫河組團(tuán)的土地規(guī)劃中，商業(yè)等綜合性用地也有規(guī)劃板塊，但是這些土地從拍賣到開發(fā)再到形成可用的資源，還需要相當(dāng)長的一段時間。

四家開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人均對《安家》表示：只有通過整體孫河板塊的價值確立，才能帶動每一個別墅項目的大賣?！皩O河別墅”這一概念的整體利好將是未來贏得市場的關(guān)鍵。